Du hörst von einem Bekannten, dass ein Mehrfamilienhaus verkauft werden soll? Dann willst du schnell wissen: Lohnt sich der Kauf oder nicht? Mit ein paar einfachen Zahlen kannst du das in wenigen Minuten selbst prüfen (Mehrfamilienhaus schnell bewerten) – ohne Gutachter oder Makler. Was brauchst du? Adresse, Kaufpreis, Jahresnettokaltmiete (JNKM), Sanierungsstand, Mietstand, Mietsteigerungspotenzial – let’s go! Mehr Videos? 👉 Folge mir auf YouTube x Lukinski Immobilien.
Lass uns mit einem Case starten, der dir heute passieren könnte:
Stell dir vor, ein Bekannter sitzt neben dir im Café und sagt: „Hier in der Straße will jemand ein Mehrfamilienhaus verkaufen, ich kannte die alte Dame, ihr Sohn kümmert sich jetzt darum. Ich frag mal nach für dich.“ Einen Tag später bekommst du die Zahlen auf WhatsApp: 240.000 Euro Jahresmiete, Kaufpreis soll 8,5 Millionen sein, A-Lage. Klingt spannend – aber ist das wirklich ein guter Deal?
Ein Kaufpreisfaktor von 35 bedeutet: Es dauert über 35 Jahre, bis du den Kaufpreis über Mieteinnahmen wieder drin hast – ohne Kosten, ohne Zinsen, ohne Risiko.
Achtung: Der reine Kaufpreis ist nie der Endpreis. Beim Mehrfamilienhaus kommen Kaufnebenkosten von 8–12 % obendrauf:
Grunderwerbsteuer: 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (NRW, Brandenburg)
Notar + Grundbuch: ca. 1,5–2,0 %
Maklercourtage: 0–7,14 % (verhandelbar, oft hälftig)
Bei 4 Mio. € Kaufpreis musst du also realistisch 4,3–4,5 Mio. € Kapitaleinsatz einplanen. Diese Nebenkosten verschlechtern deine Rendite zusätzlich um ca. 0,3–0,5 Prozentpunkte.
Cashflow-Realitätscheck – was bleibt am Monatsende?
Schnellrechnung für ein MFH zu 4 Mio. € mit 80 % Finanzierung:
Operativer Cashflow: −31.000 € p.a. (vor Steuer, vor AfA)
Nach AfA (2 %) und Steuervorteil: meist ±0 bis leicht positiv
Erkenntnis: Auch bei 6 % Bruttorendite ist der Deal in den ersten Jahren oft nur „schwarze Null“. Der Vermögensaufbau läuft über Tilgung + Wertsteigerung, nicht über Cashflow.
Mietsteigerungspotenzial – der versteckte Hebel
Ein Faktor von 30 kann ein Top-Deal sein – wenn die Mieten 30 % unter Marktniveau liegen. Das ist bei Altbestand mit Langzeitmietern sehr häufig.
Beispiel: 240.000 € JNKM heute, Marktmiete wäre 320.000 €. Nach Mieterwechsel und Modernisierung steigt die Rendite von 2,8 % auf 3,8 % – und der Verkehrswert mit. Das ist die Königsdisziplin: kaufen, aufwerten, vermieten, halten.
Frage daher immer:
Wie alt sind die Mietverträge? (Indexmiete? Staffelmiete?)
Wie weit liegen die Mieten unter Mietspiegel?
Gibt es Modernisierungspotenzial (§ 559 BGB Mieterhöhung nach Modernisierung)?
Der Unterschied liegt im Fokus: Bei einer Renditeimmobilie zählt, was monatlich auf dein Konto kommt – also positiver Cashflow durch Mieteinnahmen, meist in B-Lagen und C-Lagen. Bei einer Investmentimmobilie setzt du auf langfristige Wertsteigerung und Verkaufserlös – meist in A-Lage wie Berlin, Köln, Düsseldorf, Hamburg, München.
Du willst direkt Cash? Variante 1 bringt dir laufende Einnahmen. Du willst Longterm mehr Cash? Variante 2 verlangt Geduld, Kapital und Marktkenntnis – dafür winkt später ein großer Gewinn (und ggf. nach 10 Jahren steuerfrei).
Noch besser:
Wenn du günstig in A-Lage kaufst und aufwertest: Cashflow + Longterm Cash = Königsklasse. Kaufen, aufwerten, Miete steigern, Wertsteigerung mitnehmen.
FAQ – die häufigsten Fragen zur MFH-Schnellbewertung
Ab welchem Kaufpreisfaktor lohnt sich ein Mehrfamilienhaus?
Als grobe Faustregel: Ein Faktor unter 20 ist klassischer Cashflow-Bereich, 20–25 ist Mischkalkulation, über 25 brauchst du subst
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