Haus bewerten: Kaufpreis grob bewerten oder schätzen lassen? Wertermittlung

Haus bewerten – Was ist Ihr Haus Wert? Wer den Wert vom eigenen Haus, egal welcher Haustyp, falsch einschätzt, der schreckt Interessenten ab! Ganz gleich ob Villa, Einfamilienhaus, Landhaus oder auch Niedrigenergiehaus. Die Folge: Sie bekommen keine Kaufangebote für Ihr Haus. Wertfaktoren, Lage, Ausstattung, Verkehrswert, realistischer Preis – das sind die wichtigen Fachbegriffe, die Sie für die Bewertung Ihres Hauses brauchen. Lernen Sie hier mehr über die Thematik kennen, sodass Sie beim Hausverkauf nicht unter Zeitdruck geraten, denn das ist einer der größten Fehler beim Hausverkauf. So können Sie Ihre Immobilie bewerten! Lernen Sie hier den Verkehrswert kennen und alle weiteren, zentralen Wertfaktoren.

Hausbewertung

Wichtigstes Kriterium ist die Lage. Die Immobilienpreise unterschieden sich regional zum Teil erheblich. Daher dürfen in den Immobilienvergleich nur Objekte in der Nähe eingehen. Als Experten für den Immobilienverkauf in den Regionen Rheinland-Pfalz und Hessen können wir über den Immobilienvergleich schnell eine realitätsnahe Einschätzung geben. Bei der Hausbewertung sind ebenso Aspekte der Mikro- und Makrolagen, als auch der unmittelbare Standort des Objektes von Bedeutung: Geräuschkulisse, Ausblick und Lichtverhältnisse interessieren potenzielle Käufer und beeinflussen Immobilienwert und den erzielbaren Preis.

Bevor wir tiefer in die Materie Bewertung von Lage, Bausubstanz, Verkehrswert & Co. kommen, zunächst grundlegende 3 Fragen, die uns in Beratungsgesprächen mit Kunden erreichen:

  • Wie kann ich eine Immobilie bewerten?
  • Wer bestimmt den Verkehrswert einer Immobilie?
  • Wie bewertet die Bank eine Immobilie?

Definition Verkehrswert: Einfach erklärt

Definiert ist der Verkehrswert als derjenige Preis, der zu einem bestimmten Zeitpunkt nach verschiedenen Kriterien errechnet wird und der für die Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr realisierbar ist. Es gibt mehrere Ansatzpunkte zur Feststellung des Verkehrswertes. Zum einen betreffen sie die rechtlichen Gegebenheiten und zum anderen die tatsächlichen Eigenschaften des Objekts. Damit ist der Renovierungszustand, die Ausstattung, die Lage im Gebäude, der Energieausweis u.v.m. gemeint.

Nicht berücksichtigt werden persönlichen Verhältnisse des Eigentümers. So spielt es für den Verkehrswert keine Rolle, ob und wie dringend ein Eigentümer das Geld aus dem Verkauf benötigt. Die allgemeine Nachfrage nach dem jeweiligen Immobilientyp hingegen wirkt sich wiederum auf den Verkehrswert aus. Im Europäischen Recht wird der Begriff Verkehrswert eher nicht verwendet. Hier spricht man schon länger vom Marktwert.

Zur Ermittlung des Wertes einer Immobilie sind drei verschiedene Verfahren zur Verkehrswertermittlung definiert. Eine Hausbewertung erfolgt etwa mit dem Sachwertverfahren, dem Ertragswertverfahren und dem Vergleichswertverfahren. Bei allen Bewertungsverfahren ist zuvor zunächst der materielle Wert des Objektes entscheidend. Die Bewertungsverfahren werden einzeln oder in Kombination angewendet. Die Wahl des Verfahrens hängt in erster Linie von der Nutzung der Wohnung ab. So wird bei vermieteten Wohnungen gerne das Ertragswertverfahren, bei eigengenutzten Wohnungen und Häusern besonders das Vergleichswertverfahren angewendet.

Infografik: Im Süden steigen die Preise am stärksten | Statista Mehr Infografiken finden Sie bei Statista

Faktoren, die in den Verkehrswert eingehen

Beim Verkehrswert einer Immobilie handelt es sich letztlich um den am Markt erzielbaren Verkaufspreis. In der Praxis basiert der Marktwert von Haus oder Wohnung jedoch zum großen Teil auf einer realistischen Einschätzung von Angebot und Nachfrage: Je höher die Nachfrage nach einem Grundstück oder der Immobilie und je knapper das entsprechende Angebot, desto höher ist der Marktpreis des Objektes und damit auch sein Verkehrswert.

