Immobilie verkaufen: Wohnung, Haus, Villa, Mehrfamilienhaus – Ablauf, Kosten und Tipps

Immobilie verkaufen – Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen? Für den erfolgreichen und rentablen Verkauf einer Immobilie kommt es zunächst immer auf eine fundierte und realistische Wertermittlung an. Diese bestimmt letztendlich den anzusetzenden Verkaufspreis. Im nächsten Schritt bringen Immobilienmakler Ihre Immobilie an solvente Interessenten, hier geht es nicht nur um Immobilienportale und Vermarktung, auch die Immobilienbewertung, Bonitätsprüfung der potenziellen Käufer, Besichtigungstermine und Verhandlungen sind Aufgabe des Maklers, bis hin zum Kaufvertrag, dem Notartermin und Steuer Fragen. Lernen Sie hier im Ratgeber die Materie Immobilienverkauf kennen. Einfach erklärt, Schritt für Schritt!

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Immobilie verkaufen: Ablauf + Checklisten

Der Verkauf von Immobilien ist immer zeitintensiv, ebenso brauchen Sie viel Know-How und Talent in Verkauf und Verhandlung, um den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen. Wer Fehler beim Verkauf der Immobilie macht, zahlt teures Lehrgeld. Am besten verkaufen sich professionell präsentierte Immobilien. Deshalb erzielen Makler auch die höchsten Verkaufspreise. Im Schnitt werden 72% aller Immobilien über Makler verkauft (Quelle: Statistisches Bundesamt).

  1. Berlin mit Makler: 78,6%
  2. Düsseldorf mit Makler: 76,0%
  3. Hamburg mit Makler: 65,1%
  4. Köln mit Makler: 63,0%
  5. Stuttgart mit Makler: 56,8%
  6. München mit Makler: 55,2%
  7. Frankfurt mit Makler: 53,3%

Grundstück, Agrarland, WaldflächeEigentumswohnungHausVillaGewerbeimmobilie, Hotel, EinkaufszentrumMehrfamilienhaus, altes Mehrfamilienhaus oder auch mehrere Immobilien verkaufen. Starten wir mit dem Ablauf in 3 Phasen, das lernen Sie in diesem kostenlosen Ratgeber über den Ablauf beim Verkauf von Immobilien.

Tipp: Baufirma oder Bauträger? Sie wollen mehrere Einheiten verkaufen? Egal ob Wohnungen oder Häuser, lesen Sie hier mehr in unserer Broschüre für Bauträger und Baufirmen:

Die 3 Phasen im Immobilienverkauf

  1. Vorbereitung: Immobilie und Verkauf vorbereiten
    1. Zeitplanung
    2. Makler Termin
    3. Unterlagen
    4. Immobilie vorbereiten
    5. Angebotspreis
    6. Exposé
  2. Verkaufsphase: Immobilie vermarkten und Käufer finden
    1. Vermarktungsstrategie
    2. Anfragen entgegennehmen
    3. Kontakt zu Interessenten
    4. Bonitätsprüfung
    5. Besichtigungstermine
    6. Verkaufsgespräch
  3. Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe
    1. Kaufvertrag
    2. Notartermin
    3. Grundbucheintrag und Kaufpreis
    4. Übergabe
    5. Rechnungen für Notar und Makler
    6. Steuern zahlen

In diesem Ratgeber lernen Sie alle Schritte Stück für Stück kennen. Perfekt für die, die ihre erste Immobilie verkaufen.

Vorwort: Kostenlose Tipps? Ja!

All meine Tipps in diesem Ratgeber sind für Sie kostenlos. Als Immobilienmakler vermitteln wir Liegenschaften ab 1 Mio. Euro Verkehrswert, also Immobilien unter der Kategorie Luxusimmobilien. Wir geben Ihnen hier gern Tipps und Tricks für Ihren Verkauf, kostenlos, ausführlich und Schritt für Schritt erklärt. Achten Sie auch auf unsere Verlinkungen, hier finden Sie tiefer gehende Informationen zu den einzelnen Themen.

Sollten Sie Ihre Immobilie mit uns verkaufen wollen: Wissen Sie was unser, unschlagbarer Vorteil ist? Wir erreichen im Monat eigenständig über 250.000 Leser, damit ganze 3 Millionen Menschen im Jahr. Wir sind unabhängig von gängigen Immobilienportalen und erreichen eine solvente, spezielle Zielgruppe. Zusätzlich bieten wir in unserem Off Market Bereich intere Käufergruppen und Investoren, zu denen Sie über übliche Angebote keinen Zugang haben. Lesen Sie hier mehr: Immobilienmakler.

Was Investoren Makler von anderen Unternehmen unterscheidet, ist, dass wir eigenes Geld unserer Partner bereit haben, um Ihr Haus zu kaufen. Unsere Investoren Partner sind seit über 25 Jahren in der Branche tätig und verfügen zusammen über hunderte Jahre Erfahrung. Dies ermöglicht uns einen schnellen Verkaufsprozess und bedeutet, dass wir bei Bedarf in der Lage sind, einen Kauf in nur sieben Tagen abzuschließen.

Für einen schnellen, garantierten Barverkauf werden Sie von Privat für den schnellen Hausverkauf kein besseres Angebot erhalten – verkaufen Sie an Profis, die Ihre Immobilie weiterentwickeln wollen und können. Solltest Sie dennoch Privat verkaufen wollen, hier ist mein XXL Ratgeber Immobilienverkauf.

