Grundstück verkaufen: Ablauf, Baurecht, Immobilienmakler, Notar, Kosten & Steuern

Der Verkauf eines Grundstücks ist eine Entscheidung, über die Sie lange nachgedacht haben. Für die Veräußerung kann es verschiedene Gründe geben. Doch wenn es um den Verkaufserfolg geht, sind sich alle Eigentümer einig. Das Objekt soll zum besten Preis und ohne lange Wartezeit verkauft werden. Wenn Sie sich für eine Veräußerung von Privat entscheiden, stehen Sie vor einem enormen Portfolio an Aufgaben und organisatorischen Details. In der Praxis hat sich das Angebot über einen Immobilienmakler mit Know-how bewährt, da Fehlerquellen ausgeschlossen werden und Sie Ihr Grundstück ganz ohne Stress und eine Neuorganisation Ihres Alltags anbieten können. Jetzt neu: Tipps, Berechnung und Fehler vermeiden – Grundstück bewerten.

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Grundstück verkaufen: Ablauf

In allen Bereichen zählt vor allem die Lage, nicht nur beim Verkauf Ihres bebauten oder unbebauten Grundstücks. Bei Wohnung verkaufen, Haus verkaufen aber auch wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen, die Lage ist ein zentraler Bewertungsfaktor für den Verkaufspreis Ihres Grundstücks. Privat oder „kostenlos“ und ohne Makler zu verkaufen birgt Risiken und macht den Verkauf sowie die gesamte Transaktion (Bewertung bis Notar und Kaufvertrag) fehleranfällig. Immobilien verkaufen braucht ein gutes Käufernetzwerk, oft werden Immobilien auch nicht öffentlich präsentiert, sondern nur intern als Off Market Immobilie.

Beim Verkauf eines Grundstücks stellen sich in erster Linie ähnliche Fragen wie bei einem Hausverkauf. Allerdings gibt es hier auch einige andere erwähnenswerte Punkte. Bei einem Grundstück ist darauf zu achten, ob es sich um Bauland oder um Bauerwertungsland handelt. Im letzteren Fall muss das Grundstück erst von der jeweiligen Gemeinde erschlossen werden. Erst, wenn Anschlüsse für Wasser, Gas, Strom und Kanal vorhanden sind, darf auf dem Grundstück auch gebaut werden. Baugrundstücke sind in der Regel wertvoller als Bauerwartungsland.

Verkauf Ihres Grundstücks heißt Vermarktung

Ein professionelles Exposé und aussagekräftige Bilder sind die Basis beim Grundstück verkaufen. Über das Inserat der Daten und Fotos stellen Sie den ersten Kontakt zu Kaufinteressenten her und legen den Grundstein für Anfragen zu Besichtigungen. Beinhaltet Ihre Beschreibung zu wenig Informationen oder lassen die Bilder Fragen offen, bleibt das Interesse aus oder Sie müssen mit einem großen Konvolut an Einzelfragen rechnen.

Ablauf in Kurzform: Bilder bis Bonitätsprüfung

Ein weiterer wichtiger Punkt sind die verkaufsrelevanten Dokumente. Deren Beschaffung kostet viel Zeit, Geld und Nerven. Doch ohne die wichtigen Unterlagen können Sie Ihr Grundstück nicht anbieten, so dass Sie diesen Teil der organisatorischen Aufgaben nicht außen vor lassen können. Um den Verkauf zu vereinfachen und Ihr Haus mit allen relevanten Unterlagen anzubieten, lohnt sich die Beauftragung eines Immobilienmaklers.

Sorgt Ihr Grundstück für Interesse, warten potenzielle Kunden auf eine schnelle Antwort und setzen Ihre Erreichbarkeit per Telefon und online voraus.

Mit Ihrem Auftrag an Immobilienmakler übertragen Sie alle Aufgaben von der Vorbereitung über die Verkaufsphase bis hin zum Vertragsabschluss auf einen Experten, der sich um die Vermakelung Ihrer Immobilie kümmert und der einen geeigneten Käufer für Ihr Grundstück findet.

