Immobilienwert – Ermittlung, Sachverständige & die Folgen

Zu wissen, wie viel eine Immobilie Wert ist, ist besonders beim Verkauf oder Kauf wichtig. Viele Faktoren entscheiden den Wert der Immobilie und objektiv beurteilen kann dies nur ein Sachverständiger. Jedoch gibt es auch bei den Sachverständigen wieder einige Unterschiede und verschiedene Qualifikationen entscheiden über die Wirksamkeit dieser.

Sachverständige – Qualifikation, Aufgaben & Kosten

Besonders für Menschen ohne viel Fachwissen über Immobilien ist es schwierig einzuschätzen, ob die geforderte Summe realistisch ist und ob die Immobilie wirklich so viel Wert ist. Um dies herauszufinden werden Sachverständige zu Hilfe gerufen, die durch Fachwissen und eine objektive Beurteilung feststellen können, wie hoch der Wert wirklich ist. Wo aber findet man solche Sachverständige und wer ist wirklich dazu berechtigt ein Wertgutachten abzugeben?

Sachverständige von der EU Zertifiziert

Da der Name des Sachverständigen nicht geschützt ist, kann ihn so Gesehen jeder tragen. Um dem vorzubeugen und eine wirkliche Qualifikation nachzuweisen, gibt es von der EU zertifizierte Sachverständige. Diese weisen sich durch einen hohen Grad an Fachwissen sowie beruflicher Erfahrung aus. Durch einen Test stellen Sie ihre Kenntnisse unter Beweis und müssen alle fünf Jahre ihren neuen Wissensstand nachweisen. Über akkreditierte Zertifizierungsstellen wird die Prüfung durchgeführt und nur wer alle fünf Jahre seinen Wissensstand erneut unter Beweis stellt, erhält die EU Zertifizierung. Diese Qualifikation weist in jedem Falle einen guten Sachverständigen aus, der Ihnen mit seinem Fachwissen weiterhelfen kann.

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige

Wie der Name schon sagt, werden diese Sachverständigen durch eine öffentlich-rechtliche Institution bestellt und vereidigt. Man nennt sie auch öbuv-Sachverständige. Eine solche öffentlich-rechtliche Institution kann die Architekten-, Ingenieur-, Industrie-, Handwerk- oder Handelskammer eines Landes sein. Diese prüfen dann die persönliche und fachliche Eignung der Bewerber und sollten diese qualifiziert sein, werden Sie für fünf Jahre bestellt. Sie handeln unter den Werten der Objektivität, Gewissenhaftigkeit, Unabhängigkeit, Weisungsfreiheit und Unparteilichkeit weshalb sie nach der Prozessordnung bevorzugt herangezogen werden.

Freie, selbstständige Sachverständige

Freie Sachverständige werden keinen Prüfungen oder staatlichen Überwachungen unterzogen. Sie handeln selbstständig und ohne Überprüfung der Qualifikation, weshalb Sie eher als Risiko gelten. Sie sollten dennoch eine bestimmte Ausbildung haben um ihre Qualifikation nachweisen zu können. Fachwissen und langjährige berufliche Erfahrung sowie Regeln sollten im Wissensstand vorhanden sein, um den Beruf als Sachverständiger gewissenhaft ausführen zu können.

Chartered Surveyors von dem Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)

Ein Chartered Surveyor ist ein Sachverständiger, der durch das Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) geprüft wurde. Das Institut ist ein Berufsverband von Immobilienfachleuten und -sachverständigen, welches heute in circa 150 Ländern vertreten ist. Die Qualifikation als Chartered Surveyor bedarf sehr hohen fachlichen Anforderungen und weist einen hohen Praxisbezug auf. Ausgebildete Chartered Surveyor sind also sehr gute Sachverständige, auf dessen Urteil Sie mit hoher Sicherheit vertrauen können.

Sachverständige von Verbänden

Verbände können Sachverständige nach ihren Anforderungen benennen, egal wie hoch oder niedrig diese sind. Ein gemeingültiges System für die Voraussetzungen gibt es hier nämlich nicht. Sollten Sie einen solchen Sachverständigen zurate ziehen, achten Sie besonders darauf, welche Ausbildung und Erfahrung er mitbringt und wie lange er tatsächliche Erfahrung auf dem Markt hat. Vollständige Gutachten bedürfen einem hohen Wissensstand, weshalb Sie an dieser Stelle nicht sparen sollten. Setzten Sie lieber auf ein gutes Wertgutachten, als auf einen niedrigen Preis.

Behörden als Sachverständige durch Gutachterausschüsse

Beim Bereich Grundstücke ist hier der Gutachterausschuss zu benennen. In Behörden von allen Landkreisen und kreisfreien Städten gibt es unabhängige Gutachterausschüsse. Diese Ausschüsse bekommen von Notaren und Gerichten alle Kauf- und Erbbaurechtsurkunden über Immobilien und Beschlüsse über Zwangsversteigerung, da Sie dazu verpflichtet sind. Die Urkunden gehen direkt in die Kaufpreissammlung ein und können von den Sachverständigen der Behörden berücksichtigt werden.

