Mehrfamilienhaus verkaufen: Preis ermitteln, Steuern & Mieter + Spekulationssteuer
Mehrfamilienhaus verkaufen 2023 – Voll vermietet oder mit Leerstand, der Verkauf von Mehrfamilienhäusern (auch Mietshaus / Zinshaus) ist spezieller, aber auch lukrativer, bewertet man alles von den Wohnungstypen, bis zum Grundstück. Spezieller wird es beim Verkauf von alten Mehrfamilienhäusern, mit und ohne Immobilienmakler. Doch beginnen wir Schritt für Schritt, mit dem Ablauf im Verkauf und vorab mit den 3 wichtigsten Fragen für Erstverkäufer. Danach lernen Sie mehr über Sanierung, Wertsteigerung und natürlich auch Steuern beim Immobilienverkauf.
Mehrfamilienhaus verkaufen 2023: Schritt für Schritt
Starten wir zunächst mit den 3 häufigsten Fragen für die, die zum ersten Mal verkaufen:
- Wie viel ist Ihr Mehrfamilienhaus wert?
- Mit oder ohne Immobilienmakler?
- Öffentlich verkaufen oder diskret?
Danach lernen Sie alle 18 Schritte des Verkaufs kennen!
Wie viel ist Ihr Mehrfamilienhaus wert?
Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und deutschlandweit, es gibt viele Fragen zu beantworten. Die beste Antwort ist ein Experte an Ihrer Seite für die Immobilienbewertung. Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen wollen, dann kommt es auf eines an: Ein fundierter, marktorientierter, realistischer Kaufpreis. Der Immobilientyp bestimmt das für die Verkehrswertermittlung verwendete Bewertungsverfahren. Zur Verkehrswertermittlung von Immobilien gibt es drei standardisierte Bewertungsverfahren: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. In der Regel werden mindestens zwei dieser Verfahren gleichzeitig durchgerechnet.
- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Sachwertverfahren
- Residualverfahren
- Beleihungswertermittlung
Die zentralen Fragen von Eigentümern: Was ist meine Immobilie wert? Wie berechnet man den Wert eines Mehrfamilienhauses? Wie ermittelt das Finanzamt den Wert eines Hauses? Wer bestimmt den Verkehrswert einer Immobilie? Wie bewertet die Bank eine Immobilie? Damit Sie einen ersten Eindruck von der Komplexität um Lage, Verkehrswert, Vergleichsimmobilien, Bausubstanz & Co. bekommen, haben wir diesen Ratgeber zum Thema Mehrfamilienhaus bewerten für Sie geschrieben.
Mit oder ohne Makler verkaufen?
Sie dürfen die Vorbereitungszeit nicht unterschätzen. Seien Sie realistisch und zu sich selbst ehrlich, zum Beispiel, was den eventuell anfallenden Renovierungsstau angeht. Zu den vielen Arbeiten an der Eigentumswohnung oder am Haus kommen dann noch alle Vorbereitungen für den Vertrieb.
Über 70% verkaufen mit professioneller Unterstützung vom Makler. Von der Begutachtung über das erstellen des Exposés, zu Kundenansprache und Verkaufsphase vergehen Monate ohne Marktkenntnisse. In allen Bereichen zählt vor allem die Lage, nicht nur beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern. Fehler beim Immobilienverkauf sind schnell gemacht, insbesondere Fehler, beim Verkauf von größeren Immobilien wie Mehrfamilienhäusern.
Zur Frage mit: „Mit oder ohne Makler verkaufen?“ kommt noch die Frage:
On Market oder Off Market verkaufen?
Off Market – Ein Off Market Verkauf heißt, Ihr Immobilienverkauf wird nie öffentlich sichtbar sein. Ihr Mehrfamilienhaus wird nur einem internen, solventen Käuferkreis bei idealer Konstellation empfohlen. Off Market Verkäufe werden insbesondere von prominenten Personen beansprucht, die den Verkauf sowie Adresse, Fotos und vieles mehr geheim halten wollen. Auch Privatpersonen greifen auf den Service zurück, zum Beispiel wenn die Familie nichts vom anstehenden Verkauf erfahren soll oder die Nachbarschaft. Ihr Vorteil: Niemand wird vom Verkauf erfahren.
On Market – Beim On Market verkauf wird Ihr Mehrfamilienhaus über die üblichen Vermarktungswege vom Makler präsentiert. Die typischen Vermarktungswege kennen Sie sicher:
- Inserat-Aushang am Makler Büro
- Regionale Zeitungsinserate
- Überregionale Immobilienportale
- Kleinanzeigen Portale wie Ebay
Zum üblichen 18 Schritte Ablauf kommt für Sie also noch +1 Frage hinzu:
On Market oder Off Market verkaufen?
Um gute Off Market Immobilienmakler zu finden, sollten Sie insbesondere auf Referenzen achten, Objekte die verkauft wurden. Diese finden Sie häufig auf den Websites der Immobilienmakler. Es rentiert sich also, einen genaueren Blick auf die Website des Maklers zu werfen, statt nur auf „Kontakt“ zu gehen.
18 Schritte zum Verkauf: Checkliste MFH
Ablauf, Kosten und Tipps – das alles in einem großen, kostenlosen Artikel für Grundstück, Wohnung, Haus, Villa, Mehrfamilienhaus. Lernen Sie, wie Sie eine Immobilie verkaufen, Schritt für Schritt: Immobilie verkaufen.
Alle 18 Schritte in 3 Phasen:
- Vorbereitung: Haus und Verkauf vorbereiten
- Verkaufsphase: Haus vermarkten und Käufer finden
- Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe
Hier noch ein paar Details.
Vorbereitung bis Verkauf: Ablauf
Sie wollen Ihre Immobilie ohne Makler verkaufen? Dann sollten Sie diese Verkaufsschritte in ihrer Reihenfolge planen und durchführen.
Entscheidung zum Verkauf
Wann ist der richtige Zeitpunkt?Über den Zeitpunkt des Verkaufs entscheiden letztlich nur Sie selbst. Es gibt keinen Zeitpunkt im Jahr, der besonders „erfolgversprechend“ oder „besonders erfolglos“ für den Immobilienverkauf ist. Wenn Sie sich die Urlaubs- oder Weihnachtszeit nicht belasten wollen, ist das nur Ihre Entscheidung. Denn die Käufer selbst entscheiden meist völlig unabhängig von der Jahreszeit.
Tipp von Lukinski: Immobilien mit Garten verkaufen sich tatsächlich besser zwischen Frühjahr und Herbst. Der Garten sollte dann aber auch in einem gepflegten Zustand sein.
Marktanalyse und Preisstrategie
Wie bekomme ich den richtigen Verkaufspreis?
Hier wird´s schon sehr speziell! Denn die Einschätzung des Immobilienmarktes allgemein und auch regional braucht viel Wissen und Erfahrung. Das gilt auch für die Wertermittlung einer Immobilie. Ganz besonders dann, wenn es um die eigenen „vier Wände“ geht, die zum Verkauf stehen.
