Immobilie im Alter: Haus & Wohnung verkaufen … was tun?! 4 Alternativen für Sie

Immobilie im Alter – Das Leben hat viele Facetten und es schreibt viele Geschichten. Doch irgendwann ist es soweit und die eigene Wohnung, das eigene Haus wird zu groß. Gleichzeitig bleibt wenig von der eigenen Rente und die Altersvorsorge schrumpft. Was tun? Viele Immobilieneigentümer stehen vor dieser Frage.

Immobilie verkaufen im Rentenalter

Für die, die zum ersten Mal vor dem Verkauf einer Immobilie stehen, will heute den Immobilienverkauf erklären, aber auch zwei Alternativen, die Sie als Immobilieneigentümer haben, wenn Sie sich noch nicht vollständig von Ihrer Eigentumswohnung oder Ihrem Haus trennen können. Den Teilverkauf und die Immobilienrente. Dazu eine Alternative, wenn es „nur“ um Liquidität geht, den Hypothekenkredit.

Wenn Sie verkaufen müssen oder Geld benötigen:

  1. Direkter Verkauf – Vollständiger Verkauf
  2. Teilverkauf – Anteilig, mit Option auf Gesamtverkauf
  3. Immobilienrente – Vollständig mit monatlicher Zahlung
  4. Hypothekendarlehen – Finanzierung mit Kredit

Außerdem ein extra Tipp zum Thema: Richtig vererben.

Verkauf von Haus / Wohnung – Option 1

Die endgültigste Entscheidung wäre der direkte Verkauf der Immobilie, an einen neuen Eigentümer. Kommen wir zuerst zum Ablauf und dann noch zur Frage: Mit oder ohne Makler verkaufen?

Schritt für Schritt zum Verkauf

Der typische Verkaufsprozess umfasst (einfach erklärt) 18 Schritte, unterteilt in 3 Phasen. Zuerst kommt die Vorbereitung, vom Verkaufszeitpunkt, über die Kalkulation vom Verkaufspreis bis zum Exposé.

Danach folgt die relativ zeitaufwendige Verkaufsphase, angefangen bei der Vermarktungsstrategie, von persönlichen Netzwerk bis hin zu Immobilienplattformen, über Kommunikation mit Interessenten, die einzelnen Bonitätsprüfungen und Objektbesichtigungen. Mit konkreten Interessenten folgen dann natürlich noch die Verkaufsgespräche und natürlich auch die Verhandlung um den finalen Verkaufspreis bzw. Kaufpreis.

Zu guter Letzt kommen Sie in die Verkaufsabwicklung, hier folgt der Kaufvertrag, Notartermin, Kaufpreis Überweisung und die Übergabe der Immobilie.

Checkliste in 18 Schritten

Die 3 Phasen im Immobilienverkauf

  1. Vorbereitung: Immobilie und Verkauf vorbereiten
    1. Finanzplanung und Verkaufszeitpunkt
    2. Immobilienmakler beauftragen
    3. Unterlagen und Dokumente
    4. Immobilienwert steigern
    5. Angebotspreis ermitteln
    6. Exposé erstellen
  2. Verkaufsphase: Immobilie vermarkten und Käufer finden
    1. Immobilie vermarkten
    2. Kontakt mit Kaufinteressenten
    3. Kaufinteressenten filtern und auswählen
    4. Bonitätsprüfung
    5. Besichtigungstermine
    6. Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung
  3. Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe
    1. Kaufvertrag bei Notar aufsetzen
    2. Notartermin
    3. Grundbucheintrag und Zahlungsabwicklung
    4. Übergabe der Immobilie
    5. Notarkosten & Maklerprovision
    6. Steuern zahlen

Mit oder ohne Makler verkaufen?

Ohne Erfahrung im Immobilienverkauf, sollten Sie auf die Expertise eines Immobilienmaklers zurückgreifen. Wie Sie im Verkaufsablauf sehen, benötigen Sie Zeit, Dokumente, aber auch Wissen, z.b. um die Bonitätsprüfung von möglichen Interessenten, damit Sie nicht 30 Besichtigungen durchführen, die zu keinem verkauft Ergebnis führen. Außerdem geht es um Faktoren wie die Immobilienbewertung aber auch die Pflege der Inserate und des Exposés. Hinzu kommt bei dem einen oder anderen die emotionale Belastung.

Wie Anfangs gesagt, wenn Sie sich noch nicht vollständig von Ihrer Eigentumswohnung oder Ihrem Haus trennen können, gibt es Alternativen.

Teilverkauf: Anteiliger Verkauf / Wohnrecht – Option 2

Bei einem Teilkauf bzw. Teilverkauf Ihrer Immobilie haben Sie den Vorteil, dass Sie nach wie vor alleiniger Bewohner und Nutzer der Immobilie bleiben. Das sogenannte „Nießbrauchrecht“ besagt, dass sie trotz neuem Teileigentümer alleiniges Wohnrecht und Nutzungsrecht an Ihrer Immobilie haben.

