GmbH: Immobilien, Gründung, Vorteile/Nachteile & Steuern

Real Estate LLC – Als Immobilieninvestor können Real Estate LLCs viele Vorteile haben. Sie bergen aber auch Risiken. Um die Vor- und Nachteile zu verstehen, geben wir Ihnen einen einfachen Überblick, inklusive aller Schritte und erklären den kompletten Prozess der Gründung einer LLC. Möchten Sie eine Immobilien-LLC zum Investieren gründen? Alles vom Betriebsvertrag über Steuern und Kredite für LLCs bis hin zur Dokumentation finden Sie hier. Hier können Sie nachschauen.

Real Estate LLCs: Gründung, Vorteile & Nachteile

Die LLC ist eine der für Immobilieninvestitionen üblichen Gesellschaftsformen. Sagen wir, Sie wollen in eine der Immobilienarten investieren, aber Sie wollen es intelligent tun? LLC’s haben eine Vielzahl von Vorteilen und werden Sie zu einem viel zufriedeneren Investor machen. Es ist jedoch nicht alles Gras und Sonnenschein, da es auch ein paar Risiken gibt, die mit einer Immobilien-LLC verbunden sind.

  • Häufigste Gesellschaftsform für Immobilien

Definition und Grundlagen: Limited Liability Company – LLC

LLC ist ein Akronym für Limited Liability Company (Gesellschaft mit beschränkter Haftung). Sie haben sich in letzter Zeit zu einer der wichtigsten Formen von Immobiliengesellschaften entwickelt. Sie werden verwendet, um Immobilien zu kaufen, Titel von Immobilien zu übertragen und allgemein die öffentliche Aufzeichnung zu ändern. In diesem Fall wird die LLC, nicht die Einzelperson, der Eigentümer der Immobilie.

LLC = Gesellschaft mit beschränkter Haftung!

Kann eine LLC Immobilien besitzen?

Ja! LLC’s werden sehr häufig von Immobilieninvestoren beim Kauf von Immobilien verwendet.

Was bedeutet LLC in der Immobilienbranche?

Speziell im Immobilienbereich bedeutet eine LLC nur, dass nicht Sie, der Investor, auf dem Papier Käufe tätigen oder Geschäfte abwickeln. Stattdessen handelt es sich um eine Gesellschaft, in deren Namen der Investor handelt. Dies bedeutet, dass der Investor nicht so anfällig für Ansprüche oder andere Fälle ist, die von anderen gemacht werden.

  • Eigentum der Gesellschaft, nicht von Einzelpersonen
  • Geringeres Risiko für Investoren

Eine LLC gründen: Vorgehensweise, Schritte

Sie wissen also, dass Sie eine LLC gründen wollen. Dann besteht der erste Schritt darin, Nachforschungen anzustellen. Genauso wie bei der Grundsteuer oder der Hypothekensteuer hat jeder Staat seine eigenen Vorschriften rund um LLCs und Investmentgesellschaften. Infos dazu finden Sie auf der Website Ihres Bundesstaates, aber oft auch, einfacher formuliert, auf anderen Websites. Sobald Sie sich vergewissert haben, dass Sie Ihre LLC so gründen können, wie Sie es möchten (stellen Sie sicher, dass Ihr Name nicht bereits vergeben ist!), ist es an der Zeit, Dokumente einzureichen. Das erste ist die „Articles of Organization“, die Sie normalerweise auf der Website des Secretary of State finden, als nächstes erstellen Sie eine Betriebsvereinbarung, die lediglich beschreibt, wie Ihre LLC funktioniert. An diesem Punkt kann es notwendig sein, eine ‚Absichtserklärung‘ zu veröffentlichen, fragen Sie bei Ihrer lokalen Zeitung nach! Als letztes benötigen Sie eine Steueridentifikationsnummer und Geschäftslizenzen.

Prozess zusammengefasst:

  1. Finden Sie die Vorschriften Ihres Staates über LLCs
  2. Füllen Sie die „Articles of Organization“ aus
  3. Beschreiben Sie die Funktionsweise Ihrer LLC im ‚Operating Agreement‘ und veröffentlichen Sie eine ‚Intent to File‘.
  4. Beantragen Sie Ihre Geschäftslizenzen und Ihre Steuer-ID-Nummer

Dokumente:

  • Artikel der Organisation
  • Betriebsvereinbarung
  • Intent to File (nicht immer)
  • Geschäftslizenzen
  • Steuer-ID-Nummer

Vorteile: Sollte ich eine LLC verwenden, um Immobilien zu kaufen?