Immobilie verkaufen: Was ist zu beachten?

In diesem Ratgeber lernen Sie alles Wichtige kennen, für alle Immobilienarten, von der Eigentumswohnung bis zum Mehrfamilienhaus und dem Verkauf von Grundstücken. Starten wir Schritt für Schritt in die Materie Immobilienverkauf.

In unseren Beratungsgesprächen sind dies die 8 häufigsten Fragen unserer Kunden:

  • Wie verkauft man am besten eine Immobilie?
  • Wann sollte ich meine Immobilie verkaufen? Bzw. ist es sinnvoll jetzt eine Immobilie zu verkaufen?
  • Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?
  • Was sollten Sie vor Verkaufsstart klären?
  • Zu welchem Preis können Sie Ihre Immobilie anbieten?
  • Immobilie privat verkaufen oder über einen Makler?
  • Werbung, Vermarktung oder Off Market Immobilie?
  • Welche Paragraphen sollten im Kaufvertrag stehen und was nicht? Und… sollten Sie bekannte Mängel im Kaufvertrag erwähnen?

Der Verkauf von Immobilien kann verschiedenste Gründe haben, von Härtefällen wie Insolvenz, Scheidung oder auch Erbe bis hin zu Investitionsgründen um Liquidität zu schaffen. Wieder andere verkaufen Ihre Immobilie aus relativ einfachen Gründen, zum Beispiel den neuen Ehepartner und den Umzug in eine neue Stadt oder auch der Karriere Wechsel, verbunden mit einem Umzug.

Immobilientypen und Grundlagen

In allen Bereichen: Grundstück verkaufen, Wohnung verkaufen, Haus verkaufen aber auch wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen, die Lage entscheidet Maßgeblich über den Verkaufspreis Ihrer Immobilie.

Vermeintlich „kostenlos“, also privat und ohne Makler zu verkaufen birgt Risiken und macht den Verkauf sowie die gesamte Transaktion (Bewertung bis Notar und Kaufvertrag) fehleranfällig.

Immobilien verkaufen heißt, man braucht ein gutes Käufernetzwerk. Oft werden Immobilien auch nicht öffentlich präsentiert, sondern nur intern als Off Market Immobilie.

Vorbereitung: Immobilie und Verkauf vorbereiten

Vor dem Verkauf einer Immobilie muss, wie bei allen gewinnbringenden, unternehmerischen Projekten, mit ausreichend Gewinn am Ende der Verhandlungen, vorausschauend geplant werden. Der eine verkauft eine von X Immobilien aus dem eigenen Portfolio, hat dadurch wenig Zeitdruck. Jemand anders verkauft sein Eigenheim (Eigennutz) und braucht das Kapital für die Finanzierung einer neuen Immobilie, das schafft Zeitdruck beim Verkauf.

Daher Schritt 1: „Zeitplanung und ggf. Finanzplanung“

Zeitplanung und ggf. Finanzplanung

Zwei Aspekte sind also besonders wichtig, wenn es um die Vorbereitung des Verkaufs geht. Eine vorausschauende Zeitplanung, die realistisch ist und eine erste, grobe Finanzplanung (für größere Anwesen, Quartiere & Co.)

Welchen Zeitdruck haben Sie persönlich?

  • Verkauf Ihrer eigenen Immobilie (konkretes Auszugsdatum)
  • Verkauf aus dem Immobilienportfolio (gewinnmaximierter Verkauf)

Beim Verkauf des Eigenheims, egal ob Eigentumswohnung, Einfamilienhaus oder Doppelhaushälfte, muss der Verkauf exakt terminiert sein. Nicht nur der Verkauf, auch der gesamte Prozess um Besichtigungen, Notar, Kaufvertrag bis zur Überweisung des Kaufpreises und Grunderwerbsteuer für den Käufer.

Immobilien über zwei Millionen, sind auch schon mal ein paar Monate im Markt, über 10 Millionen kann es schon mal ein Jahr sein (Reminder: Gewinnmaximiert verkaufen). Natürlich nicht in den Hotspots der Städte, aber sobald sie sich in der Peripherie befinden, muss der richtige Interessent auf das richtige Angebot treffen. Das passiert in der Regel nicht über Nacht. Je früher die Entscheidung zum Hausverkauf oder Wohnungsverkauf getroffen wird, desto genauer kann die Planung sein und desto höher wird die erzielte Verkaufspreis. Denn klar ist:

Verkaufen unter Druck sorgt für sinkende Preise.

Deshalb ist es gut, dass Sie sich jetzt frühzeitig über Ihren Immobilienverkauf, die einzelnen Schritte und den Ablauf informieren. Fassen wir den zeitlichen Aufwand im Verkauf noch einmal zusammen.