Wert der Lage durch Bodenrichtwert ermitteln

Die Lage des Objektes lässt sich am einfachsten mit dem Bodenrichtwert ermitteln. Die Bodenrichtwerte werden für jedes Grundstück in Deutschland separat ermittelt. Allerdings ist auch der Bodenwert nur ein Richtwert, denn es wird nur der festgelegte Durchschnittswert berücksichtigt. Die eigentlichen Eigenschaften – vorteilhafte und weniger vorteilhafte – des speziellen Grundstücks finden sich im Bodenrichtwert nicht wieder. Der Richtwert ist ein rechnerischer Wert ist, der aus anderen Grundstücksverkäufen abgeleitet wird. Im Vergleichswertverfahren spielt der Bodenrichtwert eine zentrale Rolle.

Wie der Gebäudewert bestimmt wird

Für eine vollständige Immobilienbewertung wird neben dem Bodenwert auch der Verkehrswert eines vorhandenen Gebäudes berücksichtigt. Der Gebäudewert bestimmt sich durch seine Nutzungsmöglichkeiten. Bei einem vermieteten Gebäude werden die jährlichen Mieteinnahmen und die im gleichen Zeitraum aufzuwendenden Kosten für die Instandhaltung gegenübergestellt. Lässt sich etwa nur eine sehr niedrige Miete erzielen, etwa in Anlehnung an den örtlichen Mietspiegel, sind auch die Ertragsmöglichkeiten des Objektes begrenzt. Dies geht ebenfalls in den Verkehrswert mit ein.

Kosten einer Bewertung

Für die Kalkulation wird zunächst eine grobe Bewertung vorgenommen. Der Preis für die finale Bewertung orientiert sich demnach, in den meisten Fällen, am geschätzten Wert der zu bewerteten Immobilie.

Bei einem Immobilienwert, der unter einer Grenze von 150.000 Euro liegt, können Sie mit ungefähren Kosten von 1.500 Euro rechnen. Bei Luxusimmobilien oder Mehrfamilienhäusern einem Immobilienwert über 1 Million hebt sich das angesetzt Honorar auf 3.000 Euro.

  • Unter 150.000 Euro Wert, circa 1.500 Euro
  • Über 1.000.000 Euro Wert, ,circa 3.000 Euro

Quelle: Bundesverband der Sachverständigen

Was zählt bei der Hausbewertung

Bei nicht vermieteten Gebäuden gehen neben dem Bodenwert folgende Kriterien in die Hausbewertung ein:

  • Lage
  • Haustyp – Einfamilienhaus, Mehrparteienhaus, Reihenhaus, Villa, Fachwerkhaus u. a.
  • Ausstattung
  • Bauqualität
  • Baupläne mit Größe, Aufteilung und Zahl der Räume

Bauqualität und Zustand von Bodenbelägen, Bad, Küche und Dach sind ebenfalls Kriterien bei der Verkehrswertermittlung. Weitere besondere Ausstattungsmerkmale, die das Objekt von anderen in der Nachbarschaft unterscheiden, wie ein Kamin, der schön angelegte Garten, Wintergärten, Bodenheizungen, ein Swimmingpool oder Sicherungs- und Smarttechnik beeinflussen die Preisermittlung. Interessant werden Wohnimmobilien auch durch große und moderne Badezimmer sowie regelmäßige Sanierungsmaßnahmen.

Sachwertverfahren: so wird der Substanzwert berechnet

Im Gegensatz zur marktorientierten Vergleichswertermittlung errechnen öffentlich bestellte bzw. vereidigte Gutachter den Substanzwert der Immobilie mit dem Sachwertverfahren. Dabei gehen einzig der Bodenrichtwert und die Herstellungskosten der Immobilie ein. Bei einer Bewertung durch erfahrene Makler können Sie sich allerdings ebenfalls auf die Ermittlung des bestmöglichen Kaufpreis verlassen. Wir wissen, welche Lagen und Ausstattungsmerkmale hier besonders gesucht sind. Bei der Kaufpreisfindung berücksichtigen wir die aktuelle Situation am Immobilienmarkt. Unser Bewertungsverfahren ermöglicht exakte Rückschlüsse auf den realisierbaren Marktwert Ihrer Immobilie. Das verwendete Vergleichswertverfahren stellt nicht den Sachwert der Immobilie in den Vordergrund, sondern die Verkaufspreise, die ähnlicher Immobilienangebote in vergleichbaren Lagen tatsächlich erzielen.

