Mietshaus / Zinshaus verkaufen – Sie wollen Ihr vermietetes Haus verkaufen und haben Fragen zum Ablauf, zu Immobilienmaklern, zur Bewertung und Wertermittlung Ihres Mehrparteienhauses? Mehr dazu in unserem umfassenden Guide: Haus oder Wohnung verkaufen – Schritt für Schritt erklärt. Hier finden Sie alle wichtigen Antworten auf die ersten Fragen und die vollständige Checkliste für den Verkauf in 18 einfachen Schritten. Sie lernen die wichtigsten Wertfaktoren kennen, die typischen Multiplikatoren je Lage, einen Preisvergleich zwischen A-, B- und C-Lage Mietshäusern, die steuerlichen Fallstricke (Spekulationssteuer, 3-Objekt-Grenze) sowie alle Schritte im Verkauf bis zur Übergabe. Sie wollen eine Bewertung mit direkter Ankauf-Option? Hier finden Sie meine Kontaktdaten.
Kurz zur Definition: Ein Mietshaus oder auch Zinshaus ist eine vermietete Immobilie (Mehrfamilienhaus, Zweifamilienhaus, auch ein Einfamilienhaus) im Besitz eines Eigentümers – also keine Wohnungseigentümergemeinschaft. Das heißt, Kaufinteressenten investieren in ein meist umfangreicheres Projekt. Deshalb habe ich diesen Ratgeber speziell zum Thema „Mietshaus verkaufen“ geschrieben.
Nicht jeder hat Erfahrung im Verkauf von Mehrfamilienhäusern. Manche stehen vor ihrem allerersten Immobilienverkauf, häufig Erben, die mit der Verwaltung einer Immobilie überfordert sind, die zu weit weg ist oder aus anderen Gründen veräußert werden soll. Ob Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt oder deutschlandweit – vor dem ersten Verkauf gibt es einiges zu wissen, allen voran zur Wertermittlung. Wer Details zu München sucht (Quadratmeterpreise, Stadtteile, Trends), findet sie hier: München Immobilien.
Sie verkaufen nicht an Eigennutzer. Investoren und Kapitalanleger rechnen mit Kennzahlen – Mietmultiplikator, Brutto- und Nettorendite, Instandhaltungsrückstellung. Je besser der Verkauf vorbereitet ist, desto höher der Ertrag.
Für Mietshäuser gelten 4 zentrale Werttreiber:
Lage der Immobilie: Standort, Mikrolage und Stadtteilentwicklung
Zustand vom Mietshaus: Baujahr, Sanierungsstau, Reparaturen
Mieter, Mietverträge und Leerstand: Ist-Miete vs. Mietspiegel, Steigerungspotenzial
Rendite-Kennzahlen: Mietmultiplikator (Faktor), Brutto- und Nettomietrendite
Käufertypen beim Zinshaus – wer zahlt was?
Anders als bei einer Eigentumswohnung haben Sie es bei einem Zinshaus mit einem klar definierten Käuferkreis zu tun. Jeder Typ kalkuliert anders:
Privater Kapitalanleger: kauft bis ca. 2–3 Mio. Euro, achtet stark auf Cashflow und Finanzierbarkeit, akzeptiert moderate Faktoren in B- und C-Lagen.
Bestandshalter / Family Office: kauft langfristig, akzeptiert höhere Faktoren in A-Lage, will saubere Dokumentation und stabile Mieterstruktur.
Projektentwickler / Bauträger: kauft mit Aufteilungsphantasie (WEG-Aufteilung), zahlt für Potenzial – nicht für Ist-Zustand. Interessant bei sanierungsbedürftigen Objekten in guter Lage.
Off-Market-Investoren: greifen über persönliche Netzwerke zu, oft schnell, oft mit Eigenkapital. Für Verkäufer interessant, wenn Diskretion Priorität hat.
Wer den Käufertyp nicht kennt, verschenkt Geld – oder verkauft an den Falschen.
Lage Ihrer Immobilie: Standort und Entwicklung
Verkäufer haben viele Fragen, eine der wichtigsten: „Wie viel ist mein Mietshaus wert?“ Letztendlich geht es im Immobilienmarkt – wie in allen anderen Märkten – um Angebot und Nachfrage. Die Wertermittlung umfasst zum einen die Immobilie selbst (Verkaufsgegenstand) und zum anderen die Nachfrageseite (Kaufinteressenten).
Lage-Check: Stadt (Makro) → Stadtteil (Meso) → Straße & Hausnummer (Mikro)
Die Lage ist der wichtigste Aspekt – egal ob Mehrfamilienhaus, Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus. Sie hat den größten Einfluss auf den Grundstückspreis und damit auf die Gesamtbewertung.
Grundstückspreise nach Lage
Ein einfaches Beispiel: Ein Mietshaus in C-Lage (etwa Duisburg, NRW) ist für Käufer weniger interessant als ein Objekt in B-Lage (Essen, NRW). Entsprechend sind die Grundstückspreise in C-Lagen deutlich niedriger. In B- und A-Lagen ist die Nachfrage wesentlich höher – ebenso die Bodenrichtwerte. Mehr dazu im Ratgeber: A-, B- und C-Lage von Immobilien.
Mietmultiplikatoren nach Lage – die Investorensicht
Investoren rechnen ein Zinshaus über den Kaufpreisfaktor (auch Mietmultiplikator) – also Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Je höher der Faktor, desto teurer relativ zur Miete. Typische Bandbreiten:
A-Lage Top (München, Hamburg-Innenstadt): Faktor 28–40 (Bruttorendite ca. 2,5–3,5 %)
A-Lage (Berlin, Frankfurt, Düsseldorf): Faktor 22–30 (Bruttorendite ca. 3,3–4,5 %)
B-Lage (Leipzig, Hannover, Bremen): Faktor 18–24 (Bruttorendite ca. 4,1–5,5 %)
Faustregel: Ein guter Verkäufer kennt seinen Faktor und seine Nettomietrendite – bevor er ein Exposé erstellt.