Die Zeitplanung für einzelne Phasen und Schritte beinhaltet:

  • Makler Kontakt
  • Vollständige Unterlagen und Immobilienexposé
  • Vermarktung der Immobilie
  • Interessenten Kontakt
  • Bonitätsprüfung (Neukontakte) für hochwertige Immobilien
  • Besichtigungstermine
  • Verkaufsabwicklung
  • Kaufnebenkosten und Steuern
  • Übergabe

Finanzplanung für größere Immobilien wie Quartiere oder ganze Mehrfamilienhäuser im Neubau – Werbemaßnahmen und Verkaufszeitpunkt. Der Einfluss des Verkaufszeitraums, ist in Relation zur Anzahl potenzieller Käufer, wirkt sich stark auf den letztendlich erzielten Verkaufspreis aus. Jedoch entstehen schon vorher Kosten, die Sie als Verkäufer tragen und berücksichtigen müssen. Dazu gehören zum Beispiel die Werbekosten, je nachdem auf welchen Plattformen oder über welche Wege Sie Ihre Immobilie vermarkten wollen. Spätestens ab 5 Millionen werden Sie, mit etwas Erfahrung, nicht mehr in den 2, 3 typischen Plattformen inserieren.

Der Anteil dieser Kosten ist allerdings relativ gering, im Verhältnis zur Zeit, die den Verkaufsprozess (folgt gleich) bestimmen.

Kurzfristiger Verkauf oder langfristiger Verkauf?

  • Kurzfristiger Verkauf = geringerer Verkaufspreis
  • Langfristiger Verkauf = höherer Verkaufspreis

Das heißt, sollte Immobilie bis Ende des Monats verkauft werden, ist es umso wichtiger, direkt einen Experten für den Immobilienverkauf an der Seite zu haben.

Denken Sie dabei nicht nur an den Verkaufsprozess und die Verhandlungen, schon vorab muss ein hochwertiges Exposé entstehen, das nicht nur aus ein paar Fotos besteht. Kommunikation muss gefiltert werden, Kreditwürdigkeiten geprüft, Vorort-Termine, Kaufvertrag, Notartermin, Grundbuch, Steuern.

Und dann sind da noch die Verhandlungen mit Interessenten…

Problem: Verhandlung und Argumentation

Deshalb stehen auch viele beim Privatverkauf vor dem Problem, 15 von 20 Interessenten haben nach dem Besichtigungstermin kein Interesse mehr. Fünf Interessenten bleiben übrig, 3 handeln den Angebotspreis der Immobilie herunter, einer würde den Angebotspreis zahlen und Person fünf würde sogar etwas drauflegen, dass genau die Wünsche des Käufers trifft. Abgesehen davon, dass man als Privatperson nicht weiß, wie kreditwürdig die Interessenten sind, ein weiteres Problem, zeigt sich, dass viele Verhandlungen geführt werden müssen, bis Sie die optimalen Verkaufspreis erzielen. Wenn es sich dabei aber um 200.000 handelt, um 2 Millionen oder sogar um 20 Millionen, bekommt die Verkaufszeit eine zunehmend höhere Relevanz.

Das bringt Sie auch direkt zum Makler:

Makler Termin vereinbaren: Strategie

Mit oder ohne Makler? Erinnern Sie sich nur daran, der:

Verkaufspreis ist nicht der Angebotspreis

Ohne einen Berater mit Erfahrung, rund um die Vermarktung der Immobilie, angefangen bei wichtigen Unterlagen für den Verkauf, über Exposés, interne Käufer Kreise, bis hin zum oben genannten Notartermin, Kaufvertrag, Steuern und natürlich Bonitätsprüfungen, bevor zahlreiche, aber nur wenig qualitative Besichtigungstermine, in Ihrer Immobilie und oft Privatsphäre vereinbart werden.

Ein Großteil vertraut auf den Makler, aber nicht nur wegen dieser einzelnen Abläufe und Prozesse, insbesondere die eigene Zeit, ist ein hohes Gut für die meisten Verkäufer.

Wer hat schon die Zeit privat mit 100, 200 Interessenten Anfragen umzugehen, Bonitätsprüfung durchzuführen, Besichtigungstermine zu vereinbaren, sie durchzuführen, und so weiter. Genau und das macht den Faktor Zeit für die Meisten, die einen Immobilienmakler beauftragen, zum wichtigsten Aspekt beim Beauftragen. Erst in zweiter Linie kommen dann Vermarktungsstrategien, Exposés, Kreditwürdigkeitsprüfung, Interessenten Kommunikation, Besichtigungstermine und der bestmögliche Verkaufspreis.

Vorteile Immobilienmakler:

  • Für die meisten: Zeit und Stress
  • Immobilienvermarktung aus Erfahrung
  • Strategie und Methoden Mix, für jeweilige Objekt Art und Zielgruppen
  • Eigenes Investorennetzwerk aus Bauträgern und Privatiers
  • Filter für wirkliche Kaufinteressenten
  • Kreditwürdigkeitsprüfung
  • Besichtigungstermine
  • Verhandlungen und Argumentation
  • Bestmöglicher Verkaufspreis, statt Verluste bei Privatverkauf
  • Abwicklung, Kaufvertrag und Notar

Immobilienmakler stellen sich aus Erfahrung argumentativ auf unterschiedliche Kaufmotive (Anlageobjekt, Ruhe, Familie, etc.) ein, noch wichtiger sind aber Argumente des Käufers, die den Kaufpreis mindern sollen.

Was tun Sie, wenn ein erfahrener Käufer oder auch Investor, Mangel nach Mangel feststellt und den Kaufpreis Stück für Stück, nachvollziehbar, nach unten korrigiert?

Schon deshalb ist der erste Schritt, sich ein Bild des Objekts zu machen. Das machen Sie anhand der richtigen Unterlagen.

