Wohnung verkaufen mit Wohnrecht: Wie geht das? – Vorteile & Besonderheiten

Wohnung verkaufen mit Wohnrecht — der Verkauf der eigenen Immobilie unter Vorbehalt eines lebenslangen Wohnrechts ist eines der mächtigsten Instrumente der vorweggenommenen Erbfolge. Richtig strukturiert spart eine Familie damit sechsstellige Beträge an Schenkung- und Erbschaftsteuer, während der Verkäufer seinen Lebensabend in den eigenen vier Wänden verbringt. Falsch strukturiert entstehen Streit über Instandhaltungskosten, ungeplante Steuerlasten und Probleme beim Wiederverkauf. In diesem Leitfaden erfahren Sie, wie das Wohnrecht juristisch funktioniert, wie sich der Wertabschlag konkret berechnen lässt, worin der entscheidende Unterschied zum Nießbrauch liegt und welche zwölf Punkte vor dem Notartermin geklärt sein müssen.

Das Wohnrecht erklärt

Wenn es um Immobilien als Altersvorsorge geht, fällt schnell der Begriff Wohnrecht. Das Wohnrecht nach § 1093 BGB berechtigt eine begünstigte Person, eine Immobilie oder einen Teil davon selbst zu bewohnen — auch dann, wenn die Immobilie einer anderen Person gehört. Es ist ein dingliches Recht, also untrennbar mit dem Grundstück verbunden, und überdauert jeden Eigentümerwechsel.

Befristet, lebenslang, entgeltlich, unentgeltlich

Wohnrechte lassen sich flexibel ausgestalten. In der Praxis dominieren vier Varianten:

• Lebenslang & unentgeltlich — der Klassiker bei Übertragungen innerhalb der Familie
• Lebenslang & entgeltlich — der Berechtigte zahlt eine reduzierte Miete, häufig bei Verkauf an Kapitalanleger
• Befristet & unentgeltlich — z. B. fünf Jahre bis zum geplanten Pflegeheim-Umzug
• Aufschiebend bedingt — Wohnrecht beginnt erst beim Tod des Ehepartners oder zu einem bestimmten Stichtag

Wohnrecht vs. Nießbrauch — der entscheidende Unterschied

Wer den Verkauf mit dauerhafter Wohnsicherung plant, muss diese beiden Instrumente sauber abgrenzen. Verwechselt werden sie häufig — die wirtschaftlichen Folgen sind aber gravierend unterschiedlich.

Merkmal	Wohnrecht (§ 1093 BGB)	Nießbrauch (§ 1030 BGB)
Eigennutzung	Ja	Ja
Vermietung möglich	Nein (nur mit Zustimmung)	Ja, Mieteinnahmen gehören dem Berechtigten
Wertabschlag	Geringer	Höher (oft volle Marktmiete als Basis)
Steuerliche AfA	Eigentümer	Nießbraucher (bei Vermietung)
Typischer Anwendungsfall	Eigene Wohnung im Alter	Mehrfamilienhaus, Renditeobjekte
Ende	Tod oder Frist	Tod oder Frist

Faustregel: Wer nur weiter wohnen will, wählt das Wohnrecht. Wer flexibel bleiben und ggf. vermieten oder umziehen möchte, ohne das Recht zu verlieren, wählt den Nießbrauch.

Für wen lohnt sich das Wohnrecht?

Die typischen Konstellationen

Ein lebenslanges Wohnrecht wird in der Praxis vor allem in vier Konstellationen vereinbart:

• Eltern an Kinder — vorweggenommene Erbfolge, Nutzung der Schenkungsteuer-Freibeträge alle zehn Jahre
• Ehepartner untereinander — Absicherung des länger Lebenden bei separaten Eigentumsverhältnissen
• Verkauf an Kapitalanleger — sogenannter „Verkauf auf Rentenbasis“ oder „Immobilien-Leibrente“
• Geschwister-Vermächtnis — ein Erbe übernimmt die Immobilie, der andere bekommt das Wohnrecht

Das Wohnrecht ist ideal für nahestehende Verwandte, Ehepartner, Eltern & Großeltern.

Wann es sich nicht lohnt

Wenig sinnvoll ist ein Wohnrecht, wenn der Berechtigte ohnehin in absehbarer Zeit umziehen will, wenn die Immobilie unter Wert verkauft werden müsste, weil der Markt schwach ist, oder wenn der Eigentümer Fremdfinanzierung braucht — Banken bewerten wohnrechtsbelastete Objekte deutlich konservativer und verlangen oft einen Rangrücktritt im Grundbuch.

