Mehrfamilienhaus kaufen: Kosten, Ablauf, Sanierung und Neu-Vermietung

Mehrfamilienhaus kaufen – Mehrfamilienhäuser stehen vor allem in größeren Städten häufig zum Verkauf. Die Käufer sind in der Regel auf der Suche nach einer Geldanlage. Auch große Wohnungsgesellschaften, die sich auf das Vermieten von Häusern und Wohnungen spezialisiert haben, gehören zu den Interessenten. Private Käufer, die nach Wohnraum für den Eigenbedarf suchen, entscheiden sich eher selten für den Kauf eines Mehrfamilienhauses. Grund dafür ist, dass Mietverträge bei einem Eigentümerwechsel weiter ihre Gültigkeit behalten.

Mietverträge: Mieter im Haus

Eine Kündigung ist nur möglich, wenn der Mieter dafür Gründe liefert, etwa weil er seine Miete nicht pünktlich zahlt oder weil er die Regeln, die im Mietvertrag definiert sind, grob verletzt. Sollte es solche Gründe nicht geben, können Sie als Vermieter einen Mietvertrag nur kündigen, wenn Sie Eigenbedarf anmelden möchten.

Kündigung von Mietverträgen nur in Ausnahmefällen möglich

Diesen müssen Sie nachweisen. Sie dürfen ihn nicht vortäuschen. Wenn der gekündigte Mieter Ihnen später beweisen kann, dass Sie den angemeldeten Eigenbedarf nicht wahrgenommen haben, etwa, weil Sie in die Wohnung nicht eingezogen sind, machen Sie sich strafbar. Diese Kriterien sollten Sie berücksichtigen, wenn Sie planen, ein Mehrfamilienhaus zu kaufen.

Immobilie als Kapitalanlage: Spezial

  1. Teil: Klassisch oder exotisch investieren – Welche Immobilie taugt als Kapitalanlage?
  2. Teil: Immobilie als Kapitalanlage – Worauf muss ich achten?

Mehrfamilienhaus kaufen: Informationen einholen

Der Kauf einer Mehrfamilienhauses ist in den meisten Fällen nicht nur mit einer hohen Investition, sondern auch mit einer konkreten Absicht verbunden. Viele Käufer möchten Kapital investieren, um Steuern zu sparen. Sie sehen Immobilien als lukrative Geldanlage. Dies gilt vor allem für Zeiten, in denen die Zinsen niedrig sind. Nicht jeder möchte in Aktien oder Wertpapiere investieren. Obwohl die Renditen, die eine Anlage in Immobilien abwirft, regional sehr unterschiedlich sind, erfreuen sich diese Geldanlagen nach wie vor einer sehr hohen Beliebtheit

Sanierungsbedarf und geplante Nutzung

Möchten Sie eine solche Investition tätigen, sind im Vorfeld viele Fragen zu klären. Sie sollten wissen, wie Sie die Immobilie nutzen möchten. Bringen Sie in Erfahrung, ob Sanierungsbedarf besteht.

Setzen Sie sich mit der Stadt oder mit der Gemeinde in Verbindung, um sich über bestimmte Auflagen zu informieren. Wenn Sie sich für Immobilien interessieren, die bereits vermietet sind, können Sie Informationen über die Mieter und die Miethöhe einholen.

Dies sind wichtige Kriterien, mit denen Sie sich gut auf den Kauf eines Mehrfamilienhauses vorbereiten. Ein starker Partner, der beratend an Ihrer Seite steht, ist vor allem dann hilfreich, wenn Sie bislang wenig Erfahrung gesammelt haben. Lukinski unterstützt Sie gern. Wir bieten Ihnen ein attraktives Leistungspaket, das Ihren erfolgreichen Verkauf unterstützt.

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Mehrfamilienhaus gezielt als Sanierungsobjekt kaufen

Mehrfamilienhäuser, die Sanierungsbedarf haben, gelten bei vielen Investoren als begehrt. Dies gilt vor allem dann, wenn sie sich in einer attraktiven Innenstadtlage befinden und eine gute Bausubstanz haben.

Leerstand durch Sanierungsbedarf

Mitunter herrscht aufgrund des Sanierungsbedarfs Leerstand vor und die verbliebenen Mieter sind zum Auszug bereit. Wenn das gesamte Haus leer gezogen ist, können Sie nach der Sanierung neu vermieten, was verschiedene Vorteile mit sich bringt. Sie sind nicht an alte Mietverträge gebunden und brauchen während der Arbeiten in dem Haus und an der Fassade keine Rücksicht auf die Bedürfnisse der Mieter nehmen, die durch den Bau in ihrer Wohnqualität eingeschränkt sind.

