Sachwertverfahren: Wohnung, Haus & Mehrfamilienhaus – Immobilienbewertung

Sachwertverfahren – Wann Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren? Wann benötige ich ein Sachwertverfahren? Was ist der Sachwert einer Immobilie? Wie wird der Gebäudewert ermittelt? Es gibt viele Fragen zu beantworten, die beste Antwort ist ein Experte an Ihrer Seite für die Immobilienbewertung.

Sachwertberechnung – einfach erklärt mit den wichtigsten Tipps

Für den Sachwert werden Gebäude und Außenanlagen bewertet. Das Sachwertverfahren kommt in erster Linie für nicht am Mietmarkt gehandelte Objekte zur Anwendung. Sachwerte werden für eigengenutzte Einfamilienhäuser ermittelt, wobei das Grundstück zusätzlich mit dem Vergleichswertverfahren bewertet wird.

Die Berechnung ermittelt zunächst mit dem Bodenrichtwert den Verkehrswert des Bodens, danach wird der Gebäudesachwert addiert.

Der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Gebäudeherstellungskosten abzüglich eventueller Altersminderungen. Bodensachwert (Vekehrswert des Bodens) und Gebäudesachwert werden addiert und mit einem Sachwertfaktor multipliziert.

Die Berechnung des Sachwertfaktors erfolgt in Abhängigkeit vom Gebäudetyp, dem vorläufigen Sachwert sowie dem Bodenrichtwert. Der so ermittelte Gesamt-Sachwert gibt an, welche finanziellen Mittel für einen Neuaufbau der Immobilie aufzuwenden wären.

Rechenbeispiel: Sachwert

Für die Berechnung des Sachwerts einer Immobilie setzen wir beispielhaft die folgenden Angaben voraus:

  • Bodenwert: 100.000 Euro
  • Gebäudesachwert: 150.000 Euro
  • Sachwertfaktor: 0,5

Daraus ergibt sich folgende Berechnung:

Sachwert = (100.000 Euro + 150.000 Euro) * 0,5 = 125.000 Euro

Wann findet das Sachwertverfahren die meiste Anwendung?

Das Sachwertverfahren ist das am häufigsten verwendete Wertermittlungsverfahren für selbstgenutzte Immobilien. Mit dem Sachwertverfahren werden für eigengenutzte Eigentumswohnungen, Einfamilien- und Zweifamilienhäuser der Objektwert und der Wert des zugehörigen Grundstücksanteils jweils getrennt ermittelt. Es ist eines der kompliziertesten Verfahren, denn auch besondere Umstände, wie Schäden oder Sanierungsbedürftigkeit gehen in die Sachwertermittlung ein und mindern den Wert entsprechend. Die Ermittlung des Grundstückswerts erfolgt mit der Bodenrichtwerttabelle der jeweiligen Region.

Wertermittlung beim Immobilienverkauf

Alle wichtigen Informationen zur Wertermittlung beim Immobilienverkauf für Sie zusammengefasst: Immobilie bewerten.

Ertragswertverfahren: Aufteilung Verkehrs- & Gebäudeertragswert

Das Ertragswertverfahren teilt das Objekt in den Verkehrswert des Bodens und den Gebäudeertragswert auf.

Bodenwertverzinsungsbetrag = 7 Prozent * 100.000 Euro = 7.000 Euro

Gebäudeertragswert = 5.600 Euro * 12,50 (Vervielfältiger) = 70.000 Euro

Dazu gehören Mieteinnahmen, Instandhaltungskosten und Kosten zur Bewirtschaftung von Grundstück und Gebäude. Gegenübergestellt werden demnach der Mietertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten und dem Bodenwert inklusive seiner Verzinsung.

Vergleichswertverfahren: Vergleich ähnlicher Immobilien

Das Vergleichswertverfahren vergleicht Ihre Immobilie mit ähnlichen Objekten. Zur Anwendung kommt es insbesondere beim Immobilienverkauf von Eigentumswohnungen und Wohnhäusern. Auch für unbebaute Grundstücke kann der Vergleichswert ermittelt werden.

Quadratmeterpreis des Vergleichsobjektes = 300.000 Euro / 100 qm = 3.000 Euro pro qm

Kaufpreis der zu bewertenden Immobilie = 3.000 Euro * 200 qm = 600.000 Euro

Beim Vergleich werden lediglich Objekte in ähnlichen Lagen und mit vergleichbarem Zuschnitt berücksichtigt. Die in die Wertermittlung eingehenden Immobilien sollten aus unmittelbarer Nähe des Wohnobjektes stammen. Das Vergleichswertverfahren gilt als besonders wirklichkeitsnah. Es wird sehr häufig bei der Wertermittlung von Grundstücken angewendet, denn die Lagen sind regional relativ gut vergleichbar.

Wertgutachten (Kosten)

Wer erstellt Wertgutachten für Immobilien? Was kostet ein Gutachter für Hausschätzung? Was kostet ein Gutachter Altbau? Sofern gesetzliche Vorgaben nicht zur Bestellung eines Sachverständigen zwingen, erhalten Sie mit einer Immobilienbewertung eine realistische Bewertung Ihres Objekts im regionalen und überregionalen Markt. Zeitnah und präzise erstellen wir die Wertermittlung zu Grundstücken, Wohn- und Gewerbeobjekten.

Soll das Wertgutachten jedoch bei Gericht vorgelegt werden, wie beispielsweise bei einer Scheidung, sind kostenpflichtige Sachverständige hinzuziehen. Vor Ort wird das Wohn- oder Mietobjekt in Augenschein genommen. In der Regel werden sowohl eine schriftliche und eine digitale Kopie des Gutachtens ausgestellt.