Mietshaus / Zinshaus verkaufen: Lage, Zustand, Bewertung, Makler, Steuern + Alle Schritte im Verkauf

in , ,

Mietshaus / Zinshaus verkaufen 2023 – Sie wollen Ihr vermietetes Haus verkaufen und haben Fragen zum Ablauf, zu Immobilienmaklern, zur Bewertung und Wertermittlung Ihres Mehrparteienhauses? Hier finden Sie alle wichtigen Antworten auf die ersten Fragen und die vollständige Checkliste für den Verkauf, in 18 einfachen Schritten. Lernen Sie zuerst die grobe Bewertung kennen und weiterführend (Link zu Artikel), die 3 typischen Bewertungsmethoden; wenn Sie diese kennen lernen wollen. Danach folgt ein Preisvergleich, zwischen A-, B- und C-Lage Mietshäusern und die gesamte Checkliste, mit allen Schritte im Verkauf, inkl. Versteuerung (Spekulationssteuer bei Mietshaus). Sie wollen eine Bewertung von uns, mit direkter Ankauf-Option? Sehr gern, hier finden Sie meine Kontaktdaten.

Overview hide
Mietshaus (Zinshaus) verkaufen 2023: So funktioniert’s
Lage Ihrer Immobilie: Standort und Entwicklung
Zustand vom Mietshaus: Reparaturen und Sanierung
Mieter, Mietverträge und Leerstand
Mit oder ohne Immobilienmakler verkaufen?
Schritt für Schritt: Checkliste Verkauf

Mietshaus (Zinshaus) verkaufen 2023: So funktioniert’s

Kurz zur Definition: Ein Mietshaus oder auch Zinshaus, ist eine vermietete Immobilie (Mehrfamilienhaus, Zweifamilienhaus, auch ein Einfamilienhaus) im Besitz eines Eigentümers – also keine Wohnungseigentümergemeinschaft. Das heißt, Kaufinteressenten investieren in ein meist umfangreicheres Projekt. Deshalb habe ich diesen kleinen, extra Ratgeber für Sie zum Thema „Mietshaus verkaufen“ geschrieben.

Nicht jeder hat Erfahrung im Verkauf von Immobilien und Mehrfamilienhäusern, manche stehen auch vor ihrem allerersten Immobilienverkauf, häufig Erben die mit der Verwaltung einer solchen Immobilie überfordert sind, die zu weit weg ist oder aus anderen Gründen verkauft werden soll. Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und deutschlandweit, vor dem ersten Verkauf, gibt es natürlich einiges zu wissen, schon bei der (wichtigen) Wertermittlung! Lernen Sie hier die Grundlagen kennen.

Sie verkaufen nicht an Eigennutzer. Investoren und Kapitalanleger, die in Mietshäuser investieren, rechnen und vergleichen Kennzahlen. Je besser der Verkauf vorbereitet ist, desto mehr Ertrag können Sie erzielen.

Für Mietshäuser gelten 3 zentrale Faktoren:

  • Lage Ihrer Immobilie: Standort und Entwicklung
  • Zustand vom Mietshaus: Reparaturen und Sanierung
  • Mieter, Mietverträge und Leerstand

Lage Ihrer Immobilie: Standort und Entwicklung

Verkäufer haben viele Fragen, eine der wichtigsten für viele ist aber, „wie viel ist mein Mietshaus wert“? Letztendlich geht es im Immobilienmarkt, wie in allen anderen Märkten um Angebot und Nachfrage. Deshalb beinhaltet die Wertermittlung zum einen, die Immobilie selbst (Verkaufsgegenstand) und zum anderen, die Nachfrageseite (Kaufinteressenten).

Lage-Check: Stadt, Stadtteil, Straße, Hausnummer

Lage (Stadt, Stadtteil und Straße) – der wichtigste Aspekt, egal ob Mietshaus in Form von Mehrfamilienhaus, Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus, den größten Einfluss auf den Grundstückspreis und damit auch die Gesamtbewertung Ihres Hauses hat die Lage Ihrer Immobilie.

Grundstückspreise

Was heißt das? Ein einfaches Beispiel: Ein Mietshaus in schlechter C-Lage (beispielsweise Duisburg in NRW) ist weniger interessant für Käufer, als eine gute B-Lage Immobilie (Essen in NRW). Dementsprechend sind die Grundstückspreise in C-Lagen niedriger. In B-Lagen ist die Nachfrage wesentlich höher, so wie die Grundstückspreise. Lernen Sie hier mehr über die Lage von Immobilien.

Dazu gleich mehr, im Rechenbeispiel München vs. Duisburg.

Verkaufszeit

Mietshäuser in A-Lage (wie Hamburg) sind, bei realistischer Bewertung und guten Netzwerk schnell verkauft. Insbesondere in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart und anderen Städten mit Universitäten, Hochschulen und guter, allgemeiner Entwicklung. Genauso ist es in B-Lagen, wenn der „Preis“ stimmt. Für Mietshäuser in C-Lage, kann der Verkaufsprozess schon etwas länger dauern.

