Kaufvertrag bei Notar aufsetzen: Entwurf, Unterlagen, Aufbau & Co.

Kaufvertrag bei Notar aufsetzen – Ist der Käufer gefunden, seine Kaufkraft geprüft und sind die wichtigsten Punkte geklärt, wird der Kaufvertrag erstellt. Hierfür wird ein Notar dazu gezogen. Wie ist ein Kaufvertrag aufgebaut? Welche Dokumente brauchen Sie? Und welche Rolle spielt der Notar? Hier das wichtigste im Überblick. Zurück zu: Immobilie verkaufen.

Kaufvertrag erstellen: Notar beauftragen

Die Mitwirkung des Notars ist gesetzlich vorgeschrieben. Dementsprechend muss bei der Aufsetzung des Kaufvertrags, von Anfang an, ein Notar tätig werden. Im Kaufvertrag befinden sich dann alle wichtigen Angaben zum Verkauf bzw. Kauf, Angaben zum Grundbuch, Details zum Objekt, ebenso wie der Kaufpreis und sonstige Zahlungsmodalitäten. Bevor wir uns den Kaufvertrag genauer anschauen, vorab die Frage: Was macht ein Notar und warum müssen Sie einen Notar für die Erstellung des Kaufvertrags beauftragen?

Notar: Aufgaben, Pflichten & Co.

Beim Immobilienverkauf kommen Sie um den Notar nicht herum. Er ist eine neutrale Instanz, die zwischen Ihnen als Verkäufer und dem zukünftigen Besitzer des Objekts vermittelt. Seine Aufgabe ist die Erstellung des Kaufvertrags und dessen Beurkundung. Er hat außerdem Einsicht in das Grundbuch und überprüft alle Angaben und Dokumente. Er unterliegt außerdem der Belehrungs- und Informationspflicht während des gesamten Ablaufs und ist für die Abwicklung zuständig.

Die Aufgaben eines Notars zusammengefasst.

• Belehrungs- & Informationspflicht
• Erstellung des Kaufvertrags
• Beurkundung des Kaufvertrags
• Grundbucheinsicht
• Überprüfung der Dokumente
• Eigentumsumschreibung

Zu den genauen Notarkosten und der Frage, wer diese bezahlt, dazu kommen wir etwas später.

Immobilienverkauf mit oder ohne Notar?

Ist das Ihr erster Immobilienverkauf fragen Sie sich: Braucht der Verkäufer für die Erstellung des Kaufvertrags überhaupt einen Notar? Die Antwort lautet: Ja. Und das ist gesetzlich sogar so vorgeschrieben. Als neutrale Instanz mit Expertise und Erfahrung ist der Notar nicht nur für die Beurkundung zuständig. Er weiß auch, wie ein ordentlicher Kaufvertrag erstellt werden und welche Punkte er besitzen muss.

Der Vertragsentwurf geht gesetzlich immer nur mit Notar!

Vertragsentwurf erstellen: Wichtige Angaben

Die Auswahl des Notars trifft in der Regel der Immobilienkäufer. Sobald Sie als Immobilienverkäufer den Notar, bzw. dessen Kontaktdaten kennen, senden Sie alle wichtigen Unterlagen. Daraus erstellt der Notar den ersten Vertragsentwurf. Wenn alles passt, wird der Notartermin vereinbart. Wesentliche Vertragsinhalte müssen im Vorfeld organisiert werden.

Checkliste: 14 Punkte im Kaufvertrag

Nur zur Frage: Was muss alles in einem Kaufvertrag enthalten sein? Bevor wir uns einige wichtige Punkte genauer anschauen, vorab die Checkliste.