Vorwort – Kostenlose Tipp? Ja!

All meine Tipps in diesem Ratgeber sind für Sie kostenlos. Als Immobilienmakler vermitteln wir Grundstücke ab 1 Mio. Euro Verkerhswert, unter der Kategorie Luxusimmobilien. Wir geben Ihnen hier gern Tipps und Tricks für Ihren Verkauf, kostenlos, ausführlich und Schritt für Schritt erklärt. Achten Sie auch auf unsere Verlinkungen, hier finden Sie tiefer gehende Informationen zu den einzelnen Themen. Sollten Sie Ihre Immobilie mit uns verkaufen wollen: Wissen Sie was unser, unschlagbarer Vorteil ist? Wir erreichen im Monat eigenständig über 250.000 Leser, damit ganze 3 Millionen Menschen im Jahr. Wir sind unabhängig von gängigen Immobilienportalen und erreichen eine solvente, spezielle Zielgruppe. Zusätzlich bieten wir in unserem Off Market Bereich intere Käufergruppen und Investoren, zu denen Sie über übliche Angebote keinen Zugang haben. Lesen Sie hier mehr: Immobilienmakler.

Grundstück verkaufen: Bebaut & unbebaut

Genau wie beim Hausverkauf wird auch beim Grundstücksverkauf der Wert ermittelt. Die Gemeinden ermitteln in der Regel alle zwei Jahre die sogenannten Bodenrichtwerte, die sich aus den Verkäufen anderer Grundstücke ergeben haben. Diese Bodenrichtwerte sind jedoch für den Verkauf nicht bindend. Auch die Lage und die Verkehrsanbindung des Grundstücks spielen eine wichtige Rolle für die Preisgestaltung. Baugrundstücke, die in begehrten Wohnlagen liegen, erzielen höhere Preise. Auch jene Grundstücke, die nach Süden ausgerichtet sind, haben einen höheren Verkaufswert. Danach müssen Sie einen Käufer finden. Das geschieht in der heutigen Zeit meist online.

Grundsätzliche Fragen beim Verkauf

Bevor es tiefer in die Materie geht, um Gesetze und Co., geht es zunächst um allgemeinere Fragen: Wie hoch ist die Steuer bei Grundstücksverkauf? Was braucht man zum Grundstücksverkauf? Kann man ein Grundstück ohne Notar verkaufen? Ist Grundstücksverkauf steuerpflichtig?

Beginnen wir bei potenziellen Interessenten, bzw. Käufern. Sie entscheiden letzt endlich, ob sie einen Kaufpreis ablehnen, annehmen oder sogar überbieten.

Checkliste: Was wollen Käufer?

Bei der Suche nach einem geeigneten Interessenten kann man folgende Gesichtspunkte berücksichtigen:

  • Art des Grundstücks
  • Nutzungsmöglichkeiten
  • Grundstücksgröße
  • Neigung des Grundstücks
  • Urbane oder ländliche Lage
  • Verkehrsanbindungen

Nutzungsmöglichkeiten: Bauland, Acker oder Waldgrundstück

Die Art des Grundstücks entscheidet auch über dessen Nutzungsmöglichkeiten. Ist es Bauland, eine landwirtschaftliche Ackerfläche oder ein Waldgrundstück. Die Grundstücksgröße wird in der Regel in Quadratmetern angegeben. Bei landwirtschaftlichen Großflächen sind Hektarangaben üblich. Mit der Neigung ist das Gefälle des Grundstücks gemeint. Dies ist insbesondere bei Hanglagen der Fall.

Grundstücke, die sich in Städten befinden, bieten andere Nutzungsmöglichkeiten als Grundstücke in ländlichen Räumen. Dies gilt vor allem für die Art der Bebauung. Daneben spielt auch die Verkehrsanbindung eine wichtige Rolle. Sie ist hauptsächlich bei Baugrundstücken oder Gewerbegrundstücken von vorrangiger Bedeutung.