Wie funktioniert der Teilverkauf?

Gleichzeitig verkaufen Sie einen Teil Ihrer Immobilie an ein Finanzunternehmen. Das Finanzunternehmen wird damit zum Miteigentümer Ihrer Immobilie. Finanzunternehmen kaufen Anteile an so ziemlich jeder Immobilienart, egal ob Grundstück, Eigentumswohnung, Haus, Mehrfamilienhaus oder auch Gewerbeimmobilien und Spezialimmobilien. Der verkaufte Anteil liegt dann in der Regel zwischen 10% und 50%.

Häufig wird neben dem verkauften Teil auch direkt ein vollständiger Verkauf besprochen, der dann in 10 Jahren, 15 Jahren oder 20 Jahren vollzogen wird.

Schnell beschrieben:

  • Finanzunternehmen kauf Anteile der Immobilie
  • FU wird zum Teileigentümer; Sie haben alleiniges Wohn- / Nutzungsrecht
  • Dafür zahlen Sie Nutzungsentgelt (monatlich)

Nutzungsentgelt fällt an (quasi Miete)

Beim Teilverkauf sollten Sie insbesondere auf die Konditionen achten. Schnell erklärt: Jährlich zahlen Sie zwischen 3% und 5% der Summe zurück, die anteilig verkauft wurde. Das sogenannte Nutzungsentgelt. Im Vergleich zu einem Hypothekendarlehen, dass Sie ebenso auf Ihre Immobilie aufnehmen könnten, 2% bis 4% mehr, denn beim Hypothekendarlehen würden Sie aktuell nur ca 1% zahlen.

Vergleich Teilverkauf / Hypothekendarlehen:

  • Teilverkauf: min. 3% – 5% p.a.
  • Hypothekendarlehen: aktuell 1% p.a.

p.a. = pro Jahr

Warum sich dennoch einige für den Teilverkauf entscheiden? Der Verkauf an ein Finanzunternehmen geht relativ schnell, keine Bonitätsprüfung, schnelle Kaufpreis Überweisung, insbesondere bei Liquiditätsengpässen im Alter, eine schnelle Alternative.

Teilverkauf zusammengefasst:

10% – 50% verkaufen mit Option 2: Teilverkauf.

Immobilienrente: Verkauf / Wohnrecht – Option 3

Die Immobilienrente ist insbesondere interessant, für Personen, die schon ein höheres Alter erreicht haben, meist ab 70, 75 Jahren.

Immobilienrente bedeutet: Sie verkaufen Ihre Immobilie (direkt) vollständig, behalten aber ein lebenslanges Wohnrecht und Nutzungsrecht. Zusätzlich erhalten Sie einen kleinen, monatlichen Betrag. Für manche eine gute Lösung. Denn Sie haben auch nichts mehr mit Instandhaltungskosten zu tun, das regelt der neue Eigentümer.

Im Vergleich zum Teilverkauf sind Sie hier also relativ sorgenfrei im Alter. Fassen wir die Immobilienrente noch einmal in kurz zusammen.

Immobilienrente einfach erklärt:

  • Direkter, vollständiger Verkauf
  • Lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht
  • Kleine, monatliche „Extra-Rente“ vom Verkäufer
  • Keine Instandhaltungskosten

Sorglos ins Alter, in der eigenen Immobilie:

Hypothekendarlehen: Nur Liquidität? – Option 4

Zuletzt noch Möglichkeit Nummer 4: Sollte es für Sie nur um Liquidität gehen.

Wenn Sie Ihre Immobilie im Alter verkaufen wollen, aufgrund von Liquiditätsengpässen, empfiehlt sich ein Hypothekendarlehen statt Verkauf. So ein Hypothekendarlehen ist deutlich günstiger als beispielsweise das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf. Sie bleiben außerdem 100% Eigentümer der Immobilie, ohne Anteile an einen Teileigentümer abzugeben.

Lassen Sie sich von Ihrer Hausbank und ggf. 2, 3 Alternativen beraten.

Extra Tipp zum Thema: Richtig vererben

Sie haben noch Kinder, Enkel, nahe Angehörige oder sonstige Personen, denen sie ihre Immobilien vererben worden? Dann lohnt es sich frühzeitig über das Erde nachzudenken! Zum einen können Sie dadurch Steuern sparen, zum anderen können Sie dadurch die Freude des Schenkens noch miterleben.

Vorgezogenes Erbe: Steuern & Co.

Tipp! Bevor es zu spät wird, sprechen Sie mit Ihren Eltern und Großeltern frühzeitig über das Erbe. Denn ein vorgezogenes Erbe kann Ihnen einiges an Kosten sparen, insbesondere Steuern. Lernen Sie hier mehr über vorzeitiges Erbe:

Für Erben:

Richtig vererben heißt auch oft: Streit unter Kindern vorbeugen.

Sorgen Sie vor!