Grundstück verkaufen: Ablauf, Baurecht, Immobilienmakler, Notar, Kosten & Steuern

Grundstück verkaufen – Auf dem Land oder in den Metropolen der Verkauf eines Grundstücks ist eine Entscheidung, über die Sie lange nachgedacht haben. Für die Veräußerung kann es verschiedene Gründe geben. Doch wenn es um den Verkaufserfolg geht, sind sich alle Eigentümer einig. Das Objekt soll zum besten Preis und ohne lange Wartezeit verkauft werden. Wenn Sie sich für eine Veräußerung von Privat entscheiden, stehen Sie vor einem enormen Portfolio an Aufgaben und organisatorischen Details. In der Praxis hat sich das Angebot über einen Immobilienmakler mit Know-how bewährt, da Fehlerquellen ausgeschlossen werden und Sie Ihr Grundstück ganz ohne Stress und eine Neuorganisation Ihres Alltags anbieten können. Kennen Sie schon den Wert Ihres Grundstücks? Ein Auszug vom Ratgeber: Immobilie verkaufen.

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Grundstücke verkaufen im Schnelldurchlauf

Beim Verkauf eines Grundstücks stellen sich in erster Linie ähnliche Fragen wie bei einem Hausverkauf, die Fehler beim Verkauf sind oft die selben. Allerdings gibt es hier auch einige andere erwähnenswerte Punkte, die den Verkauf von Grundstücken spezieller machen.

Tipp! Am Ende haben wir auch noch Spezialfälle für Sie, wie Agrarboden, Waldgrundstück aber auch Grundstück mit Quelle.

Bei einem Grundstück ist darauf zu achten, ob es sich um Bauland oder um Bauerwertungsland handelt. Im letzteren Fall muss das Grundstück erst von der jeweiligen Gemeinde erschlossen werden. Erst, wenn Anschlüsse für Wasser, Gas, Strom und Kanal vorhanden sind, darf auf dem Grundstück auch gebaut werden. Baugrundstücke sind in der Regel wertvoller als Bauerwartungsland.

Grundsätzliche Frage:

  • Bauland oder
  • Bauerwertungsland

Dafür sehen wir uns im ersten Schritt den Grundstücksverkauf im Schnelldurchlauf an:

  1. Verkaufen oder nicht? Der richtige Zeitpunkt
  2. Dokumente zur konkreten Bewertung
  3. Präsentation vom Grundstück im Exposé
  4. Kommunikation mit Interessenten
  5. Besichtigung und Verhandlungen (Kaufpreis)

Verkaufen oder nicht? Der richtige Zeitpunkt – Schritt 1

Schritt 1 ist die Verkaufsentscheidung – In allen Bereichen zählt vor allem die Lage, nicht nur beim Verkauf Ihres bebauten oder unbebauten Grundstücks. Bei Wohnung verkaufen, Haus verkaufen aber auch wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen, die Lage ist ein zentraler Bewertungsfaktor für den Verkaufspreis Ihres Grundstücks. Privat oder „kostenlos“ und ohne Makler zu verkaufen birgt Risiken und macht den Verkauf sowie die gesamte Transaktion (Bewertung bis Notar und Kaufvertrag) fehleranfällig. Immobilien verkaufen braucht ein gutes Käufernetzwerk, oft werden Immobilien auch nicht öffentlich präsentiert, sondern nur intern als Off Market Immobilie. So erfährt niemand vom Verkauf Ihres Baugrundstücks. Beliebt ist hier auch der direkte Verkauf von Grundstücken an Bauträger.

Dokumente zur konkreten Bewertung – Schritt 2

Schritt 2 sind Dokumente – Ein weiterer wichtiger Punkt sind die verkaufsrelevanten Dokumente. Deren Beschaffung kostet viel Zeit, Geld und Nerven. Doch ohne die wichtigen Unterlagen können Sie Ihr Grundstück nicht anbieten, so dass Sie diesen Teil der organisatorischen Aufgaben nicht außen vor lassen können. Um den Verkauf zu vereinfachen und Ihr Haus mit allen relevanten Unterlagen anzubieten, lohnt sich die Beauftragung eines Immobilienmaklers. Erst daraus lässt sich das Grundstück bewerten und ein Angebotspreis bestimmen.

