Firma gründen (Immobilien): Ablauf, Kosten, Voraussetzungen, Rechtsformen – 7 Schritte Checkliste

Firma gründen (Immobilien) – Du willst deine erste Firma gründen? Voraussetzungen für dich als Gründer*in, Stammkapital, Gesellschafterverträge, Kosten für die Gründung, Rechtsformen und Checklisten. Das hört sich für Anfänger kompliziert an, ist aber eigentlich ganz einfach. Der Ablauf einer Firmengründung ist in der Regel relativ gleich. Die Gründung habe ich hier einmal im einfachen Schritten, für dich zusammengefasst. Lerne, wie du ein eigenes Unternehmen gründest. Nach dem großen Ratgeber zu allen Rechtsformen bzw. Unternehmenstypen, heute ein ausführlicher Blick auf die Gründung einer (Immobilien) Firma für Beginner.

Unternehmenstyp: Was soll ich gründen?

Bei der Firmengründung kommst sozusagen von der Theorie in die Praxis.

Zunächst geht es natürlich um die Art bzw. Struktur deiner Firma. Schritt eins ist ganz grundsätzlich: Du musst die richtige Firma für dein (persönliches) Konstrukt wählen.

Im Artikel Rechtsformen Firma / Unternehmen hast du vielleicht schon die verschiedenen Unternehmensformen bzw. Firmen Typen kennengelernt, die du in Verbindung mit Immobilien, egal ob Vermietung oder nur Kauf und Verkauf, wählen kannst. Jeder einzelne Firmen Typ hat seine ganz individuellen Vorteile und Nachteile, die du als Unternehmer*in jetzt aber schon im Vorfeld kennengelernt hast! Welche Voraussetzungen und Faktoren beeinflussen die Auswahl?

Zu den Faktoren der Firmen-Wahl gehören also ua.:

1. Stammkapital
2. Anzahl der Gründer bzw. Gesellschafter
3. Haftung
4. Steuern

Stammkapital planen

Stammkapital – Eine der wichtigsten Voraussetzungen ist wie immer das eigen Kapital. Für die Gründung einer Firma brauchst du Geld für das Stammkapital. Wenn du bereits im Besitz von Immobilien bist, wird Stammkapital für dich kein Problem sein. Wenn du deine erste Immobilie kaufen musst, dann bedeutet „Stammkapital“ für dich „keine Kosten“. Das Kapital kannst du sofort nach der Gründung einsetzten. Du hast also den Vorteil, dass du dein Stammkapital direkt nach der Gründung wieder reinvestieren kannst, insofern die Immobilie nicht privat, sondern über dein Gewerbe gekauft wird.

Anzahl der Gründer bzw. Gesellschafter

Anzahl der Gründer bzw. Gesellschafter – Neben dem Stammkapital deiner Firmengründung ist auch die Anzahl der Personen ein wichtiger Faktor. Dazu später noch mehr im Punkt „Gesellschaftervertrag“.

Haftung für Gründer*innen

Haftung – Die Haftung spielt bei der Gründung eine große Rolle, bei manchen Unternehmensformen bist du privat haftbar, in anderen Fällen nur beschränkt haftbar. Als e.K. (Einzelkaufmann*frau) bist du voll haftbar, bei einer GmbH „nicht“ (nicht heißt hier, wenn alle Geschäfte sauber sind).

Steuer auf Erträge / Gewinne

Steuern – Zu dem Faktor Haftung kommt außerdem noch die zukünftige steuerliche Gestaltung deiner Firma. Z.b. wenn es um die Vermietung geht und um die Gewinne, die du aus Kapitalerträgen erwirtschaftet hast. Dazu habe ich im Artikel Immobilien GmbH schon geschrieben. Sehen wir uns hier eine beispielhafte Rechnung aus dem Artikel an.

Exkurs: Firmentyp und Steuern

Beispiel: Berechnung private Mieteinnahmen

Hier eine sehr vereinfachte Berechnung, für einen schnellen Vergleich der Versteuerung privater Mieteinnahmen im Vergleich zu gewerblichen Einnahmen einer GmbH. Berücksichtigt werden hier auch keine Freibeträge und kein Solidaritätszuschlag.

Vereinfachte Beispielrechnung (privat):

• Monatliche Mieteinnahmen: 1.000 Euro
• Mieteinnahmen / Jahr: 12.000 Euro
• Steuerlast (Einkommenssteuer 42%): 5.040 Euro
• Gewinn nach Steuern: 6.960 Euro

Beispiel: Berechnung gewerbliche Mieteinnahmen

Hier eine sehr vereinfachte Berechnung, für einen schnellen Vergleich der Versteuerung privater Mieteinnahmen im Vergleich zu gewerblichen Einnahmen einer GmbH. Berücksichtigt werden hier auch keine Freibeträge.