Wenn Sie in Immobilien investieren, sollten Sie eine LLC gründen. Die Vorteile sind erheblich. Gerade bei Immobilien ist es nicht selten, dass es zu einem Rechtsstreit kommt. Angenommen, jemand, der Ihre Immobilie vermietet, hat Gäste zu Besuch und es kommt zu einem großen Unfall, für den Sie verantwortlich gemacht werden. Selbst wenn Sie sich vor Gericht erfolgreich verteidigen, werden Sie die Auswirkungen in Form von höheren Versicherungsprämien tragen. Mit einer LLC tragen nicht Sie die Verantwortung, sondern die LLC! und Sie sind geschützt. Ähnliches gilt für Urkunden- und Eigentumsansprüche, vor denen Sie ebenfalls geschützt sind, und vergessen Sie nicht die steuerlichen Vorteile! Oftmals kommt es bei Holdinggesellschaften zu einer Doppelbesteuerung des/der Eigentümer(s), aber nicht hier! Und schließlich wirkt Ihr Unternehmen als Gesellschaft viel professioneller als als Einzelperson.

  • Schutz vor Rechtsstreitigkeiten
  • Schutz vor Urkunden- und Eigentumsansprüchen
  • Steuerliche Vorteile
  • Sieht professionell aus!

Nachteile: Fälliger Verkauf, Grunderwerbsteuer

Nun gibt es einige Nachteile zu nennen. Erstens, wenn Sie Käufe im Namen einer LLC tätigen, können Sie dem Risiko der „Due-on-Sale“-Klausel ausgesetzt sein. Dabei handelt es sich um eine Standardklausel in einer Hypothek, die den benannten Immobilieneigentümer dazu verpflichtet, den Hypothekensaldo zum Zeitpunkt des Abschlusses vollständig zu bezahlen. In diesem Fall sollten Sie versuchen, eine Verzichtserklärung des Hypothekengebers zu erhalten, bevor Sie die Immobilie in eine LLC übertragen. Ein weiterer Nachteil tritt ebenfalls zum Zeitpunkt der Übertragung einer Immobilie von einer Einzelperson auf eine LLC auf. Nämlich die Übertragungssteuer. In einigen Staaten müssen Sie Übertragungssteuer zahlen, um eine Immobilie von einer Einzelperson auf eine LLC zu übertragen. In anderen jedoch, wie z.B. New York, ist sie kostenlos!

  • Fälligkeitsklausel beim Verkauf
  • Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist nur eine von drei Steuern, die Sie beim Abschluss einer Immobilie zahlen müssen, der Rest:

Immobilien-LLC: Hypothek, Darlehen, Wann LLC gründen

Es gibt noch ein paar weitere Details zu beachten, wenn Sie über eine LLC nachdenken. Dazu gehören Hypotheken und andere Überlegungen. Denken Sie daran! LLC’s lohnen sich wirklich nur, wenn Sie als Investor auftreten. Die Vorteile beschränken sich ziemlich genau auf den Schutz vor falschen Forderungen und gelten daher nicht, wenn Sie eine Immobilie für sich selbst kaufen.

  • Nur für Investoren

Arten von Immobilien-LLCs – Corporation oder Pass-Through

Bei Immobilien gibt es typischerweise zwei große Kategorien, für die Sie sich entscheiden müssen. Entweder Sie wollen Ihre LLC als Haftungsschutz, in diesem Fall werden Sie sie in Richtung einer Corporation gründen wollen. In diesem Fall sollten Sie sie in Richtung einer Aktiengesellschaft gründen. Wenn Sie die LLC hingegen nur als Durchlaufgesellschaft nutzen wollen, um nicht mehr Steuern zahlen zu müssen, werden Sie sie als solche gründen wollen.

  • Typ hängt vom Ziel der LLC ab

Kann eine LLC eine Hypothek aufnehmen?