Dazu gehören meist:

  1. Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte vom Katasteramt
  2. Bebauungsplan
  3. Grundbuchauszug Grundbuchamt
  4. Flächennutzungsplan
  5. Bauvoranfrage
  6. Baulastenauskunft
  7. Erschließungsnachweise
  8. Bescheid über die Grundsteuer

Präsentation vom Grundstück im Exposé – Schritt 3

Schritt 3 ist die Präsentation – Egal ob „verdeckt“ oder im „offenem“ Markt, ein professionelles Exposé und aussagekräftige Bilder sind die Basis beim Grundstück verkaufen. Über das Inserat oder Off Market Exposé stellen Sie den ersten Kontakt zu Kaufinteressenten her und legen den Grundstein für Anfragen zu Besichtigungen. Beinhaltet Ihre Beschreibung zu wenig Informationen oder lassen die Bilder Fragen offen, bleibt das Interesse aus oder Sie müssen mit einem großen Konvolut an Einzelfragen rechnen.

Hier wird schon die erste „Kaufentscheidung“ der potenziellen Käufer getroffen. Sehe ich mir mehr an oder nicht?

Kommunikation mit Interessenten – Schritt 4

Schritt 4 ist die Kommunikation – Sorgt Ihr Grundstück für Interesse, warten potenzielle Kunden auf eine schnelle Antwort und setzen Ihre Erreichbarkeit per Telefon und online voraus. Gerade dieser Punkt sorgt für 99% der Zeitinvestition. Je exklusiver die Immobilie, desto mehr Prüfungen finden im Vorfeld statt. Denn der Besichtigungstermin und die Verhandlungen kosten noch mehr Zeit.

Besichtigung und Verhandlungen (Kaufpreis) – Schritt 5

Schritt 5 sind Besichtigungen und Verhandlungen – Hier kommt die Erfahrung des Immobilienmaklers so richtig ins Spiel. Angebotspreis und Angebot (von Käufern) unterscheiden sich oft um 30%, 40%, was tun? Jetzt kommt es auf Verhandlungsgeschick an, ein wenig Verkaufspsychologie aber auch harte Fakten, um Bau, Substanz, Infrastruktur und Lage. Zusätzlich spielt die Entwicklung der Region eine große Rolle und die Analyse der Potenziale des Grundstücks.

Sind Verkäufer und Käufer einig, kann der Kaufvertrag gemacht werden. Beim Notar werden dann alle Geschäfte besiegelt.

Kostenlose Tipps für den Grundstücksverkauf? Ja!

Als Immobilienmakler vermitteln wir Liegenschaften ab 1 Mio. Euro Verkehrswert, also ETW unter der Kategorie Luxusimmobilien. Wir wollen, dass Sie über den Verkaufsprozess bescheid wissen, so dass Sie den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung transparent vorausplanen können.

Wissen Sie was unser, unschlagbarer Vorteil ist? Wir erreichen im Monat eigenständig über 250.000 Leser, damit ganze 3 Millionen Menschen im Jahr. Wir sind unabhängig von gängigen Immobilienportalen und erreichen eine solvente, spezielle Zielgruppe. Zusätzlich bieten wir in unserem Off Market Bereich interne Käufergruppen und Investoren, zu denen Sie über übliche Angebote keinen Zugang haben. Lesen Sie hier mehr über: Immobilienmakler.

Tipp! Achten Sie auch auf weiterführende Verlinkungen, hier finden Sie tiefer gehende Erklärungen zu den speziellen Themen und Fachbegriffen.

Bebaut & unbebaut: Bauland, Acker oder Waldgrundstück

Genau wie beim Hausverkauf wird auch beim Grundstücksverkauf der Wert ermittelt. Die Gemeinden ermitteln in der Regel alle zwei Jahre die sogenannten Bodenrichtwerte, die sich aus den Verkäufen anderer Grundstücke ergeben haben. Diese Bodenrichtwerte sind jedoch für den Verkauf nicht bindend. Auch die Lage und die Verkehrsanbindung des Grundstücks spielen eine wichtige Rolle für die Preisgestaltung. Baugrundstücke, die in begehrten Wohnlagen liegen, erzielen höhere Preise. Auch jene Grundstücke, die nach Süden ausgerichtet sind, haben einen höheren Verkaufswert. Danach müssen Sie einen Käufer finden. Das geschieht in der heutigen Zeit meist online.

Was wollen Käufer / Bauträger? – Checkliste

Bevor es tiefer in die Materie geht, um Gesetze und Co., geht es zunächst um allgemeinere Fragen: Wie hoch ist die Steuer bei Grundstücksverkauf? Was braucht man zum Grundstücksverkauf? Kann man ein Grundstück ohne Notar verkaufen? Ist Grundstücksverkauf steuerpflichtig?

Beginnen wir bei potenziellen Interessenten, bzw. Käufern. Sie entscheiden letztendlich, ob sie einen Kaufpreis ablehnen, annehmen oder sogar überbieten.