Wertberechnung: Was ist das Wohnrecht wert?

Die zentrale Frage in jeder Verhandlung. Der Kapitalwert des Wohnrechts wird nach § 14 BewG ermittelt und mindert den Kaufpreis bzw. die Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer.

Die Formel

Jahreswert (ortsübliche Kaltmiete × 12) × Leibrentenfaktor = Kapitalwert des Wohnrechts

Der Leibrentenfaktor ergibt sich aus der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten und wird vom Bundesfinanzministerium jährlich aktualisiert. Vereinfacht: Je jünger der Berechtigte, desto höher der Faktor — und desto stärker die Wertminderung.

Rechenbeispiel — Eigentumswohnung in München

• Verkehrswert der Wohnung: 850.000 €
• Ortsübliche Kaltmiete: 1.800 €/Monat = 21.600 €/Jahr
• Berechtigte: 72-jährige Frau, Leibrentenfaktor ca. 9,8
• Kapitalwert Wohnrecht: 21.600 € × 9,8 = 211.680 €
• Reduzierter Verkaufspreis (an Tochter): 850.000 € − 211.680 € = 638.320 €

Da Tochter einen Schenkungsteuer-Freibetag von 400.000 € hat, fällt auf den Differenzbetrag zwischen reduziertem Wert und Freibetrag eine deutlich geringere Steuer an als ohne Wohnrecht. Bei strategischer Aufteilung über zehn Jahre lässt sich die Steuerlast oft auf null drücken.

Faustformel für die Schnellrechnung

Alter Berechtigte/r	Leibrentenfaktor (ca.)	Wertminderung bei 1.500 € Monatsmiete
60 Jahre	13,1	235.800 €
70 Jahre	10,5	189.000 €
75 Jahre	8,9	160.200 €
80 Jahre	7,2	129.600 €
85 Jahre	5,5	99.000 €

Vorzüge für die gesamte Familie

Wohnungen mit eingetragenem Wohnrecht werden auf dem freien Markt nur mit deutlichem Abschlag verkauft, weil sie für externe Käufer unattraktiv sind. Aus diesem Grund werden sie meist innerhalb der Familie weitergegeben — und dort entfalten sie ihre volle steuerliche und emotionale Wirkung.

Vorteile auf einen Blick — Wer profitiert wie?

Akteur	Konkreter Vorteil
Verkäufer / Schenker	Lebenslange Wohnsicherheit, Liquidität aus Verkauf, kein Umzugsstress
Erbe / Käufer (Kind)	Reduzierter Kaufpreis, Nutzung Schenkungsteuer-Freibetrag, frühzeitiger Eigentumsübergang
Familie gesamt	Vermögen bleibt im Familienverbund, klare Regelung verhindert Erbstreit
Steueroptimierung	Freibeträge alle zehn Jahre nutzbar (400.000 € pro Kind, 500.000 € Ehepartner)

Was zusätzlich steuerlich relevant ist und beim späteren Eigentümer wirkt: AfA Immobilien.

Das muss beachtet werden

Entscheiden Sie sich, Ihre Wohnung mit eingetragenem Wohnrecht zu verkaufen, müssen mehrere Aspekte sauber geregelt sein. Wer hier schludert, schafft Streitpotenzial für Jahrzehnte.

Dauer und Erlöschen des Wohnrechts

Ein Wohnrecht kann zeitlich befristet oder lebenslang vereinbart werden — es erlischt entweder mit dem Ende der vereinbarten Frist oder mit dem Tod des Berechtigten. Ein einseitiger Widerruf durch den Eigentümer ist nur in Ausnahmefällen möglich (etwa bei grob ungebührlichem Verhalten). Der Berechtigte selbst kann jederzeit freiwillig auf sein Wohnrecht verzichten — etwa bei Umzug ins Pflegeheim. Das bloße Nichtnutzen führt nicht automatisch zum Erlöschen: Erst nach 30 Jahren der Nichtnutzung kann das Wohnrecht ohne Zustimmung aus dem Grundbuch gestrichen werden.

• Dauer wird vorab notariell festgelegt
• Widerruf nur in Ausnahmefällen
• Verzicht durch Berechtigten jederzeit möglich
• Erlöschen automatisch mit Tod des Berechtigten
• Aufhebung nach 30 Jahren des Nichtnutzens

Kosten und Lasten — wer zahlt was?

