Mehrfamilienhaus kaufen: Immobilie bewerten, Ablauf, Kosten, Steuern & Mieter

Mehrfamilienhaus kaufen – Ihre Idee hat sich manifestiert und Ihr Traum vom Haus wird Realität. Sie haben sich bereits einige Immobilien angesehen, Preise verglichen und Ihr Budget für den Hauskauf anberaumt. Ehe Sie in nähere Verhandlungen mit Verkäufern gehen oder ein Objekt reservieren, sollten Sie die Hausfinanzierung planen und Ihre Konditionen ermitteln. Je professioneller Sie vorgehen und je konkreter Sie planen, umso unkomplizierter gestaltet sich der Hauskauf von der Idee über die Finanzierung bis hin zur notariellen Beurkundung zum Vertragsabschluss. Dann ist alles bereit, für die Vermieten vom Mehrfamilienhaus. Lernen Sie hier alles, von der Bewertung, bis zur Vermietung von Mehrfamilienhäusern.

Overview hide

Immobilienkauf Mehrfamilienhaus: Kapitalanlage & Rendite

Vom Eigenheim bis zum Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage, wer über den Kauf einer Immobilie nachdenkt, der will für das Alter vorsorgen. Keine andere Geldanlage hat auf lange Sicht so eine hohe Stabilität wie Immobilien. Egal ob 10 Jahre in der Vergangenheit, 100 Jahre oder 1000 Jahre, Gewohnt wird immer!

Bewertung der Immobilie

Eine Bewertung von Immobilie oder Grundstück ist aus verschiedenen Gründen erforderlich.

In den meisten Fällen wird eine Bewertung angefragt, wenn die Immobilie zum Verkauf steht. Die Notwendigkeit einer Zwangsversteigerung oder die Ermittlung des Immobilienwertes nach einer Scheidung sind ebenfalls sehr häufig. Mitunter möchten Eigentümer einfach nur wissen, wie hoch ihr Vermögen ist, oder eine Immobilienbewertung wird vorgenommen, weil das Haus auf Anordnung der Behörden abgerissen werden muss. Dies ist der Fall, wenn Straßen gebaut oder Wohngebiete neu erschlossen werden sollen. In den Bergbauregionen kommt es mitunter zur Verlegung ganzer Ortschaften. Hier ist eine Immobilienbewertung unverzichtbar, da der Eigentümer Anspruch auf einen umfassenden Wertausgleich hat.

Die Bewertung kann auf verschiedene Weise erfolgen. Am effektivsten ist die Wertermittlung durch einen Fachmann, der das Objekt vor Ort besichtigt. Alternativ gibt es die Möglichkeit, den Wert der Immobilie im Internet vorzunehmen oder anhand von Vergleichsobjekten einen annähernden Wert zu bestimmen. Wenn Sie sich für die Ermittlung des Immobilienwertes durch einen Sachverständigen entscheiden, wählen Sie die teuerste Variante. Gleichzeitig bekommen Sie jedoch eine sehr objektive Bewertung, die dem tatsächlichen Kaufpreis in vielen Fällen sehr nahe kommt. Alle anderen Bewertungen basieren auf Schätzungen.

Kriterien der Immobilienbewertung

In eine realistische Immobilienbewertung fließen viele verschiedene Faktoren ein. Zu diesen gehören im Wesentlichen die Ausstattung und die Bausubstanz des Hauses und der Wohnung, aber auch die Lage, Größe und Ausstattung des Grundstücks. Es gibt wert steigernde und wertmindernde Elemente. Am Ende der subjektiven Bewertung steht ein Geldwert, der die Grundlage für den Kaufpreis bilden kann.

Nicht nur Lage und Ausstattung des Hauses, sondern auch der Immobilienmarkt ist für den Wert des Hauses wichtig. Ein modernes Haus auf dem Land oder in einer strukturschwachen Region mit einer energieeffizienten Heizung kann weniger Wert haben als ein sanierungsbedürftiges Objekt in Frankfurt am Main. Aus diesem Grund wird nicht nur die Lage, sondern auch die Region, in der das Haus steht, in die Bewertungen einbezogen. Die Summe der einzelnen Kriterien ergibt den Wert, mit dem Sie beim Verkauf Ihres Hauses rechnen können. Dies ist nicht gleichbedeutend mit dem Preis, den Sie tatsächlich erhalten. Wenn zum Zeitpunkt des Verkaufs viele gleichwertige Immobilien im Angebot sind, kann der Preis, den Sie erhalten, niedriger sein. Mitunter kommt es vor, dass ein Kunde ein bestimmtes Objekt unbedingt erwerben möchte und bereit ist, deutlich mehr zu zahlen, als die Immobilie wert ist. Dies gilt vor allem dann, wenn es für die Immobilie viele Interessenten gibt. Dies sind Beispiele dafür, dass nicht nur der Wert, sondern auch das Angebot und die Nachfrage für den Kaufpreis mitbestimmend sind.

Bewertung von Häusern

Die Bewertung eines Hauses ist komplexer als bei einer Wohnung oder einem Grundstück. Das Haus und der Grund und Boden bilden eine Einheit, die gemeinsam bewertet werden. Eine Ausnahme bilden Häuser, die als Abrissobjekte verkauft werden. Da der Abriss eine Investition darstellt, die vom Käufer des Grundstücks zu tragen ist, fließt nur das Grundstück in die Wertermittlung ein. Der Wert wird jedoch nicht um die Kosten für den Abriss des Hauses reduziert. Der Käufer muss diese Kosten selbst in seine Kalkulation einbeziehen, wenn er sich für den Kauf eines solchen Grundstücks entscheidet.

