Die Reform der Maklerprovision berechnen hat den deutschen Immobilienmarkt strukturell verändert: Wer privat ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung kauft, zahlt seit Inkrafttreten der §§ 656a ff. BGB nicht mehr automatisch die volle Courtage. Trotzdem ist die Praxis komplexer, als die meisten Ratgeber suggerieren — gerade wenn man die Wechselwirkung mit Kaufnebenkosten berechnen, der Grunderwerbsteuer und dem Bestellerprinzip betrachtet. Dieser Ratgeber zeigt, was im Gesetz wirklich steht, wann die 50/50-Regel zwingend greift, wo sie nicht gilt — und mit welchen Tricks Verkäufer und Makler die Ersparnis still wieder aufheben.
Was das Gesetz konkret regelt — §§ 656a bis 656d BGB
Mit dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ wurde erstmals bundesweit festgelegt, wer die Courtage in welcher Höhe trägt. Die zentrale Logik: Der Makler darf die Provision nicht mehr einseitig auf den Verbraucher-Käufer abwälzen. Maßgeblich sind vier Paragraphen — und jeder enthält eine eigene Falle.
§ 656a BGB — Textform: Der Maklervertrag muss schriftlich oder per E-Mail dokumentiert sein. Mündliche Vereinbarungen sind unwirksam — auch dann, wenn beide Parteien sie bestätigen.
§ 656b BGB — Anwendungsbereich: gilt ausschließlich für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, wenn der Käufer Verbraucher ist (natürliche Person, kein gewerblicher Zweck).
§ 656c BGB — Doppeltätigkeit: Wird der Makler für beide Seiten tätig, darf er nur von beiden Parteien gleich viel verlangen — zwingend 50/50, keine Abweichung möglich.
§ 656d BGB — einseitige Beauftragung: Wälzt der Verkäufer Kosten auf den Käufer ab, darf das maximal 50 % betragen — und erst, nachdem er seinen Anteil nachweislich gezahlt hat.
§ 656c Abs. 2 BGB — Schutzregel: Verzichtet eine Seite auf ihre Zahlung, entfällt automatisch auch der Anspruch gegen die andere Seite.
Wichtige Ausnahme: Ist der Makler selbst Eigentümer des Objekts, gilt § 656c nicht — die Doppelprovisions-Schutzregel greift hier nicht (BGH-Rechtsprechung).
Das Gesetz schreibt keine Höchstprovision vor — nur die Verteilung. Ob 5,95 % oder 7,14 % aufgerufen werden, bleibt Verhandlungssache.
Regional unterschiedliche Courtage-Sätze
Vor der Reform variierten die marktüblichen Courtage-Sätze stark nach Bundesland. Auch wenn die Verteilung jetzt einheitlich geregelt ist — die Höhe bleibt regional verschieden und ist Verhandlungsmasse:
Region
Marktüblich gesamt (brutto)
Davon Käuferanteil neu
Verhandlungsspielraum
Bayern, Berlin, Brandenburg, NRW, Sachsen
7,14 %
3,57 %
gering — Standard
Hamburg, Bremen, Niedersachsen
5,95 %–7,14 %
2,98 %–3,57 %
mittel
Hessen, Schleswig-Holstein
5,95 %
2,98 %
mittel
Mecklenburg-Vorpommern
4,76 %–5,95 %
2,38 %–2,98 %
hoch
B-/C-Lagen bundesweit
3,57 %–5,95 %
oft 0 % (Innenprovision)
sehr hoch
Was NICHT unter die Reform fällt
Genau hier sitzen die meisten Missverständnisse. Die 50/50-Pflicht greift in mehreren typischen Konstellationen nicht — und das eröffnet sowohl Risiken als auch Verhandlungsspielräume:
Mehrfamilienhäuser — beim Mehrfamilienhaus kaufen bleibt die Provisionsverteilung frei verhandelbar.
Unbebaute Grundstücke — wer ein Baugrundstück erwirbt oder Grundstück verkaufen möchte, fällt nicht unter §§ 656a ff.
Gewerbliche Käufer — kauft eine GmbH, ein Investor oder ein Bauträger über eine Immobilien Holding, ist 100 % Käuferprovision zulässig.
Bestandsverträge — Maklerverträge, die vor Inkrafttreten der Reform geschlossen wurden, gelten nach altem Recht weiter (Stichtagsregelung).
Off-Market-Deals ohne Vermittlung — wenn keine Maklerleistung erbracht wird, entsteht auch kein Provisionsanspruch.
Makler ist Eigentümer — verkauft der Makler aus eigenem Bestand, ist § 656c nicht anwendbar.
Die drei Provisionsmodelle im direkten Vergleich
In der Praxis treten heute fünf Konstellationen auf — und nur drei davon sind durch die Reform reguliert. Die folgende Tabelle zeigt, was Käufer und Verkäufer jeweils tragen, bezogen auf eine Gesamtcourtage von 7,14 % brutto (3 % netto je Seite plus MwSt., der typische Standard in Bayern, Berlin, NRW und Hamburg).
Modell
Verkäufer zahlt
Käufer zahlt
Wann zulässig?