Unterlagen für den Verkauf vorbereiten – Checkliste

Welche Unterlagen braucht man für die Verkaufsvorbereitung? Statt einem langen Text, lieber eine kurze Checkliste, mit den wichtigsten Unterlagen, die sie in erster Linie für den Verkauf der Immobilie brauchen und die, idealerweise direkt zu Beginn des Verkaufs, zur Verfügung stehen.

Wichtige Unterlagen:

  1. Unterlagen zur Immobilie (Baupläne, Lageplan, usw.)
  2. Aktueller Grundbuchauszug
  3. Fläche Grundstück / Wohnen
  4. Nebenkostenübersicht
  5. Liste der letzten Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
  6. Versicherungsunterlagen (Brandversicherung)
  7. Energieausweis
  8. Immobilienbewertung
  9. Exposé inkl. guten Fotos

Immobilie vorbereiten: Wertsteigerung

Von optischer Verschönerung bis zur Wertsteigerung durch Sanierung und Modernisierung. In der Vorbereitung gibt es viel, dass Sie tun können, um den Verkaufspreis Ihrer Immobilie positiv zu beeinflussen.

Im letzten Schritt der Checkliste, zu den Unterlagen, sprachen wir schon von Exposé und dessen Immobilienfotos. Neben den richtigen Unterlagen für den Verkauf von Haus, Wohnung oder Mehrfamilienhaus, braucht es vor allem ein überzeugendes „Produkt“! Jetzt werden Sie sagen, ein Produkt? Genau!

Das „Produkt“ Immobilie

Wie immer im Marketing gelten 2 Aspekte für die Bewertung von „Produkten“

  • Quantitative Faktoren – Preis, Wohnfläche, usw.
  • Qualitative Faktoren – Wohlfühlen, Erinnerungen, usw.

Bitte erlauben Sie mir diesen kleinen Vergleich mit dem Handel bzw. der Vermarktung von Automobilien: Ein sauberes und gepflegtes Auto erhöht den Kaufpreis um bis zu 20%, 30%. Das heißt, eine große Gewinnmarge lässt sich bereits erzielen, wenn der Händler ein relativ schmutziges Auto säubert. Mit einer kleinen innen und Außenreinigung, erhöht sich der Wiederverkaufswert des Autos, allein durch die optische Veränderung, beträchtlich. Bei Immobilien ist es nicht anders. Käufer möchten sich natürlich eigene Vorstellungen machen, je aufgeräumte, sortierter und saubere eine Immobilie ist, desto höher steigt der Preis, bei entsprechender Nachfrage.

Es genügt also nicht „nur“ einen guten Immobilienfotograf für diesen Job zu beauftragen, bei diesem Termin sollte vorher eine gründliche Reinigung, zum Beispiel durch Fachpersonal, stattfinden. Wenn Ordnung, Sauberkeit und Auge des Fotografen Zusammentreffen, entstehen die besten Fotos. Diese wiederum sorgen für mehr Aufmerksamkeit, gerne wären mehr Interessenten Anfragen und erhöhen damit die Wahrscheinlichkeit einen guten Verkaufspreis zu erzielen. Auch hier herrscht das klassische Prinzip von Angebot und Nachfrage.

Lese-Tipp! Mein Testsieger für starke Videos von Immobilien: Drohne für Foto- und Videoaufnahmen.

Aus verständlichen Gründen kann ich hier keine einheitliche Checkliste an die Hand geben. Je nach Immobilie, Bauart, Zustand und Möglichkeiten, reicht die Palette von visuellen Verbesserung, z.b. durch Fachpersonal in der Reinigung, bis hin zu Sanierung und Modernisierung zur Wertsteigerung der Immobilie. Hier sind wir auch direkt wieder in der zeitlichen Planung, wenn Sie ausreichend Zeit und Kapital mitbringen, können Sie den Wert Ihrer Immobilie steigern und so einen noch höheren Verkaufspreis erzielen.

Für den schnellen Einblick in die Materie Immobilienverkauf, reicht aber die Faustformel, Ordnung und Sauberkeit! Denn das schafft die richtige Atmosphäre.

Vor dem Verkauf:

  1. Ordnung
  2. Sauberkeit
  3. Visuelle Mängel minimieren
  4. bis zu Sanierung und Modernisierung zur Wertsteigerung

Angebotspreis: Bewertung und gewünschter Verkaufspreis

Wie schon zuvor gelernt, ein Angebotspreis ist kein Verkaufspreis! Sie können eine einfache 100 Quadratmeter Wohnung in Bochum anbieten, für 5 Millionen, fraglich ist nur, ob sich dann ein einziger, relevanter Interessent auf das Angebot melden wird. Deshalb ist es wichtig, einen guten Angebotspreis zu definieren. Doch wie berechnet man den Verkaufspreis einer Immobilie? Wie wird eine Immobilie bewertet?

Käuferseite: So schätzen Käufer eine Immobilie ein

Kommen wir erst einmal zu einer persönlichen Einschätzung, wie Immobilien aus meiner Erfahrung, von Käufern, bewertet werden – schauen wir also zuerst auf die Käuferseite.

95% bis 98% vom Verkaufspreis, den Käufer bereit sind für eine Immobilie zu zahlen, hängt von den harten Fakten ab: Bausubstanz, Ausstattung, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Zimmeranzahl / -aufteilung und so weiter.