Immer wichtig: die Energieeffizienz

Der Verkäufer ist gesetzlich verpflichtet, dem Interessenten einen Energieausweis von Wohnung oder Gebäude vorzulegen. Ein geringer Energiebedarf ist ein äußerst gesuchtes Merkmal bei Immobilien und wirkt sich vorteilhaft auf die Immobilienbewertung aus. Faustformel: Je höher die Energieeffizienz, desto geringere Energiekosten (Heizung, Strom) für den Käufer. Mittlerweile spielen bei der Energieeffizienz auch ideelle Gründe eine große Rolle beim Immobilienkauf: Für den Klimawandel wollen moderne Immobilienkunden nur noch in einem möglichst geringen Maße verantwortlich sein.

Mehrwert schaffen: Anbauten, Umbauten und Renovierungen

Renovierungen oder Umbauarbeiten, die zur Steigerung des Wohnkomforts, der Qualität und Ausstattung des Objektes beitragen, können den Wert der Immobilie zusätzlich erhöhen. Heben Sie die Rechnungen zu Renovierungen auf und legen Sie diese möglichst bereits bei unserer Online-Bewertung vor. Der fachgerechte Einbau des Swimmingpools etwa, mit Angabe von Preis, Baujahr und verwendeten Komponenten überzeugt künftige Käufer vom Mehrwert der Immobilie.

Beim Zustand der Immobilie stehen Fenster, Dach und Fassade im Vordergrund. Wurde hier mit Renovierungen etwa eine veraltete oder nicht mehr zeitgemäße Installation ersetzt, steigert dies durchaus den Wert der Immobilie. Gutachter berücksichtigen die Faktoren zum Immobilienzustand auch unter dem Begriff des „Sanierungstaus“: Welche Kosten hat der künftige Eigentümer in den Folgejahren zu erwarten? Neue und energiesparende Heizsysteme, erneuerte Garnituren im Bad, Türklinken oder eine zusätzliche Wärmedämmung sind weitere Maßnahmen, die eine Immobilie aufwerten

Grundbuchauszug vorlegen

Der Grundbuchauszug enthält vergangene und aktuelle Geschehnisse zum Grundstück und seiner Bebauung: Wann war die Immobilie in wessen Besitz, welche Gebäude wurden zu welchem Datum errichtet oder verändert? Das Grundbuchamt im örtlichen Amtsgericht verwaltet alle Grundbucheinträge der Region und stellt dem Eigentümer auf Antrag den Grundbuchauszug zur Verfügung.

Mietverträge gehen in die Bewertung ein

Meist lassen sich nicht vermietete Immobilien leichter vermarkten, denn viele Käufer möchten selbst in das neue Haus, die gekaufte Wohnung einziehen. Sind Objekte vermietet, fallen daher die Verkaufserlöse unter diesen Umständen etwas geringer aus. Für Kapitalanleger hingegen ist der Vermietungsstand einer Wohnung wiederum sehr entscheidend bei der Kaufabsicht.

Sehr wichtig für die Immobilienbewertung von vermieteten Objekten sind die bestehenden Mietverträge. Kann der potenzielle Käufer mit dem Kauf des Objekts eine Rendite erzielen, kann ein vermietetes Wohnobjekt für Investoren durchaus von Interesse sein und erhöht den Preis. Die Mietverträge geben Aufschluss, wie lange die Mieter bereits in Haus oder Wohnung leben und wie hoch die monatliche Nettomiete ist. Gute Makler ermitteln mit dem Ertragswertverfahren, wie sich der Kauf einer vermieteten Immobilie tatsächlich rechnet.

Wohnungspreise in Deutschland: Der Trend nach oben

Statistik: Städte in Deutschland mit den höchsten Kaufpreisen für Eigentumswohnungen im Vergleich der Jahre 2015 und 2019* (in Euro pro Quadratmeter) | Statista

Mehr Statistiken finden Sie bei Statista

Der definitive Kaufpreis

Unabhängig vom Bewertungsverfahren wird der Kaufpreis dann letztlich doch vom Marktgeschehen beeinflusst. Aus Käufersicht erscheint vielen die derzeit geforderten Kaufpreise zu hoch. Der Verkäufer hingegen hat bei der derzeitigen Entwicklung der Immobilienpreise einen erheblichen Vorteil: durch die – je nach Lage natürlich – derzeit erzielbaren Preise können viele Immobilienbesitzer ihre Objekte derzeit deutlich über dem eigentlichen Verkehrswert verkaufen.