Bewertung des Gebäudes

Bei der Begehung des Hauses werden alle Ausstattungsmerkmale berücksichtigt. Dazu gehören unter anderem die Fenster und Türen, die Sanitärobjekte, die Küche und die Fußböden. Ein Keller und ein ausgebautes Dachgeschoss werten ein Haus generell auf. Gleiches gilt für Sanierungsmaßnahmen, die in den letzten fünf bis zehn Jahren durchgeführt wurden. Die Qualität des Dachstuhls wird berücksichtigt, die Isolierung der Außenwände und die Heizungsanlage. Natürlich spielen auch die Größe der Wohnfläche, der Schnitt des Hauses und die Anzahl der nutzbaren Räume eine Rolle. Für viele Interessenten ist es außerdem wichtig zu wissen, ob der Zuschnitt der Räume verändert werden kann. Ältere Häuser haben oftmals recht kleine Zimmer. Können die Räume ohne großen Aufwand vergrößert werden, ist dies für den Wert der Immobilie positiv.

Sanierungsbedarf und geplante Nutzung

Möchten Sie eine solche Investition tätigen, sind im Vorfeld viele Fragen zu klären. Sie sollten wissen, wie Sie die Immobilie nutzen möchten. Bringen Sie in Erfahrung, ob Sanierungsbedarf besteht.

Setzen Sie sich mit der Stadt oder mit der Gemeinde in Verbindung, um sich über bestimmte Auflagen zu informieren. Wenn Sie sich für Immobilien interessieren, die bereits vermietet sind, können Sie Informationen über die Mieter und die Miethöhe einholen.

Dies sind wichtige Kriterien, mit denen Sie sich gut auf den Kauf eines Mehrfamilienhauses vorbereiten. Ein starker Partner, der beratend an Ihrer Seite steht, ist vor allem dann hilfreich, wenn Sie bislang wenig Erfahrung gesammelt haben. Lukinski unterstützt Sie gern. Wir bieten Ihnen ein attraktives Leistungspaket, das Ihren erfolgreichen Verkauf unterstützt.

Mehrfamilienhaus im Zentrum (bis zu 4 Mio. Euro):

Bewertung des Grundstücks

In einem zweiten Schritt kommt das Grundstück zur Begutachtung. Ermittelt werden die Größe und der Schnitt. Die Nachbarschaft und die Infrastruktur fließen ebenfalls in die Bewertung ein.

Ist das Grundstück mit Nebengebäuden, mit einem Carport oder einer Garage bebaut, ist dies ebenso wert steigernd wie eine schöne Bepflanzung, eine hohe Hecke oder die Anlage einer Terrasse und Gartenwegen. Jedes einzelne Element, in das Sie investiert haben, wird in der Bewertung berücksichtigt.

Der Grundstückswert bemisst sich an der Größe und Lage. Auch die Infrastruktur ist ein wichtiger Aspekt. Die Bebauung mit einem Haus ist nur möglich, wenn es sich das Grundstück von der Stadt oder Gemeinde entsprechend als Bauland ausgewiesen ist. Alternativ gibt es Grundstücke, die mit dem Prädikat Bauerwartungsland ausgeschrieben sind. Dies bedeutet, dass Sie auf diesem Land nicht sofort bauen dürfen. Die Grundstücke werden jedoch in naher Zukunft als Bauland ausgeschrieben. Das Grundstück kann erworben und der Bau des Hauses geplant werden.
Gartengrundstücke und landwirtschaftliche Nutzflächen dürfen nicht bebaut werden.

Der Wert eines Grundstücks ist am höchsten, wenn es sich um Bauland oder Bauerwartungsland handelt. Gartengrundstücke und Ackerland, aber auch Waldgrundstücke können auch verkauft werden. Die Bewertung dieser Grundstücke erfolgt anhand der Größe und der Nutzungsmöglichkeit.
Bei Baugrundstücken erweisen sich bereits verlegte Anschlüsse für Wasser, Strom oder Erdgas als wert steigernd.

Seit jüngerer Zeit spielt auch der Ausbau des mobilen Internets und des DSL-Netzes bei der Bewertung von Häusern, Wohnungen und Grundstücken eine Rolle. Da der Netzausbau in Deutschland noch nicht abgeschlossen ist, gibt es noch viele Regionen, in denen es kein schnelles Internet gibt. Da der Zugang zum Netz für immer mehr Bereiche des privaten und beruflichen Lebens sehr wichtig ist, kann eine Immobile, die sich in einem Funkloch befindet, einen geringeren Wert haben als ein Haus oder Grundstück, welches sich in einem sehr gut versorgten Gebiet befindet.

Bewertung der Infrastruktur

Auch die Infrastruktur wird bei der Bewertung berücksichtigt. Dazu gehören Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen und Kindergärten, die sich in der näheren Umgebung befinden. Aber auch Autobahnen, ein großer Bahnhof oder ein Flughafen können die Lage des Hauses aufwerten. Wichtig ist dennoch, dass sich das Haus selbst in einer ruhigen Straße befindet. Eine Lage direkt neben dem Flughafen oder neben einer Autobahn wirkt sich wertmindernd aus.

Wert einer Wohnung ermitteln

Die Wertermittlung einer Wohnung ist der eines Hauses sehr ähnlich. Der Fokus liegt jedoch auf dem Innenbereich. Zusätzlich fließen die Kellerräume und der Zustand des Treppenhauses in die Bewertung ein. Auch die Bausubstanz des Hauses ist ein wichtiges Kriterium. Dazu gehören auch die Fenster und die Türen sowie die Lage der Wohnung in Verbindung mit der Infrastruktur.

Bei der Bewertung von Wohnung spielt auch das Stockwerk eine Rolle. Ist ein Fahrstuhl vorhanden, sind Wohnungen in den oberen Etagen begehrter. Fehlt der Fahrstuhl, finden sich für Wohnungen in den mittleren Etagen schneller Interessenten. Erdgeschosswohnungen haben einen etwas geringeren Wert. Die Geräusche von der Straße werden eher wahrgenommen, und der Geräuschpegel vom Treppenhaus ist ebenfalls höher. Ein Balkon, eine Terrasse oder ein Gartengrundstück sind zur alleinigen Nutzung bei Wohnungen ebenfalls sehr beliebt.