Bei realistischem Verkaufspreis:

  • A-Lage wie Hamburg – Schnell verkauft
  • B-Lage wie Essen – Relativ schnell verkauft
  • C-Lage wie Duisburg – Relativ lang (Verkauf über Preis)

Schnell heißt im Idealfall, mit validem Käufer, dass Sie im 2-3 Wochen beim Notar.

Tipp: Finanzierungsbestätigung von Kaufinteressenten

Dazu schon vor ab ein Tipp: Bevor Sie viel „Zeit“ in Kaufinteressenten investieren, lassen Sie sich direkt eine Finanzierungsbestätigung von dessen Bank zeigen. Hier wurde die Finanzierungssumme von X, für Objekt X, bereits im Vorfeld von dessen Bank genehmigt.

Stadtteil und Entwicklung

Nach dem Blick auf die Makrolage, folgt der Blick auf die Mesolage, den konkreten Stadtteil. Denn natürlich spielt nicht nur die Situation / Entwicklung der Stadt (Einwohnerentwicklung, Demographie, Wirtschaft,.. .) eine Rolle, auch die Entwicklung vom Stadtteil wird bei der Wertermittlung berücksichtigt.

Im letzten Schritt, geht es dann in die Mikrolage, die konkrete Straße und Hausnummer Ihrer Immobilie.

Sollten Sie also eine Bewertung Ihres Mietshauses vornehmen wollen, mit Expertise einer dritten Person, müssen Sie die Adresse preisgeben – suchen Sie sich deshalb vertrauensvolle Partner mit Referenzen.

Wertermittlung geht nur mit Adresse (Lage) + Besichtigung (Zustand)

Denken Sie nur an den Unterschied zwischen einem Mietshaus, an einer viel befahrenen Hauptstraße und nur 200m weiter, dem Mietshaus, an der städtischen Grünanlage.

Selbe Straße, andere Qualität und Grundstückspreise

Hier ein kleiner, interessanter Vergleich:

Verkaufspreis in München / Leipzig / Duisburg – Vergleich!

Der Effekt der Lage, auf den Wert des Mietshauses, ist dementsprechend groß. Vergleichen wir hier beispielhaft ein Zinshaus, mit einer Wohnfläche von 400 Quadratmetern, bei ähnlichen Baujahr und Zustand. 400 m² in C-Lagen wie Duisburg (NRW), B-Lagen in Leipzig (Sachsen) und A-Lage in München (Bayern).

München:

  • Stadtteil: Lehel
  • Angebotspreis: 6.671.000 Euro
  • Differenz Leipzig: + 4.8 Mio. / + 259 %
  • Differenz Duisburg: + 6 Mio. / + 871 %

Leipzig

  • Stadtteil: Lindenau
  • Angebotspreis: 1.860.000 Euro
  • Differenz München: – 4.8 Mio.
  • Differenz Duisburg: -1.2 Mio.

Duisburg

  • Stadtteil: Hochemmerich
  • Angebotspreis: 687.000 Euro
  • Differenz München: – 6 Mio.
  • Differenz Leipzig: – 1.2 Mio.

Der Unterschied, zwischen einem Zinshaus in München (A-Lage) und Duisburg (C-Lage) liegt also bei beträchtlichen + 871 %.

Nach der Lage folgt ein genauer Blick auf ihr Mietshaus.

Zustand vom Mietshaus: Reparaturen und Sanierung

Je mehr Arbeit eine Immobilie macht, desto weniger möchten Investoren ausgeben. Je weniger Arbeit, desto mehr sind Investoren bereit zu zahlen – eine einfache und sinnvolle Faustformel.

Dementsprechend ist der zweite große Wertfaktor der Zustand Ihres Mietshauses. Wurde alles gepflegt oder gibt es vielleicht sogar Sanierungsstau im alten Mehrfamilienhaus? Je nachdem, wie umfangreich die Reparaturmaßnahmen sind, muss dies in den Angebotspreis mit einfließen.

Alte Bestandsimmobilien – Ob Baujahr 1920, 1930 oder 1960, alte Immobilien bringen im Vergleich zu Neubau ihre ganz individuellen Mängel und Nachteile mit sich. Alles über die Bausubstanz, das Mauerwerk, Wärme- und Schalldämmung und mit welchen Reparaturen und Mängeln Sie als Eigentümer rechnen müssen.

Je älter eine Immobilie ist, desto größer wird die Mängelliste. In diesem Ratgeber, den ich eigentlich für Käufer geschrieben habe, finden Sie die typischen Menge von Immobilien, gelistet nach Jahrzehnten.

Mietshaus bewerten: Methoden kennen lernen

Verkehrswert, Wertermittlung und Kaufpreis Ihrer Immobilie – Wenn Sie Ihr Mietshaus verkaufen wollen, dann kommt es auf eines an: Ein fundierter, marktorientierter, realistischer Kaufpreis.

