Eigentumswohnung verkaufen in Frankfurt – Der Verkauf einer Eigentumswohnung in der Mainmetropole ist anspruchsvoller als in den meisten deutschen Städten: Quadratmeterpreise zwischen 4.500 € (Griesheim, Höchst) und über 12.000 € (Westend, Innenstadt), eine internationale Käuferschaft aus Bankern und Expats, strenges WEG-Recht und eine sehr preissensible Investorengruppe. Wer hier verkauft, braucht ein präzises Preisgespür, vollständige WEG-Unterlagen und eine durchdachte Vermarktungsstrategie. Von der Wahl zwischen Eigenverkauf und Immobilienmakler in Frankfurt über Bewertung, Steuern bis zur Notarübergabe – dieser Ratgeber führt Sie durch jeden Schritt. Noch Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Schreiben Sie mir oder rufen Sie an, ganz unverbindlich: Kontakt.
Mit rund 770.000 Einwohnern auf knapp 250 Quadratkilometern Stadtgebiet zählt Frankfurt am Main neben Berlin, Hamburg und München zu den vier deutschen Top-Metropolen – und ist gemessen an Bürofläche, Bankendichte und internationaler Vernetzung die wirtschaftliche Drehscheibe der Republik. In A-Lagen wie Frankfurt brauchen Sie ein feines Preisgespür: Die Quadratmeterpreise variieren je nach Stadtteil um den Faktor drei.
Preisspannen nach Stadtteil (Bestandswohnung, Richtwerte)
Stadtteil
Lagekategorie
Kaufpreis €/m²
Käufertyp
Westend, Innenstadt, Altstadt
A+
9.500 – 13.000
Banker, internationale Investoren
Nordend, Sachsenhausen
A
7.000 – 9.500
Akademiker, Familien, Selbstnutzer
Bornheim, Bockenheim
A-/B+
6.000 – 8.000
Junge Käufer, Kapitalanleger
Ostend, Gallus, Riederwald
B
5.500 – 7.500
Aufsteiger-Lagen, Investoren
Höchst, Griesheim, Sossenheim
C
4.000 – 5.500
Renditeorientierte Anleger
Käuferzielgruppen in Frankfurt
Frankfurt hat eine atypische Käuferstruktur. Wer hier verkauft, sollte wissen, wen er ansprechen kann:
Bankangestellte und Finanzdienstleister – hohe Bonität, Fokus auf Westend, Nordend, Sachsenhausen
Expats mit befristeter Stationierung – oft Käufer für Kapitalanlagen, manchmal Selbstnutzer
Internationale Investoren aus EU, USA, Asien – Off-Market-Geschäfte üblich
Pendler aus Wiesbaden, Mainz, Darmstadt – Zweitwohnsitz oder Hauptkauf
Kapitalanleger aus dem Rhein-Main-Gebiet – Ertragswert-orientiert, Mietrendite ab 3 % aufwärts
Familien aus dem Umland – Selbstnutzer für 3- bis 5-Zimmer-Wohnungen
Tipp aus der Praxis: In Frankfurt entscheidet die Bonitätsprüfung früher als in anderen Städten. Internationale Käufer ohne deutsche Schufa brauchen alternative Nachweise – planen Sie das ein.
Fragen? Bewertung, Verkauf, Lukinski
Stephan M. Czaja (Lukinski)
Sie haben noch Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Kostenlos Werteinschätzung, Maklerempfehlung und vielleicht haben wir direkt die richtigen Käufer aus unserer Investorenkartei. Schreiben Sie mir oder rufen Sie mich an, ganz unverbindlich.
Die wichtigste strategische Frage zu Beginn: Übernehmen Sie den Verkauf selbst oder geben Sie ihn ab? Beides funktioniert – die Entscheidung hängt von Zeit, Erfahrung und Netzwerk ab.
Vergleich: Privatverkauf vs. Makler
Kriterium
Privatverkauf
Mit Makler
Zeitaufwand Verkäufer
60 – 120 Std.
5 – 15 Std.
Vermarktungsdauer Frankfurt (Schnitt)
4 – 9 Monate
2 – 5 Monate
Erzielter Preis (Tendenz)
oft unter Marktwert
marktgerecht bis Premium
Maklerprovision
0 €
3,57 % inkl. MwSt. je Partei
Off-Market-Käufer
kaum Zugang
Investorenkartei verfügbar
Rechtssicherheit
Eigenverantwortung
Makler-Haftung
Verhandlungsposition
emotional gefährdet
professioneller Puffer
Wohnung verkaufen ohne Makler – wann sinnvoll?