Alternative Bewertungsmöglichkeiten für Immobilien

Neben der Immobilienbewertung, die von Experten vor Ort durchgeführt wird, gibt es weitere Möglichkeiten, die preiswerter sind, aber nicht ein so differenziertes Bewertungsbild bilden. Sie können eine Immobilienbewertung im Internet durchführen. Bei dieser Methode machen Sie selbst Angaben zu den einzelnen Bewertungskriterien. Wichtig ist, dass Sie eine ehrliche Einschätzung aller Bereiche des Hauses und Grundstücks liefern. Nur dann bekommen Sie eine Wertermittlung, die realistisch ist.

Mehrfamilienhaus gezielt als Sanierungsobjekt kaufen

Mehrfamilienhäuser, die Sanierungsbedarf haben, gelten bei vielen Investoren als begehrt. Dies gilt vor allem dann, wenn sie sich in einer attraktiven Innenstadtlage befinden und eine gute Bausubstanz haben.

Leerstand durch Sanierungsbedarf

Mitunter herrscht aufgrund des Sanierungsbedarfs Leerstand vor und die verbliebenen Mieter sind zum Auszug bereit. Wenn das gesamte Haus leer gezogen ist, können Sie nach der Sanierung neu vermieten, was verschiedene Vorteile mit sich bringt. Sie sind nicht an alte Mietverträge gebunden und brauchen während der Arbeiten in dem Haus und an der Fassade keine Rücksicht auf die Bedürfnisse der Mieter nehmen, die durch den Bau in ihrer Wohnqualität eingeschränkt sind.

Mieterhöhung: Umlage auf Mieter

Da die Mietverträge ihre Gültigkeit behalten, sind Sie nicht berechtigt, eine höhere Miete zu verlangen. Sie können lediglich die Kosten für die Renovierung aufschlagen, und dies auch nur im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften. Auch wenn es sich um Wohnraum handelt, der auf dem freien Wohnungsmarkt vermietet wird, sind Sie bei Mieterhöhungen nach der Sanierung an die gesetzlichen Vorgaben gebunden.

Neuvermietung nach Sanierung / Modernisierung

Ein leeres Miethaus können Sie nach dem Ende der Sanierungsarbeiten neu vermieten. In diesem Fall haben Sie die Möglichkeit, die Mieten an den jeweiligen Mietspiegel anzupassen oder eine freie Miete zu definieren. Hier zählen die Gesetze des Angebotes und der Nachfrage. Dies bedeutet, dass sie eine hohe Miete verlangen können, wenn die neuen Mieter bereit sind, diese auch zu bezahlen. Anders verhält es sich, wenn Sie ein Mietshaus kaufen, dass für den sozialen Wohnungsbau bestimmt ist. In diesem Fall sind sie an die Richtlinien eben dieses sozialen Wohnungsbaus gebunden.

Kündigung von Mietverträgen nur in Ausnahmefällen möglich

Eine Kündigung ist nur möglich, wenn der Mieter dafür Gründe liefert, etwa weil er seine Miete nicht pünktlich zahlt oder weil er die Regeln, die im Mietvertrag definiert sind, grob verletzt. Sollte es solche Gründe nicht geben, können Sie als Vermieter einen Mietvertrag nur kündigen, wenn Sie Eigenbedarf anmelden möchten.

Diesen müssen Sie nachweisen. Sie dürfen ihn nicht vortäuschen. Wenn der gekündigte Mieter Ihnen später beweisen kann, dass Sie den angemeldeten Eigenbedarf nicht wahrgenommen haben, etwa, weil Sie in die Wohnung nicht eingezogen sind, machen Sie sich strafbar. Diese Kriterien sollten Sie berücksichtigen, wenn Sie planen, ein Mehrfamilienhaus zu kaufen.

Begrenzung der Mietsteigerung

Die Miethöhen sind begrenzt, und die Mieter müssen einen Nachweis über ihr Einkommen erbringen. Dies bedeutet, dass Sie auch Mieter mit einem sehr niedrigen Einkommen aufnehmen müssen. Der soziale Wohnungsbau birgt für Sie jedoch auch Vorteile. Sie bekommen für die Sanierung eine finanzielle Unterstützung, die sie bei der Gemeinde oder bei der Stadt beantragen können.

Über den Umfang dieser Unterstützung sollten Sie sich vor Ihrer Kaufabsicht informieren. Nur dann erfahren Sie, wie sie das Haus nutzen können und wie hoch die erwarteten Mieten sein werden.

Für die meisten Käufer von Mehrfamilienhäusern, die Sanierungsbedarf haben, ist der Vermietung auf dem freien Wohnungsmarkt sehr viel interessanter. Sie haben einen größeren Spielraum, was die Gestaltung der Mieten betrifft.

Nachteile der Neuvermietung

Kaufen Sie ein Mehrfamilienhaus, um es zu sanieren und danach neu zu vermieten, müssen Sie über die Nachteile dieser Form des Kaufs Bescheid wissen. Nach der erfolgreichen Sanierung ist es notwendig, dass Sie sich um die Vermietung der einzelnen Wohnungen kümmern. Dies kann vor allem dann zu einem Problem werden, wenn das Mehrfamilienhaus in einer Region liegt, in der es einen Leerstand an Wohnungen gibt. In diesem Fall gilt die Vermietung von Wohnungen als nicht so attraktiv, und Sie sollten einkalkulieren, dass Sie nicht sofort für alle Wohnungen einen Interessenten finden. Es ist in jedem Fall empfehlenswert, wenn Sie sich vorab in Bezug auf die Lage des Wohnungsmarktes in der Region, in der sie kaufen möchten, Kenntnisse verschaffen.

