Mehrfamilienhaus aufteilen & Wohnungen einzeln verkaufen – Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist ein komplexes Unterfangen, das einer guten Vorbereitung und Durchführung bedarf. Da sich das Wohngebäude aus mehreren Mietparteien zusammensetzt, stellt sich oft die Frage: Das komplette Mehrfamilienhaus verkaufen oder einzelne Wohnungen? Die Aufteilung kann 15–35 % Mehrerlös bringen – aber nur, wenn Sie Genehmigungsvorbehalt, Kündigungssperrfristen, Spekulationssteuer und gewerblichen Grundstückshandel sauber im Griff haben. Erfahren Sie hier, wann sich eine Aufteilung wirklich lohnt, welche bürokratischen Hürden lauern und wie Sie als Insider taktisch vorgehen. Wenig Zeit und viele Fragen? Schreiben Sie mir oder rufen Sie an, ganz unverbindlich: Kontakt.
Mehrfamilienhaus verkaufen: komplett oder jede Wohnung einzeln?
Sie haben abgewogen, ob Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten möchten und sich für eine Veräußerung entschieden? Wenn es darum geht, ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen, gibt es drei strategische Wege:
Komplettverkauf als Anlageobjekt an Investor/Family Office
Globalverkauf an einen Bauträger zur Aufteilung & Weiterverkauf
Aufteilung in Eigentumswohnungen und Einzelverkauf
In den meisten Fällen entscheiden sich Eigentümer dazu, das komplette Objekt zu veräußern – weil es einfacher ist. Wer den Mehrerlös realisieren will, geht den dritten Weg. Wer keine Lust auf 6 Monate Bürokratie hat, aber trotzdem nahe am Einzelverkaufspreis verkaufen will, prüft den Globalverkauf an einen Bauträger.
Komplettverkauf: Vorteile & Nachteile
Entscheiden Sie sich dazu, das gesamte Mehrfamilienhaus zu verkaufen, gestaltet sich der Verkaufsprozess weitaus unkomplizierter. Es ist einfacher, einen Käufer für ein vollständiges Gebäude zu finden, als für mehrere separate Wohnungen. Gleichzeitig sind komplette Mehrfamilienhäuser weniger gefragt als einzelne Wohnungen oder Einfamilienhäuser, da Mehrfamilienhäuser meistens nur für Kapitalanleger und Investoren interessant sind und häufig über exklusive Off-Market-Verkäufe veräußert werden.
Vorteile: Schneller Verkauf (4–8 Wochen), niedrige Transaktionskosten, ein Notartermin, ein Käufer
Ein oft übersehener Weg: Sie verkaufen das ungeteilte MFH an einen Bauträger oder Investor, der die Aufteilung selbst übernimmt. Vorteil: Sie sparen sich Genehmigung, Bauarbeiten, Spekulationssteuer-Risiko durch Drei-Objekt-Grenze – realisieren aber typischerweise 8–15 % Aufschlag gegenüber dem reinen Investor-Komplettverkauf.
Einzelverkauf nach Aufteilung: Vorteile & Nachteile
Im Vergleich dazu kann das Aufteilen des Gebäudes in einzelne Wohnungen den Verkaufspreis deutlich erhöhen. Da jeder Wohnraum nun separat verkauft werden kann, gewinnen Sie eine viel breitere Käufergruppe – Eigennutzer, kleine Kapitalanleger, Selbstnutzer-Eltern für Studenten-Kinder.
Nachteile: Kosten- und zeitintensiv (3–6 Monate), Genehmigungsvorbehalt in vielen Städten, Spekulationssteuer-Falle, Risiko gewerblicher Grundstückshandel
Möchten Sie ein besonders altes Mehrfamilienhaus verkaufen, bietet sich eine Aufteilung im Rahmen von Sanierungsarbeiten sogar an, da die meisten älteren Immobilien vor ihrem Verkauf renoviert werden müssen.
ACHTUNG: Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB
Der wichtigste Punkt zuerst – und der, der die meisten Eigentümer überrascht: Seit der Mietrechtsnovelle ist die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten genehmigungspflichtig.
Wo gilt der Genehmigungsvorbehalt?
Die Bundesländer können per Verordnung Gebiete ausweisen, in denen § 250 BauGB greift. Aktuell betroffen sind u. a. große Teile von:
Genehmigt wird die Aufteilung in der Regel nur, wenn:
der Eigentümer sich verpflichtet, die Wohnungen sieben Jahre nur an die jetzigen Mieter zu verkaufen, oder
das Gebäude weniger als sechs Wohnungen hat (Schwellwert je nach Bundesland 5–15 WE), oder
Erbengemeinschaften das Eigentum aufteilen, oder
der Eigentümer wirtschaftliche Nachteile glaubhaft macht.
Praxis-Tipp: Prüfen Sie ZUERST beim zuständigen Bauamt, ob Ihr Objekt unter den Genehmigungsvorbehalt fällt. Wer in Berlin ein 8-Parteien-Haus aufteilen will, ohne diese Hürde zu kennen, verliert Monate.
Zusätzlich kommt in Milieuschutzgebieten / Erhaltungssatzungsgebieten (§ 172 BauGB) ein zweiter Genehmigungsvorbehalt hinzu. Beide müssen separat erfüllt werden.
Kann man eine Wohnung im Mehrfamilienhaus verkaufen?
Ja, dafür müssen Sie eine Aufteilung vornehmen. Voraussetzung: Genehmigung (siehe oben) liegt vor oder ist nicht erforderlich.