Die Ermittlung des Immobilienwerts erfolgt am besten ohne eine „emotionale Bindung“ an das Objekt. Wer seine Immobilie also ohne Makler verkaufen möchte, muss sich von allen „Verbindungen“ zum Haus frei machen. Doch auch dann gibt es noch genügend „Fallen“, in die der Privatverkäufer tappen kann. So sind zum Beispiel Investitionen in hochwertige Ausstattungen von Badezimmern, Fußböden uvm. nicht per se wertsteigernd für die Immobilie. Gerade die Auswahl von Badezimmern, Bodenbelägen, Armaturen usw. sind oft abhängig vom Geschmack des Besitzers. Ein neuer Besitzer etwa würde für diese Dinge kein Geld ausgeben wollen und wird versuchen, über diesen Weg den Kaufpreis zu drücken. Welche Ausstattung einer Immobilie als „gehoben“ gilt, weiß wiederum ein Makler wie Lukinski ganz sicher.
Ein wichtiger Indikator für den „richtigen“ Preis Ihrer Immobilie kann durch einen Vergleich mit dem Preis anderer Immobilien in vergleichbarer Lage, Ausstattung und Zustand sein. Dazu müssen Sie sich dann entweder mit Käufern und Verkäufern anderer Objekte unterhalten, oder durchstöbern die einschlägigen Makler-Portale Ihrer Region. Allerdings wissen Sie auch dann nicht sicher, ob die Preise anderer Immobilien vollständig auf Ihre Situation übertragbar sind. Denn immer spielen bei der Immobilienbewertung auch Mikrofaktoren eine Rolle, die Ihnen Immobilienexperten vorurteilsfrei erläutern.
Vorbereitungen: Renovieren, Gestalten, Modernisieren?
Häufig gestellte Frage beim Hausverkauf: Muss man vorher renovieren? Unser Lukinski-Tipp an dieser Stelle: Wenn Sie für Ihre Immobilie einen Höchstpreis erzielen möchten, dann sollten größere Baumängel beseitigt sein. Natürlich nachweisbar über entsprechende Rechnungen. Feuchte Flecken an Wänden, Schimmelstellen, Fensterrahmen mit abblätternder Farbe, „blinde“ Scheiben oder etwa abgestossenes Parket mindern den Kaufpreis erheblich. Selbst wenn es nur wenige Stellen sind, an denen sich Ihre Immobilie nicht von ihrer besten Seite zeigt, färben diese Mangelpositionen auf die Gesamtimmobilie ab.
Die Kosten für eine Renovierung oder Modernisierung müssen immer in einem sinnvollen Verhältnis zum erwarteten Verkaufspreis stehen. Das einzuschätzen, ist oftmals sehr schwer. Natürlich läßt sich auch hier ein Bausachverständiger zur Rate ziehen. Aber dieses Gutachten kostet in jedem Falle Geld. Lukinski und natürlich auch andere Makler beraten an dieser Stelle mit viel Sachverstand und Erfahrung kostenlos.
Ein Sonderfall sind Immobilien, die zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht (mehr) bewohnt sind. Sind dann alle Möbel und persönlichen Gegenstände aus dem Haus oder Wohnung entfernt, dann offenbaren sich mögliche Schäden sehr schnell. Auch heir heißt es: beseitigen! Ansosnten kann ein Verkauf später wegen Vertuschung von Mängeln schlimmstenfalls auch wieder rückgängig gemacht werden. Sollten sich noch Einrichtungsgegenstände im Verkaufsobjekt befinden, sollten sie in einwandfreiem Zustand sein. Alles andere vermittelt den Eindruck von „Sperrmüll“ und sollte vor dem ersten Besichtigungstermin entfernt sein.
Für den Privatverkäufer schwierig, für den Immobilien-Experten aber schon heute oft geübte Praxis: das sogenannte „home-staging“. Dabei werden leere Wohnungen für die Besichtigungstermine ganz gezielt mit Möbeln ausgestattet. So vermittelt man dem Käufer einen Eindruck von Behaglichkeit und Wohnlichkeit und erhöht somit – oft unbemerkt vom Käufer – die Kaufabsicht.
Marketing und Präsentation: Exposé
Wie erstellt man ein Verkaufsexposé?
Sicherlich eine der anspruchsvolleren Aufgaben im Verkaufsprozess: die Erstellung einer aussagekräftigen Verkaufsunterlage zur Immobilie. Sehr häufig entscheidet das Exposé mit über den Preis und auch die Schnelligkeit, mit der Sie Ihre Immobilie verkaufen. Richtige Lichtverhältnisse für die Fotos, eine gute Blickperspektive beim Fotografieren und aussagekräftige Texte sind das Entscheidende beim Exposé. Dabei sollten die Bilder einen realistischen Einblick in und auf die Immobilie vermitteln, und die Texte sollten nicht übertrieben formuliert werden. Klaffen Aussagen im Exposé und die Wirklichkeit zu weit auseinandern, vermittelt das dem Käufer einen Eindruck von Unsiriosität des Verkäufers.
Selbst im digitalen Zeitalter sind gedruckte und gebundene Exposés oft sehr sinnvoll. Gerade dann, wenn Ihre Immobilie hochwertiger ist. Sollten Sie am heimischen Drucker das Exposé produzieren wollen, dann sollten die Farbpatronen gut gefüllt sein. Flaue Farben oder streifiger Druck sind absolut unprofessionell.
Ganz egal wie: die Präsentation Ihrer Immobilie mittels Fotos und Text erfordert eine Menge Zeit. Hinzu kommen sollte eine tiefergehende Erfahrung bei der Wahl der richtigen Worte für den Begleittext. Lassen Sie alle persönlichen Beziehungen zur Immobilie weg und nehmen – so gut Sie können – eine distanzierte Perspektive zu Ihrem Objekt ein.
Angebot und Verhandlung
Wer ist der beste Käufer und wie erziele ich den besten Preis?
Wer seine Immobilie ohne Makler verkauft, hat beinahe keine Möglichkeit, die Käufer vorab zu filtern. Interessenten können am Telefon einen ausgezeichneten Eindruck machen. Doch letztlich wissen Sie nie, wen Sie dann bei der Besichtigung wirklich in Ihr Haus lassen. Machen Sie sich bereits fürs erste sondierende Gespräch eine Liste an Fragen an den Interessenten. Dazu gehört u.a. die Frage, wo und wie man aktuell wohnt. Wichtig auch die Frage, ob es bereits eine finazierende Bank für den möglichen Kauf gibt. Allerdings hören hier nur geübte Ohren, ob der Interessent am Telefon die Wahrheit sagt oder nicht.
Wer seine Immobilie privat verkauft, muss zudem alle Besichtigungstermine selbst koordinieren und druchführen. Meist ist dieser Teil bei besonders interessanten Objekten die aufwändigeste Arbeit. Sie Kostet Ihre Zeit und oftmals auch Nerven, da echte Interessenten sehr detailreich nachfragen beim Besuch. Und schließlich müssen auch Sie selbst den Interesseten absagen, die nicht in die engere Wahl kommen. Auch das kostet Zeit und Nerven.
Kaufvertrag: Wie individuell darf der Vertrag sein?
Die Beauftragung eines Notars für den abschließenden Kaufvertrag ist beim privaten Verkauf ebenfalls Sache des Verkäufers. Welche Dinge in den Vertrag gehören und welche nicht, sagt Ihnen natürlich auch der Notar. Viele Käufer haben individuelle Wünsche hinsichtliche Zahlung des Kaufpreises, Übergabetermin, Haftung usw. Auch die Besprechung dieser Vertragsgegenstände ist sehr zeitaufwändig. Eine Gefahr für größere Fehler hingegen besteht für den Privatverkäufer an dieser Stelle sicher weniger, da der Notar beratend im Vorfeld des Kaufvertrags tätig wird.
