Haus verkaufen: Ohne Makler?! Unterlagen, Steuern & Kosten – was beachten?

Haus verkaufen 2023 – Einfamilienhäuser zeichnen sich dadurch aus, dass sie nur von einer Familie, einem Paar oder einem allein lebenden Menschen bewohnt werden. Sie haben einen Garten, der sich ebenfalls im Besitz des Eigentümers befindet. Nicht alle Einfamilienhäuser werden von ihren Besitzern bewohnt. Es gibt auch die Möglichkeit, ein Einfamilienhaus mit Garten zu mieten. In fast allen Bundesländern erfreuen sich Einfamilienhäuser als Wohnform einer sehr großen Beliebtheit. Entsprechend groß ist die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. Kennen Sie schon den Wert Ihres Hauses? Wenn nicht, lesen Sie hier mehr zur Hausbewertung. Tipp! Hier finden Sie meinen kostenlosen XXL-Ratgeber von A-Z mit allen Checklisten: Immobilie verkaufen.

2023: Wie funktioniert der Verkauf einer Immobilie?

In allen Bereichen zählt vor allem die Lage, nicht nur beim Verkauf Ihres Einfamilienhauses, Reihenhauses, Villa & Co. Grundstück verkaufen, Haus verkaufen, aber auch beim Mehrfamilienhaus verkaufen, die Lage ist ein zentraler Bewertungsfaktor für den Verkaufspreis Ihrer Immobilie, insbesondere wenn Sie ein altes Haus verkaufen wollen.

Tipp! Klicken Sie auf die weiterführenden Links (dick markiert) und wieder zurück, so lernen Sie alles wichtige für den Hausverkauf!

Lage, Lage, Lage! Hier noch ein spezieller Blick auf eine Auswahl großer Städte:

• Berlin
• Düsseldorf
• Frankfurt
• Hamburg
• Köln
• München
• Stuttgart

Vermarktung, Kundenstamm, Verhandlung, Makler?!

Je länger man sich selbst mit dem Verkauf von Häusern und Eigentumswohnungen beschäftigt, desto schneller merkt man, wie komplex die Materie ist. Von sinnvollen Renovierungen im Haus vor dem Verkauf, bis zur modernen Vermarktung im Kundenstamm, aber auch durch digitale Medien. Aus der einfachen Suche nach „Hausverkauf“ werden schnell komplexere Suchen bis „Haus verkaufen privat Ablauf“ und der Erkenntnis, dass privater Hausverkauf viel Zeit kostet, möglicherweise geringere Kaufpreise bringt und natürlich Risiko.

Beim Verkauf von Immobilien, privat oder über eine Immobilienagentur, stellen sich viele Fragen. Von einfachen Themen zum Verkaufspreis bis hin zu komplexeren Steuerfragen, wie:

• Kann man von einem notariellen Kaufvertrag zurücktreten?
• Welche Unterlagen brauche ich, um ein Haus zu kaufen?
• Was für Unterlagen braucht man, um eine Wohnung zu verkaufen?
• Wie sind zeitlicher Ablauf und Dauer beim Hausverkauf?
• Wer zahlt den Notar beim Hausverkauf?
• Welche Unterlagen braucht der Notar von mir?
• Wo findet ich einen privaten Mustervertrag für meinen Hausverkauf?
• Haus verkaufen ohne Makler – geht das?

Keine Zeit? Lesen Sie hier mehr zum Thema: Haus schnell verkaufen.

Spezieller Ratgeber? Haus, Wohnung, Mehrfamilienhaus

Häuser zeichnen sich dadurch aus, dass sie nur von einer Familie, einem Paar oder einem allein lebenden Menschen bewohnt werden. Sie haben einen Garten, der sich ebenfalls im Besitz des Eigentümers befindet. Nicht alle Einfamilienhäuser werden von ihren Besitzern bewohnt. Es gibt auch die Möglichkeit, ein Einfamilienhaus mit Garten zu mieten. In fast allen Bundesländern erfreuen sich Einfamilienhäuser als Wohnform einer sehr großen Beliebtheit. Entsprechend groß ist die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt.

Hier sind kostenlose Ratgeber für alle häufigen Fälle des Verkaufs:

• Alle Tipps: Immobilie verkaufen
• Wohnung verkaufen
• Haus verkaufen
• Mehrfamilienhaus verkaufen
• Grundstück verkaufen
• Immobilie verkaufen: Erbe
• Immobilie verkaufen: Scheidung

Immobilie verkaufen: gewinnbringend, sicher und schnell

Ist erst einmal der Verkaufspreis definiert und das Exposé erstellt, nehmen wir auch gern für Sie die Anfragen von Interessenten entgegen. Zudem vereinbaren wir ebenfalls dann Besichtigungstermine mit den Interessenten und führen die Besichtigungen durch. Dabei ist es uns wichtig, dass Ihr Haus zu Ihren Vorstellungen und nach Ihren Wünschen verkauft wird. Ist ein geeigneter Käufer gefunden, begleiten und unterstützen wir Sie auch gern dabei, den Kaufvertrag beim Notar abzuschließen und den Eintrag im Grundbuch vorzunehmen.

Sie haben jetzt deutlich die Komplexität und den Umfang eines Immobilienverkaufs gesehen, weshalb Sie lieber auf einen privaten Verkauf ohne Makler mit dem nötigen Wissen verzichten sollten. Sollten Sie dennoch ohne Makler verkaufen wollen, hier ist unser XXL Ratgeber zum Thema Haus verkaufen. Für:

• Einfamilienhaus
• Mehrfamilienhaus
• Reihenhaus
• Doppelhaus
• Stadtvilla
• Villa
• Designerhaus
• Landhaus
• Fachwerkhaus
• Bauhaus / Kubus
• Mediterranes Haus
• Speziellere (Kapitänshaus, Friesenhaus, Pultdachhaus, Schwedenhaus oder Bungalow)

Haus bewerten: Kaufpreis berechnen

Es gibt viele Fragen zu beantworten, die beste Antwort ist ein Experte an Ihrer Seite für die Immobilienbewertung. Zentrales Kriterium ist oft die Lage. Die Immobilienpreise unterschieden sich regional zum Teil erheblich. Daher dürfen in den Immobilienvergleich nur Objekte in der Nähe eingehen.

• Haus bewerten

Bei der Hausbewertung sind ebenso Aspekte der Mikro- und Makrolagen, als auch der unmittelbare Standort des Objektes von Bedeutung: Geräuschkulisse, Ausblick und Lichtverhältnisse interessieren potenzielle Käufer und beeinflussen Immobilienwert und den erzielbaren Preis.

Bevor wir tiefer in die Materie Bewertung von Lage, Bausubstanz, Verkehrswert & Co. kommen, zunächst grundlegende 3 Fragen, die uns in Beratungsgesprächen mit Kunden erreichen:

• Wie kann ich eine Immobilie bewerten?
• Wer bestimmt den Verkehrswert einer Immobilie?
• Wie bewertet die Bank eine Immobilie?

Definiert ist der Verkehrswert als derjenige Preis, der zu einem bestimmten Zeitpunkt nach verschiedenen Kriterien errechnet wird und der für die Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr realisierbar ist.

• Haus bewerten

Hausverkauf: Grundlagen und Ablauf

Privat verkaufen – Eine Immobilie als Anfänger erfolgreich zu verkaufen, ist schwerer, als man denkt. Es gibt viele Dinge zu beachten und viele Fehler, die gemacht werden können. Sie sollten sich also von Anfang an über die Abläufe informieren und sich sicher sein, dass Sie alles richtig machen. Zur Unterstützung können Sie sich natürlich einen Makler zu Rate ziehen, jedoch ist dies nicht immer die beste Wahl.

Die richtige Anzeige ist das A und O für die Selbstvermarktung einer Immobilie. Aber auch weitere Aspekte müssen beachtet werden. Wenn Sie ohne Hilfe an einen Hausverkauf herangehen, sollten Sie sich auf einen hohen zeitlichen Aufwand und viel Selbstorganisation gefasst machen. Einfacher gemacht, wird Ihnen dieser Prozess nur durch das richtige Fachwissen zu dem Thema.

Anzeige: Überschrift, Inhalt und Aufmerksamkeit

Es gibt nichts Schlimmeres, als dass Ihre Anzeige in der großen Masse untergeht. Kurze, nüchterne Beschreibungen langweilen potentielle Käufer und wirken wenig einladend. Achten Sie also bereits beim Titel auf eine lockere, aber dennoch seriöse Formulierung. Dafür sollten Sie eine möglichst bildreiche Sprache verwenden, die Emotionen weckt und somit die Aufmerksamkeit an sich zieht.

Überlegen Sie sich, bei welcher Überschrift Sie hängen bleiben würden. Besondere Vorzüge ihrer Immobilie können dabei durch Formulierungen, wie

‚eleganter Altbau mit Stuck‘ oder ’sonnendurchflutete Süd-Terasse‘

hervorgehoben werden, denn Sie wirken begeistert und laden die Immobiliensuchende direkt ein. Versuchen Sie den Käufer bereits mit der Überschrift anzulocken, damit er weiter auf Ihre Anzeige klickt.

Ist der potenzielle Käufer erst einmal auf ihrer Anzeige, können ihn zwei weitere Faktoren von der Immobilie überzeugen. Der Annoncen Text und ihre Bilder. Bei Ihrem Text sollten Sie wichtige Eckdaten der Immobilie genauso wie Objektkriterien erläutern.

Zu den Eckdaten zählen:

• Zimmeranzahl
• Stadtteil
• Balkon
• Einbauküche
• Stockwerk
• Vollbad
• Kellerräume
• Usw.

Beschreiben Sie die Lage der Wohnung, die Vorzüge und nennen Sie auch die Ausstattung möglichst genau. Besonders hochwertige Ausstattung sollte mit Hersteller aufgeführt sein. Dazu zählen Kücheneinrichtung, Heizsysteme, aber auch weitere Objekte, die in der Immobilie verbleiben werden. Nennen Sie in diesem Zuge auf die Kosten für die Abstandszahlungen für vorhandene Ausstattung und Courtage.

Wichtig sind ebenfalls Informationen, wie Mietpreis, Nebenkosten und die Größe der Wohnung in Quadratmetern. Fragen Sie sich auch hier wieder: ‚Was würde ich über eine Wohnung wissen wollen?‘ und beschreiben Sie alles detailliert.

• Mietpreis
• Nebenkosten
• Größe der Grundfläche
• Größe der Wohnfläche

Fotos: Tageslicht, Freiraum und Vielfalt

Der wohl wichtigste Faktor sind aber die Bilder. Ein Käufer möchte natürlich möglichst viel von der Immobilie sehen, um sich eine Vorstellung davon zu machen, ob das Objekt etwas für ihn sein könnte.

Um tolle Bilder Ihrer Immobilie zu machen, gibt es einige Dinge, die Sie beachten müssen. Die Räume sollten natürlich zuallererst aufgeräumt und sauber sein. Niemanden sprechen Bilder einer unordentlichen Wohnung an, da die potenziellen Käufer sich beim Betrachten der Bilder vorstellen wollen, in dem Objekt zu leben.

Sie sollten die Bilder unbedingt bei Tageslicht machen, damit man die Räume auch wirklich gut sieht und die Käufer einschätzen können, wie viel Tageslicht in die Räume fällt. Ihr Titelbild sollte das aussagekräftigste sein und das Beste an der Wohnung repräsentieren.

Der schönste Raum, die Dachterrasse, die offene Küche oder vielleicht doch der Erker mit Ausblick. Das erste Bild soll beeindrucken und dem Interessenten Lust auf die Wohnung machen. Bilder aller Räume und wenn vorhanden dem Garten/Balkon/Terrasse, eine Außenansicht und vor allem ein Grundriss dürfen auf keine Fall fehlen.

Der Grundriss sollte nie fehlen, da die potenziellen Käufer dort einen Eindruck von der Größenverhältnissen der einzelnen Räume zueinander erhalten und die Aufteilung der Räume besser sehen können. Auch ein Video ist möglich, ersetzt zwar nicht den Besichtigungstermin, verleiht dem Interessenten aber einen guten Überblick.

Foto-Tipps im Überblick:

• Räume sauber und aufgeräumt
• Tageslicht (spricht für helle Räume)
• Erstes Bild sollte das beste Foto sein
• Alle Räume und Flächen abdecken
• Grundriss

Beispiel: Haus nach Sanierung (Wertsteigerung)

Beispiel: Außenbereich und Immobilie im Vollbild

Beispiel: Innenraum mit Kamin

Beispiel: Gartenanlage mit Teichanlage

Steuern: 2 Jahre nicht versteuern

Wer seine Immobilie verkaufen möchte, muss auch von der steuerlichen Seite einiges bedenken. Diese Bedenken teilen sich in eine eigengenutzte Immobilie und eine fremd genutzte Immobilie.

Bei eigengenutzten Immobilien gibt es eine Zweijahresfrist. Diese bezieht sich auf den Beurkundungstermine für den Kauf und den Verkauf der Immobilie beim Notar.

Zwischen diesen beiden Terminen müssen mindestens zwei Jahr liegen, damit Sie den Gewinn aus dem Verkauf nicht versteuern müssen.

Bei fremd genutzten Immobilien gilt eine andere Frist. Hier müssen ganze 10 Jahre zwischen den beiden Terminen liegen. Aber hier ist Vorsicht gefragt, denn es gibt Sonderregelungen. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei fremd genutzte Immobilien verkauft, wird vom Finanzamt eine gewerbliche Absicht unterstellt und die Gewinne aus den Verkäufen müssen versteuert werden und dies gilt auch nachträglich, wenn das Finanzamt erst später erkennt, dass die Verkäufe dem gewerblichen Handel mit Immobilien zuzurechnen sind.

Zeit und Aufwand: Bereiten Sie sich gut vor

Wenn Sie einfach mal schnell eine Anzeige ins Internet stellen, sind Ihre Chancen auf einen erfolgsbringenden Verkauf eher gering. Vorab sollten Sie sich gut vorbereiten und das nötige Fachwissen erwerben. Dafür sollten sie sich Informationen über den regionalen Immobilienmarkt einholen um einschätzen zu können, in welchem Bereich sich ihre Immobilie bewegt. Zusätzlich sollten Sie bereits alle wichtigen Unterlagen bereit haben, da Interessenten diese Sehen wollen und Sie nötig für den weiteren Verkauf des Hauses sind. Dazu gehören Kopien von:

• Grundriss und Lageplan
• Grundbuchauszug
• Energieausweis
• Wohnflächen- und Grundstückberechnungen

Gehen Sie diese Unterlagen nochmals selbst durch, um mögliche Fragen beantworten zu können. Richten Sie ihre Immobilie für Fotos und Besichtigungen her, misten Sie aus und räumen Sie auf.

Makler beauftragen: Ja oder nein?

Worauf Sie bei der Maklerwahl und dem Verkauf ohne Makler achten müssen: Die Entscheidung, ob Sie den Hausverkauf mit oder ohne Makler angehen, hat viele verschiedene Gesichtspunkte.

Ein Makler kann Ihnen mit Rat und Tat zur Seite stehen, sein Fachwissen einsetzen und ihnen Arbeit abnehmen und helfen. Er bekommt aber eine Provision, die Ihren Gewinn mindern könnte. Wenn Sie sich also für einen Hausverkauf ohne Makler entscheiden, sollten Sie die folgenden Punkte beachten, damit Sie nicht ungewollte Fehler machen.

Sie sparen bei einem Privatverkauf zwar die Maklerprovision, jedoch haben Sie Nebenkosten, die Sie nicht unterschätzen sollten, sie können nämlich mehrere tausend Euro betragen. Dazu zählen Steuern (Spekulationssteuer), Renovierungsarbeiten, Löschung der Grundschuld im Grundbuch, Werbeanzeigen und Inserate, Gutachten (Wertgutachten, Energieausweis) oder Vorfälligkeitsentschädigung im Falle eines vorzeitig aufgelösten Kredits.

Sollten Sie privat verkaufen, finden Sie hier meine Liste an Empfehlungen für Immobilien Online Portale für den privaten Verkauf.

Checkliste: Verkaufsablauf in 12 Schritten

Checkliste Hausverkauf: 12 Schritte für den Verkauf von Häusern und Wohnungen. So vermarkten wir Ihr Objekt.

1. Realistische Zeitplanung und überlegte Strategie für die Verkaufsphase
2. Verkauf mit oder ohne Makler?
3. Haben Sie alle Unterlagen für den Verkauf?
4. Ist Ihre Immobilie für den Verkauf vorbereitet?
5. Ist der von Ihnen angesetzte Verkaufspreis realistisch?
6. Vermarktungsstrategie der Immobilie planen und gezielt Anzeigen schalten
7. Kontakt zu Interessenten aufbauen und Vorbereitung auf Fragen
8. Auf Fragen vorbereiten und Kontakt zu Interessenten aufbauen
9. Besichtigungstermine vereinbaren, durchführen und die Immobilie überzeugend vermarkten
10. Verkaufsgespräche mit Interessenten sowie Prüfung der Bonität
11. Kaufvertrag aufsetzen und vorbereiten zur Unterschrift
12. Termin zur Beurkundung beim Notar und Übergabe an den neuen Eigentümer

Dokumente: Energieausweis, Grundbuch und Co.

Wer ein Haus verkaufen möchte, muss viele Dokumente griffbereit haben. Der Grundriss und der Energieausweis sind nur einige davon. Wichtig ist auch die Präsentation Ihrer Immobilie, weshalb wir schöne und aussagekräftige Fotoaufnahmen für das Exposé benötigen. Lassen Sie sich beim Erstellen vom Exposé unter die Arme greifen und profitieren Sie auch hier von unserer Erfahrung. Ein Exposé ist nämlich im Grunde der erste Eindruck, den ein potenzieller Käufer von der Immobilie gewinnt, weshalb es auch so eine große Bedeutung hat.

Wir wissen, worauf es möglichen Käufern ankommt, wir sehen sofort, welche Besonderheiten ihre Aufmerksamkeit verdienen und hervorgehoben werden sollten und welche Aspekte im Exposé nicht fehlen dürfen. Denn nur wenn das Haus attraktiv beworben wird, wird auch ein Käufer gefunden werden. Und nur wenn ein Käufer gefunden wird, können Sie mit der Immobilie Geld einnehmen.

Wohnungsverkauf: Checkliste

Kostenlos und online, meine Checkliste für den Wohnungsverkauf, je vollständiger die Dokumente, desto erfolgreicher der Verkauf. Tipp! Hier gibt es noch mehr, ganze 50+ Immobilien Tools.

Verkaufspreis: Angebotspreis bestimmen

Viele orientieren sich bei dem Preis an dem, was Sie einst für die Immobilie bezahlt haben und hoffen so den investierten Wert wieder heraus zu bekommen. Dieser kann aber weit unter aber auch weit über dem jetzigen Wert der Immobilie liegen.

Sie können den Wert der Immobilie schätzen lassen oder sich an momentanen Preisen von ähnlichen Objekten orientieren. Entscheidend für den Preis ist aber die momentane Angebot-Nachfrage Situation. Versuchen Sie also den richtigen Moment abzuwarten und ihre Immobilie so gewinnbringend zu verkaufen.

Wertermittlung: Lage, Ausstattung und der besondere Charme

Doch wie viel bringt Ihnen die Immobilie eigentlich ein? Die Wertermittlung ist unsere größte Stärke, hängt aber auch davon ab, wo sich Ihre Immobilie befindet, was für ein Typ sie ist, wie alt sie ist, welche Qualität sie aufweist und in welchem Zustand die Ausstattung ist. Dabei spielt es leider nicht immer eine Rolle, was Sie bereits für Sanierung und Renovierung investiert oder welchen Preis Sie beim Kauf der Immobilie gezahlt haben, sondern eher, wie sich die Nachfrage und das Angebot aktuell darstellen.

Genau deshalb ist es nahezu unabdingbar beim Verkauf der eigenen Immobilie Experten einzusetzen, die die Wertermittlung durch lokale Kenntnisse und Branchenwissen durchführen, damit Sie nicht zu wenig Geld einnehmen, aber auch nicht zu hohe Enttäuschungen erleben.

Schon gewusst? Wir bewerten und analysieren für Sie kostenlos

Schon gewusst? Wir bewerten und analysieren für Sie kostenlos! Zunächst ist wichtig zu wissen, welche grundsätzlichen Kriterien Einfluss auf die Bewertung von Haus und Wohnung haben. Für die Bewertungen werden alle Zustände im Detail erfragt. Dazu gehören:

1. Objektdaten der Wohnung
2. Ausstattung des Innenbereichs
3. Bauzustand und Anlagen
4. Modernisierungsmaßnahmen
5. Individuelle Objektkriterien Ihrer Wohnung
6. Stadtteil und lokale Anbindung (Schule, Supermarkt, etc.)

Zum Vergleich finden Sie hier verschiedene Immobilienpreise in Deutschland. Fokussiert auf die großen Ballungsräume der einzelnen Bundesländern.

Immobilienpreise: Deutschland Vergleich

• Berlin
• Düsseldorf
• Frankfurt
• Köln
• Hamburg
• Hannover
• München
• Stuttgart

Vermarktung des Angebots

Die Online Anzeige nur bei einem Portal online zu stellen verringert Ihre Chancen auf einen guten Verkauf. Sie wollen mit der Anzeige ein möglichst großes Publikum erreichen und sollten Sie somit auf mehreren Plattformen anbieten.

Aber nicht nur Onlineportale sind eine Möglichkeit. Zeitungsanzeigen können ebenfalls wirksam sein. Allerdings verabschiedet sich der klassische Zeitungsmarkt immer mehr, sollten Sie privat verkaufen, fokussieren Sie sich insbesondere auf Immobilien Online Portale für den privaten Verkauf.

Nutzen Sie auch ihr soziales Umfeld um die Nachricht des Verkaufes so zu verbreiten. Vielleicht sucht ja der Freund eines Freundes genau so eine Immobilie wie Sie zu bieten haben. Nutzen Sie alle möglichen Plattformen und erhöhen Sie so ihre Reichweite und Ihre Chance auf einen Verkauf.

Besichtigungstermin bis zum Vertragsabschluss

Es ist immer erfreulich, wenn das erstellte Exposé Interesse weckt und sich die ersten Interessenten rühren. Ist die Nachfrage hoch, kann das für Sie als Verkäufer schnell stressig werden, vor allem wenn Sie gleichzeitig einem Beruf nachgehen und privat Verpflichtungen haben.

Besichtigung: Erster Eindruck und einfache Tipps

Zudem führen wir dann auch die vereinbarten Besichtigungen in Ihrem Interesse durch. Wir haben natürlich das gleiche Ziel wie Sie: Ihre Immobilie erfolgreich und zügig zu verkaufen.

Ganz gleich ob Ihr Immobilienmakler die Besichtigung allein durchführt, oder ob Sie bei der Besichtigung dabei sein werden oder diese von uns alleine durchführen lassen: Sorgfalt und Vorbereitung ist das A und O.

Ihre Immobilie sollte gepfelgt sein, sodass der Interessent einen guten Eindruck von ihr bekommt. Ein Interessent will sich schon vor dem bei der Besichtigung vor dem inneren Auge Pläne für die Ausstattung machen und davon träumen, wie er am Esstisch mit seiner Familie sitzt. Ist die Immobilie dann ungepflegt oder dreckig, kann das Interesse schnell verloren gehen.

Abschluss: Kaufpreis, Kaufvertrag und Bonität

Sind die Besichtigung durchgeführt und einige Interessenten gefunden, gilt es nun herauszufinden, ob diese Interessenten auch in der Lage sind, die Immobilie zum gewünschten Preis zu kaufen. Hier übernehmt Ihr Maklerbüro für Sie alle notwendigen Schritte, um die Kaufkraft der potentiellen Kunden zu prüfen.

Wenn nun auch noch dieser Schritt geschafft und der ideale Käufer gefunden ist, muss nun der Schritt zum Notar gemacht werden.

Beim Verkauf eines Hauses gilt es einige Regeln zu beachten, damit der Hausverkauf möglichst rasch und problemlos über die Bühne geht. Verkäufer eines Mietshauses müssen bestimmte steuerrechtliche Fragen klären.

Wer ein Mietshaus weniger als 10 Jahre lang in seinem Eigentum hatte, muss den Gewinn, der durch einen Verkauf erzielt wird, versteuern lassen.

Nur Selbstnutzer sind von dieser Regelung ausgenommen. Zudem sind auch die Nebenkosten für den Verkauf zu berücksichtigen.

Kaufnebenkosten: Grunderwerbssteuer, Notarkosten & Co.

Die Entscheidung für den Verkauf eines Eigenheims ist mit Kosten verbunden, von denen der Käufer jedoch einen großen Anteil trägt. Die Umschreibung im Grundbuch wird in vielen Fällen von beiden Parteien getragen, ebenso die Kosten für den Makler. Kalkulieren Sie diese Posten ein, wenn Sie einen Verkauf Ihrer Immobilie anstreben. Steuern fallen auf den Kaufpreis im Grunde nicht an.

Die Grunderwerbsteuer und die Gebühren für die Ausfertigung des Notarvertrages zahlt der Käufer.

Wenn sie das Haus jedoch geerbt haben und vor dem Ablauf von zehn Jahren verkaufen möchten, werden Sie eventuell zur Zahlung von Erbschaftssteuer veranlagt. Die Höhe der Steuer bemisst sich nach Ihrem Verhältnis zum Erblasser und nach Ihrem individuellen Freibetrag. Er verringert sich um den Betrag, den Sie im Rahmen der Erbschaft bereits in Anspruch genommen haben.

Kaufnebenkosten in Bundesländern unterscheiden sich

Die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer oder Notarkosten sind in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich.

Während diese Nebenkosten in Schleswig-Holstein bis zu 15 % des Verkaufspreises betragen können, sind es in Bayern lediglich rund 10 Prozent.

Wenn ein Kredit für das Haus noch nicht abbezahlt ist, so empfiehlt es sich, mit dem Verkäufer eine Kreditübernahme auszuverhandeln. Will man den Kredit nach dem Verkauf selbst abzahlen, so ist in den meisten Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank zu entrichten. Um einen marktgerechten Preis zu erzielen, sollte eine Expertise herangezogen werden.

Liegenschaft optisch aufwerten

Ein wichtiger Bestandteil des Verkaufsprozesses ist auch die Präsentation der Immobilie. Fotografieren Sie nach Möglichkeit Ihr Haus aus verschiedenen Perspektiven. Achten Sie dabei auf die Lichtverhältnisse. Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob die Fotos von ausreichender Qualität sind, ziehen Sie einen Fotografen bei.

Bevor Sie Ihr Haus verkaufen, sollten Sie notwendige Reparaturarbeiten vornehmen. Wichtig dabei sind vor allem jene Arbeiten, die Ihre Liegenschaft optisch aufwerten.

Funktion von Leitungen und Installationen

Natürlich sollten auch alle Leitungen und Installationen einwandfrei funktionieren. Ein Sanierungsbedarf wirkt sich auf jeden Fall wertmindernd auf Ihre Immobilie aus. Sorgen Sie zudem dafür, dass der Eingangsbereich und der Vorgarten in einem optisch einwandfreien Zustand erscheinen.

Das ist für den ersten Eindruck, den ein Interessent gewinnt, enorm wichtig. Entrümpeln Sie Ihr Haus sorgfältig. Altes Mobiliar ist zu entfernen. Wenn Sie selbst nicht mehr in der Immobilie wohnen, so ist es am besten, wenn Sie ein Unternehmen mit der kompletten Entrümpelung beauftragen.

Dokumente und Verträge

Stellen Sie bereits vor dem Hausverkauf eine Liste mit den notwendigen Aufgaben zusammen. Damit erhalten Sie eine Übersicht über die Dinge, die zu erledigen sind, um einen reibungslosen Verkauf zu gewährleisten. Dazu gehören in erster Linie folgende Punkte:

1. Grundrisspläne
2. Lageplan
3. Grundbuchauszug
4. Brandversicherungsurkunde
5. Eine Übersicht über die Nebenkosten
6. Auflistung aller Renovierungsarbeiten
7. Fotos
8. Der aktuelle Energieausweis
9. Die Angabe der Wohnfläche
10. Eventuell vorhandene Mietverträge
11. Bei mehreren Eigentümern die Angabe der Eigentumsverhältnisse
12. Eine detaillierte Objektbeschreibung

Grundrissplan und Lageplan

Der Grundrissplan stellt die einzelnen Stockwerke sowie einen Schnitt durch die Etagen des Hauses dar. Der Lageplan gibt an, wie sich das Haus in seine Umgebung einfügt und welche zusätzlichen Gebäude an das Haupthaus angeschlossen sind. Dazu zählen Garagen oder Gartenhäuschen und Geräteschuppen. Den Grundbuchauszug sollte man sich vor dem Verkauf aktuell beschaffen und die darin vorhandenen Einträge gründlich durchlesen. Die Feuerversicherung ist in Deutschland für Immobilien ein Pflichtdokument. Für den Käufer kann sie auch hilfreich für die Finanzierung sein. Zu den Nebenkosten zählen in diesem Fall die anfallenden Betriebskosten wie Wasser, Strom oder Gas.

Heizungsanlage

Auch die Heizungsart ist ausschlaggebend. Handelt es sich um eine Ölfeuerungsanlage, um eine elektrische Heizung oder um eine Festbrennstofffeuerung?

Unterschiedliche Heizungsarten verursachen auch verschiedene laufende Kosten. Bei der Auflistung der kürzlich durchgeführten Sanierungsarbeiten sollten Sie alles aufzählen, was vor Kurzem renoviert oder repariert wurde. Dazu gehören vor allem Sanitäranlagen oder Installationen. Die Baubeschreibung ist fakultativ. Sollte sie noch vorhanden sein, fügen Sie bitte diese auch den Verkaufsunterlagen hinzu.

Die Wohnflächenberechnung könnte bei Ihrer finanzierenden Bank bereits aufliegen. Den Energieausweis und die Bilder müssen Sie sich besorgen oder besorgen lassen. Zur Objektbeschreibung gehört ein entsprechend gestaltetes Exposé. Bei all diesen Angelegenheiten ist es vorteilhaft, wenn Sie einen Makler hinzuziehen.

• Heizungsanlage

Anzahlung

Bei der Anzahlung gibt es zwei Varianten. Eine erfolgt vor der notariellen Beurkundung und eine danach. Ein Hausverkauf ist allerdings erst dann rechtswirksam, wenn der Notariatsakt abgeschlossen ist.

Eine Anzahlung vor dem Notariatsakt macht daher keinen Sinn.

Der Käufer könnte die geleistete Anzahlung zurückverlangen. Eine Anzahlung nach der notariellen Beurkundung kann in bestimmten Fällen in Erwägung gezogen werden. Wenn man sein Haus verkauft und noch eine Zeit darin wohnen muss, so kann in diesem Fall eine Anzahlung geleistet werden. Damit hat man Zeit und Geld, um seinen eigenen Umzug vorzubereiten. Auch wenn der Käufer vor seinem Einzug in das neue Haus Renovierungsarbeiten vornehmen möchte, kann er beantragen, eine Anzahlung zu leisten. Dadurch erhält er das Recht, die Arbeiten im Haus vorzunehmen.

Der Einzug ist jedoch erst nach der vollständigen Begleichung des Kaufpreises erlaubt.

Mietverträge

Schwieriger und komplexer ist ein Hausverkauf auch, wenn darin Mieter wohnen. Durch den Verkauf ändern sich natürlich auch die Eigentumsverhältnisse. Grundsätzlich gilt, dass ein Kaufvertrag die bestehenden Mietverhältnisse nicht brechen kann.

Ein Mieter kann nur durch eine Kündigung aus der Wohnung verdrängt werden und das nur, wenn der neue Eigentümer einen Eigenbedarf für die Immobilie anmeldet.

In manchen Fällen haben Mieter, sofern dies im Mietvertrag vorgesehen ist, ein Vorkaufsrecht. Beim Verkauf des Hauses müssen also diese Mieter zuerst von diesem Vorhaben verständigt werden. Eine Kündigung der Mietverträge sollte allerdings als letztes Mittel in Betracht gezogen werden. Kündigungen sind dann gerechtfertigt, wenn ein Mieter Probleme verursacht. Dies ist meistens der Fall, wenn sich Mietrückstände ansammeln. Außerdem gilt es, bei der Kündigung von Mietverträgen einige Punkte zu berücksichtigen. Diese sind:

• Den Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen
• Den Mieter wegen wirtschaftlicher Verwertung kündigen
• Kündigung aufgrund Sanierung oder Abriss
• Kündigung wegen schwerwiegender Mieterverfehlungen

Eine Eigenbedarfskündigung ist möglich, wenn der Eigentümer selbst in die vermietete Wohnung ziehen will oder seine nahen Angehörigen diese Immobilie benötigen. Dieser Eigenbedarf kann jedoch vom Mieter auch gerichtlich geprüft werden. Der Eigenbedarf muss deshalb genau begründet werden. Ein vorgeschobener Eigenbedarf rechtfertigt Schadenersatzansprüche des Mieters. Eine wirtschaftliche Verwertung liegt auch im Fall eines Verkaufs vor.

Verzögerung durch bestehende Mietveräge

Ein bestehender Mietvertrag könnte einen Verkauf verzögern oder sogar verhindern. Dieser Verkauf muss jedoch vom Eigentümer wirksam begründet werden. Sie müssen also nachweisen, warum Sie die Immobilie unbedingt verkaufen wollen. Eine Kündigung wegen Sanierungs- oder Abrissarbeiten muss ebenfalls begründet werden. Dies kann der Fall sein, wenn die Immobilie aufgrund baurechtlicher Vorschriften dringenden Sanierungsarbeiten unterzogen werden muss. Schwerwiegende Mieterverfehlungen liegen bei ständigen Mietrückständen, Lärmbelästigung oder Störung des Hausfriedens vor. Dann können Sie dem Mieter problemlos kündigen.

Die 8 größten Fehler

Darauf sollten Sie achten – Die Entscheidung zum Hausverkauf ist für viele nicht leicht, aber wenn sie erst einmal getroffen ist, stellen sich auf einmal 1000 Fragen.

Sie sind unerfahren und kennen sich mit dem Verkauf von Häusern, dem Papierkram und dem Aufwand nicht aus. Oft werden an dieser Stelle Flüchtigkeitsfehler gemacht und das Thema Hausverkauf entpuppt sich als Alptraum.

Um diesem Szenario vorzubeugen, gibt es einiges an Fehlern, die Sie direkt vermeiden können und sich somit viel Stress ersparen. Die meisten Hausverkäufer sind eher unerfahren auf dem Gebiet und wissen nicht, wo sie anfangen sollen. Oft werden ein paar Bilder geschossen und diese auf ein Immobilienportal gestellt. Jedoch wissen die Hausbesitzer nicht, was Sie erwartet, was Sie beachten müssen und was alles auf Sie zukommt.

Um dieser Ungewissheit vor zu beugen ist das A und O vor einem Hausverkauf das Informieren und das Hilfe suchen, bei Experten auf dem Gebiet.

Makler wird direkt ausgeschlossen

Natürlich ist es auch möglich, einen Immobilienverkauf erfolgreich ohne Makler abzuschließen. Bevor Sie sich also für oder gegen einen Makler entscheiden, überlegen Sie sich was für Sie in ihrer Situation am sinnvollsten ist. Ein Makler kann ihnen viel Arbeit und Zeitaufwand beim Verkauf einer Immobilie abnehmen. Zudem berät er Sie in finanziellen als auch in marketing-technischen Fragen.

Stellen Sie sich also selbst die Fragen:

1. Verfüge ich über die Zeit um den kompletten Hausverkauf alleine zu organisieren, zu begleiten und abzuschließen?
2. Reicht mein Wissenstand und meine fachbezogene Kompetenz wirklich aus um den Verkauf ohne einen Makler erfolgreich ab zu schließen?
3. Kann ich den Verkauf alleine auf dem schnelllebigen, regionalen und zielgerichteten Immobilienmarkt koordinieren?

Sie sollten sich im klaren darüber sein, dass ein Immobilienverkauf viel zeitlichen Aufwand, Organisation und Fachwissen voraussetzt. Ein Makler bekommt zwar eine Provision bei erfolgreichem Verkauf, diese kann aber in einem Maklervertrag festgehalten werden. Zudem nimmt der Makler Ihnen dann Arbeiten ab, wie zum Beispiel die richtige Bewerbung der Immobilie, das vereinbaren und führen von Besichtigungsterminen, die Vorbereitung von Kaufverträgen und die Anwesenheit beim Notar Termin. Sie haben somit also dauerhaft jemand kompetenten mit genügend Fachwissen an ihrer Seite, der Sie in allen Fragen beraten kann.

Falscher Zeitpunkt

Der Zeitpunkt des Immobilienverkaufes hängt direkt mit dem Verkaufspreis zusammen. Um also den besten Verkaufspreis zu erzielen, sollten Sie einige Dinge beachten. Zuerst sollten Sie die Immobilienpreise in ihrer Umgebung einige Zeit vor dem Verkauf im Auge behalten. Auch diese schwanken und zeigen bestimmte Trends. Bieten Sie ihr Haus zum richtigen Zeitpunkt an um nicht in der Konkurrenz unter zu gehen. Aber auch die Zinsen sollten Sie im Auge behalten. Nur so können Sie sicher stellen, ihr Haus zum besten Preis zu verkaufen.

Der richtige Zeitpunkt ist aber auch bei der Steuer zu beachten, denn es gibt eine sogenannte Spekulationssteuer. Das bedeutet, dass die Steuer nach zehn Jahren auf die Immobilie verfällt. Sie zahlen also keine Steuern ab 2018 für eine Immobilie, die sie vor 2008 erworben haben. Es ist also durchaus sinnvoll, die Immobilie nach der zehn Jahresfrist zu verkaufen, um mehr Gewinn zu erzielen. Es ist also ratsam wichtige Gesetzgebungen und Kostenaspekte des Immobilienmarktes im Hinterkopf zu behalten, um den besten Verkaufspreis zu erzielen.

Unvorbereitet bei Besichtigungsterminen

Potentielle Käufer, stehen vor der Entscheidung eine große Investition zu tätigen, oder nicht. Sie wollen also auf Nummer sicher gehen und sich bei der Entscheidung zu 100% sicher sein. Damit Sie den Hausverkauf erfolgsbringend abschließen, sollten Sie potentiellen Käufern möglichst viel Sicherheit geben.

Bei einem Besichtigungstermin sollten Sie sich also auf viele Fragen der Käufer einstellen und zu möglichst allen eine gute Antwort parat haben. Oft geht es dabei um den Zustand des Hauses – Wie alt die Fenster / Türen sind? Wann das letzte mal renoviert und saniert wurde? Was für eine Dämmung es gibt? Wie hoch die Nebenkosten sind? und und und – seien Sie auf all diese Fragen gefasst und informieren Sie sich von vornherein genauestens über Ihr Haus.

Unwissen kann die potentiellen Käufer verunsichern oder ein Vorwand sein den Preis zu drücken. Seien Sie auch gegenüber Gutachtern offen und verstehen Sie, dass ihre Käufer nur auf Nummer sicher gehen wollen.

Verkehrswert ist unbekannt

Jeder Hausbesitzer weiß noch, wie viel er für sein Haus bezahlt hat und wie viel Renovierung, Sanierung etc. gekostet haben. Jedoch kommt es oft vor, dass der Wert der Immobilie vom ursprünglichen Kaufpreis abweicht, da die Immobilienpreise von Angebot und Nachfrage bestimmt werden. Bevor Sie also Ihre Immobilie zum Verkauf anbieten, sollten Sie den Wert dieser Wissen.

Sie können den Immobilienwert von einem Gutachter aber auch von einem Makler schätzen lassen und wissen somit besser, in welchem Bereich Sie sich beim Preis bewegen können.

Kleine Mängel am Haus können den Wert der Immobilie senken und für potentielle Käufer ein Grund sein, den Kaufpreis zu drücken. Überlegen Sie sich also vor Verkauf, ob Sie kleine Mängel nicht vorher beheben lassen und somit einen höheren Verkaufspreis verlangen können. Bei dieser Entscheidung können Ihnen aber auch Gutachter oder Makler weiterhelfen und abschätzen, ob sich so eine Investition lohnt.

Sie sind nicht verhandlungsbereit

Natürlich wollen Sie als Verkäufer, Ihre Immobilie so gewinnbringend wie möglich verkaufen. Ihnen gegenüber steht aber ein Käufer, den es am glücklichsten macht am Ende einen Gewinn zu verzeichnen.

Verbauen Sie sich Ihre Chancen auf ein Hauskauf also nicht durch fehlende Verhandlungsbereitschaft, sondern kommen Sie ihrem Käufer auch entgegen. Bei Verhandlungen hilft nur eins und zwar gute Vorbereitung.

Sie sollten sich von vornherein überlegen, in welchem Rahmen Sie sich bewegen können und was für Sie das absolute Minimum ist. Auch sollten Sie sich gute Argumente zurechtlegen, die ihren Verkaufspreis rechtfertigen. Dazu gehört zum Beispiel eine gute Infrastruktur, die Lage des Hauses oder auch besonders Vorzüge von ihrer Immobilie. Auch ein verhandlungserfahrener Makler kann ihnen dabei helfen, Sie auf eine erfolgreiche Verhandlung vor zu bereiten oder sie sogar vor Ort zu unterstützen. Sturheit kann Ihnen dabei viel verbauen und die Verhandlungen unnötig in die Länge ziehen.

Gehen Sie aufeinander zu und finden Sie einen Preis, mit dem beide Parteien glücklich sind.

Falsche / zu wenig Interessenten

Jede Immobilie ist besonders für eine bestimmte Käufergruppe interessant. Dies liegt zum einen an den unterschiedlichen Merkmalen von Immobilien, wie beispielsweise Größe, Lage und Zimmeraufteilung aber auch an der Preisklasse in der Sie sich bewegen. S

ie müssen sich also darüber im klaren sein, dass Ihre Immobilie nur eine bestimme Gruppe an Interessenten anspricht. Um ihr Angebot möglichst weit zu streuen und somit möglichst viele ihrer Interessengruppe zu erreichen, sollten Sie ihr Expose auf vielen verschiedenen Plattformen veröffentlichen. Dazu gehört zum Beispiel Immobilienportale, Zeitungsanzeigen aber auch Social Media. Somit haben Sie eine größere Reichweite und ziehen mehr Kaufinteressierte an.

Exposee vermittelt falschen Eindruck

Das Exposee ist mit das Wichtigste beim erfolgreichen Verkauf ihrer Immobilie. Das Expose ist das erste, was ein potentieller Kunde sieht und sollte somit den perfekten ersten Eindruck machen.

Ein schlechtes Exposee kann sogar dem schönsten Haus einen Strich durch die Rechnung machen. Worauf Sie unbedingt achten sollten, sind gute Bilder. Es hilft, diese von einem Fotografen machen zu lassen, aber auch selbst gemachte Bilder könne toll wirken. Beachten Sie, dass die Bilder bei Tageslicht gemacht sind und der Raum gut zu sehne ist. Zudem sollte es aufgeräumt und sauber sein, damit der potentielle Käufer sich direkt wohl fühlt und sich vorstellen kann dort zu leben. Fotografieren sie alle Räume und am besten auch den Grundriss, damit die Käufer sich ein übersichtliches Bild der Immobilie machen können. Auch Bilder vom Garten oder Besonderheiten des Hauses machen sich gut.

Im Text Ihres Exposees seien Sie auf jeden Fall ehrlich. Machen Sie dem Kunden keine falschen Hoffnungen oder übertreiben Sie, denn dies führt nur zu Enttäuschungen beim Besichtigungstermin.

Kaufvertrag nicht ordentlich überprüft

Der Kaufvertrag und der Termin beim Notar sind die letzten Schritte auf dem Weg zum erfolgreichen Hausverkauf.

Beim Notartermin wird der Kaufvertrag von diesem erneut verlesen und beide Parteien unterschreiben diesen. Nach diesem Termin ist der Vertrag rechtskräftig und der Verkauf abgeschlossen.

Vor diesem Termin sollten Sie den Kaufvertrag unbedingt gründlich prüfen und sich über alle vermerkten Punkt im klaren sein.

Bei Unsicherheiten ziehen Sie vorab einen Makler zu Hilfe, der den Vertrag durch geht und sie berät. Sie könne zwar am Notartermin selbst jederzeit Nachfragen anstellen, jedoch wird der Notar sie nicht beraten. Er ist lediglich dafür zuständig, dass der Vertrag juristisch korrekt ist.

Um sich also ganz sicher zu sein, dass keine versteckten Unsicherheiten zu finden sind, lassen Sie den Vertrag lieber vorab prüfen.

Hilfe! 10 Makler Tipps für den Verkauf

Alles was Sie unbedingt beachten sollten – Die Kinder sind aus dem Haus und es ist Ihnen einfach zu groß und zu viel Arbeit geworden?

Vielleicht können Sie sich die Haltung des Hauses finanziell nicht mehr leisten oder Sie wollen einfach an einen anderen Ort ziehen. All dies sind Gründe zum Verkauf ihrer Immobilie, jedoch ist so ein Verkauf keine einfache Angelegenheit und sollte gut geplant und organisiert sein. Damit Sie nichts vergessen und auf alle Eventualitäten vorbereitet sind, haben wir die Top 10 Tipps zum Immobilienverkauf zusammengefasst.

Kalkulieren Sie den Verkaufswert realistisch

Die Preise für Immobilien sind in Deutschland sehr unterschiedlich. Dies kommt vor allem auf Lage und Größe der Immobilie an. In ländlichen Gegenden sind die Preise beispielsweise viel geringer als direkt in einer Großstadt. Informieren Sie sich also am besten über die Quadratmeterpreise in Ihrer Gegend und vergleichen Sie mit Preisen für ähnliche Objekte. Im Zweifelsfall, ziehen Sie einen Berater zu Hilfe, der Ihr Haus unter die Lupe nimmt und den Wert für Sie schätzt.

Nehmen Sie sich einen Makler

Mit einem Makler haben Sie selbst den geringsten Aufwand. Er kümmert sich von vorne bis hinten um den Hausverkauf, macht Besichtigungstermine und regelt die Förmlichkeiten. Der Makler kann beispielsweise Besichtigungstermine auch dann durchführen, wenn Sie keine Zeit haben, denn somit sparen Sie sich die Zeit und Ihre Immobilie hat höhere Chancen schnell verkauft zu werden. Zudem hat ein Makler mehr Fachwissen als Sie und kann den potenziellen Käufern auch Fragen zu Bausubstanz, Lage oder Technik beantworten.

Schauen Sie sich die Kosten ganz genau an

Als Immobilienbesitzer müssen Sie viele Dinge beachten. Darunter fallen vor allem Steuer – und Kostenfragen. Ein Mietshaus Besitzer, muss den Gewinn vom Verkauf der Immobilie beispielsweise versteuern, wenn er es weniger als zehn Jahre besessen hat. Zusätzlich erwarten ihn noch die Kaufnebenkosten. Für Selbstnutzer ist der Verkauf steuerfrei, jedoch müssen auch hier Richtlinien eingehalten werden und der Kredit gecheckt werden. Am besten wenden Sie sich an die Bank und lassen sich direkt von ihr beraten.

Seien Sie positiv gegenüber Gutachtern

Sie müssen die Gedanken der potenzielle Käufer nachvollziehen können, denn sie tätigen eine große Investition und wollen natürlich sicher gehen, dass alles stimmt. Daher ziehen Interessenten oft Gutachtern zurate, die das Haus unter die Lupe nehmen sollen. Lassen Sie sich davon nicht einschüchtern oder bedrohen, obwohl der Gutachter in Ihr Haus kommt, will er nur neutral feststellen, ob alles in Ordnung ist. Seien Sie also offen gegenüber Gutachtern und verschließen Sie sich nicht, denn sie würden sicherlich als Käufer das gleiche tun wollen.

Putzen Sie Ihr Haus heraus

Ein Haus in einem guten Zustand hat mehr Chancen schnell verkauft zu werden, als eins mit vielen Makeln. Es hilft bereits einmal einen gründlichen Putztag einzulegen, bevor Interessenten zur Besichtigung kommen, und natürlich das Haus aufzuräumen. Aber auch ein kleines tiefer gehendes Aufhübschprogramm kann nicht Schaden, dazu gehören Kleinigkeiten, wie zum Beispiel die quietschende Tür zu Ölen oder das Unkraut in der Einfahrt mal wieder gründlichst zu entsorgen. Heutzutage gibt es sogar Experten, die ein Haus gezielt für den Verkauf herrichten.

Zeigen Sie Ihre Immobilie im besten Licht

Einer der wichtigsten Tipps um Ihre Immobilie gut an den Mann zu bringen ist es, tolle Fotos von dieser zu machen. Gute und viele Fotos zeigen den potenziellen Käufern Ihr Haus im besten Licht und sie können sich den ersten Eindruck machen, denn der zählt ja bekanntlich am meisten. Machen Sie die Bilder bei Tageslicht und achten Sie darauf, dass alle Details und die Vorzüge des Hauses klar erkennbar sind. Sie können sich einen Profi-Fotografen zu Hilfe nehmen oder es auf eigene Faust probieren. Es ist auch oft sinnvoll, die Immobilie möbliert zu fotografieren, um den Käufern einen direkten Einblick geben zu können, wie Ihr neues Heim aussehen könnte.

Misten Sie aus, und zwar gründlich

Dies kann sich als schwieriger gestalten, wenn Sie noch in der Immobilie wohnen, jedoch sollten Sie sich rechtzeitig einen Container vor das Haus stellen und sich von unnötigem Ballast befreien. Misten Sie also den Keller, Speicher aber auch die Garage und die Vorratsräume einmal gründlich aus und schmeißen Sie alles weg, was unnötig Platz verschwendet. Sorgen Sie aber auch für Platz in den Wohnräumen, in dem Sie schon mal Dekoration – wie Bilder – in Kisten verstauen. Besonders die Schlafräume sollten schön luftig sein und mit möglichst wenig privaten Dingen ausgestattet sein. Der potenzielle Käufer soll sich bei Ihnen nicht zu Besuch fühlen, sondern sich direkt die neue Einrichtung vorstellen können.

Schauen Sie sich Ihr Haus von außen an

Der erste Eindruck ist am wichtigsten und den bekommen Interessenten nun mal von außen. Bevor ein Besichtigungstermin ansteht, sollten Sie Ihr Haus nochmals von außen betrachten und es möglichst neutral bewerten. Versuchen Sie den Vorgarten und die Haustür möglichst schön herzurichten um einen gepflegten Eindruck zu hinterlassen. Dazu gehört zum Beispiel das Kinderspielzeug aus der Einfahrt zu räumen, Laub zu fegen oder auch einfach einen schönen Kranz an der Haustür zu befestigen.

Prüfen Sie die Zahlungsfähigkeit Ihres Käufers

Einen potenziellen Käufer sollten Sie unbedingt auf seine Zahlungsfähigkeit prüfen, denn Sie wollen keine unangenehmen Überraschungen nach Verkauf des Hauses erleben. Dazu können Sie den Käufer um die Vorlage einer Selbstauskunft bitten. Aber auch eine Bonitätsprüfung kann Ihnen einen Einblick geben, ob der Käufer für Sie Risikoreich sein könnte. Am besten ist es, wenn Ihr Käufer Ihnen die Finanzierungszusage der Bank vorlegen kann, dass er einen Bankkredit zum Kauf des Hauses erhalten hat. Damit können Sie sich sehr sicher sein, dass der Käufer Ihnen keine unangenehmen Überraschungen beschert.

Wichtigen Unterlagen bereithalten

Wenn Sie den Verkauf Ihrer Immobilie selbst angehen, sollten Sie alle wichtigen Unterlagen bereithalten. Dies ist wichtig um einen schnellen und unkomplizierten verkauf abzuwickeln. Zu den wichtigsten Unterlagen zählt:

• Amtliche Flurkarte
• Grundbuchauszug
• Grundrisse / Bauplan
• Wohnflächenberechnung
• Berechnung des umbauten Raumes
• Energieausweis
• Bauvertrag
• Nachweise über Denkmalschutzbestimmungen
• Erbpachtverträge

… bei vermieteten Immobilien:

• Kopien der Mietverträge und Nachweise der Mieteinkünfte
• Betriebskostenabrechnungen der vergangenen 3 Jahre
• Aufstellung über Modernisierungen / Sanierungen
• Handwerkerrechnungen aller größeren Reparaturen und Umbauten
• Garantieurkunden
• Rechnungen und Gebrauchsanweisungen für Einbauten wie Heizung, Kamin oder Küche und natürlich die Wartungsnachweise

Individuell wohnen: Verkaufsfaktor Eigenheim (Verhandlung)

Unter der Bezeichnung Einfamilienhaus wird zunächst eine Immobilie verstanden, die von Menschen mit familiärer Bindung bewohnt wird. Anders als bei einer Miet- oder Eigentumswohnung gibt es im Einfamilienhaus keine Bereiche, die mit anderen Personen geteilt werden. Eine Ausnahme bilden Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung. Dabei handelt es sich um eine abgeschlossene Wohnung innerhalb des Einfamilienhauses, die über einen eigenen Eingang, eine eigene Küche und ein Badezimmer verfügt. Oftmals werden diese Wohnungen jedoch von Familienmitgliedern wie den Eltern oder Kindern des Eigentümers bewohnt.

Das Einfamilienhaus wird gern als die Königsklasse bei den Immobilien bezeichnet.

Dies gilt vor allem für die frei stehenden Einfamilienhäuser. Diese Wohnform ist sehr individuell. Sie bietet viel Platz und einen großen Garten. Das freistehende Einfamilienhaus ist jedoch gleichzeitig die teuerste Wohnform. Die Preise für die Immobilien sind höher, als wenn Sie sich für den Kauf einer Wohnung entscheiden.

Doppel- und Reihenhäuser

Als Alternative zum frei stehenden Einfamilienhaus gibt es Doppel- und Reihenhäuser. Diese Wohnformen erfreuen sich vor allem im Randbereich großer Städte und in strukturstarken Regionen einer sehr großen Beliebtheit. Die Grundstücke sind etwas kleiner, das sie unter mehreren Parteien aufgeteilt werden. Auch die Wohnfläche ist etwas geringer. Dennoch bieten Doppel- und Reihenhäuser im Vergleich zur Wohnung den Vorteil, dass das Gebäude allein bewohnt wird. Flure, Keller und Eingangsbereiche müssen nicht mit anderen Personen geteilt werden.

Individuell wohnen: Verkaufsfaktor

Einfamilienhäuser gelten auch als sehr individuelle Wohnform. Dies gilt vor allem dann, wenn das Einfamilienhaus von einem Architekten anhand der Vorstellungen des künftigen Eigentümers entworfen wird. Die Möglichkeiten der Gestaltung können beim Einfamilienhaus ebenso individuell realisiert werden wie die Größe und die Verwendung der Baumaterialien. Neben den klassischen Varianten aus Stein und Beton kommen Holz oder großflächige Verglasungen zum Einsatz.

Fertiggestellte Immobilien: Sofort einziehen

Sehr beliebt sind Einfamilienhäuser, die als fertiggestellte Immobilie verkauft werden. Da der Bau eines Hauses eine langwierige Planung erfordert und viel Zeit und Energie kostet, entscheiden sich viele Kunden, die gern in einem Einfamilienhaus leben möchten, für einen Kauf.

Dabei erzielen Einfamilienhäuser oftmals einen guten oder sehr guten Kaufpreis.

Der Wert der Immobilie ist von vielen verschiedenen Faktoren abhängig und wird vor dem Verkauf mitunter recht aufwendig bestimmt. Letztlich regelt jedoch das Gesetz von Angebot und Nachfrage die Bestimmung des Kaufpreises. Dies bedeutet, dass Sie in der Praxis für ein sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus, das sich in einer sehr guten Lage befindet, mehr Geld bekommen können als für ein neuwertiges Objekt ohne Sanierungsbedarf.

Neben dem frei stehenden Einfamilienhaus gibt es Doppelhäuser und Reihenhäuser, die beim Bau oder Kauf preiswerter sind, sich aber dennoch einer sehr großen Beliebtheit erfreuen.

Frei stehendes Einfamilienhaus

Das frei stehende Einfamilienhaus zeichnet sich durch vier Außenwände aus. Es steht in einigem Abstand zu dem Nachbarn und ist somit die Wohnform mit der größten Freiheit und Individualität. Dies gilt vor allem dann, wenn das Einfamilienhaus auf einem großen Grundstück steht und es in Sicht- oder Hörweite keinen Nachbarn gibt.

Frei stehende Einfamilienhäuser erzielen beim Immobilienverkauf im Vergleich zu anderen Wohnformen sehr hohe Preise. Dies liegt nicht nur in der Individualität der Wohnform begründet. Das frei stehende Einfamilienhaus bietet sehr viele Möglichkeiten, die eigenen Wünsche und Vorstellungen vom Wohnen umzusetzen. Dies gilt vor allem dann, wenn sich das Haus im Besitz des Bewohners befindet.

Die frei stehenden Einfamilienhäuser lassen sich nach ihrer Bauart unterteilen. Wenn Sie ein frei stehendes Einfamilienhaus verkaufen möchten, hat die Bauart einen Einfluss auf die Preisgestaltung. Für ein Architektenhaus können Sie in der Regel einen höheren Kaufpreis verlangen als für ein Fertighaus.

Architektenhaus

Beim Bau eines Architektenhauses können Sie Ihre individuellen Vorstellungen am besten umsetzen. Bringen Sie Ihre Ideen auf ein Papier und beauftragen Sie dann einen Architekten mit einem Entwurf. Sie können nahezu alle Komponenten des Hauses selbst bestimmten. Wählen Sie die Wohnfläche, die Anzahl der Zimmer, die Dachgestaltung und die Baumaterialien. Das Haus wird nach Ihren Vorgaben erbaut. Die Kosten für ein Architektenhaus können doppelt so hoch sein wie bei einem Fertighaus, das Sie aus dem Katalog wählen. Dafür haben Sie jedoch Ihre individuellen Vorstellungen ganz genau umgesetzt.

Massivhaus aus dem Katalog

Es gibt auf dem Markt eine Vielzahl an Firmen, die sich auf die Entwicklung und Vermarktung von Einfamilienhäusern spezialisiert haben. Sie können ein Modell auswählen und in vielen Fällen individuelle Anpassungen vornehmen. Die Größe der Wohnfläche und die tragenden Wände stehen jedoch fest und können nicht verändert werden.
Die Massivbauweise kann in verschiedenen Varianten umgesetzt werden. Eine hohe Qualität wird mit der traditionellen Stein-auf-Stein-Bauweise erreicht. Alternativ werden fertige Elemente aus Beton verwendet. Diese können die Bauzeit auf wenige Wochen verkürzen.

• Massivhaus

Einfamilienhäuser in Leichtbauweise

Die Leichtbauweise gilt als preiswerteste und schnellste Form für die Errichtung eines Einfamilienhauses. Es gibt die Häuser in vielen verschiedenen Varianten, und die Preise sind im Vergleich mit den anderen Haustypen sehr günstig. Der Bauherr feiert bereits nach wenigen Tagen Richtfest. Leichtbauhäuser haben eine Standzeit von bis zu 100 Jahren und können im Nachhinein in ihrem Grundriss nicht mehr verändert werden.

Frei stehende Häuser mit Einliegerwohnung

Frei stehende Einfamilienhäuser können mit einer Einliegerwohnung ausgestattet sein. Diese Häuser haben eine größere Grundfläche. Die Einliegerwohnung wird bereits während der Bauphase geplant. Eine nachträgliche Integration der Einliegerwohnung ist möglich, wenn das Haus über eine ausreichende Fläche verfügt.

Einliegerwohnungen können im Dachgeschoss, im Keller oder an einer Giebelseite geplant werden. Wichtig ist, dass sie in sich abgeschlossen sind. Beide Parteien wohnen allein und sind nicht auf die Räumlichkeiten der anderen Partei angewiesen.

Viele Einliegerwohnungen haben einen eigenen Eingang. Dies ist vor allem dann ein notwendiges Ausstattungsmerkmal, wenn die Einliegerwohnung vermietet werden soll. Alternativ kann die Einliegerwohnung auch über einen eigenen Eingang und eine Treppe oder eine weitere Tür erreicht werden.

Die Wohnfläche kann bei einem frei stehenden Einfamilienhaus sehr stark variieren. Kleine eingeschossige Einfamilienhäuser in Bungalowbauweise beginnen bei Wohnflächen von 80 bis 100 Quadratmetern. Die durchschnittliche Wohnfläche beträgt zwischen 120 und 160 Quadratmetern. Architektenhäuser, die von zahlungskräftigen Kunden in Auftrag gegeben werden, können Wohnflächen von mehreren hundert Quadratmetern haben. Hausfirmen bieten ihre Modelle mit Wohnflächen von bis zu 250 Quadratmetern an.

Doppelhäuser

Ein Doppelhaus wird auf einem Grundstück errichtet. Der Besitzer erwirbt an dem Grundstück einen Miteigentumsanteil. Alternativ wird das Grundstück geteilt.

Die beide Hälften eines Doppelhauses sind baugleich. Häufig sind die Wohnräume spiegelverkehrt angeordnet. Die Wohnfläche liegt zwischen 100 und 160 Quadratmetern im Durchschnitt.

Doppelhäuser sind häufig mit einem Keller ausgestattet und haben eine Dachform, unter der das Dachgeschoss ausgebaut werden kann. Auf diese Weise ist es möglich, die Wohnfläche zu erweitern.

Der Vorteil gegenüber dem Reihenhaus besteht darin, dass es eine Giebelseite gibt und der Garten nicht nur durch das Wohnzimmer erreicht werden kann, wie dies bei Reihenmittelhäusern der Fall ist. Auch ein größerer Garten ist vorhanden, und eine Garage oder ein Carport können einfacher errichtet werden.

Die Baukosten und die Kosten für das Grundstück sind deutlich günstiger. Es ist aber zu berücksichtigen, dass die Nachbarn in einem Doppelhaus in Hörweite nebeneinander leben. Dies gilt insbesondere für Balkone und Terrassen, die bei einem Doppelhaus in der Regel direkt nebeneinander liegen.

• Doppelhaus

Reihenhäuser

Reihenhäuser sind in Bezug auf ihre Bauform mit dem Doppelhaus identisch. Das Grundstück wird unter den Miteigentümern aufgeteilt oder neu vermessen. Dies reduziert die Baukosten für Haus und Grundstück. Die Architektur der Reihenhäuser, die gemeinsam errichtet werden, unterscheidet sich untereinander nicht. Auch hier sind die Außenhäuser häufig spiegelverkehrt, weil dies eine schönere Optik bietet.

Neben dem Problem mit der Nähe zu den Nachbarn kommt beim Reihenhaus die schlechte Erreichbarkeit des Gartens bei den Mittelhäusern hinzu. Der Weg führt durch das Wohnzimmer oder, wenn es möglich ist, um die gesamte Häuserreihe herum. Außerdem gibt es bei den Mittelhäusern zwei Nachbarn in Hörweite.

Keller oder Hauswirtschaftsraum

Die Heizungsanlage, der Boiler für die Warmwasserzubereitung und alle für die Versorgung des Hauses notwendigen Anschlüsse können im Keller oder im Hauswirtschaftsraum installiert werden. Der Keller bringt verschiedene Vorteile. Er vergrößert die zur Verfügung stehende Wohnfläche und bietet viele Möglichkeiten der individuellen Nutzung. Dazu gehören die Erweiterung der Wohnfläche oder die Einrichtung eines Raumes für die Ausübung von Hobbys. Der Keller kann mit einem eigenen Zugang ausgestattet sein und Abstellmöglichkeiten für Fahrräder oder Gartengeräte bieten. Auch die Einrichtung eines Büros ist möglich.

Ein Raum im Keller ist regelmäßig für die Hauswirtschaft vorgesehen. Somit bietet der Keller sehr viele Vorteile. Der Nachteil ist an den hohen Kosten festzumachen, die der Bau eines Kellers verschlingt. Sehr große Häuser können auch teilunterkellert werden. Dennoch liegen die Mehrkosten gegenüber einer Bodenplatte in der Regel im fünfstelligen Bereich.

Beim Verzicht auf einen Keller muss ein Raum im Erdgeschoss für sämtliche Anschlüsse und die Installation der Heizungsanlage eingerichtet werden. Dies ist ein Nachteil, da weniger Wohnfläche zur Verfügung steht. Dafür sind die Kosten für den Bau des Hauses nicht so hoch.

Beim Wiederverkauf führt der Keller immer die Wertsteigerung eines Hauses herbei. Wenn Sie sich als Bauherr für einen Keller entscheiden, gilt dies definitiv als lohnenswerte finanzielle Investition.

Garage, Carport und Nebengebäude

Einfamilienhäuser werden gern durch einen Carport oder eine Garage für das Abstellen der Fahrzeuge erweitert. Die Nebengebäude können mit Räumen für Gartengeräte oder Fahrräder erweitert werden. Älteren Einfamilienhäusern sind häufig Nebengebäude angeschlossen, die zu früheren Zeiten als Wirtschaftsräume genutzt wurden. Diese Gebäude haben häufig eine sehr gute massive Bausubstanz und können auf vielfältige Weise genutzt werden. Sie erhöhen den Immobilienwert bei einem Verkauf vor allem dann, wenn sie sich in einem guten oder sehr guten sanierten Zustand befinden.

• Carport

Garten: Natur und Erholung im Eigenheim

Jedem Einfamilienhaus ist ein Garten angeschlossen, der ganz unterschiedlich groß sein kann. Ältere Häuser haben häufig sehr große Gärten. Grund dafür ist, dass die Besitzer Selbstversorger waren und im Garten eigenes Obst und Gemüse angebaut haben. Bei neueren Immobilien sind die Gärten kleiner und pflegeleichter. Dies ist auf eine Veränderung der Lebensstrukturen zurückzuführen.

Viele Besitzer von Eigenheimen sind in ihre Arbeit eingebunden und müssen weitere Wege in Kauf nehmen als früher. Ein Garten, der sehr arbeitsintensiv ist, wird nicht mehr gewünscht. Kleine und pflegeleichte Gärten dienen der Erholung und Entspannung. Sie werden mit Rasen oder immergrünen Pflanzen angelegt. Die Bereiche, in denen Obst und Gemüse angebaut wird, sind deutlich kleiner als zu früheren Zeiten.

Im Rahmen des Immobilienverkaufs wirkt sich ein Garten vor allem dann wert steigernd aus, wenn er sehr gut gepflegt und gleichzeitig pflegeleicht ist. Die Größe des Gartens sollte zwischen 600 und 1.500 Quadratmetern liegen, wenn sich eine wert steigernde Komponente ergeben soll.

Geerbtes Haus verkaufen

In den meisten Fällen entscheiden sich die Erben für das Erbe. Auch dann, wenn die Immobilie weit vom Wohnort des Erben entfernt liegt. Doch in genau dieser Situation stellt sich die Frage, was mit der Immobilie geschehen soll. Kommen weder Bewohnen noch Vermieten des Hauses infrage, besteht die häufigste Überlegung darin, das geerbte Haus zu verkaufen.

Nachdem ein Haus geerbt wurde, besteht für den Erben der erste Schritt im Gang zum Amtsgericht. Dort kann der Erbschein beantragt werden. Diese Maßnahme sollte auch dann erfolgen, wenn der Erbe nur den Pflichtteil in Anspruch nimmt. Der Erbschein weist den Erben als rechtmäßigen Besitzer der Immobilie aus.

Ausgestellt wird der Erbschein vom Nachlassgericht. Das zuständige Nachlassgericht ist immer das Amtsgericht des letzten Wohnsitzes, unter dem der Verstorbene gemeldet gewesen ist.

Beim Termin auf dem Nachlassgericht muss der Erbe seinen Anspruch auf das Erbe nachweisen. Dies kann durch das öffentliche Testament, den Erbvertrag oder durch Nachweis des Verwandtschaftsverhältnisses mit der einhergehenden gesetzlichen Erbfolge geschehen.

• Weiterlesen: Geerbtes Haus verkaufen

Haus verkaufen nach Scheidung

Wer sich für eine Heirat und eine Ehe entscheidet, hat in den meisten Fällen die Absicht, das Leben mit dem Ehepartner für immer zu verbringen und alles zu teilen, was einem gehört. Keiner denkt bei einer Eheschließung daran, dass es eventuell einmal eine Scheidung geben wird und möglicherweise sogar über Hab und Gut gestritten wird. Doch im Jahre 2017 betrug die Scheidungsquote in Deutschland über 36 Prozent, was zeigt, dass leider nicht alle Ehen für immer halten. Oft sind Betrug, das tägliche Leben inklusive Routine oder auch finanzielle Probleme die Gründe für die Scheidung.

• Immobilie verkaufen bei Scheidung

Wertsteigerung durch Umbau?

Durch einen Hausumbau kann eine alte Immobilie neu genutzt werden. Kleine Räume können zusammengelegt werden. Alternativ können neue Räume geschaffen werden. Durch den Dachausbau oder den Kellerausbau können sogar neue Quadratmeter hinzugewonnen werden. Das eröffnet viele Möglichkeiten für die aktuellen Hausbewohner, kann manchmal aber auch sinnvoll sein, wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten. Vor allem bei Altbauten mit kleinen Räumen kann ein Umbau wahre Wunder bewirken und mehr Käufer ansprechen. Umbauten sind jedoch mit viel Aufwand und einem hohen finanziellen Aufwand verbunden. Sie sollten ihn als Wertsteigerung Ihrer Immobilie also nur einsetzen, wenn sich Ihre Chancen auf dem Immobilienmarkt dadurch merklich verbessern.

• Haus verkaufen und Wertsteigerung: Hausumbau

Immobilie verkaufen: XXL Ratgeber + Checklisten

Ablauf, Kosten und Tipps – das alles in einem großen, kostenlosen Artikel für Grundstück, Wohnung, Haus, Villa, Mehrfamilienhaus. Lernen Sie, wie Sie eine Immobilie verkaufen, Schritt für Schritt: Immobilie verkaufen.

Haus verkaufen: 3 Phasen Checkliste

Kennen Sie schon die 3 Phasen des Immobilienverkaufs?

1. Vorbereitung: Immobilie und Verkauf vorbereiten
   1. Finanzplanung und Verkaufszeitpunkt
   2. Immobilienmakler beauftragen
   3. Unterlagen und Dokumente
   4. Immobilienwert steigern
   5. Angebotspreis ermitteln
   6. Exposé erstellen
2. Verkaufsphase: Immobilie vermarkten und Käufer finden
   1. Immobilie vermarkten
   2. Kontakt mit Kaufinteressenten
   3. Kaufinteressenten filtern und auswählen
   4. Bonitätsprüfung
   5. Besichtigungstermine
   6. Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung
3. Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe
   1. Kaufvertrag bei Notar aufsetzen
   2. Notartermin
   3. Grundbucheintrag und Zahlungsabwicklung
   4. Übergabe der Immobilie
   5. Notarkosten & Maklerprovision
   6. Steuern zahlen

In diesem Ratgeber lernen Sie alle Schritte Stück für Stück kennen. Perfekt für die, die ihre erste Immobilie verkaufen.

• Immobilie verkaufen