Kosten für Sachverständige – Wertgutachten erstellen

Kosten für Gutachten sind gesetzlich nicht geregelt oder festgelegt. Die Kosten für ein Gutachten und für den Sachverständigen werden somit individuell vereinbart und hängen vom jeweiligen Fall und dem Sachverständigen ab. Viele Sachverständige richten sich allerdings nach der alten Verordnung über die Honorare für Architekten und Ingenieure (HOAI). Diese besagt, dass je nach Kaufpreis und Schwierigkeitsgrad des Aufwands zwischen 2 und 10 Prozent vom Wert des Hauses als Honorar anfällt. Wenn Sie also ein Gutachten von einem Sachverständigen wünschen, halten Sie vorab fest, was das Gutachten genau beinhalten sollte und welche Aspekte berücksichtigt werden, um Überraschungen bei der Rechnung zu vermeiden. Dabei gilt, dass ein Vollgutachten teurer ist als eine reine Wertermittlung. Es kann sowohl nach Stundensatz als auch nach Mindesthonorar oder auch nach Provision abgerechnet werden. Holen Sie sich vorab mehrere Angebote ein, die sowohl vom Preis als auch von der Leistung vergleichbar sind und suchen Sie sich das beste Angebot für sich raus!

Immobilienwert ermitteln – so gehen Sachverständige vor

Was sind aber die genauen Kriterien um den Wert der Immobilie zu ermitteln und wie genau gehen Sachverständige bei der Erstellung des Gutachtens vor? Im Allgemeinen gilt, nach § 194 BauGB, dass der Verkehrswert den Preis wiedergeben soll, der im normalen Geschäftsjahr zu dem Zeitpunkt der Ermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielt worden wäre. Um diesen Wert zu bestimmen, orientieren sich Sachverständige an verschiedene Kriterien:

Der Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist wohl das wichtigste Kriterium zur Bestimmung des Verkehrswertes, da es sich um die Grundlage zu dessen Ermittlung handelt. Der Bodenrichtwert gibt dabei den Wert für einen Quadratmeter unbebauten Boden in der jeweiligen Bodenrichtwertzonen an.

Der bauliche und technische Zustand einer Immobilie

Das zweite wichtige Kriterium ist natürlich der Zustand der Immobilie. Dazu zählen nicht nur die verwendeten Materialien, wie Bausubstanzen, Leitungen, Rohre oder Elektroanlagen, sondern auch das Alter der Immobilie und der Materialien. Zudem können sich Extras, wie eine Außenanlage, Carports, Gartenanlagen und Garagen positiv auf die Bewertung auswirken und eine positive Bewertung bekräftigen.

Die Lage der Immobilien

Zur Lage der Immobilie zählt zum einen die Infrastruktur der nahen Umgebung, wie beispielsweise Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten aber auch Anbindungen zu Ärzten oder Krankenhäusern. Andererseits haben Trendlagen einen Vorteil und das besonders in Großstädten. Je höher die Beliebtheit des Viertels, desto höher ist der Wert der Immobilie dort.

Der energetische Zustand

Zuerst einmal ist hier natürlich die Vorlage des Energieausweises vonnöten. Dieser besagt, wie hoch der Energieverbrauch ist. Je höher, desto schlechter. Hinzukommt wie hochwertig und neu die Dämmung der Außenwände und des Daches sind. Diese bestimmen maßgeblich den Energieverbrauch mit und die Energiekosten steigen bei schlechter Dämmung enorm.

Der Erschließungsgrad der Immobilie

Ebenfalls wichtig für den Wert der Immobilie ist der Erschließungsgrad. Das bedeutet, dass geprüft werden muss, ob das Objekt an wichtige Netze, wie das Wassersystem, das Telefonnetz aber auch den Strom angeschlossen ist. Natürlich ist es von Vorteil, wenn die Immobilie mit allen wichtigen Netzen verbunden ist.

Altlasten auf dem Grundstück

Altlasten auf dem Grundstück sind natürlich nicht von Vorteil für die Immobilie, da Sie vom neuen Eigentümer übernommen werden müssen. Solche Altlasten sind im Grundbuch vermerkt und beeinflussen das Gutachten negativ, da mehr kosten auf potenzielle Käufer zukommen.

Die aktuelle Marktlage

Der Preis einer Immobilie wird immer von Angebot und Nachfrage bestimmt, weshalb dieses Kriterium auch für den Sachverständigen eine wichtige Rolle spielt. Hier werden Verkaufsdaten von vergleichbaren Objekten in ähnlicher Lage herangezogen und mit den Daten der zu prüfenden Immobilie verglichen.

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