Wir können Sie gern über die Lage auf dem Wohnungsmarkt in den verschiedenen Regionen informieren. Vereinbaren Sie mit uns einen persönlichen Termin, an dem wir die Situation auf dem Wohnungsmarkt besprechen. Darüber hinaus unterbreiten wir Ihnen verschiedene Angebote, denn wir kennen uns in der Region aus und wissen, wo Mehrfamilienhäuser mit Sanierungsbedarf zur Disposition stehen und wie die Aussichten für eine spätere Vermietung sind.

Kauf eines Mehrfamilienhauses mit Vollvermietung

Entscheiden Sie sich für den Kauf eines Mehrfamilienhauses, das voll vermietet ist, wenn Sie keine Sanierungen planen und auch keinen Eigenbedarf anmelden wollen. Die Vorteile eines solchen Kaufs liegen darin, dass sie keine Mieter suchen müssen. Sie haben die Möglichkeit, sich vorab über die Mieter, über deren Zahlungsverhalten und über die Mietdauer zu informieren. Diese Informationen wird Ihnen der Vorbesitzer gern übergeben.

Mietrendite berechnen

Quelle: Immobilien schnell bewerten / Alex Fischer

Wenn Sie nach vermieteten Immobilien suchen, ist die Mietrendite das ausschlaggebende Argument für den Kauf oder den Verzicht? Die Mietrendite ist jährlicher Ertrag durch Kaufpreis x 100. Es gibt es verschiedene Berechnungsmethoden, zunächst genügt diese einfache Methode für Käufer:

Jahresmiete durch Kaufpreis x 100

Das Ergebnis ist ein Prozentsatz. Bei Eigentumswohnungen solltes es eine Prozentzahl von 4 bis 6 sein. Sonst kaufen Sie zu teuer!

Bei teureren Lagen, sinken die Renditen ein bisschen, bei schlechteren Lagen steigen sie ein bisschen

Das ist die Range, in dem Sie günstige Immobilien erkennst!

Beim Kauf von Mehrfamilienhäusern, sollte die Mietrendite bei 6 bis 9 Prozent liegen. Auch hier kommt es natürlich darauf an: In teuren Städten wie München zum Beispiel, liegen die Mietrenditen bei 2 bis 3 Prozent für Mehrfamilienhäuser.

Hier in Düsseldorf liegen sie irgendwie zwischen 4 und 6 Prozent. In Städten wie München und Düsseldorf ist der Quadratmeter bei Mehrfamilienhäusern teilweise sogar teurer, als bei Einzelwohnungen. Es gibt es also keinen Massenrabatt, sondern eher einen Massenzuschlag.

In schlechten Gegenden, bekommen Sie zwar teilweise zwischen 8 Prozent und 12 Prozent Mietertrag, allerdings wird Ihnen diese Immobilie später auch kein Mensch mehr abkaufen.

Es gilt also folgende Regel:

Je schlechter und ungefragter die Gegend, desto niedriger die Mietrendite.

Weiterlesen (extern): Immobilien schnell bewerten

Steuern sparen Immobilien: GmbH und Stiftung

Immobiliengesellschaft – Eine Immobiliengesellschaft ist ein Unternehmen, welchen den Zweck der Vermietung, Erschließung, Finanzierung, Realisierung oder Vermarktung verfolgt. Dabei ist es unabhängig, ob es sich um eine oder mehrere Immobilien handelt. Ebenso gehört die Immobilienverwaltung, für eigene Immobilien und die von Dritten. Sie bietet viele Vorteile.

Familienstiftung – Eine interessante Alternative, denn hier hast du alle Vorteile der Immobiliengesellschaft und du kannst Immobilien später, nach Spekulationsfrist, wieder steuerfrei veräußern.

Rechtliche Grundlagen: Voraussetzungen beim Kauf

Der Traum vom Eigenheim als Kapitalanlage, selbstständig leben in den eigenen vier Wänden, alles selbst gestalten und nach seinen individuellen Wünschen einrichten können und alle anderen Einheiten gewinnbringend vermieten.

Doch mit diesen Wunschvorstellungen ist es noch lange nicht getan, denn zu einem Hauskauf gehört viel mehr. Zum Ziel, sich entspannt in seinem eigenen Garten zurücklehnen und das Leben genießen zu können führt ein langer Weg. Um diesen so einfach wie möglich zu gestalten, gibt es hier die besten Tipps & Tricks, was man beim Kauf eines Mehrfamilienhauses grundsätzlich genau beachten sollte, und welche Stolperfallen man vermeiden kann.

Um ein Mehrfamilienhaus zu kaufen, müssen auch rechtliche Wege beachtet werden und viele Normen eingehalten werden. Um dies korrekt durchzuführen und den Hausverkauf auch rechten zu machen muss einiges befolgt werden.

Schritt für Schritt: Kaufvertrag

Der Kaufvertrag erfüllt die Norm, die laut § 311b BGB eine notarielle Beurkundung vorliegen muss, wenn das Eigentum an einem Grundstück oder Grundstücksgleichen Rechten übertragen wird. Der Eigentumsübergang wird aber nicht nach Unterzeichnung und notarieller Beurkundung geltend, sondern erst nach Eintragung im Grundbuch.

Zuerst erstellte ein Notar einen Entwurf für einen Kaufvertrag, der beiden Seiten gerecht werden soll. Dieser steht einige Zeit vor Unterzeichnung fest, damit beide Parteien dieses Prüfen können. Bei des Beurkundungstermins liest der Notar den Vertrag nochmals vor und beide Parteien können Fragen stellen. Der Notar informiert darüber hinaus über die Konsequenzen des Hausverkaufs und erklärt die weiteren Schritte der Eigentumsübertragung.