Der Privatverkauf lohnt sich, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:
Sie haben mehrere Monate Zeit für Vorbereitung, Besichtigungen und Verhandlung
Sie kennen den Frankfurter Mikromarkt (Stadtteil, Straße, Vergleichsobjekte)
Sie können WEG-Unterlagen, Energieausweis und Grundbuchauszug rechtssicher beschaffen
Sie sind verhandlungsstark und emotional unabhängig vom Objekt
Sie haben ein belastbares Käufernetzwerk (Familie, Bekannte, Kollegen aus Bankenumfeld)
Sie wohnen in Frankfurt oder können kurzfristig zu Besichtigungen anreisen
Es handelt sich um eine leicht vermarktbare Lage (kein Sanierungsstau, klare Zielgruppe)
Wohnung verkaufen mit Makler – wann lohnt es sich?
Eine fundierte Wertermittlung ist die Basis jedes erfolgreichen Verkaufs. Verkäufe auf Bauchgefühl führen in Frankfurt regelmäßig zu zwei gegensätzlichen Problemen: Überpreisung lässt das Objekt monatelang im Portal „verbrennen“ – Unterpreisung kostet schnell 5- bis 6-stellige Beträge.
Faustregel Frankfurt: Eine Überpreisung von 10 % verlängert die Vermarktungsdauer im Schnitt um Faktor 2-3 und führt am Ende meist zu einem Abschluss UNTER Marktwert.
Drei Bewertungsverfahren – wann welches?
Vergleichswertverfahren – Standard bei Eigentumswohnungen. Heranziehung verkaufter Vergleichsobjekte derselben Lage, Größe, Ausstattung. Datenbasis: Gutachterausschuss Frankfurt, Bodenrichtwertkarte.
Ertragswertverfahren – bei vermieteten Wohnungen. Kaufpreis = Jahresnettokaltmiete × Faktor (in Frankfurt aktuell 25-35). Relevant für Kapitalanleger.
Sachwertverfahren – bei Sonderimmobilien (Penthouse, Loft, denkmalgeschützt). Ermittlung über Bodenwert + Bauwert minus Alterswertminderung.
Wertbeeinflussende Faktoren in Frankfurt
Lage – Stadtteil, Straße, Stockwerk, Ausblick (Skyline-Blick = Aufschlag bis 15 %)
Ein neutral ermittelter, faktenbasierter Angebotspreis ist die Grundlage für einen rentablen und sicheren Verkauf. Mehr zur Immobilienbewertung hier.
WEG-Spezifika: Was beim Wohnungsverkauf anders ist
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung gilt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Anders als beim Hausverkauf sind Sie nicht alleiniger Eigentümer des Grundstücks, sondern Teil einer Eigentümergemeinschaft. Das hat handfeste Konsequenzen.
WEG-Unterlagen, die Käufer verlangen werden
Teilungserklärung samt Aufteilungsplan – definiert Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum
Gemeinschaftsordnung – Rechte und Pflichten innerhalb der WEG
Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten 3 Jahre
Hausgeldabrechnungen der letzten 3 Jahre
Wirtschaftsplan des laufenden Jahres
Stand der Instandhaltungsrücklage – oft kaufentscheidend
Beschlusssammlung – alle gefassten Beschlüsse der WEG
Energieausweis – für das Gesamtgebäude
Vorkaufsrecht und Verwalterzustimmung
Zwei juristische Fallstricke, die unerfahrene Verkäufer regelmäßig ausbremsen:
Vorkaufsrecht des Mieters – bei vermieteten Wohnungen, die erstmals nach Umwandlung in Wohneigentum verkauft werden, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Frist: 2 Monate nach Mitteilung des Kaufvertrags.
Verwalterzustimmung – viele Teilungserklärungen verlangen, dass der WEG-Verwalter dem Verkauf zustimmt. Diese Zustimmung ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Gemeindliches Vorkaufsrecht – in einigen Frankfurter Erhaltungssatzungsgebieten (Milieuschutz) kann die Stadt vorkaufsberechtigt sein.
Praxisfall Frankfurt-Bornheim: Ein Verkäufer übersah das Mietervorkaufsrecht, der Käufer war bereits beim Notar. Der Mieter zog das Vorkaufsrecht – der Verkauf an den ursprünglichen Käufer platzte, hohe Notar- und Maklerkosten waren bereits angefallen.
Steuern beim Wohnungsverkauf in Frankfurt
Wer eine Eigentumswohnung verkauft, sollte die steuerlichen Folgen vor dem Notartermin kennen – nicht danach. Drei Themen sind entscheidend:
Spekulationssteuer und 10-Jahres-Frist
Verkaufen Sie eine vermietete oder leerstehende Wohnung innerhalb von 10 Jahren nach Kauf, fällt auf den Veräußerungsgewinn Spekulationssteuer an – mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz (bis zu 45 % plus Soli und ggf. Kirchensteuer).
Stichtag: Datum des notariellen Kaufvertrags (nicht Übergabe)
Berechnung: Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus Veräußerungskosten (Notar, Makler, Sanierungsaufwand)
Ausnahme: Bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren entfällt die Steuer komplett – auch innerhalb der 10 Jahre