Bei der Suche nach einem geeigneten Interessenten kann man folgende Gesichtspunkte berücksichtigen:

  • Art des Grundstücks
  • Nutzungsmöglichkeiten
  • Grundstücksgröße
  • Neigung des Grundstücks
  • Urbane oder ländliche Lage
  • Verkehrsanbindungen

Nutzungsmöglichkeiten (Rechtslage)

Die Art des Grundstücks entscheidet auch über dessen Nutzungsmöglichkeiten. Ist es Bauland, eine landwirtschaftliche Ackerfläche oder ein Waldgrundstück. Die Grundstücksgröße wird in der Regel in Quadratmetern angegeben. Bei landwirtschaftlichen Großflächen sind Hektarangaben üblich. Mit der Neigung ist das Gefälle des Grundstücks gemeint. Dies ist insbesondere bei Hanglagen der Fall.

Grundstücke, die sich in Städten befinden, bieten andere Nutzungsmöglichkeiten als Grundstücke in ländlichen Räumen. Dies gilt vor allem für die Art der Bebauung. Daneben spielt auch die Verkehrsanbindung eine wichtige Rolle. Sie ist hauptsächlich bei Baugrundstücken oder Gewerbegrundstücken von vorrangiger Bedeutung.

Ackerland oder bebaute Fläche in der Innenstadt:

Visualisierung: Neubauprojekt nach Verkauf.

Vorbereitung des Verkaufs – Checkliste

Ein Grundstück in der Hektik des Alltags zu verkaufen ist durchaus anspruchsvoll: Planung und Gedanken sowie Gespräche, wie Sie in den kommenden beiden Checklisten zur Vorbereitung im Hausverkauf sehen werden.

Eigentümer Fragen vor dem Verkauf

Zeitaufwand, Termine, Bonität und Besichtigung. Als Immobilienmakler weiß man, wie viel viel Arbeit beim Verkauf eines Grundstücks auf Sie zu kommt.

Hier geht es insbesondere um Erfahrung im Immobilienhandel, um Risiken und Fehler beim Hausverkauf im Vorfeld zu vermeiden.

Aktiv geht es außerdem um die Vermarktung des Grundstücks. Die richtige Plattform muss gefunden werden oder auch nicht, Stichwort Off Market Immobilien. Hinzu kommt die Zeitplanung für den Verkauf, von Vorbereitung über Inserate, Fotos, Portale, Beantwortung von Interessenten Nachfragen, Terminvereinbarung zur Besichtigung, Prüfung der Bonität der potenziellen Käufer oder Investoren, Kaufpreis Verhandlungen, Kaufvertrag, Steuern und vieles mehr.

9 einfache Schritte für den Hausverkauf:

  1. Wie gut kennen Sie sich persönlich mit dem Hausverkauf aus?
  2. Haben Sie früher bereits ein Haus verkauft?
  3. Können Sie ein aussagefähiges Inserat (Online und Print) erstellen?
  4. Wie schätzen Sie Ihr Verhandlungsgeschick im Vor Ort Gepsärch ein?
  5. Möchten Sie jeden Unbekannten in Ihre Immobilie hineinlassen?
  6. Wollen Sie, dass jeder von Ihren Verkaufsabsichten erfährt? Tipp: Unsere Off Market Immobilien
  7. Sind Sie bereit, sich mit den rechtlichen Anforderungen auseinanderzusetzen, die für den Verkauf des Hauses notwendig sind?
  8. Sind Sie bereit, den Zeit- und Arbeitsaufwand für die Vermarktung Ihres Hauses selbst zu übernehmen?

Ein Grund, weshalb sich viele für einen Immobilienmakler entscheiden, ist neben Risikominimierung das Käufernetzwerk. Insbesondere bei Grundstücken empfehlen wir Ihnen, vermarkten Sie Ihr Grundstück nicht nur regional! Immobilien Investoren suchen interessante Objekte, wozu insbesondere Grundstücke in begehrten Lagen gehören, aber auch in Lagen, mit Entwicklungspotenzial. Die Verhandlung wird dementsprechend intensiver, doch kann sich der Gewinn aus der Veräußerung Ihrer Immobilie dementsprechend, lohnend mehren.

Was ist mein Grundstück wert?

Diese Frage steht ganz am Anfang. Um ein Angebot zu veröffentlichen, benötigen Sie einen Preis für das Grundstück. Doch die Ermittlung des Angebotspreises ist nicht so einfach. Neben dem grundsätzlichen Sachwert der Immobilie (wenn ihr Grundstück bebaut ist), fließen weitere Faktoren in den Verkaufspreis ein.