Eintragung ins Grundbuch und Bezahlung

Bis zur Eintragung ins Grundbuch wird der Anspruch des Käufers auf das Eigentum durch die Eintragung einer sogenannten Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert. Dieser gewährleistet, dass die Eigentumsübertragung der Immobilie sicher abgewickelt werden kann. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch wird erst dann vom Notar veranlasst, wenn der Kaufpreis komplett überwiesen wurde. Ebenfalls muss das Finanzamt mit einer Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer gezahlt hat. Ab welchem Zeitpunkt die Immobilie an den Käufer übergeht also der „wirtschaftlichen Übergang“ erfolgt, wird ebenfalls im Notarvertrag festgelegt. Ab diesem Zeitpunkt trägt der Käufer alle Kosten und haftet für das Objekt. Endgültiger Eigentümer ist er aber erst, wenn die Eigentumsübertragung vollständig abgeschlossen ist und sein Name im Grundbuch steht.

Beurkundung: Absegnung des Notars

Um einen Kaufvertrag für ein Grundstück aufzusetzen, muss dieser notariell beurkundet werden. Der Zweck der Beurkundung ist es, den Käufer und Verkäufer vor überstürzten Entscheidungen zu schützen und sicherzustellen, dass die Interessen beider Parteien sachgerecht erfasst werden. Die Erfassung der Interessen wird von einem Notar durchgeführt, welcher kein Interessenvertreter einer Seite ist, sondern unparteiisch handelt.

Schutz für Käufer und Verkäufer

Der verpflichtende Notartermin wurde vom Gesetzgeber nicht vorgeschrieben, um Hausverkäufer zu schikanieren. Stattdessen sollen sowohl Käufer als auch Verkäufer geschützt werden. Denn im Rahmen des Termins überprüft der Notar alle vorliegende Papiere und die Personalien. Dadurch kann verhindert werden, dass beispielsweise ein Haus oder eine Eigentumswohnung verkauft wird, die sich gar nicht im Besitz des vermeintlichen Verkäufers befindet. Erst mit Abschluss des Notarvertrags wird der Hausverkauf rechtskräftig. Rund zwei Wochen vor dem vereinbarten Termin wird der Vertragsentwurf vom Notar zur Ansicht zugestellt. Wir schauen uns diesen gemeinsam mit Ihnen an und überprüfen alle Punkte noch einmal gründlich.

In Deutschland ist es grundsätzlich üblich, dass der Käufer den Notar aussucht. Das ist für Sie als Verkäufer insofern von Vorteil, dass der Käufer den Notar zahlen muss, falls er aus irgendwelchen Gründen wieder abspringt. Manchmal sucht auch der Verkäufer beziehungsweise dessen Makler den Notar aus. In diesem Fall sollten Sie sich aber sehr sicher sein, dass der Kaufinteressent das Haus auch wirklich kauft. Entscheidet er sich anders, bleiben Sie auf den Kosten für den Notar sitzen. Doch auch bei diesem Thema stehen wir Ihnen beratend zur Seite. Wir haben viel Erfahrung im Umgang mit potenziellen Käufern und Notaren und finden immer eine geeignete Lösung für alle Seiten.

Vor dem Notartermin: Vertragsinhalte

Bevor es zum Notartermin kommt, müssen sich Verkäufer und Käufer über wichtige Vertragsinhalte einigen. Dazu gehört beispielsweise der Kaufpreis. Die Verhandlungen führen wir für Sie durch. Wir kennen uns mit dem Markt bestens aus und haben außerdem jahrelange Erfahrung im Verhandeln. Auch bisherige Verbindlichkeiten, wie zum Beispiels laufende Hypotheken müssen geklärt werden. Darüber hinaus werden im Vertrag Nebenvereinbarungen festgehalten.

Hinzu kommen weitere Informationen, die der Vertragsentwurf unbedingt enthalten sollte. Dazu gehören eine detaillierte Beschreibung des Hauses oder der Eigentumswohnung, die Höhe des Kaufpreises und der Tag der Fälligkeit, der Übergabetermin und eine Einigung über die Sachmängelhaftung.

Steuern und Kosten

Der eigentliche Kaufpreis Ihrer Immobilie sind nicht die einzigen Kosten, die Sie beim Hauskauf bedenken müssen. Zusätzlich zum Anschaffungspreis des Hauses sind Kaufnebenkosten zu entrichten. Diese variieren je nach Angebotspreis und betragen im Regelfall zwischen 13 und 15 Prozent des Kaufpreises. In den Kaufnebenkosten sind die Grunderwerbssteuer, die Maklergebühr, die Notarkosten und die Gebühr für den Grundbucheintrag enthalten. Beachten Sie, dass es sich bei der Grunderwerbssteuer nicht um eine mit der Grundsteuer identische Position handelt, denn die Grundsteuer für Ihre Immobilie zahlen Sie nachträglich und als wiederkehrende Verbindlichkeit an die Gemeinde. Um Ihre Finanzierung und den Hauskauf selbst solide und kostendeckend zu planen, sollten Sie sich im Vorfeld über alle Kaufnebenkosten und deren Zahlungsziel in der Kaufphase in Kenntnis setzen.

Die Kaufnebenkosten sind von Ihnen selbst zu entrichten, so dass sie nicht über den Hauskredit finanziert werden. Um Ihren Eigenkapitaleinsatz präzise zu kalkulieren, müssen Sie daher die Nebenkosten vom vorhandenen Budget abziehen und für eine solide Finanzierung anschließend immer noch mindestens 20 Prozent Eigenkapital verfügen.