Verkaufszeit nach Lage
Bei realistischem Verkaufspreis und gutem Netzwerk:
A-Lage (z. B. Hamburg): in der Regel 2–6 Wochen bis Notartermin
B-Lage (z. B. Essen): 6–12 Wochen, abhängig von Kaufpreis und Mietsituation
C-Lage (z. B. Duisburg): 3–9 Monate, Verkauf läuft fast immer über den Preis
Tipp: Finanzierungsbestätigung von Kaufinteressenten
Bevor Sie viel Zeit in einen Kaufinteressenten investieren, lassen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung seiner Bank vorlegen. Darin ist die Finanzierungssumme für das konkrete Objekt bereits vorgeprüft. Ohne diese Bestätigung verlieren Sie regelmäßig 4–8 Wochen, wenn die Finanzierung am Ende platzt.
Stadtteil und Mikrolage
Nach dem Blick auf die Makrolage folgt die Mesolage (Stadtteil) und schließlich die Mikrolage (Straße, Hausnummer, unmittelbares Umfeld). Denken Sie an den Unterschied zwischen einem Mietshaus an einer viel befahrenen Hauptstraße und 200 m weiter an der städtischen Grünanlage – selbe Straße, andere Qualität, andere Grundstückspreise.
Sollten Sie eine Bewertung Ihres Mietshauses durch einen Dritten wünschen, müssen Sie die Adresse preisgeben. Suchen Sie sich deshalb vertrauensvolle Partner mit nachweisbaren Referenzen.
Wertermittlung geht nur mit Adresse (Lage) + Besichtigung (Zustand) + Mieterliste (Cashflow)
Verkaufspreis München / Leipzig / Duisburg im Vergleich
Der Effekt der Lage auf den Wert eines Mietshauses ist enorm. Vergleich: Zinshaus mit ca. 400 m² Wohnfläche, ähnliches Baujahr, ähnlicher Zustand:
München, Lehel (A-Lage Premium) – Angebotspreis ca. 6.671.000 €, m²-Preis ca. 16.700 €, Faktor ca. 32–38
Leipzig, Lindenau (B-Lage) – Angebotspreis ca. 1.860.000 €, m²-Preis ca. 4.650 €, Faktor ca. 20–24
Duisburg, Hochemmerich (C-Lage) – Angebotspreis ca. 687.000 €, m²-Preis ca. 1.720 €, Faktor ca. 12–14
Die Differenz München vs. Duisburg liegt bei rund +871 % – obwohl Wohnfläche und Substanz vergleichbar sind. Was den Münchener Käufer reizt: Wertstabilität, Mietsteigerungspotenzial, A-Lage-Phantasie. Was den Duisburger Käufer reizt: Cashflow, hohe Bruttorendite, schnelle Amortisation.
Je mehr Arbeit eine Immobilie macht, desto weniger möchten Investoren ausgeben. Je weniger Arbeit, desto mehr sind Investoren bereit zu zahlen – eine einfache, aber zentrale Faustformel.
Sanierungsstau realistisch einpreisen
Der zweite große Wertfaktor ist der Zustand Ihres Mietshauses. Wurde alles gepflegt oder gibt es Sanierungsstau im alten Mehrfamilienhaus? Investoren ziehen pauschal je nach Befund ab:
Dach und Dachstuhl: 250–500 €/m² Wohnfläche bei Komplettsanierung
Fassade und Wärmedämmung: 150–300 €/m²
Heizungsanlage (Erneuerung gesamt): 25.000–80.000 € je nach Größe und Technik
Elektrik (Komplettsanierung im Bestand): 80–150 €/m²
Bäder pro Wohneinheit: 8.000–18.000 €
Fenster (Komplett): 700–1.200 € pro Fenster
Baujahr und typische Mängel
Ob Baujahr 1920, 1930 oder 1960 – alte Immobilien bringen im Vergleich zum Neubau ihre individuellen Mängel mit sich. Je älter, desto länger die Mängelliste. Eine vollständige Übersicht typischer Schwachstellen nach Jahrzehnten finden Sie hier:
Mietshaus bewerten: Welche Methode für Zinshäuser zählt
Für Mietshäuser ist das Ertragswertverfahren die zentrale Bewertungsmethode – nicht das Sachwert- oder Vergleichswertverfahren. Warum? Weil Investoren in Cashflow rechnen. Der Bodenwert (Sachwert) ist die Basis, der Ertragswert die entscheidende Größe.
Ertragswertverfahren: führend bei vermieteten Mehrfamilienhäusern, Zinshäusern, Renditeobjekten
Sachwertverfahren: relevant bei freistehenden Ein-/Zweifamilienhäusern, kaum bei Zinshäusern
Vergleichswertverfahren: ergänzend zur Plausibilisierung des Ertragswerts
Ein 1A-Vergleich aus Leipzig: Sanierungsbedarf vs. gepflegte Bestandsimmobilie – der Unterschied im erzielbaren Verkaufspreis liegt schnell bei 30–50 %.
Mieter, Mietverträge und Leerstand
Faktor 1) Lage, Faktor 2) Substanz – das dritte große Gewicht in der Wertermittlung sind die Mieter und die Mietverträge. Bei Zinshäusern entscheidet die M