Der häufigste Streitpunkt nach dem Eigentümerwechsel. Ohne klare Regelung im notariellen Vertrag gilt die gesetzliche Verteilung — und die ist oft unpassend. Standard-Praxis:

Position	Wohnrecht-Berechtigter	Eigentümer
Strom, Wasser, Heizung (Verbrauch)	Ja	Nein
Schönheitsreparaturen	Ja	Nein
Grundsteuer	Verhandelbar	Standard
Hausgeld (Bewirtschaftung)	Anteilig (Verbrauchskosten)	Anteilig (Instandhaltung)
Dach, Fassade, Heizungsanlage	Nein	Ja
Wohngebäudeversicherung	Nein	Ja

Empfehlung: Diese Aufteilung Punkt für Punkt im Vertrag aufführen — pauschale Formulierungen wie „Berechtigte trägt die laufenden Kosten“ führen regelmäßig zu Konflikten.

Vererbung an Dritte nicht möglich

Das Wohnrecht ist höchstpersönlich und nicht vererbbar. Es endet mit dem Tod des Wohnberechtigten — Erben oder Nachfolger können es nicht weiterführen, sofern dies nicht ausdrücklich in der ursprünglichen Vereinbarung anders geregelt wurde (was die Ausnahme ist). Nach dem Tod erhält der Eigentümer die volle Verfügungsgewalt zurück und kann die Immobilie verkaufen, vermieten oder selbst nutzen.

Auszug ins Pflegeheim — was passiert dann?

Ein häufig unterschätzter Praxisfall. Zieht der Berechtigte dauerhaft ins Pflegeheim, bleibt das Wohnrecht zunächst bestehen — die Wohnung steht jedoch leer. Drei Optionen:

• Verzicht durch Berechtigten — sauber, aber endgültig
• Vereinbarung über Vermietung — Mieteinnahmen kompensieren oft die Pflegeheimkosten
• Sozialamt-Regress — bei Pflegebedürftigkeit und Sozialhilfebezug kann das Sozialamt das Wohnrecht als Vermögenswert berücksichtigen oder dessen Kapitalisierung verlangen

Tipp: Eine sogenannte „Mietersatz-Klausel“ im Vertrag aufnehmen — sie regelt, dass der Eigentümer bei Auszug eine reduzierte monatliche Zahlung an den Berechtigten leistet, solange das Wohnrecht formal weiterbesteht.

Notarielle Beurkundung und Eintragung ins Grundbuch

Das Wohnrecht muss notariell beurkundet und ins Grundbuch (Abteilung II) eingetragen werden, um rechtlich als dingliches Recht gegenüber jedem späteren Eigentümer wirksam zu sein. Beim Notartermin sorgt der Notar dafür, dass alle Formalien eingehalten werden. Die Eintragung im Grundbuch macht das Wohnrecht öffentlich erkennbar und schützt den Berechtigten gegenüber jedem späteren Käufer.

Notwendig für die Sicherung:

• Notarielle Beurkundung des Vertrags
• Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs
• Klare Beschreibung von Räumlichkeiten, Mitbenutzungsrechten, Kostenverteilung
• Regelung für den Fall des Auszugs/Pflegeheims

Checkliste: Vor dem Notartermin klären

• Wird ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch besser passen?
• Welche Räume umfasst das Wohnrecht (gesamte Wohnung oder nur Teile)?
• Mitbenutzungsrechte für Garten, Keller, Garage, Dachboden geregelt?
• Aktuelle ortsübliche Kaltmiete als Bewertungsgrundlage ermittelt (Mietspiegel/Gutachten)?
• Leibrentenfaktor anhand des Alters berechnet?
• Kostenaufteilung detailliert (Verbrauch, Instandhaltung, Grundsteuer, Versicherung)?
• Pflegeheim-Klausel und Mietersatz-Regelung aufgenommen?
• Schenkungsteuer-Freibeträge mit Steuerberater optimiert (10-Jahres-Regel)?
• Rangstelle im Grundbuch festgelegt (vor oder nach Bankgrundschulden)?
• Renovierungspflichten und Schönheitsreparaturen definiert?
• Vorkaufsrecht für die Familie erwogen?
• Möglichkeit zur einvernehmlichen Aufhebung gegen Abfindung vereinbart?

Wohnung mit bestehendem Wohnr