Wenn Sie in Immobilien investieren, werden Sie eine Hypothek aufnehmen. Die Frage ist jedoch, kann Ihre LLC eine Hypothek aufnehmen? Ja! Sie kann. In der überwiegenden Mehrheit der Fälle kann sie eine gewöhnliche Hypothek erhalten, bei der Ihre (als Eigentümer) Kreditauskunft herangezogen wird. Typischerweise führen LLCs sogar zu relativ niedrigen Hypothekenzinsen!

  • Ja, Sie können konventionelle Hypothekendarlehen unter einer LLC bekommen

Kann eine LLC eine 30-Jahres-Hypothek bekommen?

Ja! Auf jeden Fall! Aber Sie müssen ein bisschen länger suchen. Die meisten Banken bieten nur bis zu 15 Jahre an, aber es ist möglich. Wenn Sie die 30-Jahres-Hypothek (oder sogar 20-Jahres-Hypothek) benötigen, müssen Sie möglicherweise unter Ihrem eigenen Namen einreichen, aber das ist, wie oben erwähnt, ein bisschen riskanter.

  • Ja, aber diese sind schwieriger zu finden

Für eine vollständige Erklärung und tiefgreifende Analyse der Hypothek:

Kann meine LLC mir Geld leihen?

Ja, es ist für Ihre LLC möglich, Ihnen Geld zu leihen. Wenn Sie alleiniger Eigentümer sind, ist dies nicht so schwierig. Bei anderen Mitgliedern hingegen benötigen Sie deren Zustimmung.

  • Ja, LLCs können Mitgliedern Geld leihen
  • Wenn mehrere Mitglieder, müssen alle zustimmen

Erläuterung: Wann Sie eine LLC gründen sollten

Wenn Sie sich nicht sicher sind, ist der einfachste Weg, um zu verstehen, ob Sie eine LLC gründen sollten, sich damit zu beschäftigen. Es ist ein extrem kompliziertes Thema, also machen Sie sich bereit für etwas Recherche. Dieses Video unten ist der beste Weg, um anzufangen. Es erklärt alles, wie, wann und warum man eine LLC gründen sollte.

Steuern: LLC Pass-Through Entity

Es gibt viele steuerliche Vorteile einer LLC. Wie bereits erwähnt, ist es möglich, über eine LLC eine Hypothek mit niedrigen Hypothekenzinsen zu erhalten, aber auch, dass Steuern über eine LLC reduziert werden können. Denken Sie daran, dass einer der großen Nachteile ist, dass Sie möglicherweise Übertragungssteuer zahlen müssen.

  1. Pass-Through-Besteuerung
  2. Wie Sie besteuert werden

Pass-Through-Besteuerung

Die Gründung einer Immobilien-LLC ermöglicht es Unternehmen, die direkte Besteuerung zu vermeiden. Dies bedeutet, dass die Investoren Gewinne oder Verluste des Unternehmens in ihren persönlichen Steuererklärungen angeben. Die Geschäftsinhaber zahlen dann in der Regel einen niedrigeren Steuersatz und vermeiden eine Doppelbesteuerung.

  • LLC verhindert Doppelbesteuerung

Wie wird man als LLC besteuert – Partnerschaft oder Corporation?

Das ist aber noch nicht alles: Investoren können vor der Gründung ihrer LLC entscheiden, in welcher Form sie besteuert werden wollen. Im Großen und Ganzen sind dies die drei Optionen:

  1. Single-Member LLC: besteuert über die persönliche Bundessteuererklärung
  2. Partner-LLC: besteuert wie eine Personengesellschaft
  3. Corporation LLC: besteuert wie eine Kapitalgesellschaft

LLC Zusammenfassung: Begrenzte Haftung, viele Vorteile

Kurz gesagt, LLC’s sind nützlich, wenn Sie ein Immobilieninvestor sind. Sie schützen Sie vor Klagen, haben viele steuerliche Vorteile, wie z.B. die Vermeidung von Doppelbesteuerung, und vieles mehr. Obwohl sie kompliziert sind, wird ein ernsthafter Immobilieninvestor sich darauf einlassen wollen.

  1. Gut für Steuern und zur Vermeidung von Haftung
  2. Komplizierter Prozess