Ein kleinerer Anteil vom persönlich, gerechtfertigtem Kaufpreis, von maximal 2% bis 5%, ist dann das persönlich Interesse an einer Immobilie. Ein einfaches Beispiel? Manche Menschen lieben die Natur, sind aber Job bedingt in der Innenstadt gefangen. Dementsprechend würde sind sie beispielsweise bereit, für Immobilien mit Grünanteil, z.b. Dachterrassen, ich wesentlich tiefer in die Tasche zu greifen. Obwohl sie die Fläche in Ländern wie Deutschland nur für ein paar Monate im Jahr wirklich effektiv nutzen können.

Weniger als <0,1% haben ein extrem persönliches Interesse an einem Objekt. Denken Sie an eine Eigentumswohnung in bester Lage, inmitten von München oder Berlin. Hier bieten sich die Käufer teilweise selbst nach oben. Das ist aber die Ausnahme.

Deshalb benötigen Sie einen solide, berechneten Angebotspreis für Ihre Immobilie.

Verkäuferseite: So bewerten Sie Ihre Immobilie

Sie haben gelernt, dass Sie für die Bewertung einer Immobilie vor allem auch die harten Fakten setzen müssen. Dabei geht es um die Lage, welche Infrastruktur befindet sich in der Nähe? Im nächsten Schritt geht es um die Immobilie selbst, welche Fläche (Grundstück, Wohnraum) steht zur Verfügung, wie es die Raumaufteilung? Danach kommen die Extras und Ausstattung, vom Carport über Balkon, Wintergarten, Terrasse bis hin zum Swimmingpool.

3 Faktoren: Immobilienbewertung

  1. Lage – Infrastruktur in der Nähe
  2. Immobilie – Fläche und Substanz
  3. Extras – Ausstattung

Dafür gibt es natürlich Methoden und Abläufe. Diese habe ich hier, in einem ersten kurzen Überblick für Sie zusammengefasst.

Tipp! Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertberechnung, sowie genaue Informationen zu Immobilienbewertung für Eigentumswohnung, Haus, Mehrfamilienhaus und Grundstück kommen gleich, direkt nach dem Exposé, in ausführlicher Form.

Kriterien der Immobilienbewertung:

  • Wertermittlung durch Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertberechnung
  • Mängelliste des Objekts erstellen
  • Bestehende Finanzierung einkalkulieren
  • Finanzielle Situation Zielgruppe
  • Verhandlungsspielraum festlegen

Exposé für das Haus erstellen – Checkliste

Sie haben jetzt schon viel gelernt, zum Immobilienverkauf. Jetzt geht es daran, das erste Wissen anzuwenden, indem das Immobilienexposé erstellt wird.

Im Immobilienexposé finden sich die wichtigsten Informationen zum Objekt. Das sind insbesondere Bilder, Fakten zum Objekt, von Baujahr, über die Größe des Grundstück, bis hin zur Wohnflächenberechnung und auch hier die Infrastruktur, wo befindet sich die Immobilie und was befindet sich in unmittelbarer Nähe?

All das wird in Immobilienexposé zusammengefasst und gibt Interessenten einen ersten Einblick. Bevor also aufwendiger Besichtigungstermine organisiert werden müssen, können potentielle Käufer schnell und einfach die wichtigsten Informationen sehen und im Zweifel, auch mit anderen Angeboten vergleichen.

Wie schon zuvor gelernt, ist insbesondere die visuelle Aufbereitung des Immobilienexposé ein großer Faktor, für den letztendlich zu erzielenden Verkaufspreis. Denn, hier besser unstrukturierter die Aufarbeitung, desto mehr kaufkräftige Interessenten werden sich für Ihr Objekt interessieren.

Unterlagen für das Immobilienexposé – Checkliste

  1. Baujahr
  2. Größe des Grundstücks
  3. Wohnflächenberechnung
  4. Grundriss
  5. Baubeschreibung
  6. Energiewerte und Energieausweis
  7. Fotos von innen und außen
  8. Infrastruktur der Umgebung
  9. Extras (Fußbodenheizung, Balkon, Pool, Carport, usw.)

Last but not least, was viele vergessen, gutes Bildmaterial!

Tatsächlich sind viele Exposés, die wir als Immobilienmakler erhalten, „sehr einfach“ aus. Die Bilder sind verschwommen, nicht wirklich scharf, die Lichteinstellungen stimmen nicht, alles ist dunkel, die Räume wirken dadurch düster und klein. Dazu sind Informationen gequetscht aufbereitet oder zu wenig, zu viele, die Schriftart ist verspielt, usw.

Ziehen Sie am besten auch hier wieder den einfachen Vergleich zum Autohandel, egal ob VW, Bentley oder Lamborghini. Wenn das Werbematerial und die PR-Arbeit nicht die richtigen Bilder entwirft, werden die Menschen das Produkt nicht nachfragen. Auch Immobilienhandel geht es also letztendlich immer darum, Nachfrage zu schaffen. Dabei geht es allerdings nicht um quantitative Menge in der Nachfrage, sondern qualitative Menge der Nachfrage. Stichwort Bonität und Kreditwürdigkeit.

