Verkehrswert ermitteln: Marktwert bestimmen & Verkaufspreis berechnen

Verkehrswert ermitteln – Gesetzlich ist die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Neben der Nutzungsart, der Grundstücksgröße und des Grundstückzustands sind auch die energetische Beschaffenheit wichtige Faktoren bei der Ermittlung des Verkehrswertes. Der Verkehrswert wird von Makler oder Gutachter ermittelt. Alles Wichtige zum Verkehrswert und den Bewertungsmethoden 2025 hier für Sie! Noch Fragen? Schreiben Sie mir oder rufen Sie an, ganz unverbindlich: Kontakt.

Verkehrswert: Verkaufspreis 2025 für Haus & Wohnung

Starten wir mit den 2 wichtigsten Fragen:

Was bedeutet Verkehrswert?

Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Preis, der im angegebenen Zeitrahmen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, den sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung erzielt werden kann.

Im Jahr 2004 wurde der EU-weit verwendete Ausdruck „Marktwert“ in die Definition des Verkehrswerts § 194 Baugesetzbuch (BauGB) eingefügt. Es handelt sich bei dem Verkehrswert also um eine Schätzung des am Markt erzielbaren Preises. Beim Verkauf und Kauf von Grundstücken und Gebäuden wird in der Regel der Verkehrswert herangezogen. Die Ermittlung des Verkehrswertes kann auch bei Zwangsversteigerungen, Steuererhebungen des Finanzamtes sowie bei Scheidungen und Erbschaften erforderlich werden.

Wo findet man den Verkehrswert?

Den Verkehrswert finden Sie nicht in einer Liste, er muss berechnet werden, durch die typischen Bewertungsverfahren – dazu gleich mehr.

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Verkehrswertermittlung: Wie berechnet man den Verkehrswert?

Die Verkehrswertermittlung bezieht sich auf die Makrolage (Stadt/Region) und die Mikrolage (unmittelbare Umgebung der Immobilie) des Objekts, seinen Schnitt, die Größe und eventuell bestehende Grundschuldeinträge, die den Wert mindern können. Der Verkehrswert ist gemäß BauGB kein dauerhaft festgeschriebener Wert, sondern bezieht sich auf den im Gutachten angegebenen Stichtag. Möglich ist, dass sich der Verkehrswert in einem bestimmten Zeitraum entscheidend verändert.

Der Verkehrswert beziffert den Wert zum Zeitpunkt der Bewertung. Das Verkehrswertgutachten berücksichtigt folgende Punkte:

• Sachwert der Immobilie, sofern bebaut
• Beschaffenheit und Lage des Grundstücks (Größe, Art der Bebauung)
• Rechtliche Gegebenheiten (z. B. Grundbuch, Denkmalschutz)
• Sonstige Gegenstände der Wertermittlung

Aber:

Tatsächlich beeinflusst jedoch die Marktnachfrage entscheidend den Wert Ihrer Immobilie.

Die Nachfrage nach Immobilien sowie die gesuchten Ausstattungsmerkmale sind regional sehr verschieden. Denken Sie nur an A-Lagen wie München, Berlin, hier spielt die Lage eine große Rolle im Verkehrswert.

Unterlagen für die Ermittlung des Verkehrswertes

Für die Wertermittlung beim Immobilienverkauf werden im Allgemeinen folgende Unterlagen ausgewertet:

• Grundbuchauszug
• Baupläne, Grundrisse, Schnitte
• Baubeschreibung
• Lageplan und Flurkarte
• Wohnflächenberechnung
• Energieausweis

Bei Wohnungseigentum sind zusätzlich erforderlich:

• Protokoll der letzten drei Eigentümerversammlungen
• Wirtschaftsplan
• Teilungserklärung (Grundbuch)
• Wohngeldabrechnung

Bei Ertragsobjekten sind zudem vorzulegen:

• Bewirtschaftungskosten
• Mietaufstellungen
• Mietverträge

Bei Rechten und Lasten sind außerdem einzusehen:

• Notarielle Urkunden
• Besondere Eintragungen (Wegerechte, Wohnrechte u. ä.)