Ackerland oder bebaute Fläche in der Innenstadt:

Visualisierung: Neubauprojekt nach Verkauf.

Checkliste: Grundstückverkauf vorbereiten

Ein Grundstück in der Hektik des Alltags zu verkaufen ist durchaus anspruchsvoll: Planung und Gedanken sowie Gespräche, wie Sie in den kommenden beiden Checklisten zur Vorbereitung im Hausverkauf sehen werden.

Eigentümer Fragen vor dem Verkauf

Zeitaufwand, Termine, Bonität und Besichtigung. Als Immobilienmakler weiß man, wie viel viel Arbeit beim Verkauf eines Grundstücks auf Sie zu kommt.

Hier geht es insbesondere um Erfahrung im Immobilienhandel, um Risiken und Fehler beim Hausverkauf im Vorfeld zu vermeiden.

Aktiv geht es außerdem um die Vermarktung des Grundstücks. Die richtige Plattform muss gefunden werden oder auch nicht, Stichwort Off Market Immobilien. Hinzu kommt die Zeitplanung für den Verkauf, von Vorbereitung über Inserate, Fotos, Portale, Beantwortung von Interessenten Nachfragen, Terminvereinbarung zur Besichtigung, Prüfung der Bonität der potenziellen Käufer oder Investoren, Kaufpreis Verhandlungen, Kaufvertrag, Steuern und vieles mehr.

9 einfache Schritte für den Hausverkauf:

  1. Wie gut kennen Sie sich persönlich mit dem Hausverkauf aus?
  2. Haben Sie früher bereits ein Haus verkauft?
  3. Können Sie ein aussagefähiges Inserat (Online und Print) erstellen?
  4. Wie schätzen Sie Ihr Verhandlungsgeschick im Vor Ort Gepsärch ein?
  5. Möchten Sie jeden Unbekannten in Ihre Immobilie hineinlassen?
  6. Wollen Sie, dass jeder von Ihren Verkaufsabsichten erfährt? Tipp: Unsere Off Market Immobilien
  7. Sind Sie bereit, sich mit den rechtlichen Anforderungen auseinanderzusetzen, die für den Verkauf des Hauses notwendig sind?
  8. Sind Sie bereit, den Zeit- und Arbeitsaufwand für die Vermarktung Ihres Hauses selbst zu übernehmen?

Tipp! Käufernetzwerk und Investoren

Ein Grund, weshalb sich viele für einen Immobilenmakler entscheiden, ist neben Risikominimierung das Käufernetzwerk. Insbesondere bei Grundstücken empfehlen wir Ihnen, vermarkten Sie Ihr Grundstück nicht nur regional!

Immobilien Investoren suchen interessante Objekte, wozu insbesondere Grundstücke in begehrten Lagen gehören, aber auch in Lagen, mit Entwicklungspotenzial.

Die Verhandlung wird dementsprechend intensiver, doch kann sich der Gewinn aus der Veräußerung Ihrer Immobilie dementsprechend, lohnend mehren.

Was ist mein Grundstück wert?

Diese Frage steht ganz am Anfang. Um ein Angebot zu veröffentlichen, benötigen Sie einen Preis für das Grundstück. Doch die Ermittlung des Angebotspreises ist nicht so einfach. Neben dem grundsätzlichen Sachwert der Immobilie (wenn ihr Grundstück bebaut ist), fließen weitere Faktoren in den Verkaufspreis ein.

Die Verkehrswertermittlung als Fundament des Verkaufs

Diesbezüglich steht eine Wertermittlung im Fokus und legt den Grundstein für einen Preis, der dem Objekt, den lagerelevanten Informationen und der infrastrukturellen Einbettung entspricht.

Auf Basis des ermittelten Verkehrswertes können Sie ausschließen, dass Sie das Grundstück überbewerten oder es zu einem Preis inserieren, der unter dem realen Wert liegt.