Hausübergabe
Je nach Beziehung zwischen Immobilien und Verkäufer sicher einer der emotional schwierigsten Teile des Hausverkaufs. Ganz besonders dann, wenn der Hausverkauf aus einer Notsituation heraus entstanden ist und die Trennung von der Immobilie mehr oder weniger unfreiwillig geschieht. Der Verkauf über Dritte – wie etwa über Lukinski – ist ganz besonders an dieser Stelle geräuschlos und unproblematisch.
Oft kommt es bei der Hausübergabe zu Terminverzögerungen. Etwa weil die neue Immobilie des Verkäufers noch nicht bezugsfertig ist, oder andere Dinge die Übergabe verzögern. Beim reinen Privatverkauf ist es dann wieder Sache des Verkäufers, diese Verzögerungen zu managen. Oft auch mit unangenehmen Gesprächen mit dem Käufer bis hin zu rechntlichen Auseinandersetzungen. Als Vermittler im eigentlichen Sinne des Wortes, kann hier ebenfalls das Wissen und die Erfahrung des Maklers gefragt sein.
Besichtigung, Verhandlung und Fehler
Vorbereitung: Unterlagen, Planung und Unterstützung
Sie möchten Ihr Haus oder eine Eigentumswohnung veräußern und schnell einen adäquaten, solventen Käufer finden? Dann bedenken Sie unbedingt, dass die Vorbereitungsphase die Grundlage für einen reibungslosen Hausverkauf bildet. Stellen Sie sich auf eine zeitintensive und komplexe Aufgabe ein.
Für einen Verkauf von Privat benötigen Sie ein ganzes Kontingent an Unterlagen. Selbst kleinste Fehler können kostspielige Folgen nach sich ziehen und dazu führen, dass sich der Hausverkauf sehr schwierig und langfristig gestaltet. Die Komplexität beginnt bereits bei der Angebotspreisermittlung. Wenn Sie die Kondition anhand einer professionellen Immobilienbewertung festlegen, haben Sie gute Chancen, den gewünschten Verkaufspreis zu erzielen. Dennoch sind viel Verhandlungsgeschick, Sensibilität und Menschenkenntnis notwendig. Stellen Sie sich auf die unterschiedlichsten Fragen potenzieller Käufer ein und wappnen Sie sich mit allen notwendigen Dokumenten, die erfragt werden könnten oder unaufgefordert vorgezeigt werden sollten. Nun muss ein Exposé erstellt und Ihr Objekt der Wahrheit entsprechend, dennoch von seiner schönsten Seite beschrieben werden. Die Wortwahl in der Präsentation entscheidet maßgeblich darüber, wie schnell und zu welchem Preis Ihre Immobilie den Besitzer wechselt.
Besichtigung: Gespräche und Präsentation
Jeder Kaufinteressent möchte die Immobilie vor dem Kauf besichtigen, um sich so selbst ein Bild zu machen. Die Besichtigung ist somit ein wichtiger Bestandteil der Verkaufsphase. Je attraktiver die Immobilie präsentiert wird und je besser Sie auf die Fragen der Interessenten vorbereitet sind, desto höher sind Ihre Chancen auf Erfolg. Das erfordert allerdings einiges an Vorarbeit und ein gutes Organisationstalent.
Der erste Eindruck zählt
Ordnung, Offenheit und die richtige Atmosphäre – Auch beim Hausverkauf gilt: Der erste Eindruck zählt. Deswegen sollte eine Immobilie möglichst ansprechend präsentiert werden. Das bedeutet, dass sowohl der Innenbereich als auch der Außenbereich entsprechend vorbereitet werden sollten. Rasen und Hecken sollten gepflegt sein. Gegebenenfalls empfiehlt sich ein neuer Anstrich der Fassade. Unrat und Sperrmüll sollten entfernt werden. Im Innenbereich sorgen aufgeräumte und saubere Räume für ein angenehmes Ambiente. Im besten Fall sollten Besichtigungen tagsüber stattfinden. Im Winterhalbjahr sollte für ausreichend Beleuchtung gesorgt werden. Sind die Räume dunkel vermitteln sie einen ungemütlichen Eindruck. Durch dezente Dekorationsgegenstände, wie zum Beispiel Pflanzen oder Vorhänge können Sie den Raum einladend wirken lassen.
Präsentation und Dekoration
Doch nicht nur die Präsentation zählt. Hausverkäufer sollten außerdem in der Lage sein kritische Fragen beim Besichtigungstermin beantworten zu können. Auch hier sind Sie im Vorteil, wenn Sie einen Makler beauftragen. Der kennt die gängigen Fragen und natürlich auch die passenden Antworten. Er hält den Grundriss und den Energiepass bereit und kennt die Grundfläche des Hauses. Auch Informationen zu Nebenkosten und Hausgeld sind für viele potenzielle Käufer von großem Interesse. Während der Besichtigung sollten alle Fragen zufriedenstellend beantwortet werden. Dabei können Vorzüge hervorgehoben werden. Im Umkehrschluss dürfen Mängel nicht verschwiegen werden. Für diese haftet der Verkäufer nämlich auch noch nach Vertragsabschluss, zumindest, wenn von den betreffenden Mängeln gewusst hat und sie bei Nachfrage nicht benannt hat. Ein erfahrener Makler weiß genau, was er preisgeben muss und was nicht.
In der Regel ist es ratsam, wenn der Verkäufer beim Besichtigungstermin nicht selbst anwesend ist. Überlassen Sie dieses Aufgabe stattdessen ganz dem Makler. Das bringt viele Vorteile mit sich. Beispielsweise haben die Interessenten so weniger Hemmungen Fragen zu stellen. Darüber hinaus laufen Sie als Verkäufer nicht Gefahr eine Bemerkung zu machen, die den Interessenten möglicherweise abschrecken könnte. Außerdem bleibt der Makler im Gespräch stets professionell und emotionslos. Nach der Besichtigung überreicht er den Interessenten ein vorbereitetes Exposé mit allen wichtigen Eckdaten der Immobilie.
Verhandlung: Vorbereitung, Fachwissen und Erfahrung
Die Verhandlung beim Hausverkauf erfordert nicht nur Fachwissen und Erfahrung, sondern auch Sensibilität. Eigentümer, die Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen sind meist emotional an die Immobilie gebunden und schätzen ihren Wert häufig höher ein als er ist. Das schadet nicht nur bei der Wertermittlung der Immobilie, sondern auch bei den Verhandlungen. Ein Makler bleibt hingegen immer sachlich. Er lässt sich nicht von Emotionen leiten und kann so in der Regel ein besseres Verhandlungsergebnis bieten.
Wenn Sie sich Unterstützung beim Hausverkauf und bei den Verhandlungsgesprächen wünschen, dann wenden Sie sich am besten an Lukinski. Wir verkaufen Immobilien und zeichnen uns durch unser Fachwissen und unsere jahrelange Erfahrung aus. In den Verhandlungsgesprächen nutzen wir unser Know-How und unser Fingerspitzengefühl, damit Sie den besten Kaufpreis erzielen können. Vertrauen Sie auf unser Verkaufstalent und profitieren Sie von unserer Routine.
