Wirtschaftliche Verflechtung des Maklers

Wann ist der Makler mit einer der im Immobiliengeschäft beteiligten Parteien wirtschaftlich verflochten? Was meint diese Formulierung und was bedeutet sie im Rahmen des Verkaufsprozesses einer Immobilie? Sind Verkäufer und Käufer eines Hauses oder einer Wohnung von einer möglichen Verpflechtung gleichermaßen betroffen? Spätestens wenn es um die Maklergebühren – auch Provisionen genannt – geht, sollten Verkäufer und/oder Käufer geprüft haben, in wie weit der Makler mit der jeweils „anderen Seite“ in engeren Beziehungen steht – also wirtschaftlich verflochten ist.

Makler: neutraler Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer

Einen Makler zu bestellen, um sein Haus zu verkaufen, oder eines zu kaufen – kein Problem! In jeder Region gibt es viele Immobilienhändler, die sich auf die Vermittlung von Wohn- und/oder Gewerbeimmobilien spezialisiert haben. Wer keine Lust hat, einen Käufer für sein Objekt selber zu suchen, beauftragt einen Makler. Auch wer selbst Interesse an einer Immobilie hat, kann einen Makler mit der Suche nach einer passenden Immobilie beauftragen. Zwischen beiden Parteien – Käufer und Verkäufer ist der Makler als neutraler Vermittler im Verkaufsprozess zwischen geschaltet.

Infografik: Maklerboom seit Mitte der 2000er-Jahre | Statista Mehr Infografiken finden Sie bei Statista

Für seine oftmals sehr umfangreiche Arbeit bekommt der Makler eine Provision. Bei seriösen Maklern übrigens erst dann, wenn der Kaufvertrag für die Immobilie geschlossen wurde! Doch es gibt auch Fälle, wo der Makler keine Ansprüche auf Provisionen hat. Ganz besonders dann, wenn der Makler mit einer der beiden Parteien (Verkäufer oder Käufer) wirtschaftlich verpflochten ist.

Objektivität: oberste Pflicht des Maklers

Im Immobilienbereich stellen Makler also unabhängige Vermittler zwischen den Käufern und Verkäufern dar. Innerhalb des Beratungs- und Verkaufsgeschehens wird die Unabhängigkeit oder Objektivität des Maklers recht schnell spürbar. So listet er etwa die Vor- und Nachteile eines Objektes in Bezug auf Lage, Ausstattung, Zustand usw. neutral auf. Verkäufer und Käufer einer Immobilie werden vom Makler in ihrer Position gleichermaßen unterstützt und gestärkt. Das heißt natürlich nicht, daß der Makler jeder Partei ständig „Recht gibt“ oder geben soll. Im besten Falle stellt er aus den Positionen beider Seiten einen Kompromiss her. In der Regel geht es da um den Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten.

Wenn ein Makler aber in irgendeiner Weise mit einer der beiden Parteien verflochten ist, so ist die Objektivität nicht mehr gegeben und es kommt zu Interessenkollisionen. Problematisch für den Makler: Bei einem solchen Sachverhalt hat der Makler keinen Anspruch mehr auf seine Provision.Die Objektivität des Maklers, sowohl dem Verkäufer alsauch dem Käufer gegenüber, ist also oberstes Gebot im seriösen Makler-Geschäft. Schon im eigenen Interesse des Maklers selbst.

Wirtschaftliche Verflechtung im Überblick: Ablehnung des Provisionsanspruchs

Der Provisionsanspruch erfordert, dass der Hauptvertrag mit einem Dritten zustande kommt, also ein „Dreiecksverhältnis“ Makler-Auftraggeber-Vertragspartner vorliegt, bei dem der Makler als nachweisender oder vermittelnder Dritter zwischen den Parteien des Hauptvertrages steht. Ist der Makler mit einer der Parteien so verbunden, dass diese ihre Entscheidung nicht unabhängig vom Willen des Maklers treffen kann, liegt tatsächlich kein „Dreiecksverhältnis“ vor. Der Hauptvertrag ist dann im Grunde ein Eigengeschäft des Maklers, bei dem dieser im Gewand der Provision vom Gegner des Hauptvertrages ein zusätzliches Entgelt über die eigentliche Gegenleistung hinaus fordert.

Eine Verflechtung liegt vor, wenn der Makler an der Hauptvertragspartei rechtlich oder wirtschaftlich maßgeblich beteiligt bzw. wirtschaftlich mit dieser identisch ist.