Grunderwerbsteuer: Großer Posten in den Kaufnebenkosten

Ein nicht zu unterschätzender Betrag in den Kaufnebenkosten wird durch die Grunderwerbssteuer geschaffen. Diese variiert nach Region und kann bis zu 6,5 Prozent ausmachen. Der prozentuale Anteil wird am Hauspreis orientiert, so dass Sie für eine teurere Immobilie automatisch auch mehr Grunderwerbssteuer zahlen. Seitdem die Bundesländer ein Mitspracherecht bei der Vereinnahmung der Grunderwerbssteuer haben, ist der Betrag von ehemals 3,5 Prozent in vielen Regionen um bis zu 3 Prozent gestiegen, wodurch sich die Gesamtkosten beim Hauskauf verteuern.

Im Rahmen der Kaufabwicklung zahlen Sie die Grunderwerbssteuer, sobald der Kaufvertrag notariell geschlossen und damit rechtskräftig geworden ist. Um den nächsten Schritt, die Eintragung ins Grundbuch vorzunehmen, benötigen Sie den Nachweis über die ans Finanzamt entrichtete Grunderwerbsteuer. Die darüber ausgestellte Bescheinigung ist allgemeinhin als Unbedenklichkeitsnachweis bekannt.

Grunderwerbssteuer sparen: Wie Sie die Nebenkosten senken können

Die Entrichtung der Grunderwerbssteuer ist notwendig und kann nicht gänzlich vermieden werden. Dennoch gibt es verschiedene Optionen, um die steuerliche Belastung und damit die Gesamtkosten beim Immobilienerwerb zu senken. Interessant ist dabei, dass der zu zahlende Betrag innerhalb eines Quadratkilometers um einige Prozent variieren. Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie im Bundesland A favorisieren und einen Grunderwerbssteuervergleich zum direkt angrenzenden Bundesland B vornehmen, kann sich hierbei eine Ersparnis von bis zu drei Prozent ergeben. Als zukünftiger Vermieter oder als Immobilienkäufer mit selbstständiger oder freiberuflicher Tätigkeit, können Sie die Grunderwerbssteuer im Jahresabschluss steuerlich geltend machen und so für eine Verringerung Ihrer Steuerbelastung sorgen. Kaufen Sie keine Bestandsimmobilie, sondern entscheiden sich für ein unbebautes Grundstück, zahlen Sie generell eine geringere Grunderwerbssteuer als beim Kauf eines Grundstücks mit Bebauung.

Maklergebühr, Grundbucheintrag und Notarkosten

Insgesamt setzen sich die Kaufnebenkosten aus vier Bereichen zusammen. Neben der Grunderwerbssteuer zahlt der Käufer einer Immobilie die Gebühr für den Immobilienmakler, die Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag. Auch die Gebühren für die Leistung des Immobilienmaklers hängt vom Kaufpreis der Immobilie ab und wird in Prozent berechnet. Hier sind Spielräume zwischen knapp 3 und 7 Prozent möglich.

In den angegebenen Nebenkosten sind lediglich die Nettobeträge für diese Gebühren errechnet, so dass Sie generell mit einer weiteren Kostenanhebung um 19 Prozent, also um den gültigen Umsatzsteuersatz, rechnen müssen. Auch wenn der Verkäufer keinen Immobilienmakler zwischenschaltet und die Veräußerung seiner Immobilie von Privat vornimmt, fallen die Gebühren für den Notar, den Eintrag im Grundbuch und die Grunderwerbssteuer an. Lediglich die Maklergebühren sind dann in den Kaufnebenkosten nicht zu finden, wodurch sich Ihre Zusatzaufwendungen um diesen prozentualen Anteil verringern. Käufe ohne Immobilienmakler führen allerdings dazu, dass Sie sämtliche Termine und organisatorischen Details selbst und in Vereinbarung mit dem Verkäufer vornehmen müssen. Ohne entsprechende Erfahrung und Know-how kann sich die Kaufabwicklung für eine Immobilie schwierig gestalten und einige Fallstricke aufweisen.

Mehrwertsteuer für Makler- und Notargebühren

Die Umsatzsteuer wird zuzüglich der eigentlichen Notar- und Immobilienmaklergebühren fällig. Laut aktueller Umsatzsteuergesetzgebung handelt es sich dabei um einen Aufschlag von 19 Prozent, die im Falle einer späteren Vermietung oder beim Immobilienkauf als Kapitalanlage in der Jahresschlussrechnung geltend gemacht werden können. Auch hier haben Selbstständige und Freiberufler wieder einen Vorteil, da sie diesen Betrag anteilig geltend machen und mit einvernahmten Umsatzsteuern verrechnen können. Eine vollständige steuerliche Absetzung ist nicht generell möglich, so dass sich ein Gespräch mit dem Steuerberater lohnt und Ihnen die Möglichkeit einer Umsatzsteuerersparnis begünstigen kann.

Weitere Steuern: Neueigentümer

Der Kaufvertrag ist unterzeichnet, die Kaufnebenkosten sind gezahlt und Sie stehen als Eigentümer im Grundbuch. Direkt nach dem Immobilienerwerb fallen weitere Steuern an. Hier gelangt die Grundsteuer auf Ihre Agenda, die Sie nicht mit der Grunderwerbssteuer verwechseln dürfen. Wenn Sie die Immobilie vermieten und nicht selbst nutzen, sind zusätzlich Steuern aus den Gewinnen und Mieteinnahmen zu entrichten.

Als neuer Eigentümer zahlen Sie neben den Lebenshaltungskosten laufende Beträge für Ihre Immobilie. Um die Ausgaben im Blick zu behalten und sich vor Überraschungen zu schützen, lohnt sich bereits vor dem Kauf ein Blick auf die einzelnen Faktoren des Hauses, das Sie erwerben wollen. Ein nicht energieeffizientes Objekt oder ein sanierungsbedürftiges Haus sorgen für einen hohen Aufwand zur Instandhaltung und eventuellen Umrüstung auf den energieeffizienten Betrieb. Die laufenden Kosten fallen zuzüglich zu Ihrer Tilgung der Kreditrate an und sollten daher bereits beim Kauf ins Augenmerk genommen und in Ihre monatlichen Möglichkeiten einbezogen werden.