Worauf es bei der Verhandlung ankommt
Eine gute Vorbereitung ist das A und O für eine gelungene Preisverhandlung. Der Makler von Lukinski weiß, dass sich auch der Käufer auf die Verhandlung vorbereiten wird und jeden Mangel am Haus gegen ihn zu verwenden weiß. Umso wichtiger ist es, die Vorzüge der Immobilie zu kennen. Dazu gehören beispielsweise eine ruhige Lage im Grünen oder eine zentrale Lage in der Stadt. Auch gute Verkehrsanbindungen und Einkaufsmöglichkeiten heben den Wert einer Immobilie. Weitere Vorzüge können eine neu eingebaute Heizungsanlage, frisch gestrichene Wände oder eine vor Kurzem erfolgte Sanierung sein. Auch die Nähe zu einer Universität oder einem wichtigen Arbeitgeber sprechen für die Immobilie.
Da beim Hausverkauf grundsätzlich verhandelt wird, ist damit zu rechnen, dass der Startpreis nicht erreicht werden kann. Dementsprechend sollte er höher angesetzt werden, aber auch nicht zu hoch. Entscheiden sich Makler und Verkäufer für einen moderaten Startpreis fühlt sich der Käufer fair behandelt und hat nicht das Gefühl einem Wucherer gegenüber zu sitzen. Ein überhöhter Kaufpreis führt zu längeren und härteren Verhandlungen, bei denen der Preis stärker gesenkt werden muss. Befindet sich das Haus in einer begehrter Lage und soll schnell verkauft werden, besteht außerdem die Möglichkeit einen geringen Preis anzusetzen, der dann dazu führt, dass sich mehrere Kaufinteressenten überbieten und Sie als Verkäufer am Ende den gewünschten Preis erhalten. Welche Strategie für Ihre Immobilie infrage kommt, hängt von vielen individuellen Faktoren ab.
Fehler vermeiden: Privat verkaufen oder Makler?
Es kann ja nicht so schwer sein, das eigene Haus oder die eigene Wohnung zu verkaufen. Doch wenn Sie mit dieser Sicherheit zum Hausverkauf schreiten, sind kostspielige Fehler bereits vorprogrammiert. Ehe wir näher auf die Fehler eingehen und Ihnen zeigen, warum Sie einen erfahrenen Makler wie Lukinski mit der Veräußerung Ihrer Immobilie betrauen sollten, möchten wir Sie auf ein grundlegendes Problem hinweisen.
Managen Sie den Hausverkauf allein, sind Sie praktisch Tag und Nacht im Einsatz und müssen Ihre gesamte Zeit in die Präsentation der Immobilie, in die Beantwortung von Käuferanfragen und in die Terminplanung für Besichtigungen investieren. Schon die vorab notwendige Beschaffung aller Dokumente ist ein Hürdenlauf, den nicht jeder verkaufswillige Eigentümer ohne ein „blaues Auge“ übersteht. Seriös und professionell veräußern Sie Immobilien, in dem Sie die komplexe Aufgabe outsourcen und sich auf eine professionelle Ausführung von Immobilienmaklern wie Lukinski konzentrieren. Als Online Makler arbeiten wir schnell und zuverlässig, so dass Sie ganz ohne Stress zum besten Preis an einen solventen Käufer veräußern können.
Die häufigsten Fehler beim Verkauf
Der erste Fehler entsteht, lange bevor Sie sich überhaupt mit dem Exposé und seiner Erstellung beschäftigen. Sie setzen den Angebotspreis für Ihre Immobilie zu hoch an und tendieren zur Überbewertung, was im Bezug auf Ihre emotionale Verbindung zum Objekt durchaus menschlich ist. Ein astronomisch hoher und völlig marktferner Preis führt im Endeffekt dazu, dass sich der Verkauf unnötig in die Länge zieht und dass Ihre Immobilie kein wirkliches Interesse bei Käufern weckt. Auch das Gegenteil, ein zu niedriger Angebotspreis bringt Nachteile für Sie. Wenn Sie Ihr Objekt unter dem Wert anbieten, melden sich zwar umgehend zahlreiche Käufer, doch der Verlust bei Vertragsabschluss ist vorprogrammiert. Fehlende Dokumente, nichtssagende oder unterbelichtete Aufnahmen, Grundstücksbilder von verregneten Tagen und Aufnahmen, auf denen die Straße und Ihre Hausnummer erkennbar sind, erweisen sich bei Immobilienverkäufen immer als Fehler. Wollen Sie nicht ohne vereinbarten Besichtigungstermin aus dem Haus geklingelt werden, sollten Sie die Ortung Ihrer Immobilie erschweren und aus diesem Grund gezielt darauf verzichten, Informationen wie eine Hausnummer oder eine Straßenerkennung im Exposé zu veröffentlichen. Ein Verkauf von Privat zieht Schnäppchenjäger, aber auch zahlreiche dubiose Weiterverkäufer an. Sie werden sich zwar vor Anfragen kaum retten, dabei aber kaum den gewünschten Preis und eine zufriedenstellende Verkaufsabwicklung erzielen können. Spätestens bei einer Besichtigung kann sich die Anwesenheit des Eigentümers nachteilig auf den Verkauf auswirken.
Kaufvertrag: Ablauf, Notar, Vor- und Hauptvertrag
Der Kaufvertrag hält alle Regelungen und Informationen fest, die für den Verkauf Ihres Hauses notwendig sind. Deswegen sollte er mit großer Sorgfalt angefertigt werden. Um Unklarheiten und böse Überraschungen zur vermeiden, ist es empfehlenswert den Kaufvertrag sowie den gesamten Hausverkauf in die Hände eines erfahrenen Maklers zu legen.
Notariell beurkundete Vorvertrag ist fast immer bindend
Beim Hausverkauf oder beim Verkauf der Eigentumswohnung werden sogenannte Vorverträge abgeschlossen. Diese werden erst durch eine notarielle Beurkundung rechtskräftig. Nur mit der Unterschrift des Notars gilt das Haus als wirklich verkauft. Im Vorvertrag werden alle wichtigen Eckpunkte für den Hausverkauf festgehalten. Erklären sich beide Parteien einverstanden und wird der Vorvertrag abgeschlossen, folgt der Hauptvertrag. Wurde der Vorvertrag nicht notariell beurkundet, hat er keinerlei Bedeutung. Sowohl Käufer als auch Verkäufer können in diesem Fall ohne Angaben von Gründen zurücktreten. Mit Beurkundung ist der Vorvertrag allerdings bindend, sodass er beiden Seiten Sicherheit gibt. Nur in seltenen Fällen gibt es eine Möglichkeit aus dem Vorvertrag wieder herauszukommen. Dazu zählen beispielsweise Naturkatastrophen. Liegen keine gravierenden Gründe vor und eine der beiden Parteien tritt vom Vorvertrag zurück, kann die andere Seite Schadensansprüche geltend machen.