Beispiel: Immobilie von Außen (Haus)

Im Außenbereich entstehen die meisten Fehler durch Bewegungsunschärfe, sehr häufig durch Überbelichtung, manchmal ist die Linse der Smartphone-Kamera leicht verdreckt und oft achten Verkäufer einfach nicht auf optisch, ansprechendes Bildmaterial, wie hier im Beispiel eines Einfamilienhauses zu sehen.

Vergleich: Falsch!

  • Verwackelt durch lichte Bewegung
  • Schräg in der Perspektive
  • Blasse Farbgebung

Richtig:

Auch in Innenräumen lassen sich viele Fehler begehen. Das Licht ist, ebenso wie im Außenbereich, eine große Fehlerquelle.

Beispiel: Immobilie von Innen (Eigentumswohnung)

Vergleich: Falsch!

  • Verwackelt durch lichte Bewegung
  • Schräg in der Perspektive
  • Blasse Farbgebung

Richtig:

Sie wollen sich noch ein paar weitere Beispiel-Exposés anschauen? Dann finden Sie hier noch 2, 3 weitere Beispiele für Gestaltung mit Wirkung:

Herzlichen Glückwunsch! Sie sind jetzt – zumindest von den Grundlagen – im Ablauf des Immobilienverkauf eingelesen.

Lernen sich jetzt die Verkaufsphase kennen, die sich von Stunden bis hin zu Jahren erstrecken kann, je nach Wert der Immobilie, ob 100.000 Euro oder 50 Millionen Euro. Warum ich an dieser Stelle auch Immobilien im Wert von zweistelligen Millionenbetrag erwähne? Tatsächlich gibt es einige Menschen in Deutschland, die jedes Jahr Immobilien erben, mit denen sie gerechnet haben oder sogar auch nicht.

Plötzlich steht man vor der großen Aufgabe, eine Immobilie zu verkaufen. Zum Beispiel deshalb, weil der eigene Wohnort sehr weit entfernt ist. Sie selbst wohnen in Hamburg, Ihre geerbte Immobilie ist aber in München, am Starnberger See oder sogar noch weiter weg in London, Paris oder sogar New York und Los Angeles. Sie alle brauchen Hilfe, beim Einstieg in das Thema Immobilie verkaufen.

Kommen wir jetzt zur Verkaufsphase.

Bewertung: Immobilientypen (Verkehrswert)

Ergänzend zum Schritt: „Angebotspreis: Bewertung und gewünschter Verkaufspreis“, hier noch detailliertere Informationen zu den einzelnen Immobilientypen. Alle wichtigen Informationen zur Wertermittlung beim Immobilienverkauf, für Sie zusammengefasst: Immobilie bewerten.

Was ist mein Haus noch wert? Ob Haus, Grundstück, Wohnung oder ein ganzes Mehrfamilienhaus, das Fundament eines erfolgreichen Immobilientransfers ist immer eine solide, realistische Bewertung der eigenen Liegenschaft.

Liegt der geforderte Preis weit über dem realistischen Marktwert, werden Sie nicht verkaufen / Käufer nicht zuschlagen

Liegt der Preis zu niedrig, verschenken Sie Geld, ein zu hoher Kaufpreis verprellt die echten Kaufinteressenten. Das Festsetzen des richtigen Angebotspreises ist einer der wichtigsten Punkte beim Immobilienverkauf.

Bewertung der einzelnen Immobilen Typen:

Kommen wir nun zu den 3 zuvor genannten Bewertungsmethoden.

  1. Ertragswertverfahren
  2. Sachwertverfahren
  3. Vergleichswertverfahren

Ertragswertverfahren: Aufteilung Verkehrs- & Gebäudeertragswert

Das Ertragswertverfahren teilt das Objekt in den Verkehrswert des Bodens und den Gebäudeertragswert auf.

Bodenwertverzinsungsbetrag = 7 Prozent * 100.000 Euro = 7.000 Euro

Gebäudeertragswert = 5.600 Euro * 12,50 (Vervielfältiger) = 70.000 Euro

Dazu gehören Mieteinnahmen, Instandhaltungskosten und Kosten zur Bewirtschaftung von Grundstück und Gebäude. Gegenübergestellt werden demnach der Mietertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten und dem Bodenwert inklusive seiner Verzinsung.

Sachwertverfahren: Wert für den Neuaufbau einer Immobilie

Die Berechnung ermittelt zunächst mit dem Bodenrichtwert den Verkehrswert des Bodens, danach wird der Gebäudesachwert addiert.

Der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Gebäudeherstellungskosten abzüglich eventueller Altersminderungen. Bodensachwert (Verkehrswert des Bodens) und Gebäudesachwert werden addiert und mit einem Sachwertfaktor multipliziert.

Sachwert = (100.000 Euro + 150.000 Euro) * 0,5 = 125.000 Euro

Die Berechnung des Sachwertfaktors erfolgt in Abhängigkeit vom Gebäudetyp, dem vorläufigen Sachwert sowie dem Bodenrichtwert. Der so ermittelte Gesamt-Sachwert gibt an, welche finanziellen Mittel für einen Neuaufbau der Immobilie aufzuwenden wären.

Vergleichswertverfahren: Vergleich ähnlicher Immobilien

Das Vergleichswertverfahren vergleicht Ihre Immobilie mit ähnlichen Objekten. Zur Anwendung kommt es insbesondere beim Immobilienverkauf von Eigentumswohnungen und Wohnhäusern. Auch für unbebaute Grundstücke kann der Vergleichswert ermittelt werden.