Durch die steigenden Immobilienpreise sollten Sie die Wertermittlung direkt vor dem Verkauf vornehmen lassen und sich nicht auf Ihnen bekannte, bereits einige Jahre zurückliegende Informationen zum Verkehrswert berufen.

Reibungslose Abwicklung beim Grundstücksverkauf

Ihr Inserat ist veröffentlicht und sorgt für Interesse. Nun gelangt der Verkauf des Grundstücks in eine Phase, in der perfekte Organisation und Terminierung bedeutsam werden. Besichtigungen müssen geplant, zeitlich mit Ihnen und den Kaufinteressenten abgestimmt, durchgeführt und ausgewertet werden.

Bekundet ein Bewerber ernsthaftes Interesse, prüft der Makler seine Bonität und holt die Selbstauskunft inklusive einer Finanzierungsbestätigung ein. Durch die frühzeitige Prüfung des finanziellen Backgrounds potenzieller Käufer kann ausgeschlossen werden, dass es kurz vor der Vertragsunterzeichnung zu Problemen kommt.

Tipp! Off Market verkaufen (nicht öffentlich)

Off Market heißt, Ihr Immobilienverkauf wird nie öffentlich sichtbar sein. Ihre Immobilie wird nur einem internen, solventen Käuferkreis bei idealer Konstellation empfohlen. Off Market Verkäufe werden insbesondere von prominenten Personen beansprucht, die den Verkauf sowie Adresse, Fotos und vieles mehr geheim halten wollen. Auch Privatpersonen greifen auf den Service zurück, zum Beispiel wenn die Familie nichts vom anstehenden Verkauf erfahren soll oder die Nachbarschaft. Für einen solchen diskreten, Off Market Verkauf brauchen Sie einen renommierten Immobilienmakler mit guten Netzwerk. Ihr Vorteil: Niemand wird vom Verkauf erfahren.

Bewertung: Realistische Preise mehren den Erlös

Es gibt viele Fragen zu beantworten, die beste Antwort ist ein Experte an Ihrer Seite für die Immobilienbewertung.

Welcher Preis ist für Ihr Grundstück, mit oder ohne Immobilie, angemessen und realistisch? Liegt der Kauf nicht all zulange zurück, kann der damalige Kaufpreis ein erster Anhaltspunkt sein. Vergleichbare Grundstücke aus den Online-Angeboten der Regionen können ebenfalls eine vage Einschätzung liefern.

Beim Verkauf des Grundstücks, ist der „gefühlte Wert“ keine optimale Grundlage.

Ist der Wert zu hoch, kann das Grundstück „verbrennen“, denn es bleibt zu lange am Markt und mit dem Grundstück scheint etwas nicht zu stimmen.

Häufig wird der Preis gesenkt, womit das tatsächliche Erlöspotenzial des Grundstücks verloren ist – Ihnen entgeht gutes Geld. Dies belegt auch eine Studie der Sparkassen in Zusammenarbeit mit der FlowFact AG und dem Institut IIB Dr. Hettenbach. Festgestellt wurde ein Zusammenhang zwischen Vermarktungsdauer, Verkaufspreis und Vermarktungspreis. Die Studie bestätigte, dass der Erlös größer und die Vermarktungsdauer kürzer ist, wenn man sich bei der Grundstücksbewertung auf eine realistische Einschätzung verlässt.

Damit ist die professionelle Einschätzung von Experten zum Verkehrswertes des Grundstücks für eine problemlose Verkaufsabwicklung dringend zu empfehlen.

  • Wertermittlung durch Gutachter oder Experten (Immobilienmakler)
  • Erlöspotenzial verliert durch Preissenkung, bei zu langer Inserierung

Verkehrswert, Beleihungswert und Sachwert

Bei einer Bewertung werden unterschiedliche Immobilienwerte zugrunde gelegt. Die wichtigsten sind der Verkehrswert, der Beleihungswert und der Sachwert. Grundsätzlich wird bei einer Grundstücksbewertung bzw. Immobilienbewertung der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ermittelt.