Im Vorvertrag sollten folgende Punkte festgehalten werden:
- Name und Anschrift von Käufer und Verkäufer
- Angaben zum Kaufgegenstand inklusive Möbel
- der Kaufpreis und die Zahlungsbedingungen
- Fester Termin für den Abschluss des Hauptvertrags
- Schadensersatzklausel
Sobald die Finanzierung geklärt ist, kann der Vorvertrag unterschrieben und beurkundet werden. Der Notar prüft das Grundbuch und bespricht mit beiden Vertragsparteien weitere Einzelheiten. Anschließend erstellt der Notar den Hauptvertrag. Dieser enthält die Informationen des Vorvertrags sowie alle Bedingungen, die während des Notartermins besprochen wurden. Dazu gehören beispielsweise die Übergabe des Hauses, die Regelung der Kaufpreiszahlungen und die Fälligkeit, Grundbuchklärungen und gegebenenfalls eine Finanzierungsvollmacht. Diese wird benötigt, wenn der Käufer zur Finanzierung der Immobilie ein Darlehen benötigt.
Beide Seiten haben Zeit den Hauptvertrag zu prüfen. Sofern keine Beanstandungen vorliegen, kann der Hauptvertrag unterschrieben und beurkundet werden. Damit wird der Hausverkauf rechtskräftig. Nach dem Zahlungstermin können Haus- und Schlüsselübergabe gemäß der Vereinbarungen im Vertrag erfolgen.
Käufer prüfen: Bonitätsprüfung
Prüfung der Kreditwürdigkeit und der Zahlungsfähigkeit – Die Bonitätsprüfung gibt über verschiedene Faktoren Auskunft. Sie bescheinigt zum Einen die Fähigkeit der Finanzierung eines Immobilienkaufs und zum anderen die Zahlungsbereitwilligkeit und die Zuverlässigkeit. Diese Daten können durch vergangen Kredite und Ratenzahlungen ermittelt werden. Durch eine Selbstauskunft von der Schufa können Verkäufer realistisch einschätzen, ob der Käufer in der Lage ist den Kaufpreis sowie weitere Kosten, wie zum Beispiel für den Notar oder für die Grunderwerbssteuer, zu leisten und ob er auch dazu bereit ist. Der Verkäufer kann die Auskunft bei der Schufa selbst beantragen oder eine Selbstauskunft vom Käufer verlangen. Letzteres wird in der Praxis eher angewendet, da es mit weniger Kosten verbunden ist. Außerdem enthält die Selbstauskunft alle relevanten Daten, wie die Gesamtbewertung des Zahlungsrisikos und alle Auskünfte über Zahlungserfahrungen in der Vergangenheit. Die Selbstauskunft ist für den Käufer kostenlos.
Finanzierungsbestätigung, Notaranderkonto und Bonität
Des Weiteren kann eine Finanzierungsbestätigung von der Bank eingefordert werden. Diese ist aber nur dann aussagekräftig, wenn der Kredit ausdrücklich für die Finanzierung eines Immobilienkaufes vorgesehen ist. Außerdem sollte die Auszahlung des Darlehens nicht von anderen Bedingungen abhängig sein.
Um für mehr Sicherheit zu sorgen, kann außerdem ein Notaranderkonto eingerichtet werden. Dieses wird vom Notar überwacht und soll den Verkäufer schützen. Erst, wenn das Geld eingegangen ist, wird die Immobilie in den Besitz des Käufers übertragen.
Die Bonitätsprüfung sollte möglichst frühzeitig stattfinden. Das verhindert, dass lange Verhandlungen geführt werden, die sich am Ende als überflüssig herausstellen. Außerdem kann es sein, dass Sie anderen Interessenten bereits abgesagt haben, die in der Zwischenzeit eine andere Immobilie gekauft haben. Ein guter Makler führt die Prüfung des Käufers rechtzeitig durch. Außerdem weist er auch den Käufer darauf hin, dass er die Finanzierungsgespräche mit seiner Bank möglichst früh führen sollte. Denn die Ausstellung einer Finanzierungsbestätigung kann bis zu 14 Tagen dauern. Darüber hinaus muss der Käufer für die Bewilligung eines Darlehens Unterlagen bereithalten, die unter Umständen erst einmal besorgt werden müssen.
Übergabe: Protokoll, Schlüsselübergabe und Dokumente
Wenn der Kaufvertrag unterschrieben wurde und der Notartermin bewältigt ist, folgt der letzte Schritt des Hausverkaufs: Die Übergabe. Dabei legen Sie Ihre Immobilie in die Hände des neuen Besitzers. Damit nichts schief geht und es keine bösen Überraschungen nach Abschluss des Kaufvertrages gibt, gilt es einige Punkte zu beachten. Schadensersatz oder eine nachträgliche Minderung des Kaufpreises lassen vielen Käufern die Haare zu Berge stehen.
Wenn der Kaufvertrag unterschrieben wurde und der Notartermin bewältigt ist, folgt der letzte Schritt des Hausverkaufs: Die Übergabe. Dabei legen Sie Ihre Immobilie in die Hände des neuen Besitzers. Damit nichts schief geht und es keine bösen Überraschungen nach Abschluss des Kaufvertrages gibt, gilt es einige Punkte zu beachten. Schadensersatz oder eine nachträgliche Minderung des Kaufpreises lassen vielen Käufern die Haare zu Berge stehen. Dabei muss das gar nicht sein.
Die Übergabe ist die letzte Hürde, die Sie beim Hausverkauf nehmen müssen. Als Makler übernehmen wir natürlich auch diese Aufgabe für Sie. Ein Übergabeprotokoll schafft Klarheit und vermeidet Streitigkeiten. Denn der Kaufvertrag allein, hält längst nicht alle wesentliche Punkte fest. Mängel, Zählerstände und vorhandenes Inventar können bei einem Protokoll erneut oder noch einmal deutlich detaillierter festgehalten werden. Dieses wird vom Verkäufer unterzeichnet, sodass er anschließend nicht behaupten kann, er hätte das Haus nicht so vorgefunden, wie vertraglich vereinbart.
Das Übergabeprotokoll beim Hausverkauf ist dem Protokoll bei der Übergabe eines Mietobjekts gar nicht so unähnlich. Allerdings müssen weitere wichtige Punkte festgehalten werden. Dazu gehören beispielsweise Mängel, die noch vom Verkäufer beseitigt werden müssen. Auch ein Termin dafür sollte festgelegt werden. Außerdem sollte im Übergabeprotokoll festgehalten werden, welches Inventar noch entfernt werden muss. Zudem werden alle Zählerstände aufgeschrieben. Auch der Vorgang der Schlüsselübergabe wird im Protokoll vermerkt. Sollten noch Schlüssel fehlen, dann wird notiert, wie viele und wann sie nachgereicht werden. Die Schlüsselübergabe erfolgt übrigens in der Regel erst nach der vollständigen Zahlung des Kaufpreises.
Bei der Hausübergabe werden nicht nur die Schlüssel, sondern auch viele weitere wichtige Unterlagen überreicht. Baupläne, Grundrisse, die Berechnung der Wohnfläche, Bauverträge, Gutachten, Wartungsverträge, Versicherungsscheine und vieles mehr werden an diesem Tag an den neuen Besitzer übergeben. Sollten Sie ein Mietobjekt verkaufen, müssen außerdem die Mietverträge und die Unterlagen über die verschiedenen Mieter überreicht werden. Während der Übergabe erklärt der Verkäufer dem Käufer in der Regel auch die Funktion der Heizung sowie anderer wichtiger Geräte im Haus.