Setzen Sie Ihre Kreditrate daher nie so hoch an, dass es im Endeffekt bei der Zahlung der laufenden Kosten und weiteren Verbindlichkeiten zu finanziellen Einschränkungen kommen kann. Auch wenn Sie einen Großteil der zusätzlichen Kosten bereits im Kaufverfahren getilgt haben, stehen Sie als Neueigentümer monatlichen und jährlichen Ausgaben für Ihr Haus gegenüber.

Gesamtaufwendungsberechnung beim Hauskauf ratsam

Möchten Sie Ihren Traum von den eigenen vier Wänden realisieren und finanziell auf der sicheren Seite sein, sollten Sie grundsätzlich nicht nur den Anschaffungspreis betrachten. Da Sie generell Kaufnebenkosten zahlen, müssen diese bereits in der Finanzplanung enthalten sein. Bei einer klassischen Finanzierung verhält es sich so, dass Sie die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln tilgen und im Anschluss zwischen 20 und 30 Prozent Eigenkapital in die Finanzierung einbringen.

Sie müssen zwischen 20 und 30 Prozent Eigenkapital in die Finanzierung einbringen

Haben Sie frühzeitig geplant und einen Bausparvertrag abgeschlossen, können Sie diesen nach der Ansparphase und den erreichten 40 Prozent auslösen und haben konkret den Betrag zur Verfügung, der an Eigenkapital und für die Kaufnebenkosten benötigt wird. Es empfiehlt sich, die laufenden Kosten für Ihre Immobilie bereits vor dem Kauf zu kalkulieren und beispielsweise in Erfahrung zu bringen, wie hoch die jährlich zu entrichtende Grundsteuer für Ihr Haus ist. Dazu sollten Sie wissen, dass sich die Grundsteuererhebung nicht allein auf das Haus, sondern auf die Gesamtfläche des Grundstücks bezieht. Für ein kleineres Grundstück zahlen Sie weniger Grundsteuer als für ein Areal, das Ihnen viel Raum zur freien Entfaltung bietet.

Wenn Sie das Haus zur teilweisen gewerblichen Nutzung kaufen, können Sie die tatsächlich anfallenden Kosten auch teilweise im Jahresabschluss anrechnen. Gleiches gilt, wenn Sie Ihr Haus vermieten oder sich für eine Teilvermietung entscheiden. Hier fallen Gewinne aus Mieteinnahmen an, die Sie als Einkünfte angeben müssen. Sobald Sie mit Ihrer Immobilie Gewinn erwirtschaften, können Sie bestimmte Kosten und Steuern geltend machen und so für eine Steuerrückzahlung, beziehungsweise für eine Verringerung der Steueraufwendungen sorgen.

Jede geplante Finanzierung beim Hauskauf sollte so kalkuliert werden, dass Sie die Nebenkosten nicht aus den Augen verlieren. Wenn Sie sich zum Beispiel eine Immobilie für 200.000 Euro anschaffen können, liegt der eigentliche Kaufpreis unter diesem Betrag, da die Kaufnebenkosten von der Gesamtsumme abgezogen werden müssen. Gute Immobilienmakler unterstützen Sie dabei, die passende Immobilie anhand Ihres Budgets zu finden und den Hauskauf von Anfang an richtig zu kalkulieren.

Grundstück kaufen: Der Ablauf und die Kosten

Sie möchten selbst bauen und suchen das Traumgrundstück, auf dem Sie Ihre Idee vom eigenen Zuhause realisieren können? Der Grundstückskauf ist ein komplexes Vorhaben, bei dem Sie einige Fallstricke umschiffen und Fehler unbedingt vermeiden sollten. Allein durch den Bauboom sind Grundstücke in beliebten Regionen schwer und nicht selten zu überhöhten Preisen zu finden. Wenn Sie nach einem unbebauten Grundstück suchen, planen Sie Ihr Gesamtbudget und kalkulieren im Kaufpreis ein, ob es sich um ein erschlossenes oder um ein nicht erschlossenes Grundstück handelt. Mehr zum Thema:

Exkurs – Erschlossen oder nicht erschlossen: Unterschied?

Für ein erschlossenes Baugrundstück zahlen Sie einen höheren Preis pro Quadratmeter als für ein Grundstück, das noch nicht erschlossen ist. Wir können Ihnen den Erwerb eines erschlossenen Grundstücks dennoch empfehlen, da Sie in diesem Fall schneller mit dem Bauvorhaben beginnen und die notwendigen Genehmigungen erhalten können. Bei nicht erschlossenen Grundstücken sollten Sie sich vorab ausführlich darüber informieren, ob es für Ihren Bebauungsplan geeignet ist. Befindet sich ein Grundstück beispielsweise in einem Wohngebiet und Sie möchten für Ihr Gewerbe bauen, sind Schwierigkeiten vorprogrammiert.

Nebenkosten und Gesamtkosten

Zum Grundstückspreis kommen Kaufnebenkosten dazu. Sie kennen den Bodenrichtwert, haben die Kosten für die Bebauung recherchiert und berechnet, welche Nebenkosten beim Erwerb auf Sie zukommen. Wenn Sie eine Grundstücksfinanzierung wünschen, sollte sich der Bodenwert an den ortsüblichen Preisen orientieren. Fakt ist aber, dass der Bauboom einen immensen Kostenanstieg erzeugt hat und dass es in einigen Regionen kaum möglich ist, den Grundstückskauf zu einem Preis zu realisieren, der sich am Bodenwert orientiert.