Häufig verwendete Verfahren zur Wertermittlung berücksichtigen:

  • Sachwert
  • Beleihungswert
  • Einheitswert
  • Bodenrichtwert
  • Bodenwert

Welche Bewertungsmethode für mein Objekt? Grundstück + Immobilie

Zur Wertbestimmung der Immobilie durch Sachverständige und Gutachter sind drei standardisierte Methoden zulässig: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren. Welche Methode wann sinnvoll ist, hängt von der Immobilie ab. Handelt es sich um ein Grundstück werden andere Bewertungsmethoden verwendet, als bei einem Gebäude. Auch für eigengenutzte und vermietete Objekte werden unterschiedliche Bewertungsmethoden angewendet. Bei Objekten in der Zwangsversteigerung, sind bei den zuständigen Amtsgerichten die Wertgutachten der Immobilien einsehbar – oft auch online. In diesem Fall ist die Zustimmung des Eigentümers nicht erforderlich und jeder Interessent kann ein solches Gutachten gratis einsehen.

Immobilienwertverordnung (ImmoWertV)

Bis 1988 wurde bei der Immobilienbewertung die Wertermittlungsverordnung (WertV) zugrundegelegt. In 2010 wurde diese von der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) abgelöst. Das neue Gesetz soll die Wertermittlung nochmals vereinheitlichen. Mit der Verabschiedung der neuen Verordnung hatte der Gesetzgeber auch ausländische Investoren im Blick. Die ImmoWertV regelt verbindlich Begriffe und Verfahren für privat beauftragte und öffentlich bestellte Sachverständige. Sie ist auch für Gutachterausschüsse zur Immobilienbewertung verbindlich.

Die Immobilienwertverordnung unterscheidet zwischen der:

  • Wertermittlung von Grundstücken und der
  • Wertermittlung von Gebäuden

Gute Gründe für eine Bewertung durch Experten

Ist der Grundstückswert von Interesse, muss der Verkehrswert ermittelt werden. Soll das Objekt verkauft werden, steht eine Scheidung an oder geht es um Erbschaftsangelegenheiten, wird der Verkehrswert des Grundstücks zugrunde gelegt. Auch bei der Kreditvergabe und anderen Formen der Vermögensauseinandersetzung ist der Verkehrswert die Basis für den zu verhandelnden Wert. Bei einer Teilung des Immobilienvermögens (Scheidung, Erbengemeinschaft) ist eine Preisspanne ungeeignet. Daher ist bei der Grundstücksbewertung im Rahmen der Verkehrswertermittlungen eine konkrete Summe anzugeben. Dieser Verkehrswert bezieht sich auf den im Gutachten bestimmten Zeitpunkt.

Bei einem Grundstücksverkauf ist der präzise Wert weniger entscheidend und oftmals wird der ermittelte Grundstückswert mit einer Preisspanne beziffert. Beim Verkauf von Grundstücken und Gebäuden spielen der regionale Markt sowie Angebot und Nachfrage eine wichtige Rolle. Je nach Verkaufsstrategie wird unterschiedlich mit dem ermittelten Vergleichs- bzw. Verkehrswert verfahren. Unterschieden werden dabei grundsätzlich der Verkauf zum Festpreis sowie des Grundstücksverkaufs im Bieterverfahren. In die Vermarktungsgrundlage eingehen sollte in keinem Fall der „gefühlte Wert“ des Grundstücks. Liegt der Verkaufspreis über dem Verkehrswert, muss der Käufer ein weit höheres Eigenkapital als nötig zur Verfügung stellen.

Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken

Mit dem Vergleichswert der IPV kann ein Angebotspreis genauer bestimmt werden. Im Gegensatz zum Vergleichswert, der vom Makler erstellt wird, ist der Verkehrswert ist der genaue Preis, den eines Grundstücks voraussichtlich an einem bestimmten Stichtag erzielen kann. Was in den Verkehrswert eingeht, ist im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Zur Ermittlung des Verkehrswertes eines Grundstücks werden Lage, Zustand, Ausstattung (im bebauten Zustand), aber auch rechtliche Gegebenheiten berücksichtigt. Der Begriff Marktwert wird synonym verwendet.

Bei einer Grundstücksbewertung wird der Bodenwert ermittelt. Die Bodenwertermittlung basiert auf dem Vergleichswertverfahren und dem Hinzuziehen geeigneter Bodenrichtwerte. Zur Errechnung der Grundstückwerte sind gemäß Baugesetzbuch (BauGB) Gutachterausschüsse zu bilden. Diese Gutachterausschüsse setzen sich aus unabhängigen Sachverständigen sowie einem Bediensteten der Finanzbehörden zusammen.

Der Wert des Bauplatzes

Zur Bewertung von Baugrundstücken liefern die Bodenrichtwerte einen Anhaltspunkt. Die Richtwerte geben an, wie viel ein Quadratmeter Fläche in einer bestimmten Lage durchschnittlich kostet. Konkrete Eigenschaften des Grundstücks gehen in die Bodenrichtwerte allerdings nicht ein. Da nur ein Durchschnitt der regionalen Lage zur Bewertung herangezogen wird, können die Bodenrichtwerte stark vom eigentlichen Wert des Grundstücks abweichen.

Zur Wertermittlung des Bauplatz ist die Einsicht in den Grundbuchauszug erforderlich. Dieser beim Grundbuchamt erhältliche Auszug enthält alle Grundbucheinträge zum Grundstück und entspricht einer Historie des Grundsücks. Allerdings ist nur der Verkäufer berechtigt, den Grundbuchauszug anzufordern. Der Grundbuchauszug stellt sicher, dass der Verkäufer entsprechende Rechte an dem Grundstück hat und diese tatsächlich veräußern darf. Sind mehrere Berechtigte eingetragen, können diese lediglich ihre jeweiligen Anteile verkaufen. Bestehende Beschränkungen bezüglich der Nutzung des Grundstücks sind ebenfalls im Grundbuchauszug eingetragen (z. B. Grundstück ist ausschließlich für Wohnzwecke bebaubar). Für Käufer und Verkäufer ist der Grundbuchauszug unabdingbar, um das Grundstück oder die Immobilie zu bewerten, zu teilen oder zu veräußern.

Ein weiterer wichtiger Punkt bei der Bewertung ist die Lage des Grundstücks bzw. der Immobilie. Kriterien bei der Wertermittlung sind:

  • die Makrolage, also die Region oder das Stadtviertel
  • die Mikrolage, die unmittelbare Nachbarschaft der Immobilie

In die Bewertung gehen beispielsweise das soziale Milieu des Viertels und seine Infrastruktur ein. Auc wenn eine gute Verkehrsanbindung zu Einkaufs-, Schul- und Industriegebieten erst in der Zukunft geplant ist, kann sich dies bereits auf die Immobilienbewertung auswirken.

Objektbewertung im Fokus von Investoren

Für Investoren ist ist neben der Standardwertermittlung insbesondere die Rentabilität eines Grundstücks oder einer Immobilie von Interesse. Die Rentabilität eines Objekts bezieht sich auf dessen Entwicklung in künftigen Jahren. Da sich die Randparameter eines Objekts sowie die zu einem Stichtag vorgenommene Bewertung kurzfristig ändern können, ist nur eine Schätzung der erwarteten Rentabilität möglich. Auch bei dieser Schätzung erhält der Faktor „Lage“ eine besondere Gewichtung. In einer Studie hat die Welt die Entwicklung der Makrolagen sämtlicher deutschen Kreise bis 2030 berücksichtigt. Ein weiteres Schwergewicht bei der künftigen Wertentwicklung ist der „Sanierungstau“, sofern überdurchschnittlich hohe Instandhaltungsmaßnahmen zu erwarten sind. Soll sich die Vermarktung Ihres Objekts insbesondere an Investoren richten, sind weitere Kriterien zur Einschätzung des Investmentangebots erforderlich. Sond sind für Investoren sind bei einer Immobilienbewertung auch die Form und der Rahmen der Finanzierung wichtig. Hinzu kommt die Reputation des Projektentwicklers.

