Eine Immobilie privat vermitteln bedeutet: ohne professionellen Makler eine Verbindung zwischen Käufer und Verkäufer herstellen und dafür eine Provision kassieren. Das klingt einfach — ist es aber nur, wenn man die rechtlichen und steuerlichen Spielregeln kennt. Wer ohne Vertrag, ohne Dokumentation oder ohne Wissen über das Bestellerprinzip agiert, riskiert, am Ende mit leeren Händen dazustehen. Dieser Leitfaden erklärt, was beim privaten Verkauf oder der privaten Vermittlung zu beachten ist — Schritt für Schritt.
Was bedeutet privat vermitteln — ohne Makler verkaufen?
Im deutschen Sprachgebrauch werden zwei Konzepte oft vermischt:
Privatverkauf: Der Eigentümer verkauft seine Immobilie selbst, ohne Makler.
Private Vermittlung: Eine dritte Person (kein Makler) stellt Käufer und Verkäufer zusammen und erhält dafür eine Provision.
Beides ist rechtlich zulässig — mit unterschiedlichen Anforderungen. Den gesamten Ablauf des Immobilienverkaufs erklärt der Hauptartikel Immobilie verkaufen.
Vor- und Nachteile: Maklergebühr sparen vs. Aufwand und Risiko
Risiko der Falschbewertung (zu teuer oder zu günstig)
Direkter Kontakt zu Käufer / Verkäufer
Rechtliche Haftung bei verschwiegenen Mängeln
Flexibler Zeitplan
Fehlende Marktnetzwerke und Käuferdatenbank des Maklers
Die Einsparung klingt verlockend: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das bis zu 28.560 Euro Provision (7,14 %). Doch dieser Betrag muss gegen den eigenen Zeitaufwand, das Haftungsrisiko und mögliche Preisabschläge durch schlechte Vermarktung aufgewogen werden.
Checkliste: Privater Immobilienverkauf Schritt für Schritt
Wertermittlung: Realistischen Marktwert per Immobilienbewertung oder Vergleichswertverfahren ermitteln. Überhöhte Preise schrecken ab, zu niedrige verschenken Kapital.
Unterlagen zusammenstellen: Grundbuchauszug, Energieausweis (Pflicht!), Grundriss, Flurkarte, bei ETW: Teilungserklärung, letzte Hausgeldabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlung.
Professionelle Fotos: Schlechte Fotos kosten Käufer. Tageslicht, aufgeräumte Räume, Weitwinkel — oder einen Fotografen beauftragen (200–500 Euro).
Exposé erstellen: Vollständige Angaben zu Fläche, Baujahr, Energiekennwert, Lage, Kaufnebenkosten. Lesen Sie auch: Immobilienexposé gestalten.
Inserate schalten: ImmoScout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen — Kosten zwischen 0 und 500 Euro je Plattform.
Besichtigungen koordinieren: Immer mit Anmeldung, Besucherliste mit Datum führen (wichtig für spätere Provisionsstreitigkeiten).
Kaufpreisverhandlung: Finanzierungsbestätigung des Käufers vorab einholen. Ohne Bestätigung kein Notartermin vereinbaren.
Notar beauftragen: Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Der Notar entwirft den Vertrag auf Basis der Angaben beider Parteien.
Übergabe und Grundbucheintragung: Nach Beurkundung, Kaufpreiszahlung und Eintragung der Auflassungsvormerkung erfolgt die offizielle Übergabe.
Rechtliche Fallstricke beim Privatverkauf
Mängelhaftung und falsche Angaben
Wer als Privatverkäufer arglistig verschweigt — Wasserschäden, Schimmel, fehlerhafte Elektrik, ungeklärte Eigentumsverhältnisse — haftet auch dann, wenn im Kaufvertrag ein pauschaler Gewährleistungsausschluss steht. Arglist kann nicht vertraglich wegbedungen werden. Im schlimmsten Fall droht die Rückabwicklung des Kaufs oder Schadensersatz in erheblicher Höhe.
Energieausweis-Pflicht
Spätestens bei der ersten Besichtigung muss der Energieausweis vorgelegt werden. Fehlt er, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro nach § 80 GEG (Gebäudeenergiegesetz).
Maklervertrag in Textform (Pflicht seit 2020)
Seit der Reform des Maklerrechts (§ 656a BGB) müssen Maklerverträge bei Verbrauchergeschäften in Textform abgeschlossen werden — E-Mail reicht, mündlich ist unwirksam. Ohne gültigen Maklervertrag besteht kein Provisionsanspruch. Details erklärt der Artikel Maklervertrag abschließen.
Was kostet der Privatverkauf? Notar, Grundbuch, Inserate
Darf ich als Privatperson eine Immobilie vermitteln und Provision kassieren?
Ja — bei gelegentlicher Vermittlung (ein bis zwei Objekte im Jahr) ohne gewerbliche Absicht ist keine Gewerbeanmeldung nötig. Wer regelmäßig und mit Gewinnerzielungsabsicht vermittelt, benötigt eine Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung.
Brauche ich einen Maklervertrag für die private Vermittlung?
Unbedingt — und zwar in Textform (E-Mail reicht, mündlich ist bei Verbrauchergeschäften unwirksam). Ohne Maklervertrag entsteht kein Provisionsanspruch, egal welche Leistung erbracht wurde.
Wie hoch ist die Provision beim privaten Verkauf?
Üblich sind 3 % bis 7,14 % brutto vom Kaufpreis, je nach Region und Vereinbarung. Bei Wohnimmobilien gilt seit 2020 der Halbteilungsgrundsatz: Käufer und Verkäufer teilen die Provision 50/50, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat.
Was passiert, wenn ich Mängel beim Privatverkauf verschweige?
Arglistiges Verschweigen von Mängeln kann trotz vertraglichem Gewährleistungsausschluss zur Haftung führen. Im schlimmsten Fall wird der Kaufvertrag rückabgewickelt. Transparenz schützt beide Seiten.
Muss ich den Kaufvertrag selbst aufsetzen?
Nein — der Notar erstellt den Kaufvertrag. Der Verkäufer liefert die relevanten Informationen (Kaufpreis, Übergabedatum, Inventar), der Notar setzt das rechtlich korrekte Dokument auf. Ohne notarielle Beurkundung ist der Kaufvertrag nichtig (§ 311b BGB).