Doppeltätigkeit (§ 656c)
3,57 %
3,57 %
Makler vertritt beide Seiten — zwingend hälftig
Einseitige Beauftragung Verkäufer (§ 656d)
min. 3,57 %
max. 3,57 %
Verkäufer beauftragt, wälzt max. 50 % ab
Einseitige Beauftragung Käufer
0 %
bis 7,14 %
Käufer beauftragt selbst (Suchauftrag)
Innenprovision Verkäufer
7,14 %
0 %
Verkäufer trägt alles — verhandelbar
Gewerblich / MFH / Grundstück
frei
frei
Reform gilt nicht
Die kritische Nachweispflicht
Bei einseitiger Beauftragung (§ 656d) entsteht der Zahlungsanspruch des Maklers gegen den Käufer erst, wenn der Verkäufer seinen Anteil bereits beglichen hat und dies nachweisen kann — typischerweise durch Quittung oder Kontoauszug. Vorher darf kein Cent vom Käufer eingefordert werden. Wurde dennoch ohne Nachweis gezahlt, besteht ein Rückforderungsanspruch nach § 812 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung).
Vor Zahlung: Quittung des Verkäufers oder Maklerbestätigung anfordern
Bei Verweigerung: Provisionszahlung zurückhalten — ist gesetzlich gedeckt
Nach falscher Zahlung: Rückforderung schriftlich mit Frist, im Streitfall Klage
Beispielrechnung: Was Sie als Käufer wirklich sparen
Die nominale Ersparnis klingt eindrucksvoll, doch sie verhält sich proportional zum Kaufpreis und ist eng mit den übrigen Erwerbskosten verknüpft. Vier realistische Szenarien für eine erste Immobilie kaufen-Situation, inklusive Gesamt-Nebenkostenquote:
Kaufpreis
Provision alt (7,14 %)
Provision neu (3,57 %)
Ersparnis Käufer
Nebenkosten gesamt neu (NRW, 6,5 % GrESt)
250.000 €
17.850 €
8.925 €
8.925 €
ca. 11,6 % (29.000 €)
500.000 €
35.700 €
17.850 €
17.850 €
ca. 11,5 % (57.500 €)
800.000 €
57.120 €
28.560 €
28.560 €
ca. 11,5 % (92.000 €)
1.200.000 €
85.680 €
42.840 €
42.840 €
ca. 11,4 % (137.000 €)
Wer den Kapitalbedarf vor Vertragsabschluss präzise plant, sollte die Reform direkt in den Eigenkapitalbedarf berechnen-Schritt einkalkulieren — die Bank fordert für die Nebenkosten in der Regel reines Eigenkapital, weil sie nicht beleihbar sind. Auch der Kaufvertrag Notar rechnet mit dem im Vertrag stehenden Preis — nicht mit dem reduzierten Provisionsanteil.
Auswirkung auf Rendite und Cashflow
Für Kapitalanleger im Verbraucher-Segment (Eigentumswohnung als Immobilie als Kapitalanlage) verbessert sich die Anfangsrendite messbar. Bei einer 300.000-€-Wohnung mit 12.000 € Jahreskaltmiete:
Vor Reform: Gesamtinvestition ca. 348.000 € → Bruttorendite rund 3,45 %
Nach Reform: Gesamtinvestition ca. 337.500 € → Bruttorendite rund 3,56 %
Effekt auf Cashflow: geringere Tilgungslast bei gleicher Annuität
Steuerlich: die volle gezahlte Provision bleibt als Anschaffungsnebenkosten über die Nettorendite-relevante Gebäude-AfA absetzbar
Der versteckte Trick I: Preisaufschlag statt Ersparnis
In angespannten Märkten reagieren Verkäufer regelmäßig damit, ihren Angebotspreis um 2–4 % anzuheben — exakt um den Betrag, den sie nun selbst an Provision tragen müssen. Das Resultat ist tückisch: Der Käufer zahlt nominal weniger Courtage, aber einen höheren Kaufpreis — und damit auch mehr Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland) und höhere Notarkosten.
Position
Ohne Aufschlag
Mit 3 % Preisaufschlag
Differenz Käufer
Kaufpreis
300.000 €
309.000 €
+9.000 €
Provisions-Ersparnis
−9.000 €
−9.000 €
0 €
Grunderwerbsteuer (6,5 %)
19.500 €
20.085 €
+585 €
Notar + Grundbuch (1,5 %)
4.500 €
4.635 €
+135 €
Netto-Ersparnis Käufer
9.000 €
−720 €
Verlust!
Eine Provisionsersparnis von 9.000 € kann durch einen Preisaufschlag von 3 % nicht nur vollständig neutralisiert werden — der Käufer zahlt zusätzlich 720 € drauf, weil Grunderwerbsteuer und Notarkosten am Bruttokaufpreis hängen.
Der versteckte Trick II: Reservierungsgebühr und Servicepauschale
Ein zweiter, weniger bekannter Hebel: Makler oder Verkäufer fordern vom Interessenten eine „Reservierungsgebühr“, „Aufwandsentschädigung“ oder „Servicepauschale“ — typischerweise 1–2 % des Kaufpreises. Der BGH hat in einer Grundsatzentscheidung (BGH, Urteil VIII ZR 234/21) klargestellt: Solche Klauseln in AGB sind unwirksam, wenn sie ohne Gegenleistung verein
