Familienstiftung gründen: Immobilien, Steuern und nur 15% Körperschaftssteuer auf Mieteinnahmen

Steuern sparen mit Immobilien – Heute werfe ich mit euch gemeinsam einen tiefen Blick in die Materie Stiftung, Familienstiftung, Immobilienkauf, Steuern und Steueroptimierung. Das Gründen einer Stiftung, spezieller einen Familienstiftung hat viele Vorteile für dich. Vom steuerfreien Veräußerungsgewinn nach Spekulationssteuer bis geringem, 15-prozentigen Versteuerung der Mieteinnahmen. Wie das funktioniert, wie du eine Stiftung gründen kannst und wie noch deine Enkel davon profitieren werden, das lernst du in diesem Artikel.

Ablauf: Stiftungen gründen

Bevor wir in die Materie Familienstiftung eintauchen, zunächst ein allgemeiner Überblick zum Thema Stiftungen. Ein Grundlagen-Einblick in Punkto Definition, Voraussetzungen wie Vermögen und Ablauf der Gründung, bevor wir noch einen genaueren Blick auf zwei Themenfelder werfen: 1) Stiftung und Immobilien, sowie 2) Familienstiftungen. Zunächst zur Frage: Was ist eine Stiftung?

Was ist eine Stiftung einfach erklärt?

Wie funktioniert eine Stiftung? Ganz Allgemein ist eine Stiftung eine Einrichtung, die mit Hilfe eines Vermögens einen festgelegten Zweck verfolgt. Der Zweck wird vom Stifter selbst festgelegt.

Jede natürliche Person über 18 Jahren darf eine Stiftung gründen, aber auch jede, rein juristische Person, sowie rechtsfähige Vereine. Vermögen ist sozusagen die einzige Voraussetzung, für das Gründen einer Stiftung. Im Grundsatz gibt es:

  • Gemeinnützige Stiftungen
  • und es gibt weitere Sub-Formen, wie die Familienstiftungen (weiter unten)

Was machen gemeinnützige Stiftungen?

Bevor wir jetzt zur Familienstiftung kommen. hier noch einmal der Unterschied: Gemeinnützige Organisationen sind kirchlich tätig oder verfolgen andere, gemeinnützige Zwecke. Sie vergeben zum Beispiel Stipendien, unterstützen Kindergärten.

Erträge daraus kommen wiederum diesen Zwecken (der Stiftung) zugute.

Wenn Du also 10 Millionen auf dem Konto hättest, könntest du dir 1 Million nehmen und damit eine solche, gemeinnützige Stiftung gründen. Wenn du noch keine 10 Millionen Privatvermögen hast, schau dir das AF Steuercoaching an, hier lernst du, wie du Steuern in privates Vermögen umwandelst. Das nur am Rand!

Ablauf der Gründung: Zweck, Vermögen, Rechtsform

Zuerst zur Frage: Was für eine Rechtsform ist eine Stiftung? Dir als Stifter stehen zwei Rechtsformen zur Verfügung bei Stiftungsgründung. Zum einen die rechtsfähige Stiftung, zum anderen die treuhänderische Stiftung.

Variante 1: Die rechtsfähige Stiftung

Sie agiert selbstständig, muss also auch einen Stiftungsvorstand haben, der die Stiftung in allen Belangen vertritt.

Variante 2: Die treuhänderische Stiftung

Hier überträgst du vertragsgemäß das Grundkapital auf den Treuhänder. Dieser Treuhänder verwaltet dein Vermögen getrennt von seinem eigenen und nach den Satzungsbestimmungen deiner Stiftung.

Wenn du deine Entscheidung getroffen hast, kommt die Gründungsphase.

Der Ablauf einer Stiftungsgründung ist in Deutschland, wie andere Rechtsformen, klar geregelt:.

  1. Voraussetzungen prüfen (Zweck und Vermögen)
  2. Stiftungszweck wählen
  3. Stiftungsvermögen festlegen
  4. Stiftungsbegünstigten wählen
  5. Rechtsform wählen
  6. Stiftungsgeschäft und -satzung
  7. Anerkennung durch die Stiftungsaufsicht und das Finanzamt
  8. Grundkapital überweisen
  9. Stiftung betreiben

Die Grundlagen zur Stiftung kennst du jetzt.

Eine Stiftung verfolgt einen bestimmten Zweck. Sie arbeitet mit dem vom Stifter zu Verfügung gestellten Vermögen (Grundkapital). Sie kann selbstständig sein oder treuhänderisch verwaltet werden. Soweit, so gut. Jetzt kommen wir zum spannenden Teil: Immobilien, Steueroptimierung und Familienstiftung.

Zuvor noch ein kleiner Hinweis für dich:

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Familienstiftung: Immobilien und Steueroptimierung

Eine Familienstiftung wird meistens für den Vermögensaufbau gegründet. Expliziter: Für den steueroptimierten Vermögensaufbau. Familienstiftungen kannst du aber auch nutzen, für die steuerliche Optimierung bei Immobilien.