Die Verkehrswertermittlung als Fundament des Verkaufs

Diesbezüglich steht eine Wertermittlung im Fokus und legt den Grundstein für einen Preis, der dem Objekt, den lagerelevanten Informationen und der infrastrukturellen Einbettung entspricht.

Auf Basis des ermittelten Verkehrswertes können Sie ausschließen, dass Sie das Grundstück überbewerten oder es zu einem Preis inserieren, der unter dem realen Wert liegt.

Durch die steigenden Immobilienpreise sollten Sie die Wertermittlung direkt vor dem Verkauf vornehmen lassen und sich nicht auf Ihnen bekannte, bereits einige Jahre zurückliegende Informationen zum Verkehrswert berufen.

Reibungslose Abwicklung beim Grundstücksverkauf

Ihr Inserat ist veröffentlicht und sorgt für Interesse. Nun gelangt der Verkauf des Grundstücks in eine Phase, in der perfekte Organisation und Terminierung bedeutsam werden. Besichtigungen müssen geplant, zeitlich mit Ihnen und den Kaufinteressenten abgestimmt, durchgeführt und ausgewertet werden.

Bekundet ein Bewerber ernsthaftes Interesse, prüft der Makler seine Bonität und holt die Selbstauskunft inklusive einer Finanzierungsbestätigung ein. Durch die frühzeitige Prüfung des finanziellen Backgrounds potenzieller Käufer kann ausgeschlossen werden, dass es kurz vor der Vertragsunterzeichnung zu Problemen kommt.

Tipp! Off Market verkaufen (Bauträger)

Off Market heißt, Ihr Immobilienverkauf wird nie öffentlich sichtbar sein. Ihre Immobilie wird nur einem internen, solventen Käuferkreis bei idealer Konstellation empfohlen. Off Market Verkäufe werden insbesondere von prominenten Personen beansprucht, die den Verkauf sowie Adresse, Fotos und vieles mehr geheim halten wollen. Auch Privatpersonen greifen auf den Service zurück, zum Beispiel wenn die Familie nichts vom anstehenden Verkauf erfahren soll oder die Nachbarschaft. Für einen solchen diskreten, Off Market Verkauf brauchen Sie einen renommierten Immobilienmakler mit guten Netzwerk. Ihr Vorteil: Niemand wird vom Verkauf erfahren.

Bewertung: Lage, Optionen und Entwicklung

Es gibt viele Fragen zu beantworten, die beste Antwort ist ein Experte an Ihrer Seite für die Immobilienbewertung, bzw. beim Grundstück bewerten. Welcher Preis ist für Ihr Grundstück, mit oder ohne Immobilie, angemessen und realistisch? Liegt der Kauf nicht all zulange zurück, kann der damalige Kaufpreis ein erster Anhaltspunkt sein. Vergleichbare Grundstücke aus den Online-Angeboten der Regionen können ebenfalls eine vage Einschätzung liefern.

Beim Verkauf des Grundstücks, ist der „gefühlte Wert“ keine optimale Grundlage.

Ist der Wert zu hoch, kann das Grundstück „verbrennen“, denn es bleibt zu lange am Markt und mit dem Grundstück scheint etwas nicht zu stimmen.

Häufig wird der Preis gesenkt, womit das tatsächliche Erlöspotenzial des Grundstücks verloren ist – Ihnen entgeht gutes Geld. Dies belegt auch eine Studie der Sparkassen in Zusammenarbeit mit der FlowFact AG und dem Institut IIB Dr. Hettenbach. Festgestellt wurde ein Zusammenhang zwischen Vermarktungsdauer, Verkaufspreis und Vermarktungspreis. Die Studie bestätigte, dass der Erlös größer und die Vermarktungsdauer kürzer ist, wenn man sich bei der Grundstücksbewertung auf eine realistische Einschätzung verlässt.

Damit ist die professionelle Einschätzung von Experten zum Verkehrswertes des Grundstücks für eine problemlose Verkaufsabwicklung dringend zu empfehlen.

  • Wertermittlung durch Gutachter oder Experten (Immobilienmakler)
  • Erlöspotenzial verliert durch Preissenkung, bei zu langer Inserierung

Verkehrswert, Beleihungswert und Sachwert

Bei einer Bewertung werden unterschiedliche Immobilienwerte zugrunde gelegt. Die wichtigsten sind der Verkehrswert, der Beleihungswert und der Sachwert. Grundsätzlich wird bei einer Grundstücksbewertung bzw. Immobilienbewertung der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ermittelt.

Häufig verwendete Verfahren zur Wertermittlung berücksichtigen:

Welche Bewertungsmethode für mein Objekt? Grundstück + Immobilie

Zur Wertbestimmung der Immobilie durch Sachverständige und Gutachter sind drei standardisierte Methoden zulässig: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren. Welche Methode wann sinnvoll ist, hängt von der Immobilie ab. Handelt es sich um ein Grundstück werden andere Bewertungsmethoden verwendet, als bei einem Gebäude. Auch für eigengenutzte und vermietete Objekte werden unterschiedliche Bewertungsmethoden angewendet. Bei Objekten in der Zwangsversteigerung, sind bei den zuständigen Amtsgerichten die Wertgutachten der Immobilien einsehbar – oft auch online. In diesem Fall ist die Zustimmung des Eigentümers nicht erforderlich und jeder Interessent kann ein solches Gutachten gratis einsehen.

Immobilienwertverordnung (ImmoWertV)

Bis 1988 wurde bei der Immobilienbewertung die Wertermittlungsverordnung (WertV) zugrunde gelegt. In 2010 wurde diese von der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) abgelöst. Das neue Gesetz soll die Wertermittlung nochmals vereinheitlichen. Mit der Verabschiedung der neuen Verordnung hatte der Gesetzgeber auch ausländische Investoren im Blick. Die ImmoWertV regelt verbindlich Begriffe und Verfahren für privat beauftragte und öffentlich bestellte Sachverständige. Sie ist auch für Gutachterausschüsse zur Immobilienbewertung verbindlich.

Die Immobilienwertverordnung unterscheidet zwischen der:

  • Wertermittlung von Grundstücken und der
  • Wertermittlung von Gebäuden

Bebaute und unbebaute Grundstücke

Mit dem Vergleichswert der IPV kann ein Angebotspreis genauer bestimmt werden. Im Gegensatz zum Vergleichswert, der vom Makler erstellt wird, ist der Verkehrswert ist der genaue Preis, den eines Grundstücks voraussichtlich an einem bestimmten Stichtag erzielen kann. Was in den Verkehrswert eingeht, ist im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Zur Ermittlung des Verkehrswertes eines Grundstücks werden Lage, Zustand, Ausstattung (im bebauten Zustand), aber auch rechtliche Gegebenheiten berücksichtigt. Der Begriff Marktwert wird synonym verwendet.

Bei einer Grundstücksbewertung wird der Bodenwert ermittelt. Die Bodenwertermittlung basiert auf dem Vergleichswertverfahren und dem Hinzuziehen geeigneter Bodenrichtwerte. Zur Errechnung der Grundstückwerte sind gemäß Baugesetzbuch (BauGB) Gutachterausschüsse zu bilden. Diese Gutachterausschüsse setzen sich aus unabhängigen Sachverständigen sowie einem Bediensteten der Finanzbehörden zusammen.

Die Richtwerte geben an, wie viel ein Quadratmeter Fläche in einer bestimmten Lage durchschnittlich kostet. Konkrete Eigenschaften des Grundstücks gehen in die Bodenrichtwerte allerdings nicht ein. Da nur ein Durchschnitt der regionalen Lage zur Bewertung herangezogen wird, können die Bodenrichtwerte stark vom eigentlichen Wert des Grundstücks abweichen.

Bauplatz

Zur Wertermittlung des Bauplatz ist die Einsicht in den Grundbuchauszug erforderlich. Dieser beim Grundbuchamt erhältliche Auszug enthält alle Grundbucheinträge zum Grundstück und entspricht einer Historie des Grundsücks. Allerdings ist nur der Verkäufer berechtigt, den Grundbuchauszug anzufordern. Der Grundbuchauszug stellt sicher, dass der Verkäufer entsprechende Rechte an dem Grundstück hat und diese tatsächlich veräußern darf. Sind mehrere Berechtigte eingetragen, können diese lediglich ihre jeweiligen Anteile verkaufen. Bestehende Beschränkungen bezüglich der Nutzung des Grundstücks sind ebenfalls im Grundbuchauszug eingetragen (z. B. Grundstück ist ausschließlich für Wohnzwecke bebaubar). Für Käufer und Verkäufer ist der Grundbuchauszug unabdingbar, um das Grundstück oder die Immobilie zu bewerten, zu teilen oder zu veräußern.

Ein weiterer wichtiger Punkt bei der Bewertung ist die Lage des Grundstücks bzw. der Immobilie. Kriterien bei der Wertermittlung sind:

  • die Makrolage, also die Region oder das Stadtviertel
  • die Mikrolage, die unmittelbare Nachbarschaft der Immobilie

In die Bewertung gehen beispielsweise das soziale Milieu des Viertels und seine Infrastruktur ein. Auc wenn eine gute Verkehrsanbindung zu Einkaufs-, Schul- und Industriegebieten erst in der Zukunft geplant ist, kann sich dies bereits auf die Immobilienbewertung auswirken.