  • Makler müssen unabhängige Vermittler zwischen den Parteien sein
  • Wenn dies nicht der Fall ist, ist die Objektivität des Maklers nicht mehr gegeben und es kommt zu Interessenkollisionen zwischen den Parteien
  • Zu den wirtschaftlichen Verflechtungen zählen unter anderem die Kapitalbeteiligung des Maklers an einem Unternehmen des Vertragspartners
  • Dadurch hat der Makler keinen Provisionsanspruch mehr

Verpflechtung des Maklers: Beispiele

Ausgeschlossen ist ein Provisionsanspruch also im Falle des Eigengeschäfts des Maklers, bei dem der Makler sich selbst dem Auftraggeber als Vertragspartner zuführt. Provisionsschädlich sind überdies gesellschaftsrechtliche Verflechtungen folgender Prägung:

  1. Makler- und Vertragsgegenseite sind Kapitalgesellschaften, die von derselben Person wirtschaftlich beherrscht werden.
  2. Der Vermittlungsmakler ist als Mitgesellschafter einer BGB-Gesellschaft Miteigentümer des zu veräußernden Grundstücks.
  3. Die geschäftsführende Gesellschafterin der Maklerin war zur Zeit des Nachweises Eigentümerin der nachgewiesenen Wohnung
  4. Ist der Makler Geschäftsführer der veräußernden GmbH, kann er vom Käufer keine Provision fordern.
  5. Enge persönliche Beziehungen können provisionsschädlich sein, wobei freundschaftliche Beziehungen zwischen Makler und Vertragsgegner den Provisionsanspruch grundsätzlich nicht berühren.

Echte oder unechte Verflechtung?

Bei der „unechten“ Verflechtung fehlt es zwar an einem Beherrschungsverhältnis, nach dem der Makler eine Vertragspartei nach seinem Willen steuert. Andererseits kann die Verbindung des Maklers mit der Gegenseite derart sein, dass er sich in einem Interessenkonflikt befindet, in dem er die Interessen seines Auftraggebers nicht mehr sachgerecht wahrnehmen kann. Dies ist der Fall, wenn der Makler zum Verkauf eines Grundstücks bevollmächtigt wird und selbst entscheiden soll, ob und zu welchen Bedingungen der Kaufvertrag mit dem Erwerber abgeschlossen wird.

Die Verflechtung eines Maklers – meist mit der Seite des Verkäufers und damit zum Nachteil des Käufers – ist in der Praxis nur schwer zu erkennen. Abgesehen von den oben aufgeführten Verflechtungen sind kompliziertere Konstruktionen, die am Immobilienmarkt durchaus vorkommen, für den Laien nur schwer erkennbar.

Im Maklergeschäft hat daher das Stichwort „Vertrauen“ oberste Priorität. Verkäufer und Käufer sollten sich daher immer vor Abschluss eines Maklervertrages über die Seriosität des Maklers informieren.

Qualität des Maklers überprüfen

Im digitalen Zeitalter gibt es natürlich auch Bewertungen von Maklern. Wer dabei nur auf die Anzahl der „Sterne“ oder den Klang von Bewertungstexten schaut, kann böse reinfallen. Darum hier

Drei Kriterien zur Bewertung von Maklerbewertungen

  • Zahl: Damit die Makler-Bewertungen wirklich aussagekräftig sind, sollte es mindestens zehn, besser 20 oder 30 verschiedene Rezensionen geben.
  • Datum: Wurden die Bewertungen der Immobilienmakler alle binnen ein oder zwei Werktagen verfasst? Dann ist das zumindest ein Hinweis auf Manipulation.
  • Wortlaut: Sofern Sie als Mieter oder Käufer Rezensionen verfassen können, schauen Sie sich bereits bestehende Texte an. Ist der Wortlaut hier überall ähnlich? Oder gibt es nur bei enorm wenigen Bewertungen einen Text?

Auch im Makler-Geschäft gilt: Empfehlung ist der beste Weg! Käufer oder Verkäufer sind daher gut beraten, sich in der Umgebung des Maklers zu erkundigen. Am besten bei ehemaligen oder aktuellen Vertragspartnern.

Schließlich erfahren Sie hier, was ein Makler im Immobiliengeschäft alles für seine Kunden macht.

Was macht ein Makler – einfach erklärt

Fazit:

Wie überall im Geschäftsleben müssen Käufer und Verkäufer im Immobilienbereich die Qualität ihrer Geschäftspartner überprüfen und einordnen können. Entgegen dem allgemeinen Ruf arbeitet die absolut überwiegende Mehrheit der Makler jedoch seriös. Verflechtungen zwischen dem Makler und einer der am Geschäfts beteiligten Parteien lassen sich zwar nicht immer leicht nachweisen. Doch es gibt viele Anhaltspunkte, ob der Makler sein Geschäft seriös und ohne wirtschaftliche Verflechtungen betreibt. Da der Makler seinen Provisionsanspruch bei wirtschaftlicher Verflechtung mit einer Partei verliert, ist die Vermeidung dieser Fehler in seinem eigenen Interesse. Übrigens: Auch beim Immobiliengeschäft gilt es unter Umständen, seinem „Bauchgefühl“ zu folgen.