Kaufvertrag Immobilie: Notar, Aufgaben, Kosten, Nebenkosten und Ablauf

Wenn Sie Ihren ersten Kaufvertrag in Aussicht haben, dann haben Sie wie so viele, viele Fragen: Wer erstellt den Kaufvertrag für eine Immobilie? Wie lange dauert ein notarieller Kaufvertrag? Wann ist der Kaufpreis für eine Immobilie fällig? Starten wir mit der Definition: Ein Immobilien-Kaufvertrag ist eine verbindliche Vereinbarung, normalerweise zwischen zwei Parteien, über die Übertragung eines Hauses oder anderen Eigentums. So ein Kaufvertrag über ein Grundstück, ein Haus, auch Ferienhaus oder eine Wohnung wird immer und ausschließlich vom Notar erstellt und ebenso von ihm beurkundet.

Kaufvertrag: Definition und Ablauf

Ein Kaufvertrag regelt also den Besitz-Übergang. Rechtlich gesehen kauft man immer ein Grundstück, ganz egal ob nun bebaut oder unbebaut. Er enthält Rahmenbedingungen und Konditionen, an die sich beide Parteien im Kaufprozess halten müssen. Die Parteien müssen beide rechtsfähig sein, um den Kauf einer Immobilie zu tätigen.

Wichtige Vertragsinhalte sind:

  • Angaben zu Käufer und Verkäufer
  • Kaufgegenstand
  • Beschreibung der Immobilie
  • Kaufpreis und Zahlungskonditionen (Datum, Teilbeträge, usw.)
  • Grunderwerbssteuer
  • Wirtschaftlicher Übergang und Übergabe der Immobilie (Datum)
  • Gewährleistungsregelungen wie das Käufer-Rücktrittrecht bei verstecken Mängeln
  • Miet- und Pachtverhältnisse
  • Auflassung
  • Vormerkung
  • Belastungsvollmacht
  • Verzugszinsen
  • Besondere Vereinbarungen, wie Interieur oder Renovierungen
  • Sonstiges

Rechtliche Grundlage: BGB

Der Vertrag basiert auf einer rechtlichen Gegenleistung, also dem, was für die Immobilie gegeben wird. Das kann Geld sein, aber auch jedes andere wirtschaftliche Gut, das gegen die Immobilie getauscht wird. Natürlich, es wird sich fast immer um einen bestimmten Geldbetrag, die Gegenleistung könnte aber auch eine andere Immobilie sein oder das bloße Versprechen, später zu zahlen.

§ 433 Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag

(1) Durch den Kaufvertrag wird der Verkäufer einer Sache verpflichtet, dem Käufer die Sache zu übergeben und das Eigentum an der Sache zu verschaffen. Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.

(2) Der Käufer ist verpflichtet, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und die gekaufte Sache abzunehmen.

Auszug: §433 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

Anders als der Kaufvertrag über bewegliche Gegenstände, ist der Erwerb von Immobilien (und Grundstück bzw. Teilgrundstück) nicht formfrei. Die Regelung darüber ergibt sich aus § 311b des Bürgerlichen Gesetzbuches (kurz: BGB).

Das Gesetz verlangt, dass solche Art Verträge schriftlich sein müssen, damit sie gültig sind. Dementsprechend braucht du einen Notar, der den Vertrag offiziell macht. Händeschütteln und mündliche Zusagen reichen nicht aus. Dadurch soll Betrug verhindert werden, ein sinnvoller Dokumentationsprozess für beide Seiten.

Was sind die Aufgaben des Notars?

Ganz allgemein sind die Hauptschwerpunkte bzw. Aufgaben eines Notars zunächst:

  • Beurkundung von Rechtsgeschäften
  • Beglaubigung von Unterschriften

Daraus ergeben sich für Notare vor allem folgende Rechtsgebiete:

  • Grundstücksrecht, wie das Beurkunden von Grundstücksübertragungen
  • Erbrecht, wie das Beurkunden von Testamenten
  • Familienrecht, wie Vorsorgevollmachten oder Eheverträge
  • Gesellschaftsrecht, wie das Beurkunden von AGs oder das Anmdelden im Handelsregister

In der Regel wird der Notar vom Käufer gewählt. Beim ersten Notartermin brauchen Sie bereit alle wichtigen Unterlagen. Der Notar wird den Kaufvertrag darauf hin ausarbeiten, nach den Vorgaben und Vorlagen von Käufer und Verkäufer, ausarbeiten.

Etwa eine Woche nach erfolgter Beurkundung bekommen Käufer und Verkäufer den beglaubigten Kaufvertrag.

Kosten für den Kaufvertrag beim Notar

Zu den einzelnen Posten gehören viele einzelne Posten, so wie die Beurkundung des Kaufvertrags, die bei etwas 1.070 Euro liegt. Dazu kommt die Eintragung der Grundschuld mit 435 Euro für das Grundbuchamt und weitere 535 Euro für den Eigentümerwechsel. Außerdem Betreuungsgebühr, Unterschriftsbeglaubigung, usw. Am Ende kommst du bei etwa 3.700 Euro raus.

Kosten für Notar / Grundbuch: ~ 3.700 Euro netto

Besitzübergang nach vollständiger Zahlung

Diesen Punkt will ich noch einmal besonders hervorheben:

Achten Sie als Verkäufer darauf, dass Ihr Eigentum nicht an den Käufer übergeht, solang der vollständige Kaufpreis nicht bezahlt wurde

Zur Kostenverteilung: Wer zahlt was? Darüber sollten Sie im Kaufvertrag klare Regelungen treffen. In der Regel werden die Kosten zahlt der Käufer die Kosten für:

  1. Gebühren für Notar und Grundbuchamt
  2. Gebühren für nötige behördliche Genehmigungen
  3. Provision des Immobilienmaklers

Sobald der Käufer die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt gezahlt hat, der Kaufpreis vollständig überwiesen ist, sollte der Notar auch schon die Bewilligung zu Löschung der „alten“ Grundschuld erhalten haben.

Dann erfolgt die Übergabe der Immobilie und das Grundbuchamt bestätigt die Eintragung des Käufers als neuen Besitzer und Eigentümer.

Besonderheiten Eigentumswohnung: Exkurs

Beim Kauf einer Wohnung enthält der Kaufvertrag zusätzliche Elemente:

  • Grundlagen wie im Kaufvertrag (oben)
  • Wohnungsnummer
  • Gemeinschaftsordnung, Kosten für Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum, Fahrstühlen, usw.
  • Miteigentumsanteil, Instandhaltungsrücklagen für Gemeinschaftseigentum oder Investitionen für Renovierung
  • Sondereigentum, weitere Räume wie Keller, Dachboden, Garage, Balkon, usw.
  • Nutzungsrechte für Gemeinschaftseigentum
  • Sondernutzungsrechte, privilegierte Nutzung wie etwa Parkplätze
  • Anzahlungen, bei Neubau (noch nicht fertiggestellt)