Objektbewertung im Fokus von Investoren

Für Investoren ist ist neben der Standardwertermittlung insbesondere die Rentabilität eines Grundstücks oder einer Immobilie von Interesse.

Die Rentabilität eines Objekts bezieht sich auf dessen Entwicklung in künftigen Jahren. Da sich die Randparameter eines Objekts sowie die zu einem Stichtag vorgenommene Bewertung kurzfristig ändern können, ist nur eine Schätzung der erwarteten Rentabilität möglich. Auch bei dieser Schätzung erhält der Faktor „Lage“ eine besondere Gewichtung.

In einer Studie hat die Welt die Entwicklung der Makrolagen sämtlicher deutschen Kreise bis 2030 berücksichtigt. Ein weiteres Schwergewicht bei der künftigen Wertentwicklung ist der „Sanierungstau“, sofern überdurchschnittlich hohe Instandhaltungsmaßnahmen zu erwarten sind. Soll sich die Vermarktung Ihres Objekts insbesondere an Investoren richten, sind weitere Kriterien zur Einschätzung des Investmentangebots erforderlich.

Gute Gründe für eine Bewertung durch Experten

Ist der Grundstückswert von Interesse, muss der Verkehrswert ermittelt werden. Soll das Objekt verkauft werden, steht eine Scheidung an oder geht es um Erbschaftsangelegenheiten, wird der Verkehrswert des Grundstücks zugrunde gelegt. Auch bei der Kreditvergabe und anderen Formen der Vermögensauseinandersetzung ist der Verkehrswert die Basis für den zu verhandelnden Wert. Bei einer Teilung des Immobilienvermögens (Scheidung, Erbengemeinschaft) ist eine Preisspanne ungeeignet. Daher ist bei der Grundstücksbewertung im Rahmen der Verkehrswertermittlungen eine konkrete Summe anzugeben. Dieser Verkehrswert bezieht sich auf den im Gutachten bestimmten Zeitpunkt.

Bei einem Grundstücksverkauf ist der präzise Wert weniger entscheidend und oftmals wird der ermittelte Grundstückswert mit einer Preisspanne beziffert. Beim Verkauf von Grundstücken und Gebäuden spielen der regionale Markt sowie Angebot und Nachfrage eine wichtige Rolle.

Je nach Verkaufsstrategie wird unterschiedlich mit dem ermittelten Vergleichs- bzw. Verkehrswert verfahren. Unterschieden werden dabei grundsätzlich der Verkauf zum Festpreis sowie des Grundstücksverkaufs im Bieterverfahren. In die Vermarktungsgrundlage eingehen sollte in keinem Fall der „gefühlte Wert“ des Grundstücks. Liegt der Verkaufspreis über dem Verkehrswert, muss der Käufer ein weit höheres Eigenkapital als nötig zur Verfügung stellen.

Baurecht: Spätere Bebauung eines Grundstücks

Rechtsgrundlage – Das Baurecht gilt als Grundlage für eine spätere Bebauung eines Grundstücks. Dafür benötigt das Bauamt einige Unterlagen wie:

  • Gemarkung
  • Flur
  • Flurstück
  • Umriss
  • Rechtliche Belastungen
  • Eingetragene Baulasten
  • Informationen über angrenzende Grundstücke

Gemarkung: Liegenschaftskataster

Eine Gemarkung ist eine Flächeneinheit, die sich im Liegenschaftskataster einer Gemeinde findet. Die Gemarkung beschreibt die Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks und ist im Grundbuch eingetragen. Die Bezeichnung Flur benennt eine offene Fläche, in der Regel eine landwirtschaftliche Fläche.

Ein Flurstück ist ein amtlich vermessener Teil einer Fläche. Ein Umriss skizziert das jeweilige Grundstück flächenmäßig.

Grundschuld (ehem. Hypothek): Rechtlichen Belastungen

Zu den rechtlichen Belastungen von Grundstücken zählen in erster Linie die Hypothek, die Grundschuld, die Rentenschuld, die Leibrente, die Grunddienstbarkeit, der Nießbrauch und die Reallast. Die Hypothek war früher eine gebräuchliche Form der Darlehensabsicherung. Vor allem Banken haben diese Möglichkeiten genutzt, um damit Kredite zu besichern.

Heute ist die Hypothek in Deutschland durch die Grundschuld weitgehend verdrängt worden.

Die Grundschuld ist im Gegensatz zur Hypothek von einer zu besichernden Forderung unabhängig. Die Rentenschuld ist eine andere Art der Grundschuld und sichert Zahlungen ab. Diese Zahlungen tilgen jedoch die Schuld nicht, sondern sind eher als Zinszahlungen zu betrachten.