Checkliste Unterlagen Übergabe:
- Baupläne
- Grundrisse
- Berechnung der Wohnfläche
- Bauverträge
- Gutachten
- Wartungsverträge
- Versicherungsscheine
Beurkundung: Absegnung durch einen Notar
Um einen Kaufvertrag für ein Grundstück aufzusetzen, muss dieser notariell beurkundet werden. Der Zweck der Beurkundung ist es, den Käufer und Verkäufer vor überstürzten Entscheidungen zu schützen und sicherzustellen, dass die Interessen beider Parteien sachgerecht erfasst werden. Die Erfassung der Interessen wird von einem Notar durchgeführt, welcher kein Interessenvertreter einer Seite ist, sondern unparteiisch handelt.
Immobilienbewertung: Verkehrswert ermitteln
Für welchen Preis kann ich mein Haus verkaufen? Diese Frage stellt sich jeder Eigentümer, der einen Hausverkauf und wissen möchte, welcher Preis im Angebot realistisch ist. Die Immobilienbewertung ist zwar ein Schätzwert, basiert aber auf einer objektiven und damit plausiblen Einschätzung. In der Praxis zeigt sich, dass der Wert von Gutachter zu Gutachter schwankt und dass es trotz Immobilienbewertung zu unterschiedlichen Preisempfehlungen kommen kann. Dennoch sollten Sie sich beim Verkaufspreis für Ihr Haus nicht auf Ihr Bauchgefühl oder eine eigene, emotional getroffene Schätzung verlassen. Um eine Immobilie zu bewerten, müssen verschiedene Faktoren in die Ermittlung einfließen. Je umfassender und professioneller die Immobilienbewertung vorgenommen wird, umso kostensicherer verkaufen Sie das Haus und umso geringer sind die Risiken, ein Angebot unter oder über dem tatsächlichen Verkehrswert zu präsentieren.
Keine Immobilienbewertung? Keine realistische Preisfindung möglich!
Auf eine Immobilienbewertung zu verzichten bedeutet, dass Sie den Preis für Ihr Haus primär von einem Gefühl und Ihren ins Objekt gesteckten Aufwendungen abhängig machen. Objekte die ohne Immobilienbewertung verkauft werden, sind im Regelfall zu teuer angesetzt und damit praktisch unverkäuflich, oder zu günstig und daher bei Verkauf mit einem Verlust behaftet. Als Eigentümer müssen Sie die auf den Angebotspreis einflussnehmenden Faktoren nicht kennen, wenn Sie sich für eine Bewertung vom Experten entscheiden. Ehe Sie einen Preis nennen und sich auf eine Verkaufssumme festlegen, sollten Sie unbedingt in Erfahrung bringen, wie es sich mit dem Verkehrswert Ihres Hauses verhält. Wer ohne Immobilienbewertung verkauft, begeht einen der größten Fehler im Immobiliengeschäft und wird nur selten ein Angebot erstellen, das im Kontext zum angebotenen Objekt authentisch und damit für den Käufer interessant und für die eigenen Finanzen richtig ist.
Sachwert und Marktwert – die Unterschiede
Beim Hausverkauf gibt es im Endeffekt zwei Werte, von denen der Marktwert oder Verkehrswert für die Preisbestimmung relevant ist. Der eigentliche Sachwert sagt aus, welchen Wert ein Haus aufgrund seines Baujahrs, seiner Ausstattung und seiner Substanz sowie der Grundstücksgröße hat. Wenn Sie den Sachwert kennen, wissen Sie, welcher objektive Wert mit Ihrem Haus im Zusammenhang steht. Doch der Kaufpreis steht nicht mit dem reinen Sachwert, sondern mit dem Verkehrswert oder Marktwert im Kontext. In dieser Immobilienbewertung fließen umgebungsrelevante und marktspezifische Faktoren ein und liegen der Preisbildung zugrunde. Um den Verkehrswert zu ermitteln, sind viel Know-how und Marktkenntnis, Analysen und Vergleiche sowie Erfahrung in der Bewertung von Immobilien nötig. Aufgrund hoher Nachfragen und wenigen Angeboten liegt der Marktwert heute oftmals über dem reinen Sachwert und gibt Ihnen die Möglichkeit, die Immobilie zum aktuell höchst möglichen Preis zu veräußern. Der Markt nimmt in der Verkehrswertermittlung die größte Bedeutung ein ist ein maßgeblicher Entscheidungsträger, ob Sie Ihr Haus zu einem guten oder einem eher niedrigen Preis verkaufen können. Um Fehler zu vermeiden, sollten Sie mit den Herausforderungen der Bewertung einen Immobilienmakler oder Gutachter beauftragen und ermitteln lassen, für welchen Angebotspreis Ihre Immobilie am besten inseriert und verkauft wird.
Der Beleihungswert basiert auf fundiertem Gutachten einer Immobilienbewertung
Nicht nur für Sie als Eigentümer, sondern auch für potenzielle Käufer ist der Verkehrswert eine wichtige Kenngröße. Um eine Immobilienfinanzierung zu ermöglichen, benötigt die kreditgebende Bank den Beleihungswert des Objektes. Dieser basiert auf dem Marktwert und beträgt 80 Prozent der Summe, die in der Immobilienbewertung als Verkehrswert ermittelt wurde. Explizit handelt es sich beim Beleihungswert um eine fundierte Schätzung der Summe, für die ein Objekt längerfristig betrachtet, verkauft werden kann. Für einen Interessenten ist die Bewertung der Immobilie gleich aus zweierlei Gründen wichtig. Der Angebotspreis spiegelt Seriosität wider und weist darauf hin, dass er mit Fachkenntnis ermittelt und nicht mit emotionalen Einflüssen geschätzt wurde. An zweiter Stelle steht der Beleihungswert, der im Rahmen der Finanzierung wichtig ist und maßgeblich darüber entscheidet, ob ein Interessent das Objekt für den bestimmten Angebotspreis finanzieren und die Bestätigung durch die Bank erhalten kann.
Wichtige Fakten im Wertgutachten
Die Immobilienbewertung setzt sich aus unterschiedlichen Aspekten zusammen. Natürlich spielt die Bausubstanz, also der eigentliche Sachwert des Hauses eine wichtige, um nicht zu sagen, die wichtigste Rolle. Doch in gleicher Weise bedeutsam sind die Angaben zur Lage, die sich maßgeblich auf den Verkaufspreis auswirken. In stark frequentierten und beliebten Regionen liegen die Immobilienpreise weit über den Angeboten in ländlichen, infrastrukturell schwachen und weniger gefragten Regionen. Während der Sachwert der Immobilie eine variable, beispielsweise durch Abriss und Neubau veränderbare Größe ist, bleibt die Lage statisch und unveränderlich. In einer Immobilienbewertung fließt die zukünftige Entwicklung der Region ebenso ein wie die aktuelle Beliebtheit der Lage, in der Sie Ihre Immobilie veräußern möchten. Je besser der infrastrukturelle Ausbau und die Vernetzung am Standort der Immobilie ist, umso höher kann der Angebotspreis sein. Für eine Immobilienbewertung werden weiterführend die Nachfrage nach einem Objekt in dieser Lage und das Angebotsvolumen an Häusern hinzugezogen. Ebenfalls fließen Vergleichspreise ähnlicher Objekte in gleicher Lage in die Bewertung ein.