Ein schnelles Beispiel:

Mit Familienstiftung zahlst du für die Vermietung von Immobilien nur 15% Körperschaftssteuer

Veräußerungsgewinne sind steuerfrei (nach Spekulationsfrist)

Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer, Ertrag: Quasi Steuerfrei

Stifter und dessen Kinder dürfen für sich je ein Drittel der Erträge entnehmen. Damit sind zwei Drittel der Erträge weg. Was heißt das? Deine gemeinnützige Stiftung ist quasi komplett steuerfrei, ebenso wie Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer, Ertrag.

Eine Familienstiftung wird in der Regel von einer Person gegründet. Der Stifter überträgt sein Vermögen in die Stiftung. Das wiederum löst die Schenkungssteuer aus. Im Gründungsvertrag hast Du allerdings einen Freibetrag.

Freibetrag bei Gründung: Schenkungssteuer vermeiden

Die Höhe des Freibetrags hängt davon ab, wer Stiftungsbegünstigter ist. Ist deine Frau begünstigte, hättest du einen Schenkungsfreibetrag von 500.000 Euro. Ist eines deiner Kinder Begünstigte/r der Stiftung, ist die Übertragung bis 400.000 Euro frei von der Schenkungssteuer.

Wichtig, dieser Freibetrag gilt nur bei Gründung. Stiftest du erst nach Gründung, liegt der Freibetrag, den du in Anspruch nehmen kannst, bei nur noch 20.000 Euro.

Merke bei Gründung:

  • Vermögensübertragung bei Gründung
  • Freibeträge bis zu 500.000 (Ehegatte/in ist Begünstigte/r)
  • Stiftung nach Gründung mit Freibetrag von 20.000

In Immobilien investieren: Nur 15% Körperschaftssteuer (Mieteinnahmen)

Ist dein Vermögen erst einmal in deiner Stiftung angelegt, kannst du das vorhandene Vermögen nutzen und investieren.

Jetzt kommt der Clou. Eine Stiftung unterliegt der Körperschaftssteuer. Du zahlst also nur 15% Körperschaftssteuer, statt Gewerbesteuer.

Gewerbesteuer zahlst du mit einer Familienstiftung nur, wenn sie gewerblich ist. Das reine kaufen, verwalten und halten von Immobilien ist aber nicht gewerblich. Du lässt ja nur dein Vermögen arbeiten.

Auch für deine Mieteinnahmen werden jetzt mit nur noch 15% Körperschaftssteuer fällig.

Stiftung oder Immobilien GmbH (vermögensverwaltend)?

Vielleicht wirst du jetzt sagen, da könnte ich ja auch eine vermögensverwaltende GmbH (extern) gründen? Ja, aber:

Irgendwann wirst du sicher eine der Immobilien verkaufen wollen. Genau hier tritt der Unterschied zwischen Familienstiftung und Immobilien GmbH auf.

Verkaufst du eine Immobilie über die GmbH, ist der Gewinn aus deiner Veräußerung komplett steuerpflichtig, also mit 15%, manchmal sogar 30%.

Verkaufst du eine Immobilie über die Stiftung, ist der Veräußerungsgewinn komplett steuerfrei, insofern du die 10 Jahre Spekulationsfrist abgewartet hast.

Spekulationsfrist (Exkurs)

Damit die Preissteigerung im Immobilienmarkt gebremst wird, wurde von seiten des Gesetzgebers folgende einfache Regelung getroffen: Liegt zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie ein Zeitraum von mindestens 10 Jahren, bleibt der erzielte Verkaufserlös von der Besteuerung befreit. So sollen Immobilieninvestments langfristiger Natur sein und kurzfristige Gewinnmitnahmen weniger attraktiv.

Was ist, wenn ich Geld aus der Stiftung holen will?

Ziehst du Geld aus deiner Familienstiftung ab, werden 25% Kapitalertragssteuer fällig. Genauso, wie bei Entnahmen aus einer GmbH (Gewinnausschüttung). Wer das Geld bekommt, also Begünstigte/r ist, hast du ja bereits bei Gründung der Familienstiftung festgelegt.

Vorteile der Familienstiftung: Fazit

Mit einer Familienstiftung kombinierst du also die Vorteile der Immobilien GmbH, mit nur 15% Körperschaftssteuer auf Mieteinnahmen und dem steuerfreien Veräußerungsgewinn (nach Spekulationsfrist), ab dem 11. Jahr, wie bei Privatpersonen, durch die Familienstiftung.

Mit dieser Rechtsform kannst du dir also ein steueroptimierten und großen Immobilienbestand aufbauen. Die günstigeren Steuerlasten lassen deinen Bestand schneller wachsen, schließlich kannst du Verbindlichkeiten schneller bedienen und so schneller Reinvestieren.

Das Beste ist, deine Mieteinnahmen bekommst du zu vollen 85% nach Steuern, zusätzlich zum steuerfreiem Veräußerungsgewinn nach Spekulationsfrist.

Familienstiftung haben außerdem Vorteile für die nächsten Generationen, deine Kinder und Enkel.  Im Erbfall werden deine Anteile, zu gleichen Teilen, unter der ersten Erblinie aufgeteilt, das sind Ehepartner/in und deine Kinder. Versterben sie, geht die Stiftung auf die nächste Generation über.

Kleine Erinnerung! Ich war beim Steuercoaching von Alex Fischer. Du willst Steuern sparen wie "die Großen"? Lerne wie es geht: Alex Fischer Erfahrungen.