Leibrente, Nießbrauch und Rechte

Bei der Leibrente kann ein Grundstück als Besicherung verwendet werden. Die Leibrente als solche ist ein schuldrechtlicher Vertrag, den man in gegebenen Fällen einklagen kann. Eine Grunddienstbarkeit schreibt das Recht vor, dass ein Nachbar das Grundstück verwenden darf oder dass der Grundstückseigentümer gewisse Dinge auf seinem Grundstück nicht ausführen darf. Das ist hauptsächlich bei Durchfahrtsgenehmigungen der Fall oder wenn ein Bauverbot eingetragen werden soll.

Der Nießbrauch regelt die Nutzung des Grundstücks. Der Nießbraucher erhält dadurch sämtliche Rechte wie der Grundstückseigentümer. Nur eine Veräußerung ist ihm untersagt. Zur Reallast zählen alle Handlungen, zu denen sich der Grundstückseigentümer verpflichtet. Eine Reallast ermöglicht einem Gläubiger, das Grundstück zu versteigern.

Hausbau in Siedlung:

Großbaustelle Gewerbegebiet:

Steuern: Höhe der Steuer und Spekulationsfrist

Zu den wichtigsten Fragen beim Verkauf eines Grundstücks zählt die Steuer, die das Finanzamt von Ihnen fordert.

Zu kaum einem anderen Zeitpunkt war der Verkauf von Grundstücken so rentabel wie heute. Vor allem Bauland erzielt Höchstpreise und ist für private wie gewerbliche Käufer interessant. Wenn Sie ein Grundstück in angesagter Lage oder in Stadtnähe besitzen, müssen Sie nicht lange nach einem solventen Käufer suchen. Frei von Steuern ist der Verkauf eines bloßen Grundstücks aber nicht.

Bei jedem Verkauf fallen Steuern an.

Dies gilt natürlich auch für Grundstücke.

Steuer auf den Gewinn (Verkaufserlös)

Seit 2012 fallen beim Grundstückverkauf Steuern in Höhe von 25 % an. Dies gilt für den Gewinn, den man aus dem Verkauf eines Grundstücks erzielt. Umsatzsteuer fällt bei Grundstückverkäufen keine an. Gewerbesteuer ist nur von Betrieben zu entrichten, wenn das erworbene Grundstück zum Betriebsvermögen gezählt wird.

Steuerlast: 25 %

Spekulationsfrist von 10 Jahren

Bei nicht bebauten Grundstücken spielt die Besitzdauer eine wichtige Rolle. Damit Sie Spekulationssteuer sparen, sollte sich das Grundstück vor einem Verkauf mindestens 10 Jahre in Ihrem Besitz, im Erbfall im Besitz des Erblassers befinden. Eine Selbstnutzung im Sinne des Bewohnens kann bei nicht bebauten Grundstücken nicht nachgewiesen werden, wodurch die Spekulationsfrist eine bindende Größe für die steuerliche Veranlagung ist.

Grundsätzlich gilt hier also auch eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Der Gewinn errechnet sich durch die Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufserlös.

Spekulationsfrist: 10 Jahre

Bei großen Grundstücken, auf denen keine Bauvorhaben möglich sind, ist auch eine Teilung sinnvoll. In einigen deutschen Bundesländern ist für die Teilung eines Grundstücks jedoch eine besondere behördliche Genehmigung vorgesehen. Auskünfte darüber können die öffentlichen Bauämter oder ein Bauingenieur erteilen.

Durch die weiter steigende Nachfrage und das in angesagten Regionen begrenzte Angebot, kann es sich in einigen Fällen lohnen, das Grundstück noch eine gewisse Zeit zu halten und den Verkauf später vorzunehmen. Auch eine Verpachtung kommt in Frage, wenn Sie Grundstücke als Kapitalanlage nutzen und die Eigentümerschaft nicht aufgeben möchten.

Welcher Weg für Sie optimal ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab und wird daher von Maklern im Einzelfall geprüft und empfohlen. Um dem potenziellen Käufer die Bebauungsoption zu verdeutlichen, benötigen Sie einen gültigen Bebauungsplan. Dieser ist ein wichtiger Bestandteil der Dokumente, die Sie beim Verkauf eines Grundstücks organisieren und Interessenten zeigen müssen. Ebenso kann die Vermarktungsstrategie für die Erzielung des gewünschten Angebotspreises entscheidend sein.