Gewichtung von Kriterien beim Verkehrswert

Besondere Gewichtung erhalten die Lage und die zu erwarteten künftigen Risiken der Immobilie. Bei den Risiken handelt es sich meist um Modernisierungsrisiken, wie etwa die durch einen Sanierungsstau zu erwartenden Kosten. Dazu werden die teuersten Instandhaltungsmaßnahmen, dazu zählen in der Regel sind das Dach, Keller, Fenster und Heizung, begutachtet. Bewertet wird auch der Haustyp. Mit einem Baujahr bis 1945 handelt es sich um einen Altbau, nach 1945 wird das Gebäude als Neubau geführt. Hinzu kommen die Berücksichtigung von die Außengestaltung, Grundriss, Garten, Fassade, Raumaufteilung und Lichtverhältnisse.

Bei der Vermietbarkeit der Immobilie spielen Faktoren wie Lage, Balkon und die Attraktivität für Zielgruppe eine wichtige Rolle. Weitere in die Wertermittlung eingehende Faktoren sind beispielsweise ein Aufzug und die Ausstattung des Objektes:

• Grundstücksfläche (anteilige Wohnfläche bzw. Gesamtfläche)
• Wohnfläche gemäß er Wohnflächenverordnung (WoFIV)
• Garage, Tiefgarage, Stellplätze (bestehende Sanierungsrisiken)
• Keller zusätzlich nutzbar oder z.B. Sanierungsstau im Untergeschoss
• Demografie zur Objektlage
• Immobilienart (Gewerbe, Wohnen, Pflege, Denkmal, weitere Sonderformen, Mischimmobilie)

Wertermittlung: 3 Bewertungsmethoden

Alle wichtigen Informationen zur Wertermittlung beim Immobilienverkauf und der weiteren Wertermittlungsverfahren übersichtlich für Sie zusammengefasst:

Ertragswertverfahren: Aufteilung in Verkehrs- & Gebäudeertragswert

Das Ertragswertverfahren teilt das Objekt in den Verkehrswert des Bodens und den Gebäudeertragswert auf. Dazu gehören Mieteinnahmen, Instandhaltungskosten und Kosten zur Bewirtschaftung von Grundstück und Gebäude. Gegenübergestellt werden demnach der Mietertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten und dem Bodenwert inklusive seiner Verzinsung.

Sachwertverfahren: Wert für den Neuaufbau einer Immobilie

Ermittelt werden im Sachwertverfahren zunächst mit dem Bodenrichtwert den Verkehrswert des Bodens, danach wird der Gebäudesachwert addiert. Der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Gebäudeherstellungskosten abzüglich eventueller Altersminderungen.

Bodensachwert (Verkehrswert des Bodens) und Gebäudesachwert werden addiert und mit einem Sachwertfaktor multipliziert. Die Berechnung des Sachwertfaktors erfolgt in Abhängigkeit vom Gebäudetyp, dem vorläufigen Sachwert sowie dem Bodenrichtwert. Der so ermittelte Gesamt-Sachwert gibt an, welche finanziellen Mittel für einen Neuaufbau der Immobilie aufzuwenden wären.

Vergleichswertverfahren: Vergleich mit ähnlichen Immobilien

Das Vergleichswertverfahren vergleicht Ihre Immobilie mit ähnlichen Objekten. Zur Anwendung kommt es insbesondere beim Immobilienverkauf von Eigentumswohnungen und Wohnhäusern. Auch für unbebaute Grundstücke kann der Vergleichswert ermittelt werden.

Beim Vergleich werden lediglich Objekte in ähnlichen Lagen und mit vergleichbarem Zuschnitt berücksichtigt. Die in die Wertermittlung eingehenden Immobilien sollten aus unmittelbarer Nähe des Wohnobjektes stammen. Das Vergleichswertverfahren gilt als besonders wirklichkeitsnah. Es wird vielfach bei der Wertermittlung von Grundstücken angewendet, denn die Lagen sind regional relativ gut vergleichbar.

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