Mehrfamilienhaus kaufen ja / nein?! Die schnellste Bewertung der Welt (geht auch für Wohnungen)

Du hörst von einem Bekannten, dass ein Mehrfamilienhaus verkauft werden soll? Dann willst du schnell wissen: Lohnt sich der Kauf oder nicht? Mit ein paar einfachen Zahlen kannst du das in wenigen Minuten selbst prüfen (Mehrfamilienhaus schnell bewerten) – ohne Gutachter oder Makler. Was brauchst du? Adresse, Kaufpreis, Jahresnettokaltmiete (JNKM), Sanierungsstand, Mietstand, … let’s go! Mehr Videos? 👉 Folge mir auf YouTube x Lukinski Immobilien.

Mehrfamilienhaus bewerten in unter 5 Minuten

Lass uns mit einem Case starten, der dir heute passieren könnte:

Stell dir vor, ein Bekannter sitzt neben dir im Café und sagt: „Hier in der Straße will jemand ein Mehrfamilienhaus verkaufen, ich kannte die alte Dame, ihr Sohn kümmert sich jetzt darum. Ich frag mal nach für dich.“ Ein Tag später bekommst du bekommst die Zahlen auf Whatsapp: 240.000 Euro Jahresmiete, Kaufpreis soll 8,5 Millionen sein, A-Lage. Klingt spannend – aber ist das wirklich ein guter Deal?

Wichtig ist: Du brauchst nur zwei Zahlen – den Kaufpreis (KP) und die jährliche Nettokaltmiete (JNKM). Wenn du diese hast, kannst du sofort den Kaufpreisfaktor und die Rendite berechnen. Beides sind die wichtigsten Kennzahlen, um zu erkennen, ob ein Investment sinnvoll ist oder nicht.

Noch ein Tipp: Egal ob Rendite oder Kaufpreisfaktor, nutzt meine kostenlosen Immobilienrechner auf Immobilien Guru.

Stream hier kostenlos – die schnellste Immobilien Bewertung der Welt! Mehr Videos? 👉 Folge mir auf YouTube x Lukinski Immobilien.

Kaufpreisfaktor und Rendite berechnen

Beispiel:

• Kaufpreis: 8.500.000 €
• JNKM: 240.000 €

Jetzt kannst du direkt loslegen:

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / JNKM = 8.500.000 / 240.000 = 35,4

Ein Kaufpreisfaktor von 35 bedeutet: Es dauert über 35 Jahre, bis du den Kaufpreis über Mieteinnahmen wieder drin hast – ohne Kosten, ohne Zinsen, ohne Risiko. Viel zu lang.

Wie viel Rendite machst du?

Auch das kannst du sofort sehen:

Rendite = JNKM / Kaufpreis = 240.000 / 8.500.000 = 2,8 %

Klingt erst mal okay – aber ist es das wirklich?

Die magische Grenze: 5,5 % oder mehr – gilt bei aktuell 3,5 % Zinsen

Wenn du mit Fremdkapital arbeitest – und das tun fast alle – musst du die aktuellen Zinsen berücksichtigen. Nehmen wir an, du bekommst 3,5 % Zins. Dazu kommen realistisch etwa 2 % für Instandhaltung und Rücklagen. Macht zusammen 5,5 %.

Du verdienst also erst ab einer Rendite von über 5,5 %

Bei nur 2,8 % Rendite machst du Verlust, Monat für Monat – trotz Mieteinnahmen.

Wie viel solltest du höchstens zahlen?

Jetzt kommt der Trick: Drehe die Formel einfach um. Du willst mindestens 6 % Rendite? Dann:

Kaufpreis = JNKM / gewünschte Rendite Kaufpreis = 240.000 / 0,06 = 4.000.000 €

Bei 6 % Rendite dürfte das Objekt maximal 4 Mio. € kosten. Bei 8 % Rendite sogar nur 3 Mio. €.

Beispiel: Du willst 8 %

Kaufpreis = 240.000 / 0,08 = 3.000.000 €

Alles, was darüber liegt, ist finanziell nicht attraktiv – oder du musst den Kaufpreis herunterhandeln.

Mehr musst du dir im ersten Schritt, bei einer schnellen Bewertung vom Smartphone oder Notebook aus nicht merken! Du bekommst ein Angebot? Frag nach Adresse, Kaufpreis, JNKM (Sanierungsstand, Mietstand, …) – dann kannst du schnell bewerten und die Verkäuferseite kann ihr Mehrfamilienhaus schnell verkaufen.

Fazit: „Nur 2 Zahlen entscheiden“ – vereinfacht gesagt

Du brauchst wirklich nur:

• die jährliche Nettokaltmiete (JNKM)
• den Kaufpreis

Dann vergleichst du das mit den aktuellen Finanzierungskosten und den 2 % Instandhaltungspuffer. Ab 5,5 % Rendite bist du im Plus – alles darunter ist Risiko oder Hobby.

Formel für deinen Alltag

Gewünschte Rendite / JNKM = maximaler Kaufpreis

Behalte diese Formel im Kopf – du wirst sie öfter brauchen, wenn du Immobilienangebote prüfst. So erkennst du in Sekunden, ob ein Objekt passt oder nicht. Und noch besser: Du kannst dem Verkäufer sofort ein realistisches Angebot machen.

Sind 8.5 Millionen ein guter Deal?

Auf immobilien-erfahrung.de bin ich ausführlich darauf eingegangen, kannst du hier noch einmal nachlesen: Unterschied Rendite- und Investmentimmobilien.

Der Unterschied liegt im Fokus: Bei einer Renditeimmobilie zählt, was monatlich auf dein Konto kommt – also ein positiver Cashflow durch Mieteinnahmen, meist in B-Lagen und C-Lagen. Bei einer Investmentimmobilie hingegen setzt du auf langfristige Wertsteigerung und Verkaufserlös – meist in A-Lage wie Berlin, Köln, Düsseldorf & Co.

Du willst direkt Cash? Die erste Variante bringt dir direkt Einnahmen. Du willst Longterm mehr Cash? Die zweite verlangt Geduld, Kapital und Marktkenntnis – dafür winkt später ein großer Gewinn.

Noch besser:

Wenn du günstig in A-Lage kaufst, umso besser Cashflow + Longterm Cash = Königsklasse. Kaufen, aufwerten, Miete steigern, Wertsteigern.

That’s it. So bewertest du extrem schnell. Viel Erfolg beim Investieren!

Dein Kaufpreisangebot hängt also immer auch von deinen persönlichen Zielen ab: Brauchst / willst du operativ oder strategisch Cash.

Was wäre dir diese Immobilie mit 240.000 Euro Jahresnettokaltmiete in A-Lage wert?

Mehr Tipps aus der Praxis?

Du willst regelmäßig gute Deals erkennen, schneller entscheiden oder einfach aus meinen Erfahrungen lernen? Dann stöbere im Blog oder lies dir die wichtigsten Beiträge zu den Themen durch – Schritt für Schritt, aus der Praxis, für Investoren.

Diese Themen habe ich dir ausführlich erklärt:

• Mehrfamilienhaus bewerten
• Kaufpreisfaktor berechnen
• Tipp: Mein Kaufpreisfaktor Rechner
• Rendite richtig einschätzen
• Finanzierung mit Hebelwirkung

Du willst verkaufen oder hast Fragen? Dann schreib mir – ich helfe dir gern weiter.

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