Hier die wichtigsten Punkte, die in jedem Kaufvertrag geregelt werden sollten:

1. Welcher Kaufgegenstand wird verkauft?
2. Wer verkauft an wen?
3. Was wird alles mit verkauft? (Einbauküche, Grundstück,…)
4. Wie wird es verkauft?
5. Wie erfolgt die Bezahlung? (Bar, Überweisung, …)
6. Wann ist das Übergabedatum?
7. Wie ist die Aufteilung der Neben- und Unterhaltskosten?
8. Wie sind die Erschließungskosten geregelt?
9. Gibt es mögliche Gewährleistungsansprüche?
10. Wie ist der Zustand des Objektes?
11. Hat das Objekt Mängel?
12. Welche Genehmigungen sind vorhanden und welche fehlen?
13. Aufteilung der Kosten
14. Bevollmächtigung des Notariats

Käufer und Verkäufer: Angaben

Bevor auf den Kaufgegenstand eingegangen wird, werden kurz Angaben zu Käufer und Verkäufer gemacht. Neben dem Namen, sind Geburtsdaten und Anschrift beider Parteien vermerkt. Diese Angaben werden dann bei der späteren Beurkundung auch nochmal überprüft, um sicher zu gehen, dass die Immobilie auch an den richtigen Neubesitzer übergeht.

Diese Angaben werden zu Käufer und Verkäufer gemacht:

• Name
• Geburtsdaten
• Anschrift

Haus und Wohnung: Kaufgegenstand & Preis

Wie bei jedem Kaufvertrag steht auch hier das Produkt, bzw. das Objekt, das veräußert wird, im Vordergrund. Deshalb wird am Anfang des Kaufvertrags die Immobilie beschrieben. Lage, Raumaufteilung, Ausstattung, Größe, Wohnungstyp und Haustyp – hierfür zieht der Notar den Eintrag in das Grundbuch heran. Auch der Kaufpreis des Objekts wird direkt am Anfang aufgegriffen.

Diese Punkte werden bezüglich des Objektes im Vertrag genauer erläutert:

• Immobilienart
• Lage
• Größe
• Raumaufteilung
• Ausstattung
• Ggf. Pacht- & Mietverhältnisse
• Höhe des Kaufpreises
• Fälligkeit des Kaufpreises

Kaufvertrag prüfen & Termin vereinbaren

Steht der Entwurf des Kaufvertrages, können Sie sich Zeit nehmen, diesen ausführlich zu überprüfen. Sollten Sie Änderungswünsche haben, melden Sie sich bei Ihrem Notar und sprechen Sie diese ab. Achten Sie darauf, dass im Kaufvertrag ein realistischer Übergabezeitpunkt steht. Das Datum muss sowohl mit dem Nutzenwechsel, als auch dem Lastenwechsel der Immobilie übereinstimmen. Stellen Sie außerdem sicher, dass die Immobilie erst nach der kompletten Überweisung des Kaufpreises an den neuen Besitzer übergeht.

Darauf sollten Sie bei der Überprüfung des Kaufvertrags achten:

• Übergabe nach Bezahlung des Kaufpreises
• Kostenverteilung bzgl. Notar, Makler usw.
• Realistischer Übergabezeitpunkt

Je mehr persönliche Anliegen vor der Unterzeichnung besprochen werden, um so kürzer dauert der Notartermin für die Beurkundung.

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Bevor Sie Ihr Objekt übergeben, machen Sie und der Käufer einen Notartermin aus, um den Immobilienverkauf zu bestätigen. Mehr zu Ablauf, Dauer und den mitzubringenden Unterlagen finden Sie in unserem Ratgeber:

• Notartermin

Zurück zu Schritt 12: Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung

Beim Verkaufsgespräch ist Verhandlungsgeschick und Überzeugungskraft gefragt. Alle Ihre Argumente sollten klug bedacht sein. Anhand Ihrer vorbereiteten Unterlagen sollten Sie jedes Argument gekonnt stützen können. Damit Sie sich bei der Preisverhandlung nicht unterbieten lassen und welche Strategie Sie am besten anwenden, mehr dazu hier:

• Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung