Weitere Auszüge meines Portfolios finden Sie hier: Off Market Portfolio.

Diskret verkaufen? Kurzer Ablauf

Wir vermarkten Ihre Immobilie daher mit besonderer Sorgfalt und unter höchster Wahrung Ihrer Privatsphäre. Dafür bürgen wir mit unserem guten Namen! Denn: „Mein Zuhause“ – das bedeutet für die meisten Menschen den Inbegriff von Geborgenheit, Schutz, Privatheit und vor allem eine ganze Menge an Geschichten, die sich in den eigenen vier Wänden abspielen bzw. abgespielt haben. Inzwischen fragen Sie sich bestimmt: Was sind Off-Market-Immobilien, was sind die Vorteile einer Investition in diese Immobilien, und wie kann ich eine Immobilie finden, die ich als Anlageobjekt kaufen kann?

Betrachten wir nun den außerbörslichen Verkauf und Kauf, sowie weitere Fragen und Antworten zum Thema Off Market Immobilien.

Wer seine Immobilie, vor allem die, die er selbst bewohnt hat, verkaufen will, verkauft einen Teil dieser Geschichten mit. Mit der Veräußerung eines Mehrfamilienhauses oder einer vermieteten Wohnung mag diese Gefühlslage vielleicht etwas weniger intensiv sein. Aber auch hier sind Eigentümer/Verkäufer und seine Immobilie durch viele Geschichten miteinander verbunden.

Mehrfamilienhaus, Haus und ETW: Immobilienhandel diskret

Wir achten ganz genau auf Ihre Verbindungen, Gefühlslagen und Geschichten mit Ihrer Immobilie. Wenn Sie Ihre Immobilie über unser Büro verkaufen, achten unsere Immobilienexperten ganz besonders auf Diskretion. Und das nicht nur bei Luxusimmobilien in gehobenen Wohngegenden. Schließlich muss ja nicht gleich jeder Nachbar oder gleich die ganze Stadt mitbekommen, dass Sie Ihr Haus verkaufen wollen.

• Wohnung kaufen
• Haus kaufen
• Grundstück kaufen
• Mehrfamilienhaus kaufen

Diskrete Immobilienvermarktung – auch als „secret sale“ bezeichnet – stellt den Makler allerdings vor ganz besondere Herausforderungen. Mit unserer langjährigen Expertise sind wir von Lukinski daher Ihr geeigneter Partner, wenn es um Diskretion und nicht um Sensation beim Hausverkauf gehen soll.

Immobilie als Kapitalanlage: Spezial

1. Teil: Klassisch oder exotisch investieren – Welche Immobilie taugt als Kapitalanlage?
2. Teil: Immobilie als Kapitalanlage – Worauf muss ich achten?

Anonym, privat und ohne Inserat

Verkaufen Sie Ihre Immobilie(n) mit uns anonym, privat und ohne Inserat:

• Verkauf Ihrer Immobile(n) mit absoluter Diskretion
• Verzicht auf die üblichen Internetportale für Immobilienangebote
• Direkt Vermarktung an unsere umfangreiche Interessentendatei
• Häufig, schneller Verkauf Ihrer Immobilie
• Verkaufen von Immobilien jeder Art und Größe
• Auslandsimmobilien

Nehmen Sie einfach und unverbindlich Kontakt mit uns auf. Wir beraten Sie persönlich und diskret.

• Kontakt

Diese Fehler gilt es zu vermeiden

Viele Immobilienbesitzer und auch viele Makler laufen Gefahr, die angebotene Immobilie „tot“ zu verkaufen. Damit ist gemeint, daß das Objekt zum Beispiel über viele Plattformen gleichzeitig oder in zu kurzen Abständen nacheinander angeboten wird. Wer sein Haus zudem zahlreichen Maklern zeitgleich anbietet, oder ihnen jeweils zu wenig Zeit zum Verkauf gibt, sorgt zwar für eine breite Streuung seines Angebots. Für Seriosität und damit einen guten Verkaufserfolg steht diese Strategie jedoch nicht.

Zehn Fehler beim klassischen Hausverkauf:

Kein Exklusivvertrag

Makler arbeiten ohne Exklusivauftrag des Verkäufers

Zu wenig Zeit

Der Makler bekommt zu wenige Zeit für die Vermarktung

Mehr als ein Makler

Mehrere Makler verkaufen ein und dasselbe Objekt gleichzeitig

Zu viel Präsenz

Das Objekt taucht zeitgleich in vielen Medien auf

Zu stark frequentiert

Das Objekt taucht kurzfristig hintereinander in vielen Medien auf

Unrealistischer Kaufpreis

Der Verkaufspreis wird zu hoch angesetzt und sinkt in (zu) kurzen Abständen

Offline Werbung

Der Hausverkauf wird „marktschreierisch“ mit großen Hinweistafeln am Objekt nach aussen angezeigt

„Mund zu Mund“ Verbreitung

„Mund zu Mund“-Strategie bei Bekannten und Nachbarn beginnt

Unbewohnter Eindruck

Das Objekt sieht unbewohnt und verwahrlost aus

Ständige Besichtigungstermine

Es werden zu viele Besichtigungstermine vereinbart

Lukinski als Ihr erfahrener Diskret-Makler wählt für den erfolgreichen Verkauf Ihres Objektes gänzlich andere Wege. Wir wollen nämlich  nicht, daß „alle Welt“ von Ihren Verkaufsabsichten weiß, geschweige denn Ihre Preisvorstellungen für das Haus kennt. Mit einigen wenigen Angaben zu Ihrem Objekt beginnen wir gezielt und mit allerhöchster Diskretion gezielt nach der Suche geeigneter Käufer. Aus diesem Grunde stellen wir Ihre Immobilie weder mit Fotos noch mit konkreten Angaben zur Lage ins Netz.

Diskret Makler: Leistungen

• Suche nach passenden Käufern nur über unsere breit gefächerte Kundentdatei
• Ihre Immobilie wird nur auf ausgesuchten digitalen Plattformen präsentiert
• Und dort auch nur mit einer verständlichen Beschreibung von Lage und Ausstattung
• Auf Wunsch erscheint diese Präsentation ohne Kaufpreis
• Exposé, Adresse usw. werden nur an ausgesuchte und von uns gerpüfte Kunden ausgehändigt
• Verkaufstafeln o.ä. sind für uns tabu
• Wir besuchen Sie in neutralen Geschäftsfahrzeugen ohne Firmenlogo
• Besichtigungstermine vereinbaren wir nur mit echten Interessenten
• Und dann nach Möglichkeit zu Zeiten, die für die Nachbarschaft nicht als solche erkennbar sind

Wann Diskretion beim Immobilienverkauf besonders wichtig ist

Der Verkaufspreis einer gehobenen Immobilie kann unter Umständen schon dann sinken, wenn die Verkaufsabsicht einer größeren Öffentlichkeit bekannt ist. Gerade Eigentümer dieser Immobilienkategorie greifen daher gerne auf die „Secret Sale“-Strategie zurück. Aus diesem Grunde sind unsere Geschäftsfahrzeuge auch vollkommen neutral gehalten, ohne Firmenlogo o.ä.

Doch auch eher „durchschnittliche“ Immobilien in mehr oder weniger gefragten Lagen lassen sich mittels diskreter Vermarktungsarbeit besser verkaufen als auf herkömmlichen Wegen. „Besser“ bezieht sich hier vor allem auf den Preis! Ist der Verkaufspreis Ihres Objekts zuvor seriös ermittelt, ist dieser durch Secret Sale nach unseren langjährigen Erfahrungen viel besser durchsetzbar.

Besonders bewährt hat sich Secret Sale beim Verkauf von Neubauobjekten. Gerade dann, wenn es beim Verkäufer – aus welchen Gründen auch immer – um Liquditätsengpässe oder andere private Notlagen als Verkaufsgrund geht.

Off Market Immobilie: Kaufen

Die meisten Immobilienmärkte hierzulande gelten als heiß – die Preise der zum Verkauf stehenden Häuser steigen mit mehr Nachfrage als Bestand. Dies macht es für Immobilieninvestoren aufgrund des intensiven Wettbewerbs schwieriger, großartige Anlagemöglichkeiten zu finden. Für einen Investor ist es so auch frustrierend, auf ein Haus nach dem anderen zu bieten, nur um das Geschäft an einen anderen Käufer zu verlieren, der sie überboten hat.

Großartige Anlagemöglichkeiten

Wenn Sie nach einer Möglichkeit suchen, diese Situation zu vermeiden, sollten Sie erwägen, in Immobilien außerhalb des Marktes zu investieren. Ob Verkäufer oder Käufer, Off Market Immobilien bieten viele Vorteile.

• Mehr Zeit zum Durchsehen der Eigenschaften
• Bleiben Sie der Konkurrenz voraus
• Verhandlungen können flexibler sein

Tatsächlich werden jeden Monat viele Immobilien verkauft, ohne jemals gelistet zu sein. Diese „außerbörslichen“ Angebote sind eine großartige Quelle für versierte Investoren, die nach großartigen Investitionsmöglichkeiten suchen – für diejenigen, die wissen, wie man sie findet!

Immobilien zur Miete, als Kapitalanlage und zur Eigennutzung

Suchen Sie eine exklusive Immobilie? Mein Team und ich haben uns auf die Vermittlung von Luxusimmobilien spezialisiert. Eigentumswohnungen zur Kapitalanlage (Stichwort Vermögenszuwachs) zum Parken oder zur aktiven Vermietung oder auch zur eigenen privaten Nutzung. Wer eine Luxusimmobilie kaufen oder verkaufen will, hat auch Anspruch auf erstklassige Dienstleistungen während des Prozesses und nach der Transaktion. Wir bieten Ihnen ein umfassendes Konzept, das sich um alles komplett kümmert.

Immobilien sind eine ausgezeichnete Kapitalanlage. Damit ist auch die Frage beantwortet, ob Immobilien eine sinnvolle Kapitalanlage sind. Ja. Letztlich dienen Immobilien nicht nur der kurzfristigen Vermehrung des eigenen Vermögens, sondern sind auch im Hinblick auf die Altersvorsorge äußerst attraktiv.

• Weiterlesen: Luxusimmobilien

Grunderwerbsteuer: Steuern beim Kauf einer Immobilie

Immer dann, wenn ein Grundstück oder Grundstückanteil in Deutschland gekauft wird, fällt Grunderwerbsteuer an. Doch, wie viel Gewerbesteuer fällt beim Immobilienkauf an? Die Höhe der Steuer legen die einzelnen Bundesländer fest. In der Regel bewegt sich der Grunderwerbssteuer zwischen 3,5 Prozent un 6,5 Prozent, je nachdem, in welchem Bundesland sich die Immobilie bzw. das Grundstück befindet. Für eine schnelle Orientierung haben wir hier die Grunderwerbsteuersätze für alle 16 Bundesländer zusammengefasst mit Beispiel Kaufpreisen von 1 – 5 Millionen Euro, von Bayern bis Hamburg:

• Grunderwerbsteuer Tabelle

Was ist eine Off Market Listung?

Betrachten wir Off Market Immobilien nun im Detail und beginnen damit, die Definition des Begriffs Off Market („außerbörslich“) zu erläutern.

Off Market Definition

In einfachen Worten: Außerbörslich (also Off Market, bzw. „verdeckter Immobilienmarkt“) bezieht sich auf zum Verkauf stehende Immobilien (es kann sich dabei um ein Grundstück, ein Haus oder eine gewerbliche Immobilie handeln). Das bedeutet, dass der Makler diese Immobilie nicht inseriert hat. Infolgedessen werden diese Immobilien von der Öffentlichkeit nicht gesehen, so dass Sie eine größere Chance haben, ein Geschäft abzuschließen, wenn Sie wissen, wie Sie sie finden können.

Off Market umfasst alle Arten von Objekten:

• Eigentumswohnung
• Eigenheim (freistehend)
• Doppelhaus und Reihenhaus
• Mehrfamilienhaus
• Gewerbeimmobilie

Gründe für außerbörsliche Listung

Es gibt einige Gründe, warum Immobilien nicht gelistet werden. Es könnte sein, dass der Immobilienmakler daran festhält und auf das richtige Angebot wartet. Ein weiterer Grund könnte sein, dass sich das Haus im Anfangsstadium einer Zwangsversteigerung befindet und noch nicht inseriert wurde. Es könnte auch einfach nur sein, dass der Hauseigentümer einen Verkauf in Erwägung gezogen hat, das Haus aber noch nicht zum Verkauf ausgeschrieben hat.

• Direkter Profit für Verkäufer (durch frühere Kaufoption)
• Exklusive Angebot für Käufer und Investoren (Anlageobjekte)
• Scheidung und Trennung in der Ehe
• Zwangsversteigerung nach Insolvenz

Was auch immer der Grund dafür sein mag, versierte Immobilieninvestoren verstehen, dass diese außerbörslichen Geschäfte großartige Anlageobjekte darstellen würden. Warum?

Vorteile des Kaufs von „außerbörslichen“ Häusern

Neben den eben erwähnten exklusiven Angeboten, die Sie auf dem offenen Markt nicht finden, haben Sie 3 weitere, entscheidende Vorteile beim Kauf von außerbörslichen Immobilien:

1. Mehr Zeit zum Durchsehen der Eigenschaften
2. Bleiben Sie der Konkurrenz voraus
3. Verhandlungen können flexibler sein

Mehr Zeit zum Durchsehen der Eigenschaften

Außerbörslich zum Verkauf stehende Immobilien sind für Immobilieninvestoren aus einer Reihe von Gründen attraktiv. Zunächst einmal ist die Zeit auf Ihrer Seite als Käufer. Einige Verkäufer erwarten einen schnellen Verkauf, was den Käufer zwingt, sich zu beeilen, ein Angebot zu unterbreiten und das Geschäft abzuschließen, bevor es abgeschlossen ist. Infolgedessen bleibt Ihnen nur wenig Zeit, um die notwendige Bonitätsprüfung vor dem Kauf einer Anlageimmobilie durchzuführen.

Immobilien, die zum Verkauf auf dem freien Markt angeboten werden, sind hingegen anders. Hauseigentümer dieser Immobilien haben es in der Regel nicht eilig zu verkaufen (es sei denn, sie sind in Not, natürlich). Da die Konkurrenz geringer ist, haben Immobilieninvestoren darüber hinaus die Möglichkeit, sich Zeit zu nehmen und die Immobilie gründlich zu prüfen, bevor sie ein Angebot machen.

Bleiben Sie der Konkurrenz voraus

Der Kauf von Immobilieninvestitionen auf einem heißen Wohnungsmarkt bedeutet, mit Hunderten von anderen Immobilieninvestoren zu konkurrieren. Mit dem Zeitpunkt, an dem ein Haus in in offenen Verzeichnissen oder auf Immobilienportalen aufgenommen wird, sinken die Chancen, dass Sie ein gutes Geschäft machen.

Hier kommt ein weiterer Vorteil der Suche nach Off Market Angeboten. Es gibt Ihnen Zugang zu Beständen, die Ihre Konkurrenten nicht sehen können. Daher bedeutet der Kauf eines vom Markt genommenen Hauses, dass Sie nur gegen ein oder zwei andere Kaufinteressenten konkurrieren werden. Tatsächlich bedeutet der Zugang zu einem außerbörslichen Angebot, dass Sie Ihre Chancen erhöhen, das Haus zu kaufen und zum Abschluss zu bringen.

Verhandlungen können flexibler sein

Da weder Sie noch der Verkäufer unter Zeitdruck stehen, werden sich beide Parteien entspannter und vernünftiger fühlen, wenn sie an den Verhandlungstisch kommen. Aus diesem Grund sind Verhandlungen bei außerbörslichen Transaktionen tendenziell freundlicher, reibungsloser und flexibler. Allerdings haben die Käufer in der Regel die Oberhand – vor allem, wenn der Verkäufer in Bedrängnis gerät. In diesem Fall ist es im besten Interesse des Verkäufers, dem Käufer etwas anzubieten, das ihm gefällt. Infolgedessen ist es unwahrscheinlich, dass er so viele Bedingungen an den Verkauf knüpfen kann wie unter anderen Umständen. Dies kann zu der Art von Verträgen führen, die auf einem offenen Markt niemals möglich wären.

Secret Sale: Immobilienverkauf einmal anders

Wer etwas verkaufen will, muss sein Produkt den Kunden gegenüber anbieten. Diese grundlegende Regel im Geschäftsleben scheint mit dem Wunsch nach „secret sale“ – also dem „geheimen Verkauf“ – zu kollidieren. Zumal dann, wenn für den Verkaufsprozess die digitalen Kommunikationswege genutzt werden sollen. Der Verkauf  eines Autos, von Möbel etwa und natürlich auch von Immobilien ist ohne Internetplattformen nicht mehr vorstellbar. Sowohl Verkäufer als auch Käufer glauben, dass eine Vielzahl von Fotos und Detailangaben einen raschen Verkaufserfolg herbeiführt.

Dagegen stehen unsere Erfahrungen als erfahrener Secret Sale Makler. Diskretion bedeutet für uns, dass wir vor allem die Grundregeln einer diskreten Kommunikation beachten. Weder über Internetplattformen noch über andere Wege erfährt die Öffentlichkeit von Ihren Verkaufsabsichten. Statt breiter Streuung in den Medien verbinden wir Ihre Immobilie lieber gezielt mit passenden Kunden aus unserer Datei. Statt auf „Laufkundschaft“ setzen wir für Sie besser auf ausgewählte (Stamm-)kunden. Prüfen Sie unser erfahrenes Diskret-Konzept, indem Sie uns Ihre Immobilie für einen begrenzten Zeitraum zum Verkauf anvertrauen.

Immobilienhandel diskret

Auf diskrete Weise bedeutet für den Verkäufer ein Maximum an Wahrung der Privatsphäre im Verkaufsprozess. Durch ein langjährig erprobtes Verfahren sind wir in der Lage, die Verkaufsabsicht unserer Kunden mit allen dazugehörenden Informationen vor der allgemeinen Öffentlichkeit abzuschirmen. Zugleich jedoch sorgen Kundendateien und spezielle Vermarktungswege dafür, dass der Verkaufsprozess bei aller Diskretion in angemessener Zeit und mit dem entsprechenden finanziellen Erfolg für den Eigentümer abläuft. Das genaue Maß an Diskretion bestimmt dabei der Verkäufer. Und das auch gerne jederzeit neu.

• Kontakt

Ausgewählt Off Market Immobilien

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