Verkehrswert ermitteln
Gesetzlich ist die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Neben der Nutzungsart, der Grundstücksgröße und des Grundstückzustands sind auch die energetische Beschaffenheit wichtige Faktoren bei der Ermittlung des Verkehrswertes. Auch die Wertrelevanz städtebaulicher Umstände (stadtplanerische Maßnahmen in Stadtumbaugebieten) sowie absehbare künftige Entwicklungen werden berücksichtigt. Der Verkehrswert wird von Makler oder Gutachter ermittelt. Einen gerichtlich anerkannten Verkehrswert können jedoch nur zugelassene Immobiliengutachter feststellen.
Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Preis, der im angegebenen Zeitrahmen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, den sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung erzielt werden kann. Im Jahr 2004 wurde der EU-weit verwendete Ausdruck „Marktwert“ in die Definition des Verkehrswerts § 194 Baugesetzbuch (BauGB) eingefügt. Es handelt sich bei dem Verkehrswert also um eine Schätzung des am Markt erzielbaren Preises. Beim Verkauf und Kauf von Grundstücken und Gebäuden wird in der Regel der Verkehrswert herangezogen. Die Ermittlung des Verkehrswertes kann auch bei Zwangsversteigerungen, Steuererhebungen des Finanzamtes sowie bei Scheidungen und Erbschaften erforderlich werden.
Verkehrswertermittlung: welche Faktoren sind wichtig?
Die Verkehrswertermittlung bezieht sich auf die Makrolage (Stadt/Region) und die Mikrolage (unmittelbare Umgebung der Immobilie) des Objekts, seinen Schnitt, die Größe und eventuell bestehende Grundschuldeinträge, die den Wert mindern können. Der Verkehrswert ist gemäß BauGB kein dauerhaft festgeschriebener Wert, sondern bezieht sich auf den im Gutachten angegebenen Stichtag. Möglich ist, dass sich der Verkehrswert in einem bestimmten Zeitraum entscheidend verändert.
Der Verkehrswert beziffert den Wert zum Zeitpunkt der Bewertung. Das Verkehrswertgutachten berücksichtigt folgende Punkte:
- Sachwert der Immobilie, sofern bebaut
- Beschaffenheit und Lage des Grundstücks (Größe, Art der Bebauung)
- Rechtliche Gegebenheiten (z. B. Grundbuch, Denkmalschutz)
- Sonstige Gegenstände der Wertermittlung
Tatsächlich beeinflusst jedoch die Marktnachfrage entscheidend den Wert Ihrer Immobilie. Die Nachfrage nach Immobilien sowie die gesuchten Ausstattungsmerkmale sind regional sehr verschieden.
Praktische Vorgehensweise bei der Verkehrswertermittlung
Geht es um den Immobilienverkauf, ist die kostenlose Immobilienbewertung ein ausgezeichneter Ausgangspunkt für einen schnellen und guten Verkauf. Soll jedoch ein Gutachter den Verkehrswert ermitteln, wird zunächst die genaue Aufgabenstellung mit dem Auftraggeber besprochen. Ein Gutachter muss in besonderen Fällen (z. B. bei Erbauseinandersetzungen oder bei Scheidungen) bestellt werden, wenn etwa ein Verkehrswertgutachten oder eine schriftliche Stellungnahme zum Verkehrswert erforderlich ist. Der Sachverständige darf nur in einem Vor-Ort-Termin mit Zugang zu allen Räumlichkeiten den Zustand und den Wert der Immobilie feststellen.
Unterlagen für die Ermittlung des Verkehrswertes
Für die Wertermittlung beim Immobilienverkauf werden im Allgemeinen folgende Unterlagen ausgewertet:
- Grundbuchauszug
- Baupläne, Grundrisse, Schnitte
- Baubeschreibung
- Lageplan und Flurkarte
- Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
Bei Wohnungseigentum sind zusätzlich erforderlich:
- Protokoll der letzten drei Eigentümerversammlungen
- Wirtschaftsplan
- Teilungserklärung (Grundbuch)
- Wohngeldabrechnung
Bei Ertragsobjekten sind zudem vorzulegen:
- Bewirtschaftungskosten
- Mietaufstellungen
- Mietverträge
Bei Rechten und Lasten sind außerdem einzusehen:
- Notarielle Urkunden
- Besondere Eintragungen (Wegerechte, Wohnrechte u. ä.)
Gewichtung von Kriterien beim Verkehrswert
Besondere Gewichtung erhalten die Lage und die zu erwarteten künftigen Risiken der Immobilie. Bei den Risiken handelt es sich meist um Modernisierungsrisiken, wie etwa die durch einen Sanierungsstau zu erwartenden Kosten. Dazu werden die teuersten Instandhaltungsmaßnahmen, dazu zählen in der Regel sind das Dach, Keller, Fenster und Heizung, begutachtet. Bewertet wird auch der Haustyp. Mit einem Baujahr bis 1945 handelt es sich um einen Altbau, nach 1945 wird das Gebäude als Neubau geführt. Hinzu kommen die Berücksichtigung von die Außengestaltung, Grundriss, Garten, Fassade, Raumaufteilung und Lichtverhältnisse.
Bei der Vermietbarkeit der Immobilie spielen Faktoren wie Lage, Balkon und die Attraktivität für Zielgruppe eine wichtige Rolle. Weitere in die Wertermittlung eingehende Faktoren sind beispielsweise ein Aufzug und die Ausstattung des Objektes:
- Grundstücksfläche (anteilige Wohnfläche bzw. Gesamtfläche)
- Wohnfläche gemäß er Wohnflächenverordnung (WoFIV)
- Garage, Tiefgarage, Stellplätze (bestehende Sanierungsrisiken)
- Keller zusätzlich nutzbar oder z.B. Sanierungsstau im Untergeschoss
- Demografie zur Objektlage
- Immobilienart (Gewerbe, Wohnen, Pflege, Denkmal, weitere Sonderformen, Mischimmobilie)
Wertermittlung: Ertragswertverfahren & Sachwertverfahren
Alle wichtigen Informationen zur Wertermittlung beim Immobilienverkauf und der weiteren Wertermittlungsverfahren übersichtlich für Sie zusammengefasst:
Das Ertragswertverfahren – Aufteilung in Verkehrs- & Gebäudeertragswert
Das Ertragswertverfahren teilt das Objekt in den Verkehrswert des Bodens und den Gebäudeertragswert auf. Dazu gehören Mieteinnahmen, Instandhaltungskosten und Kosten zur Bewirtschaftung von Grundstück und Gebäude. Gegenübergestellt werden demnach der Mietertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten und dem Bodenwert inklusive seiner Verzinsung.
Unser Investorenteam bei Lukinski stellt gerne Renditeermittlungen für Ihr Wunschobjekt auf. Kaufinteressenten lassen sich von guten Renditen überzeugen. Auf Anfrage teilen wir Ihnen mit, welche Daten für die Berechnung erforderlich sind. Nach Eingang der Unterlagen übernehmen wir die Ermittlung des Ertragswertes und geben Ihnen eine erste Einschätzung zur Rendite.