Mieterhöhung: Umlage auf Mieter

Da die Mietverträge ihre Gültigkeit behalten, sind Sie nicht berechtigt, eine höhere Miete zu verlangen. Sie können lediglich die Kosten für die Renovierung aufschlagen, und dies auch nur im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften. Auch wenn es sich um Wohnraum handelt, der auf dem freien Wohnungsmarkt vermietet wird, sind Sie bei Mieterhöhungen nach der Sanierung an die gesetzlichen Vorgaben gebunden.

Neuvermietung nach Sanierung / Modernisierung

Ein leeres Miethaus können Sie nach dem Ende der Sanierungsarbeiten neu vermieten. In diesem Fall haben Sie die Möglichkeit, die Mieten an den jeweiligen Mietspiegel anzupassen oder eine freie Miete zu definieren. Hier zählen die Gesetze des Angebotes und der Nachfrage. Dies bedeutet, dass sie eine hohe Miete verlangen können, wenn die neuen Mieter bereit sind, diese auch zu bezahlen. Anders verhält es sich, wenn Sie ein Mietshaus kaufen, dass für den sozialen Wohnungsbau bestimmt ist. In diesem Fall sind sie an die Richtlinien eben dieses sozialen Wohnungsbaus gebunden.

Begrenzung der Mietsteigerung

Die Miethöhen sind begrenzt, und die Mieter müssen einen Nachweis über ihr Einkommen erbringen. Dies bedeutet, dass Sie auch Mieter mit einem sehr niedrigen Einkommen aufnehmen müssen. Der soziale Wohnungsbau birgt für Sie jedoch auch Vorteile. Sie bekommen für die Sanierung eine finanzielle Unterstützung, die sie bei der Gemeinde oder bei der Stadt beantragen können.

Über den Umfang dieser Unterstützung sollten Sie sich vor Ihrer Kaufabsicht informieren. Nur dann erfahren Sie, wie sie das Haus nutzen können und wie hoch die erwarteten Mieten sein werden.

Für die meisten Käufer von Mehrfamilienhäusern, die Sanierungsbedarf haben, ist der Vermietung auf dem freien Wohnungsmarkt sehr viel interessanter. Sie haben einen größeren Spielraum, was die Gestaltung der Mieten betrifft.

Nachteile der Neuvermietung

Kaufen Sie ein Mehrfamilienhaus, um es zu sanieren und danach neu zu vermieten, müssen Sie über die Nachteile dieser Form des Kaufs Bescheid wissen. Nach der erfolgreichen Sanierung ist es notwendig, dass Sie sich um die Vermietung der einzelnen Wohnungen kümmern. Dies kann vor allem dann zu einem Problem werden, wenn das Mehrfamilienhaus in einer Region liegt, in der es einen Leerstand an Wohnungen gibt. In diesem Fall gilt die Vermietung von Wohnungen als nicht so attraktiv, und Sie sollten einkalkulieren, dass Sie nicht sofort für alle Wohnungen einen Interessenten finden. Es ist in jedem Fall empfehlenswert, wenn Sie sich vorab in Bezug auf die Lage des Wohnungsmarktes in der Region, in der sie kaufen möchten, Kenntnisse verschaffen.

Wir können Sie gern über die Lage auf dem Wohnungsmarkt in den verschiedenen Regionen informieren. Vereinbaren Sie mit uns einen persönlichen Termin, an dem wir die Situation auf dem Wohnungsmarkt besprechen. Darüber hinaus unterbreiten wir Ihnen verschiedene Angebote, denn wir kennen uns in der Region aus und wissen, wo Mehrfamilienhäuser mit Sanierungsbedarf zur Disposition stehen und wie die Aussichten für eine spätere Vermietung sind.

Kauf eines Mehrfamilienhauses mit Vollvermietung

Entscheiden Sie sich für den Kauf eines Mehrfamilienhauses, das voll vermietet ist, wenn Sie keine Sanierungen planen und auch keinen Eigenbedarf anmelden wollen. Die Vorteile eines solchen Kaufs liegen darin, dass sie keine Mieter suchen müssen. Sie haben die Möglichkeit, sich vorab über die Mieter, über deren Zahlungsverhalten und über die Mietdauer zu informieren. Diese Informationen wird Ihnen der Vorbesitzer gern übergeben.