Quadratmeterpreis des Vergleichsobjektes = 300.000 Euro / 100 qm = 3.000 Euro pro qm

Kaufpreis der zu bewertenden Immobilie = 3.000 Euro * 200 qm = 600.000 Euro

Beim Vergleich werden lediglich Objekte in ähnlichen Lagen und mit vergleichbarem Zuschnitt berücksichtigt. Die in die Wertermittlung eingehenden Immobilien sollten aus unmittelbarer Nähe des Wohnobjektes stammen. Das Vergleichswertverfahren gilt als besonders wirklichkeitsnah. Es wird sehr häufig bei der Wertermittlung von Grundstücken angewendet, denn die Lagen sind regional relativ gut vergleichbar.

Im Folgenden, bevor wir zum Verkaufsprozess kommen, noch Bewertungsmethoden der einzelnen Immobilientypen.

Wohnung / Eigentumswohnung bewerten (inkl. Teilgrundstück)

Die genaue Wertermittlung der eigenen Wohnung wird spätestens dann wichtig, wenn Sie die Wohnung verkaufen oder vererben wollen. Auch bei einer Beleihung – etwa weil Sie eine weitere Immobilie kaufen wollen – sollte der Wert schon sehr genau ermittelt werden. Dann kommt der Fachmann ins Spiel. Was beeinflusst den Wert einer Wohnung? Bleiben wir aber zunächst bei sogenannten „Pi-mal-Daumen-Wert“, also einer sehr groben Wertermittlung. Um den Wert Ihrer Wohnung zu ermitteln, spielen zunächst eine Reihe von „weichen“ Einflussfaktoren eine Rolle.

Haus / Einfamilienhaus bewerten

Kaufpreis grob bewerten oder schätzen lassen – Wurden Haus oder Wohnung vor nicht allzu langer Zeit gekauft, bieten Baukosten oder der Kaufpreis erste Richtwerte bei der Hausbewertung. Wichtigstes Kriterium ist die Lage. Die Immobilienpreise unterschieden sich regional zum Teil erheblich. Daher dürfen in den Immobilienvergleich nur Objekte in der Nähe eingehen. Bei der Hausbewertung sind ebenso Aspekte der Mikro- und Makrolagen, als auch der unmittelbare Standort des Objektes von Bedeutung: Geräuschkulisse, Ausblick und Lichtverhältnisse interessieren potenzielle Käufer und beeinflussen Immobilienwert und den erzielbaren Preis.

Mehrfamilienhaus bewerten (inkl. Mietverträgen)

Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen wollen, dann kommt es auf eines an: Ein fundierter, marktorientierter, realistischer Kaufpreis. Die zentralen Fragen von Eigentümern: Was ist meine Immobilie wert? Wie berechnet man den Wert eines Mehrfamilienhauses? Wie ermittelt das Finanzamt den Wert eines Hauses? Wer bestimmt den Verkehrswert einer Immobilie? Wie bewertet die Bank eine Immobilie? Viele Fragen und viele Fakten, die Ihnen bei der Mehrfamilienhaus Bewertung begegnen werden. Damit Sie einen ersten Eindruck von der Komplexität um Lage, Verkehrswert, Vergleichsimmobilien, Bausubstanz & Co. bekommen, haben wir diesen Ratgeber zum Thema Mehrfamilienhaus bewerten für Sie geschrieben. Wertfaktoren, Lage, Ausstattung, Verkehrswert, realistischer Preis:

Grundstück bewerten (bebaut und unbebaut)

Verkehrswert, Wertermittlung und Kaufpreis bestimmen – Wie bewertet man ein Grundstück? Wie berechnet man den Verkehrswert eines Grundstückes Wer darf eine Immobilie bewerten? Wer gibt Auskunft über Bodenrichtwert?

Verkaufsphase: Immobilie vermarkten und Käufer finden

Die Verkaufsphase beginnt mit der Strategiefindung. Strategiefindung im Immobilienverkauf? Ja richtig. Auch hier ist es wieder ein Spiel von Angebot und Nachfrage.

Vermarktungsstrategie: Defensiv, Offensiv & Off Market

Primär sprechen wir in der Vermarktung von 3 Varianten:

Defensive Strategie – Sind Sie im Besitz einer exklusiven Immobilie, in einer Toplage, mit gutem Schnitt, so dass sie sowohl für Singles, als auch für Familien, interessant sein könnte? Herzlichen Glückwunsch, diese Immobilie kann höchstwahrscheinlich schnell vermittelt werden. Die Vermarktung kann also relativ defensiv geplant werden, kostet dementsprechend weniger Zeit. Gegebenenfalls können Sie sogar direkt an einen internen Käuferkreis verkaufen, wenn Sie den richtigen Makler haben. So dass die Immobilie noch nicht einmal im regulären Markt erscheint.

Offensive Strategie – Wenn die Immobilie nicht in einer begehrten A-Lage liegt, muss die Vermarktung gesteigert werden. Das geht durch verschiedene Methoden, Plattform und Möglichkeiten. Dementsprechend Immobilienverkauf Strategie offensiv. Gleiches gilt für größere Objekten mit 20, 30 und mehr Einheiten, egal ob Neubau, saniertes Mehrfamilienhaus, Quartier oder Hochhaus.

