Mehrfamilienhaus bewerten: Verkehrswert, Wertermittlung und Kaufpreis Ihrer Immobilie
Mehrfamilienhaus bewerten – Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen wollen, dann kommt es auf eines an: Ein fundierter, marktorientierter, realistischer Kaufpreis. Die zentralen Fragen von Eigentümern: Was ist mein Mehrfamilienhaus wert? Wie berechnet man den Wert eines Mehrfamilienhauses? Wie ermittelt das Finanzamt den Wert eines Mehrfamilienhauses? Wer bestimmt den Verkehrswert eines Mehrfamilienhauses? Wie bewertet die Bank ein Mehrfamilienhaus? Viele Fragen und viele Fakten, die Ihnen bei der Mehrfamilienhaus Bewertung begegnen werden. Damit Sie einen ersten Eindruck von der Komplexität um Lage, Verkehrswert, Vergleichsimmobilien, Bausubstanz & Co. bekommen und Fehler beim Verkauf vermeiden, haben wir diesen Ratgeber zum Thema Mehrfamilienhaus bewerten für Sie geschrieben. Wertfaktoren, Lage, Ausstattung, Verkehrswert, realistischer Preis: So können Sie Ihre Immobilie bewerten.
Verkehrswert: Makro- & Mikrolage
Die Verkehrswertermittlung bezieht sich auf die Makrolage (Stadt/Region) und die Mikrolage (unmittelbare Umgebung der Immobilie) des Objekts, seinen Schnitt, die Größe und eventuell bestehende Grundschuldeinträge, die den Wert mindern können.
Der Verkehrswert ist gemäß BauGB kein dauerhaft festgeschriebener Wert, sondern bezieht sich auf den im Gutachten angegebenen Stichtag. Möglich ist, dass sich der Verkehrswert in einem bestimmten Zeitraum entscheidend verändert.
Wertermittlungsverfahren: Definition der Verfahren
Der Immobilientyp bestimmt das für die Verkehrswertermittlung verwendete Bewertungsverfahren. Zur Verkehrswertermittlung von Immobilien gibt es drei standardisierte Bewertungsverfahren: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. In der Regel werden mindestens zwei dieser Verfahren gleichzeitig durchgerechnet.
- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Sachwertverfahren
- Residualverfahren
- Beleihungswertermittlung
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren wird häufig bei unbebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen angewendet. Ermittelt wird der Bodenwert durch den Vergleich von Kaufpreisen ähnlicher Grundstücke.
Ertragswertverfahren
Bei der Bewertung von vermieteten Objekten, Grundstücken und Unternehmen kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Es werden die erwirtschafteten Erträge kapitalisiert.
Sachwertverfahren
Für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen wird der Sachwert mittels Sachwertverfahren festgestellt. Der Abnutzungswert wird von den Neubaukosten subtrahiert.
Residualverfahren
Das Residualverfahren ist nicht normiert – hierbei wird der maximal investierbare Betrag ermittelt. Vom Immobilienverkaufswert werden die vom Investor zu tragenden Kosten abgezogen.
Beleihungswertermittlung
Auch die Beleihungswertermittlung ist nicht normiert. Banken bzw. das Kreditwesen ermitteln in der Regel den Beleihungswert der Immobilie, um das Risiko bei der Kreditvergabe zu minimieren. In die Wertermittlung geht die Wahrscheinlichkeit ein, mit er die Immobilie zum Beleihungswert über einen längeren Zeitraum sicher veräußert werden kann. Meist werden 70 bis 80 Prozent des zu erzielenden Marktwertes als Kreditrahmen zur Verfügung gestellt.
Kosten einer Bewertung
Für die Kalkulation wird zunächst eine grobe Bewertung vorgenommen. Der Preis für die finale Bewertung orientiert sich demnach, in den meisten Fällen, am geschätzten Wert der zu bewerteten Immobilie.
Bei einem Immobilienwert, der unter einer Grenze von 150.000 Euro liegt, können Sie mit ungefähren Kosten von 1.500 Euro rechnen. Bei Luxusimmobilien oder Mehrfamilienhäusern einem Immobilienwert über 1 Million hebt sich das angesetzt Honorar auf 3.000 Euro.
- Unter 150.000 Euro Wert, circa 1.500 Euro
- Über 1.000.000 Euro Wert, ,circa 3.000 Euro
Quelle: Bundesverband der Sachverständigen