Lage des Mehrfamilienhauses

In Abhängigkeit von der Lage des Mehrfamilienhauses, von dem Zustand bei Übergabe und einem eventuell notwendigen Sanierungsbedarf können Sie sich für den Kauf entscheiden und alle Mietverhältnisse übernehmen. Sie profitieren von Anfang an von gesicherten Einnahmen, mit denen Sie Ihre Investitionen finanzieren können. In der Regel werden Sie bei einem solchen Verkauf von einem kurzfristigen Gewinn profitieren. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn es sich um ein Mehrfamilienhaus in lukrativer Lage handelt, dessen Einheiten auf dem freien Wohnungsmarkt vermietet werden.

Fazit: Mehrfamilienhaus kaufen

Der Kauf eines Mehrfamilienhauses zum Zwecke der Geldanlage oder Investitionen kann sich in den Bundesländern Hessen und Rheinland-Pfalz als sehr lukrativ erweisen. Lukinski arbeitet in beiden Regionen. Wir kennen uns aus und bieten Ihnen unsere Unterstützung an. Vereinbaren Sie telefonisch einen Termin für ein erstes persönliches Gespräch. Wir freuen uns auf Ihren Anruf.

Rechtliche Grundlagen: Voraussetzungen beim Kauf

Der Traum vom Eigenheim als Kapitalanlage, selbstständig leben in den eigenen vier Wänden, alles selbst gestalten und nach seinen individuellen Wünschen einrichten können und alle anderen Einheiten gewinnbringend vermieten.

Doch mit diesen Wunschvorstellungen ist es noch lange nicht getan, denn zu einem Hauskauf gehört viel mehr. Zum Ziel, sich entspannt in seinem eigenen Garten zurücklehnen und das Leben genießen zu können führt ein langer Weg. Um diesen so einfach wie möglich zu gestalten, gibt es hier die besten Tipps & Tricks, was man beim Kauf eines Mehrfamilienhauses grundsätzlich genau beachten sollte, und welche Stolperfallen man vermeiden kann.

Um ein Mehrfamilienhaus zu kaufen, müssen auch rechtliche Wege beachtet werden und viele Normen eingehalten werden. Um dies korrekt durchzuführen und den Hausverkauf auch rechten zu machen muss einiges befolgt werden.

Schritt für Schritt: Kaufvertrag

Der Kaufvertrag erfüllt die Norm, die laut § 311b BGB eine notarielle Beurkundung vorliegen muss, wenn das Eigentum an einem Grundstück oder Grundstücksgleichen Rechten übertragen wird. Der Eigentumsübergang wird aber nicht nach Unterzeichnung und notarieller Beurkundung geltend, sondern erst nach Eintragung im Grundbuch.

Zuerst erstellte ein Notar einen Entwurf für einen Kaufvertrag, der beiden Seiten gerecht werden soll. Dieser steht einige Zeit vor Unterzeichnung fest, damit beide Parteien dieses Prüfen können. Bei des Beurkundungstermins liest der Notar den Vertrag nochmals vor und beide Parteien können Fragen stellen. Der Notar informiert darüber hinaus über die Konsequenzen des Hausverkaufs und erklärt die weiteren Schritte der Eigentumsübertragung.

Eintragung ins Grundbuch und Bezahlung

Bis zur Eintragung ins Grundbuch wird der Anspruch des Käufers auf das Eigentum durch die Eintragung einer sogenannten Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert. Dieser gewährleistet, dass die Eigentumsübertragung der Immobilie sicher abgewickelt werden kann. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch wird erst dann vom Notar veranlasst, wenn der Kaufpreis komplett überwiesen wurde. Ebenfalls muss das Finanzamt mit einer Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer gezahlt hat. Ab welchem Zeitpunkt die Immobilie an den Käufer übergeht also der „wirtschaftlichen Übergang“ erfolgt, wird ebenfalls im Notarvertrag festgelegt. Ab diesem Zeitpunkt trägt der Käufer alle Kosten und haftet für das Objekt. Endgültiger Eigentümer ist er aber erst, wenn die Eigentumsübertragung vollständig abgeschlossen ist und sein Name im Grundbuch steht.

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Kaufen als Kapitalanlage

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