Das Sachwertverfahren – Wert für den Neuaufbau einer Immobilie
Die Berechnung ermittelt zunächst mit dem Bodenrichtwert den Verkehrswert des Bodens, danach wird der Gebäudesachwert addiert. Der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Gebäudeherstellungskosten abzüglich eventueller Altersminderungen. Bodensachwert (Vekehrswert des Bodens) und Gebäudesachwert werden addiert und mit einem Sachwertfaktor multipliziert. Die Berechnung des Sachwertfaktors erfolgt in Abhängigkeit vom Gebäudetyp, dem vorläufigen Sachwert sowie dem Bodenrichtwert. Der so ermittelte Gesamt-Sachwert gibt an, welche finanziellen Mittel für einen Neuaufbau der Immobilie aufzuwenden wären.
Das Vergleichswertverfahren – Vergleich mit ähnlichen Immobilien
Das Vergleichswertverfahren vergleicht Ihre Immobilie mit ähnlichen Objekten. Zur Anwendung kommt es insbesondere beim Immobilienverkauf von Eigentumswohnungen und Wohnhäusern. Auch für unbebaute Grundstücke kann der Vergleichswert ermittelt werden. Beim Vergleich werden lediglich Objekte in ähnlichen Lagen und mit vergleichbarem Zuschnitt berücksichtigt. Die in die Wertermittlung eingehenden Immobilien sollten aus unmittelbarer Nähe des Wohnobjektes stammen. Das Vergleichswertverfahren gilt als besonders wirklichkeitsnah. Es wird sehr häufig bei der Wertermittlung von Grundstücken angewendet, denn die Lagen sind regional relativ gut vergleichbar.
Der Energieausweis – Pflicht bei Immobilienverkauf
Der energetische Zustand einer Immobilie gehört zu den Informationen, die für Kaufinteressenten als eines der wichtigsten Entscheidungskriterien zählen. Hier gelangt der Energiepass auf die Agenda, da er Auskunft über die Energieeffizienz des Hauses und damit über den zukünftigen Verbrauch gibt. Die Einteilung der Energieeffizienz erfolgt auf einer Skala von A+ bis H, wobei der Buchstabe H für dringende Maßnahmen in der energetischen Sanierung steht und darauf hinweist, dass die Immobilie in puncto Energieverbrauch nicht mehr zeitgemäß ist.
Kein Immobilienverkauf ohne Energieausweis
Für die Erstellung eines Energieausweises (lt. §16 der EnEV) dürfen nur berechtigte Fachleute Sorge tragen. Das bedeutet, dass Sie nach einem Experten mit entsprechender Zulassung suchen müssen. Der §16 EnEV legt fest, dass jeder Immobilienkäufer einen Energieausweis erhalten muss. Für Sie als Eigentümer und Verkäufer heißt das, dass Sie den Pass erstellen lassen und in den Verkaufsdokumenten integrieren müssen. Bei Verweigerung der Erstellung und Vorlage begehen Eigentümer eine Ordnungswidrigkeit und können mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro geahndet werden.
Warum ist der Energieausweis so wichtig? Er beinhaltet alle für den Käufer relevanten Angaben zum energetischen Zustand der Immobilie. Weiter gibt er Aufschluss darüber, wie viel Energie verbraucht wurde und mit welchen Versorgungskosten der zukünftige Eigentümer rechnen kann. Wenn die Energiebilanz negativ ist, weist dieser Umstand einen Kaufinteressenten auf die Notwendigkeit einer entsprechenden Sanierung und damit auf hohe Kosten, die zum Beispiel durch die Erneuerung veralteter Elektrik und einer Heizungsanlage auf ihn zukommen. Der Energieausweis ist beim Hausverkauf durch unsere Makler ein fester Bestandteil des Exposés und wird direkt online veröffentlicht. Im Rahmen einer Besichtigung erhalten Interessenten die Direkteinsicht ins Original und eine Erläuterung von uns, wie sie den Energieausweis lesen und auswerten können.
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?
Ein Verbrauchsausweis kostet 100 Euro, während ein Bedarfsausweis zwischen 300 und 500 Euro kostet. Die Kosten zur Ausstellung des Energieausweises trägt der Eigentümer, der zur Bereitstellung dieser Daten beim Hausverkauf verpflichtet ist. Wir raten Ihnen, den aussagekräftigen Bedarfsausweis erstellen zu lassen und nicht am falschen Ende zu sparen, in dem Sie nur einen Verbrauchsausweis mit weitaus weniger hilfreichen Daten für den Käufer bereitstellen.
Dem Verbrauchsausweis liegen die letzten 3 Jahresabrechnungen des Energiebetreibers zugrunde. Dem gegenüber enthält der Bedarfsausweis konkret ermittelte Fakten, die ein Energieberater vor Ort prüft. Der hauptsächliche Unterschied zwischen einem Verbrauchs- und einem Bedarfsausweis begründet sich darin, dass Ersterer Auskunft über die Vergangenheit gibt, während der Bedarfsausweis den Energieverbrauch perspektivisch betrachtet. Dazu ist es nötig, dass ein Spezialist vor Ort den Gebäudezustand, die Dämmung und die Heizungsanlage prüft und aus diesen Einzeldaten im Zusammenspiel eine Prognose für die Energiebilanz des Gebäudes erstellt.
Immobilienmakler: Vorteile
Die größte Herausforderung beim Verkauf von Häusern oder Wohnungen ist die Bestimmung eines korrekten Angebotspreises. Diesbezüglich empfehlen wir Ihnen eine Verkehrswertermittlung, in die alle Faktoren fernab des reinen Immobilienpreises einbezogen werden.
Die Ausstattung und Bausubstanz eines Hauses sind in der Bestimmung des Verkehrswertes ebenso wichtig, wie die Lage, die marktspezifischen Faktoren und die Infrastruktur sowie die Differenz aus Angebot und Nachfrage. Wenn Sie die Bewertung als privater Auftraggeber vornehmen lassen, müssen Sie mit Kosten von rund 1.000 Euro und mehr rechnen.
Verkehrswertermittlung und Kaufnebenkosten
Wenn Sie hingegen einen Makler beauftragen, ist die Verkehrswertermittlung im Leistungsumfang enthalten und wird über die Kaufnebenkosten vom Käufer finanziert. Sie können Ihr Objekt professionell veräußern lassen, ohne dass Ihnen beim Hausverkauf oder dem Verkauf der Wohnung Kosten entstehen. Wer auf ein Verkehrswertgutachten verzichten, veranschlagt im Regelfall einen nicht plausiblen Preis und bietet das Haus über oder unter seinem realen Wert an. In beiden Fällen begehen Sie einen folgenschweren Fehler, der den Verkaufsprozess verlängern oder zu vermeidbaren Verlusten führen kann.
Mit einem erfahrenen Immobilienmakler schützen Sie sich vor Fehlern beim Immobilienverkauf und haben die Sicherheit, dass Ihnen ein Verkaufsangebot unterbreitet wird, das den aktuellen Wert Ihres Hauses, des Grundstücks oder der Wohnung anhand aller Fakten beinhaltet. Ebenso müssen Sie sich nicht um die Organisation von Dokumenten, um die Erstellung des Exposés oder um die Veröffentlichung Ihres Angebots kümmern. Alle im Verkauf relevanten Prozesse werden aus einer Hand und in professioneller Abwicklung ausgeführt.