Vereinfachte Beispielrechnung (GmbH):

• Monatliche Mieteinnahmen: 1.000 Euro
• Mieteinnahmen / Jahr: 12.000 Euro
• Steuerlast (Körperschaftssteuer 15%): 1.800 Euro
• Gewinn nach Steuern: 10.200 Euro

Der Unterschied liegt hier, in unserer vereinfachten Rechnung, bei:

+ 3.240 Euro / Jahr

Alle einzelnen Typen, Faktoren, Vorteile und Nachteile kannst du dir oben noch einmal ausführlich durchlesen. Kommen wir nun zu Schritt 2, der Verteilung der Unternehmensanteile.

Stammkapital: Höhe und Unternehmensformen

Die Höhe des Stammkapitals ist bei der Gründung von Immobilienfirmen in der Regel keine Frage. Kapital ist vorhanden, zumindest so viel, das das Stammkapital, welches bei einer Gründen zur Verfügung gestellt werden muss, in fast allen Fällen einfach gestellt werden kann. Wenn nicht, solltest du noch einmal darüber nachdenken, eine „Immobilien Firma“ zu gründen. Als Alternative zur Immobilie könntest du zum Beispiel Immobilienaktien kaufen.

Vergleich: AG, GmbH, KG und UG

Für eine GmbH brauchst du nur 25.000 Euro, bzw. nur 12.500 Euro (dann werden Gewinne nach und nach zum Stammkapital). Für KGs gelten gleiche Regeln wie für die GmbH.

Die höchste Summe, die für eine Gründung aufgebracht werden müsste, ist derzeit bei 50.000 Euro, wenn du eine AG (Aktiengesellschaft) gründen willst. Die Gründung einer Aktiengesellschaft ist natürlich der Ausnahmefall und hat andere Ziele, nämlich das Einsammeln von Kapital durch Investoren an der Börse. In der Regel werden OHGs, KGs und GmbHs gegründet.

Eine UG kannst du theoretisch schon mit 1 Euro gründen, bzw. 1000 Euro, da du von den Gründungskosten noch Notar (Gründung) und Handelsregister zahlen muss.

Stammkapital wird sofort verwendet für:

• Notarkosten ~ 600 Euro bei einfachen Unternehmen
• Handelsregister & Co. mit ~ 150 Euro

Stammkapital für Firmen

So viel Stammkapital brauchst du bei Gründung:

• Kein Stammkapital – OHG
• 1 Euro (bzw. ~ 1.000 Euro) – UG
• 25.000 Euro (bzw. 12.500 Euro) – GmbH, KG

Unternehmensanteile: Wer bringt / bekommst was?

Solltest du nicht alleine gründen, sondern Mitgründer haben, dann musst du die Unternehmensanteile im Vorfeld der Gründung gut berechnen. Denn, es geht nicht nur darum, dass zwei Personen Gewinne „einfach nur“ zu jeweils 50% teilen.

Wissen und Netzwerk

Wissen – Bei der Verteilung der Unternehmensanteile kommt es auf den Erfahrungsschatz an, den eine Person mitbringt. Wissen (dazu gehört auch Netzwerk, also Kontakte), das unter Umständen strategische und operative Vorteile schafft, die ohne das Wissen nicht geworden möglich wären.

Praktische Arbeit und Ergebnisse

Praktische Arbeit – Neben dem Wissen, geht es aber auch um die praktische Arbeit im Unternehmen, wer bringt welche zukünftigen Arbeitsergebnisse mit ein? Dabei sind die Arbeitsergebnisse nicht immer in qualitativer Menge messbar, das bedeutet in reiner Zeitmessung. Manche arbeiten gut und schnell. Sie können in kurzer Zeit gleiche Ergebnisse erreichen, wie andere in der doppelten oder dreifachen Zeit. Das muss bei der Verteilung von Unternehmensanteilen von Anfang an berücksichtigt werden.

Streit vermeiden: Sprechen und objektiv planen

Bevor also „blauäugig“ mit jeweils 50% Anteilen gegründet wird, sollte bereits vor der Gründung strategisch überlegt werden, wer welche Assets (Werte) mitbringt und wer nicht. Dies vermeidet späteren Streit, wenn in der Praxis Gründer A 70% Ergebnisse einbringt und Gründer B nur 30%.

Unternehmensanteile später neu und verteilen ist sehr schwierig, denn es führt häufig unweigerlich zu Streit. Das schwächt das Geschäft.

Faktoren bei Unternehmensanteilen:

• Kapital und Stammkapital der einzelnen Gründer
• Know-how Grundwissen für operative und strategische Vorteile
• Tatsächliche, spätere Arbeitsergebnisse und Leistung

Nachdem alles um die Anteile der Firma besprochen ist, geht es in den nächsten Schritt, den Gesellschaftervertrag.