Steuern beim Grundstückverkauf: Übersicht

Bei jedem Verkauf fallen Steuern an. Dies gilt natürlich auch für Grundstücke.

Erwerbssteuer, Spekulationsfrist, Umsatzsteuer, Gewerbesteuer

Seit 2012 fallen beim Grundstückverkauf Steuern in Höhe von 25 % an. Dies gilt für den Gewinn, den man aus dem Verkauf eines Grundstücks erzielt. Grundsätzlich gilt hier auch eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Der Gewinn errechnet sich durch die Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufserlös.

Umsatzsteuer fällt bei Grundstückverkäufen keine an. Gewerbesteuer ist nur von Betrieben zu entrichten, wenn das erworbene Grundstück zum Betriebsvermögen gezählt wird.

Bei großen Grundstücken, auf denen keine Bauvorhaben möglich sind, ist auch eine Teilung sinnvoll. In einigen deutschen Bundesländern ist für die Teilung eines Grundstücks jedoch eine besondere behördliche Genehmigung vorgesehen. Auskünfte darüber können die öffentlichen Bauämter oder ein Bauingenieur erteilen.

Baurecht: Spätere Bebauung eines Grundstücks

Das Baurecht gilt als Grundlage für eine spätere Bebauung eines Grundstücks. Dafür benötigt das Bauamt einige Unterlagen wie:

  • Gemarkung
  • Flur
  • Flurstück
  • Umriss
  • Rechtliche Belastungen
  • Eingetragene Baulasten
  • Informationen über angrenzende Grundstücke

Gemarkung: Liegenschaftskataster

Eine Gemarkung ist eine Flächeneinheit, die sich im Liegenschaftskataster einer Gemeinde findet. Die Gemarkung beschreibt die Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks und ist im Grundbuch eingetragen. Die Bezeichnung Flur benennt eine offene Fläche, in der Regel eine landwirtschaftliche Fläche.

Ein Flurstück ist ein amtlich vermessener Teil einer Fläche. Ein Umriss skizziert das jeweilige Grundstück flächenmäßig.

Grundschuld (ehem. Hypothek): Rechtlichen Belastungen

Zu den rechtlichen Belastungen von Grundstücken zählen in erster Linie die Hypothek, die Grundschuld, die Rentenschuld, die Leibrente, die Grunddienstbarkeit, der Nießbrauch und die Reallast. Die Hypothek war früher eine gebräuchliche Form der Darlehensabsicherung. Vor allem Banken haben diese Möglichkeiten genutzt, um damit Kredite zu besichern.

Heute ist die Hypothek in Deutschland durch die Grundschuld weitgehend verdrängt worden.

Die Grundschuld ist im Gegensatz zur Hypothek von einer zu besichernden Forderung unabhängig. Die Rentenschuld ist eine andere Art der Grundschuld und sichert Zahlungen ab. Diese Zahlungen tilgen jedoch die Schuld nicht, sondern sind eher als Zinszahlungen zu betrachten.

Leibrente, Nießbrauch und Rechte

Bei der Leibrente kann ein Grundstück als Besicherung verwendet werden. Die Leibrente als solche ist ein schuldrechtlicher Vertrag, den man in gegebenen Fällen einklagen kann. Eine Grunddienstbarkeit schreibt das Recht vor, dass ein Nachbar das Grundstück verwenden darf oder dass der Grundstückseigentümer gewisse Dinge auf seinem Grundstück nicht ausführen darf. Das ist hauptsächlich bei Durchfahrtsgenehmigungen der Fall oder wenn ein Bauverbot eingetragen werden soll.