Ablauf eines Notariatsaktes

Eine notarielle Beurkundung folgt immer einem bestimmten Schema. Vorerst wird für die Beurkundung ein Termin gewählt. Bei diesem Termin müssen neben dem Notar auch alle Vertragspartner persönlich anwesend sein. Der Notar verliest den Kaufvertrag. Änderungswünsche können dann noch vorgenommen werden. Der Notar entscheidet dabei, ob die gewünschten Änderungen auch möglich sind. Danach wird der Kaufvertrag offiziell von den Vertragspartnern und vom Notar unterzeichnet.

Der Notar trägt im Anschluss daran dafür Sorge, dass der Kauf im Grundbuch vorgemerkt wird. Außerdem wird das Finanzamt über den Kauf informiert, welches dem Käufer den Grunderwerbssteuerbescheid zukommen lässt. Zum Schluss stellt der Notar dem Käufer seine Honorarnote zu.

Spezialfälle: Wald, Wiese, Acker und Quellen

Agrarboden, Waldgrundstück oder Grundstück mit Quelle: Hier noch ein paar besondere Fälle, zu denen wir häufiger Nachfragen bekommen.

Agrarfläche verkaufen

Agrarfläche verkaufen – Sie planen der Verkauf einer landwirtschaftlichen Nutzfläche, von Ackerflächen, Wiesen und Weiden eines landwirtschaftlichen Betriebes. Häufige Gründe für den Verkauf sind das hohe Alter, die Aufgabe des Betriebs oder finanzieller Druck, wie durch laufende Finanzierungen, hier oder in einer anderen Unternehmung. Manchmal müssten Firmen-Konstrukte schlanker gemacht werden, manchmal geht es „nur“ um ein Erbe. Die erste Frage: Wie läuft der Verkauf ab? Was müssen Sie beim Verkauf einer Agrarfläche beachten?

Waldgrundstück verkaufen

Wald, Wiese, Wertermittlung, Steuern & Co. – Wälder haben einen großen Vorteil, sie bieten einen regenerativen Rohstoff. Gleichzeitig bieten sie für den Betreiber keine kurzfristigen Gewinne, aber langfristige Erträge. Viele Besitzer von Waldgrundstücken denken deshalb auch nicht wie „typische“ Grundbesitzer von Immobilie und Eigentum, häufig planen Sie über Generationen. Schon gewusst, selbst schnell wachsende Fichten werden in der Natur bis zu 600 Jahre alt. Nach 70-80 Jahren werden sie gefällt, ihr Stamm ist dann circa 30 Meter hoch. Kurz um: Viele Parameter, die den Verkauf des Waldgrundstücks beeinflussen. Wie kann ich meinen Wald verkaufen?

Grundstück und Quelle verkaufen

Ablauf, Bewertung, anonymer Verkauf von Grundstück & Quelle – Auch beim Verkauf von Wasserquellen gibt es viele Fragen. Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für Ihren Verkauf? Und wenn ja, wie verkaufen Sie am effektivsten? Wasser ist ein knapper Rohstoff. Auch wenn über 71% der Oberfläche unsere Planeten aus Wasser bestehen, gibt es immer weniger ergiebige, saubere Wasserquellen. Wenig Angebot, viel Nachfrage: Denken Sie nicht nur an regionale Käufer, sondern auch an Investmentfonds und ja, auch Lebensmittelkonzerne.

Immobilie verkaufen: XXL Ratgeber + Checklisten

Ablauf, Kosten und Tipps – das alles in einem großen, kostenlosen Artikel für Grundstück, Wohnung, Haus, Villa, Mehrfamilienhaus. Lernen Sie, wie Sie eine Immobilie verkaufen, Schritt für Schritt: Immobilie verkaufen.

Kennen Sie schon die 3 Phasen des Immobilienverkaufs?

Die 3 Phasen im Immobilienverkauf

  1. Vorbereitung: Immobilie und Verkauf vorbereiten
    1. Zeitplanung
    2. Makler Termin
    3. Unterlagen
    4. Immobilie vorbereiten
    5. Angebotspreis
    6. Exposé
  2. Verkaufsphase: Immobilie vermarkten und Käufer finden
    1. Vermarktungsstrategie
    2. Anfragen entgegennehmen
    3. Kontakt zu Interessenten
    4. Bonitätsprüfung
    5. Besichtigungstermine
    6. Verkaufsgespräch
  3. Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe
    1. Kaufvertrag
    2. Notartermin
    3. Grundbucheintrag und Kaufpreis
    4. Übergabe
    5. Rechnungen für Notar und Makler
    6. Steuern zahlen

In diesem Ratgeber lernen Sie alle Schritte Stück für Stück kennen. Perfekt für die, die ihre erste Immobilie verkaufen.