Mehrfamilienhaus in einzelne Wohnungen aufteilen: Schritt für Schritt
Um das Mehrfamilienhaus in einzelne Wohnungen aufzuteilen und diese separat verkaufen zu können, müssen Sie folgende Schritte durchlaufen:
Schritt 1: Genehmigungsfähigkeit prüfen
Klären Sie mit dem Bauamt, ob § 250 BauGB und/oder Milieuschutz greifen. Beantragen Sie die Genehmigung – Bearbeitungszeit 4–12 Wochen.
Schritt 2: Abgeschlossenheitsbescheinigung durch Bauaufsichtsbehörde
Wird ein Mehrfamilienhaus in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt, entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft (kurz: WEG). Eine wichtige Voraussetzung hierfür ist das Vorhandensein einer Abgeschlossenheitsbescheinigung nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Diese Bescheinigung wird von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ausgestellt und bestätigt, dass die einzelnen Wohnungen in sich abgeschlossen sind.
Diese Voraussetzungen müssen gegeben sein, damit eine Wohnung als abgeschlossen gilt:
separater, abschließbarer Zugang vom Treppenhaus oder Außenbereich
eigene Decken & Wände (keine geteilten Räume)
eigenes WC und eigene Küche/Kochmöglichkeit
Rauchwarnmelder und Mindestbelichtung erfüllt
Schritt 3: Aufteilungsplan über Architekt oder Ingenieur
Zusätzlich zur Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigen Sie auch einen Aufteilungsplan des gesamten Gebäudes. Dieser Plan ist ein wichtiger Bestandteil der Teilungserklärung und zeigt, wie das Gebäude aufgeteilt wird.
Das Wichtigste zum Aufteilungsplan auf einen Blick:
zeigt Aufteilung des Gebäudes mit Lage & Größe jeder Einheit
jede Einheit erhält eine Aufteilungsnummer
Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum klar abgegrenzt
Erstellung durch Architekt oder Bauingenieur
muss mit Behördensiegel versehen werden
Schritt 4: Notarielle Beurkundung der Teilungserklärung
Sobald Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung und den Aufteilungsplan erhalten haben, können Sie die Teilungserklärung vorbereiten. Diese besagt, dass jeder Eigentümer seinen Besitz in Miteigentumsanteile umwandelt, die dem Anteil an der gesamten Wohnanlage entsprechen. Die Teilungserklärung muss notariell beurkundet werden, um rechtswirksam zu sein. Sie enthält außerdem die Gemeinschaftsordnung, die Spielregeln für die spätere WEG.
Schritt 5: Grundbucheintrag der Miteigentumsanteile
Schließlich müssen Sie den Eintrag ins Grundbuch vornehmen, um die Miteigentumsanteile zu sichern. Aus einem Grundbuchblatt werden mehrere Wohnungsgrundbücher – jede ETW erhält ihr eigenes Blatt. Dies wird normalerweise vom Notar veranlasst.
Ist dieser Schritt abgeschlossen, können Sie die jeweilige Wohnung verkaufen. Doch was geschieht nach der Veräußerung mit den Mietern?
Vorkaufsrecht der Mieter: Pflicht – und strategische Chance
Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen umwandeln und diese verkaufen, müssen Sie beachten, dass die aktuellen Mieter ein Vorkaufsrecht haben (§ 577 BGB).
Wie das Vorkaufsrecht funktioniert
Greift, wenn die Wohnung erstmals nach Aufteilung an einen Dritten verkauft wird
Mieter darf zu identischen Konditionen kaufen wie der externe Käufer
Frist: 2 Monate ab Mitteilung des Kaufvertrags
Sie müssen den Mieter schriftlich über den Kaufvertrag informieren – sonst läuft die Frist nicht an
Insider-Strategie: Mieterprivatisierung
Statt das Vorkaufsrecht als Hindernis zu sehen, nutzen es Profis aktiv: Vor dem Einschalten eines Maklers wird jedem Mieter ein direktes Kaufangebot gemacht – oft mit Nachlass von 5–10 % gegenüber Marktpreis.
Warum das clever ist:
Kein Maklerhonorar (3–4 % des Kaufpreises gespart)
Keine Vermarktungsdauer, kein Leerstand
Kein Konflikt mit Mieter (Eigenbedarf, Modernisierungsstreit)
Kein Vorkaufsrecht-Risiko, das den späteren Käufer abschreckt
Käufer = Mieter = kennt die Wohnung perfekt = wenig Reklamation
Faustregel: Bei einem 6-Parteien-Haus kaufen erfahrungsgemäß 1–2 Mieter. Das sind oft die einfachsten Verkäufe.
Kündigungssperrfrist: 3 bis 10 Jahre – je nach Lage
Außerdem ist der Käufer gemäß BGB an die bestehenden Mietverträge gebunden. Eine Eigenbedarfskündigung durch den Erwerber ist während der Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB ausgeschlossen.
Die genaue Frist ergibt sich aus der jeweiligen Landesverordnung. Sie beginnt mit der Eintragung des Erwerbers ins Grundbuch.
Tipp: Um potenzielle Konflikte zwischen Käufern und Mietern beim Hausverkauf zu vermeiden, sollten Sie verbindliche Regelungen im Kaufvertrag aufnehmen – zu offenen Mietforderungen, Betriebskostenzahlungen und Kautionsrückzahlungen. Ein gut formulierter