Der Nießbrauch regelt die Nutzung des Grundstücks. Der Nießbraucher erhält dadurch sämtliche Rechte wie der Grundstückseigentümer. Nur eine Veräußerung ist ihm untersagt. Zur Reallast zählen alle Handlungen, zu denen sich der Grundstückseigentümer verpflichtet. Eine Reallast ermöglicht einem Gläubiger, das Grundstück zu versteigern.

Hausbau in Siedlung:

Großbaustelle Gewerbegebiet:

Kosten, Ablauf und Grunderwerbsteuer

Auch beim Grundstücksverkauf fallen einige Nebenkosten an, die zu berücksichtigen sind. Dazu zählt in erster Linie die Grunderwerbssteuer. Sie ist in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich. In Hessen liegt der Steuersatz derzeit bei 6 % vom Kaufpreis. Im Bundesland Rheinland-Pfalz sind es zurzeit 5 %.

Grunderwerbsteuer bei Kaufpreis 500.000 Euro

Quelle: Grunderwerbsteuer Tabelle von Alex Fischer.

Baden-Württemberg 5,00% 25.000
Bayern 3,50% 17.500
Berlin 6,00% 30.000
Brandenburg 6,50% 32.500
Bremen 5,00% 25.000
Hamburg 4,50% 22.500
Hessen 6,00% 30.000
Mecklenburg-Vorpommern 6,00% 30.000
Niedersachsen 5,00% 25.000
Nordrhein-Westfalen 6,50% 32.500
Rheinland-Pfalz 5,00% 25.000
Saarland 6,50% 32.500
Sachsen 3,50% 17.500
Sachsen-Anhalt 5,00% 25.000
Schleswig-Holstein 6,50% 32.500
Thüringen 6,50% 32.500

Maklerprovision und Obergrenzen

Dazu kommt noch die Maklerprovision. Die Höhe der Courtage ist in Deutschland nicht gesetzlich geregelt. In der Regel trägt meist der Käufer diese Last. Manchmal werden die Kosten jedoch auch zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Die Höhe der Courtage ist in den Bundesländern unterschiedlich geregelt. Es gibt jedoch Obergrenzen.

Im Bundesland Rheinland-Pfalz beträgt die übliche Courtage 7,14 % und wird je zur Hälfte zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. In Hessen beläuft sich die Maklerprovision auf 5,95 % und wird ausschließlich vom Käufer getragen.

Kosten für den Notar

Zu diesen Kosten kommen schließlich noch die Kosten für den Notar. Die Höhe der Notarkosten ist in Deutschland einheitlich geregelt. Grundlage dafür ist das sogenannte Gerichts- und Notarkostengesetz. Beim Erwerb von Baugrundstücken können diese Notarkosten allerdings geringer ausfallen.

Wer ein Grundstück erwirbt, zahlt dafür die notwendigen Notarkosten. Wenn man auf diesem Grundstück ein Gebäude errichtet, stellt dieser Umstand keinen weiteren Kauf dar und fällt nicht unter die Gebührenpflicht für Notare.

Ablauf eines Notariatsaktes

Eine notarielle Beurkundung folgt immer einem bestimmten Schema. Vorerst wird für die Beurkundung ein Termin gewählt. Bei diesem Termin müssen neben dem Notar auch alle Vertragspartner persönlich anwesend sein. Der Notar verliest den Kaufvertrag. Änderungswünsche können dann noch vorgenommen werden. Der Notar entscheidet dabei, ob die gewünschten Änderungen auch möglich sind. Danach wird der Kaufvertrag offiziell von den Vertragspartnern und vom Notar unterzeichnet.

Der Notar trägt im Anschluss daran dafür Sorge, dass der Kauf im Grundbuch vorgemerkt wird. Außerdem wird das Finanzamt über den Kauf informiert, welches dem Käufer den Grunderwerbssteuerbescheid zukommen lässt. Zum Schluss stellt der Notar dem Käufer seine Honorarnote zu.

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