Gesellschaftervertrag: Gründung und Geschäft vorbereiten

Im nächsten Schritt geht es um das Aufsetzen des Gesellschafter Vertrages. Für Personen die alleine gründen, übernimmt dies sozusagen (nach Standard Protokoll) der Notar. Bei der Gründung von zwei und mehr Personen, ist der Gesellschaftervertrag schon umfangreicher. Genaue Informationen zu den einzelnen Gesellschafterverträgen bekommst du in unserem Fakten und Zahlen zu den einzelnen Unternehmensformen.

Schau dir hier im Speziellen den Firmentyp an, für den du dich interessierst:

• Unternehmensformen: Liste

Unternehmenstypen im Detail:

• Einzelunternehmen
• Eingetragener Kaufmann / Eingetragene Kauffrau (e. K.)
• Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)
• Offene Handelsgesellschaft (OHG)
• Kommanditgesellschaft (KG)
• Unternehmergesellschaft (UG)
• GmbH: Gesellschaft mit beschränkter Haftung
• Immobilien GmbH / Vermögensverwaltende GmbH
• Aktiengesellschaft (AG)
• Immobilienaktiengesellschaft (REIT-AG)
• Societas Europaea (SE)
• Stiftung / Familienstiftung

Fachanwalt für Gesellschaftsverträge

Je mehr Vermögen bzw. Vermögenswerte bereits vorhanden sind, je größer das Projekt, desto wichtiger ist es, bei diesen Gründungsprozess, bzw. im Schritt des Gesellschaftervertrages, einen Fachanwalt hinzuzuziehen. Letztendlich ist der Gesellschaftervertrag die Grundlage für die gesamte, zukünftige Zusammenarbeit der Unternehmer. Was hier nicht geregelt wurde, kann später zu Streitigkeiten führen. Streitigkeiten haben immer negativen Einfluss auf das Geschäft. Genau das willst Du im Gesellschaftervertrag vermeiden.

Gute Anwälte für die Gründung findest du in so ziemlich jedem Stadtteil.

Immobilie in Firma einbringen? Immobilienanwalt

Du bist schon Immobilieneigentümer? Wenn du bereits Immobilieneigentümer bist und eine Immobilie mit in das neue Unternehmen einbringst, solltest du gegebenenfalls auch einen Immobilienanwalt kontaktieren. Hier ist eine Liste, mit Empfehlungen für alle großen Städte wie Frankfurt, Düsseldorf, Köln, Berlin, Hamburg und München:

• Immobilienanwalt

Die Art der Firma ist gewählt. Die Unternehmensanteile sind verteilt. Der Gesellschaftervertrag steht. Jetzt kommt der Notartermin.

Notar: Termin zur Gründung vereinbaren

Notare machen Kaufverträge bei Immobilien offiziell, aber auch die Gründung einer Firma. In diesem Schritt geht es um den Notartermin, bei dem die Gründung deiner (Immobilien) Firma offiziell besiegelt wird.

Wie lange dauert ein Notartermin?

So ein Notartermin zur Firmengründung geht in der Regel relativ schnell, wenn alles nach Standard-Protokoll geht. Das heißt, du rufst frühzeitig bei einem Notar an und stimmst einen Termin ab. Im Vorfeld lieferst du alle wichtigen Informationen. Welche Daten oder auch Unterlagen und Dokumente das sind, teilt dir dein gewählter Notar mit.

Wenn du alleine gründest, dauert solch ein Notartermin in der Regel nicht mehr als 60 Minuten. Wenn du mit mehreren Personen gründen willst, dann dauert der Termin in der Regel nicht länger als drei Stunden. Das allerdings schon, bei komplexeren Verträgen.

60 – 120 Minuten (Regelfall)

Was passiert im Notartermin?

Im Notartermin wird dir bzw. euch, der Gesellschaftervertrag noch einmal laut vorgelesen. Rechtliche Aspekte können ein letztes Mal mit dem Notar besprochen werden. Hier kannst du auch zum letzten Mal offene Rückfragen klären.

Sobald alles durchgelesen ist, folgt die Unterschrift bzw. die Unterschriften der Gesellschafter. Nach der Unterschrift, versieht der Notar den Gesellschaftervertrag mit seinem offiziellen Siegel und Unterschrift.

Die Firma ist gegründet.

Für die folgenden Schritte brauchst du eine Geschäftsadresse. Diese Geschäftsadresse kann eine eigenständige sein, z.b. mit einer Immobilienagentur, in einem extra Büro oder kleiner, in einem Coworking. Alternativ auch die private Adresse, wenn du von zu Hause aus arbeitest, was viele im Immobilienbereich tun.