Wie bei einer Immobilienfinanzierung sollten Sie auch beim Grundstückskauf für niedrige Zinsen sorgen, in dem Sie zwischen 20 und 30 Prozent Eigenkapital mitbringen und die Kaufnebenkosten nicht in die Finanzierung einschließen. Sehen Sie sich bei uns nach einem geeigneten Grundstück um und finden den Ort, an dem Sie sich den Traum vom Haus auf Ihrem eigenen Grundstück erfüllen können.

Die derzeit sehr niedrigen Zinsen geben Ihnen die Möglichkeit, trotz gestiegener Grundstückspreise günstig zu finanzieren. Anhand der für Sie relevanten Kriterien und Ihrer persönlichen Faktoren finden wir die optimale Finanzierung für den Grundstückskauf.  Eine gute Finanzierung für den Grundstückskauf passt perfekt zu Ihrem Anspruch und richtet sich nach den Anforderungen, die Sie an den Vertrag und dessen Rahmenbedingungen stellen. Günstige Zinsen sind beim Grundstückskauf zwar entscheidend, aber nicht das einzige Kriterium für eine gute Entscheidung.

Immobilienfinanzierung: Käufer und Kredit

Der Kauf von Wohneigentum ist im Regelfall immer mit einer Bau- oder Immobilienfinanzierung verbunden. Durch die zahlreichen Angebote auf dem Finanzmarkt fällt es ohne kernkompetente Unterstützung schwer, die geeignete Finanzierung für Ihre Immobilie zu finden.

Wie finanzieren Sie am besten? Vor allem bei der Erstfinanzierung stehen Immobilienkäufer vor dieser alles entscheidenden Frage. Der Wunsch nach einer optimalen Immobilienfinanzierung bietet weitaus mehr Möglichkeiten als die klassische Baufinanzierung, die den meisten Kaufinteressenten als Erstes in den Sinn kommt.

Es gibt verschiedene Formen bei Baukrediten. Welche Immobilienfinanzierung zu Ihnen passt, hängt letztendlich von verschiedenen Faktoren und Ihren persönlichen Kriterien ab.

Die mögliche Finanzierungssumme orientieren Sie am besten an Ihrem Eigenkapital. Es wird empfohlen, zwischen 20 und 30 Prozent Eigenmittel für eine solide Finanzierung beim Hauskauf mitzubringen. Alternativ können Sie ein Volltilgungsdarlehen beantragen und den Hauskauf auch dann vornehmen, wenn Sie nicht über Eigenkapital verfügen. Die Zinsen sind in diesem Fall höher, da eine größere Summe finanziert und eine längere Laufzeit anberaumt werden muss.

Kaufen oder… bauen? Baukosten, Zinsen & Finanzierung

Seit einigen Jahren sind die Bauzinsen auf dem Tiefpunkt. Ein Bauzinsvergleich lohnt sich, denn: Wie lange bleibt das so? Viele unserer Kunden treten mit der Frage an uns heran und möchten erfahren, ob sich Abwarten lohnt oder ob die Bauzinsen zukünftig wieder steigen werden. Die Bauzinsen stehen nicht nur für sich, sondern beeinflussen die Hypothekenzinsen maßgeblich. In unserer Beratung erfahren Sie schnell und zuverlässig, wann und wie Sie am besten finanzieren und sich die günstigen Bauzinsen sichern.

Vermieten: Gesetze, Steuern & Mieter

Eine Immobilie zu vermieten kann ein toller Nebenverdienst sein, aber auch zum Hauptberuf werden. Vermieter haben viele Pflichten gegenüber dem Mieter und müssen sich um die Immobilie kümmern. Ist dies jedoch erfolgreich, kann eine menge Profit daraus resultieren. Wie Sie Ihre Immobilie am besten Vermieten und wie Sie den geeigneten Mieter für sich finden, erklären wir.

Es gibt so viel zu lernen!

Die richtigen Mieter, passender Mietvertrag & Co.

Wie lege ich den Mietpreis richtig fest? Wie erscheint mein Inserat ansprechend? Und wie setze ich einen geeigneten und fairen Mietvertrag auf? All diese Fragen stellt sich ein zukünftiger Vermieter, denn um erfolgreich eine Immobilie zu vermieten ist einiges an Fachwissen und Erfahrung gefragt. Wer jedoch einige einfache Schritte beachtet, macht den Sprung zum erfolgreichen Vermieter und profitiert aus dem Verdienst.

Dazu kommen: Vermieter haben viele Pflichten und Aufgaben, zu diesen zählt beispielsweise die Organisation beim Mieterwechsel oder die jährliche Erstellung einer Nebenkostenabrechnung für den Mieter. Der Mietpreis kann mithilfe des lokalen Mietenspiegels festgesetzt werden, jedoch muss immer beachtet werden, ob die betroffene Region eine Mietpreisbremse hat oder nicht. Der Mietvertrag sollte fair für Mieter und Vermieter sein und alle wichtigen Punkte regeln. Bei der Wahl des richtigen Mieters zählt nicht nur der Sympathieeffekt, sondern auch weitere wichtigen Faktoren, wie beispielsweise die Bonität – lernen Sie in unserem Artikel alles Wichtige für die Vermietung Ihrer Immobilie.

Die richtigen Mieter, passender Mietvertrag & Co. lesen Sie hier weiter:

Immobilie kaufen

Tipps zur Thema Immobilie kaufen.

Kaufen als Kapitalanlage

  1. Teil: Klassisch oder exotisch investieren - Welche Immobilie taugt als Kapitalanlage?
  2. Teil: Immobilie als Kapitalanlage - Worauf muss ich achten?

Spezielle Immobilien Investments

Statistiken & Preise

Aktuelles aus der Immobilien- und Baubranche:

Bauen & Sanieren

Tipp! Klassisch oder exotisch: Welche Immobilie taugt als Geldanlage? Das Interview: Immobilie als Kapitalanlage

Kapitalanlage Ratgeber