Damit Sie einen ersten Eindruck von der Komplexität um Lage, Verkehrswert, Vergleichsimmobilien, Bausubstanz & Co. bekommen und Fehler beim Verkauf vermeiden, haben wir diesen Ratgeber zum Thema Mehrfamilienhaus bewerten für Sie geschrieben. Wertfaktoren, Lage, Ausstattung, Verkehrswert, realistischer Preis: So können Sie Ihre Immobilie bewerten.

Ein 1A-Vergleich aus Leipzig, Aufwand in Sanierung (für Käufer-Seite) oder gepflegte Bestandsimmobilie, der Unterschied ist immens.

Mieter, Mietverträge und Leerstand

Faktor 1) Lage, Faktor 2) Substanz, das dritte große Gewicht in der Wertermittlung sind die Mieter und die Mietverträge, wenn es um den Verkauf von Mietshäusern geht. Dabei spielt die Mieterliste und die Mieter Historie die zentrale Rolle. Welche Mieter haben Sie im Haus? Welche Konditionen wurden vereinbart und wie kommen die Mieter ihren Zahlungsverpflichtungen nach?

Nicht jedes Haus ist voll vermietet, manche weisen auch Leerstand auf. Hier wirkt sich auch die Lage der Immobilie aus, in C-Lage ist die Leerstandsquote natürlich höher, als im guten B-Lagen oder in absoluter Toplage, der A-Lage, in der Wohnraum immer Mangelware ist.

Bezüglich der Mieter, aber auch in Bezug auf den Zustand der Immobilie werden für die konkrete Wertermittlung manchmal Unterlagen und Dokumente gebraucht. Sehr erfahrene Immobilienmakler, Investoren und Bauträger, genügt eine Besichtigung vom Haus.

Mehr darüber lernen Sie gleich, in den 18 Schritten zum Verkauf.

Zuletzt noch eine wichtige Frage für die, die zum ersten Mal verkaufen:

Mit oder ohne Immobilienmakler verkaufen?

Für die, die zum ersten Mal verkaufen, ist ein guter und erfahrener Immobilienmakler unumgänglich.

Tatsächlich ist es so, dass Ihnen ein Makler viel, wirklich viel Arbeit abnimmt.

Bei Ihrem Mietshaus nicht um eine, einfache Eigentumswohnung, die man auf ein Immobilienportal stellen kann, umso Käufer zu finden, die für den Eigennutz kaufen, eine dementsprechend hohe Zahl von Käufern.

Mietshäuser werden eher innerhalb von persönlichen Netzwerken vermittelt, erfahrene Immobilienmakler, mit guter Reputation und guten Käufer Netzwerk aus Investoren.

Tatsächlich ist es so, dass ein Großteil der Immobilien mit Immobilienmakler vermittelt wird, insbesondere dann, wenn es um große Objekte geht, Mehrfamilienhäuser oder auch Neubauten mit vielen Wohneinheiten, die verkauft werden sollen.

Wer Fehler beim Verkauf der Immobilie macht, zahlt teures Lehrgeld. Am besten verkaufen sich professionell präsentierte Immobilien. Deshalb erzielen Makler auch die höchsten Verkaufspreise. Im Schnitt werden 72% aller Immobilien über Makler verkauft (Quelle: Statistisches Bundesamt). Hier ein Blick auf die Großstädte:

  1. Berlin mit Makler: 78,6%
  2. Düsseldorf mit Makler: 76,0%
  3. Hamburg mit Makler: 65,1%
  4. Köln mit Makler: 63,0%
  5. Stuttgart mit Makler: 56,8%
  6. München mit Makler: 55,2%
  7. Frankfurt mit Makler: 53,3%

Dennoch ist es wichtig die die Schritte im Verkauf zu kennen, denn so können Sie gute und erfahrene Immobilienmakler für Ihren Verkauf finden. Mit diesem Wissen können Sie sich aber auch zunehmend ein eigenes Netzwerk aufbauen, z.b. wenn Sie beabsichtigen, in Zukunft noch häufiger am Immobilienmarkt teilnehmen werden.

Schritt für Schritt: Checkliste Verkauf

Nachdem Sie viel über den Wert bzw. die Wertermittlung von Miethäusern (und Zinshäusern) gelernt haben, geht es jetzt um den konkreten Verkauf eines Hauses. Egal ob Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus oder Mehrfamilienhaus, alle Arten von Miethäusern werden letztendlich auf demselben Weg verkauft, der über 18 Schritte führt – wenn Sie nicht zufällig einen privaten Käufer kennen und so einzelne Schritte wie das Exposé, Kommunikation mit Interessenten und die Besichtigung auslassen können.

So verkaufen sie im Mietshaus in 18 Schritten:

Vorbereitung: Mietshaus vorbereiten und bewerten

Immobilie und Verkauf vorbereiten

Verkaufsphase: Kaufinteressenten und Verhandlung

Immobilie vermarkten und Käufer finden

Verkaufsabwicklung: Mietshaus übergeben

Kaufvertrag bis Übergabe

Viel Erfolg beim Verkauf!

Sie haben Fragen, wollen eine Bewertung von uns, mit Ankauf-Option? Sehr gern, hier finden Sie meine Kontaktdaten.

Lukinski Blog