Geschäftskonto: Grundlage Finanzgeschäfte

Bei der Gründung von Unternehmen geht es darum Gewinne zu erwirtschaften. Dein nächster Schritt unter den Aufgaben ist es, ein Geschäftskonto zu eröffnen.

Separates Geschäftskonto: Ausschließlich für die Firma

Wichtig ist, dass du ein separates Geschäftskonto für diese eine Firma hast. Auf diesem Konto gibt es keinerlei Buchungen, die nicht unmittelbar mit deiner Firma zu tun haben.

Keine private / geschäftliche Nutzung, extra Konto einrichten

Zweites Geschäftskonto für Zahlungssicherheit / Bonität

Wenn du das allererste Mal eine Firma gründest, hier noch der Tipp, lege dir direkt zwei Geschäftskontos an. Sollte es irgendwann einmal Probleme mit einem Konto geben, hast du stets Zugriff auf eine zweite Alternative.

Tipp 1: Starte mit 2 Geschäftskonten

So etwas kann z.b. passieren, wenn du am Anfang ganz alleine arbeitest und eine Mahnung nicht mitbekommst. Sie wird zu einer Pfändung und zack, dein Konto wird eingefroren. Das kann dann bis zu 30 Tage dauern. Erst danach hast du wieder Zugriff auf dein Geschäftskonto. Selbst, wenn die Pfändung gerade einmal bei 20 Euro liegt und du 100.000 Euro auf dem Konto hast! Dein Konto bleibt bis zum offiziellen Einzug eingefroren. Das würde deinen Zahlungsverkehr natürlich sofort empfindlich stören.

Zwei Konten bringen die aber auch den Vorteil, dass in den normalen Zeiten, zwei Banken von deiner guten Bonität erfahren. Solltest du einmal Hilfe bei der Finanzierung einer Immobilie benötigen, hast du direkt zwei Ansprechpartner, die die schon länger kennen.

Tipp 2: Spreche mit deiner Bank, auch in guten Zeiten

Hier noch ein Tipp für die Zukunft, spreche mit einer Bank nicht nur, wenn du Finanzierungen oder Kredite brauchst. Teile auch positive Informationen mit. Je größer deine Firma wird, dass du häufiger wirst du (ganz automatisch) mit der Bank sprechen, für Kredite, kurzfristige Kontokorrentkredite und alle anderen Formen der Finanzierungen, zum Beispiel um Neubauprojekte ins Laufen zu bringen.

Jetzt folgt die Eintragung in wichtige Register.

Handelsregister, Gewerbe-, Finanzamt und IHK

Im letzten Schritt meldest du deine neue Firma noch in den wichtigen Registern an. Der letzte Schritt ist schnell erklärt, in einer übersichtlichen Stichpunktliste. Bei einer Immobilien GmbH sind dies:

1. Eintrag im Handelsregister
2. Eintrag beim Gewerbeamt
3. Eintrag beim Finanzamt
4. IHK Anmeldung

Fazit: Firma / Immobilienfirma gründen für Anfänger

Herzlichen Glückwunsch! Du hast jetzt alles geschafft und den gesamten Ablauf in der Firmengründung erledigt. Das war ein schneller Einblick in die Gründung einer Firma. Natürlich gibt es noch wesentlich mehr Details zu beachten, die Haftung spielt eine große Rolle, ebenso wie die zukünftige steuerliche Gestaltung der Firma. Damit noch mehr Informationen zu den einzelnen Punkten bekommst, schau hier in unserem Überblick. Alles von GbR, KG, GmbH bis AG & Co. mit Vergleich, Vorteilen und Steuern aller Unternehmenstypen:

• Rechtsformen Firma / Unternehmen

Firma gründen: Selbstständig machen in 18 Teilen

Ok, du hast alles gelesen und willst immer noch starten und dich Selbstständig machen?

1. Businessplan
2. Gründer und Gründerteam
3. Produkt / Dienstleistung: USP
4. Kundenzufriedenheit steigern
5. Marktübersicht: Kunden & Konkurrenz
6. Referenzkunden: Positiver Imagetransfer
7. Marktanalyse / Validierung: Geschäftsidee
8. Standortwahl
9. Marketing Konzept: Vertrieb
10. Werbung: Google Ads, SEO, Zeitung, Radio?
11. Marketing: Mediawerbung, Kosten und TKP
12. Marketing: Messen, Schulungen und Handelswerbung
13. Marketing: Verkaufsgespräch, Telefongespräch und Psychologie
14. Marketing: Aktionen, Rabatte und Sonderangebote
15. Marketing: Social Media und Online Werbung
16. E-Business: Elektronischer Handel im Unternehmen
17. Kooperationen: Koopertionsgrundsatz
18. Finanzplanung: Kapital und Finanzierung