Immobilien Holding: Schachtelprivileg und nur 1,54% Steuern beim Verkauf

Schachtelprivileg, mein neues Lieblingswort! Obwohl ich das Holding-Modell schon seit Ewigkeiten kenne, habe ich heute zum ersten Mal den Begriff "Schachtelprivileg" gehört. Einfach gesagt: Nur 1,54% Steuern beim Immobilienverkauf! Wenn du jetzt große Augen machst, lies dir diesen kurzen Artikel zur Immobilien Holding durch. Tipp! Lern hier mehr über Rechtsformen und Alternativen in Deutschland: Rechtsformen in Deutschland.

Schachtelprivileg: Steuern sparen beim Immobilienverkauf

Schachtelprivileg: Ein Begriff, der sich lohnt zu kennen!

Obwohl ich bereits seit Jahren das Holding-Modell in der Immobilienbranche nutze, bin ich erst kürzlich auf den Ausdruck "Schachtelprivileg" gestoßen. Die Quintessenz? Lediglich 1,54% Steuern auf Immobilienverkäufe! Wenn auch du dich jetzt wunderst, dann lass mich dir in diesem kurzen Artikel die Welt der Immobilien Holding näherbringen.

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Die Besteuerung einer Immobilien-GmbH

Eine GmbH unterliegt der Körperschaftssteuer, dem Solidaritätszuschlag und der Gewerbesteuer, was zu einem effektiven Steuersatz von ungefähr 30% führt.

Gründest du jedoch deine GmbH im Kontext von Immobilienprojekten, kannst du von der erweiterten Kürzung der Gewerbesteuer profitieren.

In diesem Fall zahlst du lediglich 15,83% Steuern auf Mieteinnahmen und Pachtgebühren.

Derselbe geringe Steuersatz gilt auch für den Verkauf von Immobilien. Dabei ist jedoch Vorsicht geboten, um nicht in die Kategorie des gewerblichen Grundstückshandels zu fallen. Du darfst höchstens drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkaufen, ansonsten steigt der Steuersatz auf 30%.

Eine noch steuergünstigere Option für Immobilienverkäufe bietet der Share-Deal.

Immobilien-Holding: Senke die Steuerlast auf 1,54%

Durch eine geschickte Strukturierung deiner GmbH kannst du die Steuerbelastung beim Verkauf von Immobilien auf lediglich 1,54% reduzieren. Noch mal etwas markanter:

1,54% Steuern beim Verkauf

Dieses Konzept, bekannt als Share Deal, profitiert von einer Holdingstruktur und dem Schachtelprivileg. Hierbei besteht deine Geschäftskonstruktion aus zwei GmbHs. Eine der Gesellschaften erwirbt die Immobilien, während die zweite Kapitalgesellschaft als übergeordnete Holding fungiert. Willst du nun deine Immobilie verkaufen, überträgt die Holding die Anteile deiner Immobilien-GmbH an den Käufer.

Das Schachtelprivileg kommt hier ins Spiel

Wenn eine Kapitalgesellschaft Anteile an einer anderen Kapitalgesellschaft verkauft, bleiben 95% der Gewinne steuerfrei.

Das bedeutet, dass dein effektiver Steuersatz auf den Gewinn aus dem Immobilienverkauf lediglich 1,54% beträgt.

So funktioniert das Holding-Modell

Besonders beliebt im Kontext einer Immobilien Holding mit Steuervergünstigung in Deutschland dank Schachtelprivileg. So zahlen Sie bei Share Deals nur 1,54% Steuern. Hier als kleine Infografik visualisiert:

PS: Vorteil Steuerreduzierung

Wichtig, versteuern musst du Gewinne am Ende des Tages, aber nicht sofort. Das ist der Vorteil vom Modell.

Fassen wir nochmal zusammen:

Das Schachtelprivileg gemäß § 8b des Körperschaftsteuergesetzes (KStG) ermöglicht eine 95-prozentige Steuerbefreiung der Gewinne, wenn eine GmbH Anteile an einer anderen GmbH hält. Dies bedeutet, dass die Gewinne, die die erste GmbH aus dem Verkauf der Anteile an der zweiten GmbH erzielt, zu 95 Prozent steuerfrei sind. Dies ist eine steuerliche Begünstigung, die dazu dient, Unternehmen zu ermutigen, in andere Unternehmen zu investieren und die wirtschaftliche Entwicklung zu fördern.

Die Steuerbefreiung gilt jedoch nur für Gewinne aus dem Verkauf von Anteilen an anderen Unternehmen und nicht für den Verkauf von Immobilien selbst. Wenn die zweite GmbH Immobilien verkauft, müsste sie immer noch die entsprechenden Steuern auf den Verkaufserlös der Immobilien zahlen. Das Schachtelprivileg reduziert die Steuern auf die Gewinne aus dem Verkauf der Unternehmensanteile, nicht aber auf Immobilienverkäufe selbst.

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