Off Market Strategie – Dann gibt es noch eine dritte Vermarktungsstrategie, die in der Off Market Immobilien. Je hochwertiger eine Immobilie, insbesondere Villen und größere Anwesen, je bekannter und prominenter eine Person, je vermögender eine Person, desto weniger Kommunikation ist gewünscht. Ebenso, keinerlei Präsenz der Immobilien in offenen Märkten. Dafür nutzen wir als Immobilienmakler die Off Market Strategie.

Das heißt, wir zeigen Anwesen und Objekte ausschließlich ausgewählten, selektierten, kaufkräftigen Interessenten, aus dem eigenen, internen und persönlichen Netzwerk.

Wobei selbst „zeigen“ schon zu weit gegriffen ist. Nur wirkliche Kaufinteressenten, die sehr gut zu den Gegebenheiten der Immobilie und manchmal auch Wünschen des Family Office passen, werden überhaupt mit Informationen versorgt.

Circa 85% des Immobilienmarktes sind offensiv, 14% sind defensiv und benötigen nicht viel Vermarktung, < 1% wird im Off Market Bereich gehandelt. Daraus lässt sich schließen, ein Großteil der Immobilien braucht Vermarktung, durch die verschiedenen Parameter um Zeit, Nachfrage, gewünschter Verkaufspreis und so weiter.

  1. Offensive Strategie
  2. Defensive Strategie
  3. Off Market Strategie

Anhand dieser Matrix werden dann die verschiedenen Strategien, Kommunikationswege und Plattformen gewählt.

Anfragen von Kaufinteressenten entgegennehmen

Ein Großteil der Arbeit besteht jetzt im Abarbeiten der Interessenten anfragen.

Was denken Sie, wie viele E-Mails bekommen sie am ersten Tag für eine Eigentumswohnung in Berlin Mitte? Natürlich wohnt nicht jeder in Berlin-Mitte, Kreuzberg oder Charlottenburg, aber auch in anderen Städten wie Nürnberg, Ulm, Leipzig, Hannover oder auch Düsseldorf ist Wohnraum heiß begehrt. Freie Häuser und Eigentumswohnungen werden häufig sogar direkt an Interessenten geschickt, die einen Suchauftrag gestellt haben. Schon haben Sie 100, 200 Anfragen und diese müssen alle gelesen, sortiert und bearbeitet werden. Und welche sind dann überhaupt seriös? Schließlich können sie nicht 100 Besichtigungstermine vereinbaren, um jeden persönlich kennen zu lernen.

Kontakt zu Interessenten: Filter und Auswahl

Dementsprechend geht ein Großteil der Zeit dafür drauf, die richtigen Interessenten zu filtern. Das kann man aber nicht anhand einer einzigen E-Mail, hier muss ein Kommunikationsverlauf entstehen, anhand dessen sich der Interessent, bzw. seine finanzielle Situation, vorab einschätzen lässt.

Je nach Exklusivität der Immobilie, kann dieser Kommunikationsprozess, mit jedem einzelnen Interessenten Stunden aber auch Wochen dauern.

Handelt es sich um eine relativ gängige Eigentumswohnung, mit gutem Schnitt, von drei bis vier Zimmern, ca 80 bis 120 Quadratmetern, dann ist der Kreis von Personen mit ausreichend finanzielle im Hintergrund relativ groß. Geht es um eine 400 Quadratmeter Stadtvilla, ist mir Käuferkreis schon deutlich kleiner, der sich dieses Objekt wirklich leisten kann.

Bonitätsprüfung: Kaufkraft der Interessenten prüfen

Genau das führt einen dann, von den vielen Einzelgesprächen, hin zu einzelnen Prüfungen. Auch hier unterscheidet sich natürlich wieder der Komplexitätsgrad, je nach Haustyp oder Wohnungstyp.

Für die relativ gängige Eigentumswohnung genügt in der Regel ein schriftlicher Verkehr oder ein kurzes Telefonat, mit den Interessenten, um durch Erfahrung abzuschätzen, ob die nötigen finanziellen Sicherheiten gegeben sind, bevor es zum Besichtigungstermin kommt. Handelt es sich aber um eine Stadtvilla, zum Beispiel mit zusätzlichem Interieur im Wert von 8 Millionen Euro, müssen schon die Besichtigungstermine, bzw. die Personen, die hierzu eingeladen werden, genau geprüft werden. Hier geht es nicht nur um die Einrichtung der Immobilie, sondern auch Kunstwerke und andere kleine Schätze und Vermögensgegenstände. Selbst ein versehentliches Zerkratzen eines Gemäldes kann dann schnell unangenehme Folgen haben.

Bonitätsprüfungen für Luxusimmobilien sind deshalb auch etwas umfangreicher. Hier geht es nicht um Lohnnachweise, sondern in der Regel Asset-Nachweise, also Vermögensnachweise. Doch das würde an dieser Stelle zu weit führen.

Was bedeutet Bonität Kreditwürdigkeit? Wo können Sie Ihre Kreditwürdigkeit erfahren? Stichwort, Schufa-Selbstauskunft.  lesen Sie hier mehr zum Thema:

Nach der Interessenten-Filterung, den Kontakt Verläufen mit einzelnen Personen, der Prüfung von Kreditwürdigkeit, werden die ersten Besichtigungstermine vom Immobilienmakler vereinbart.

Besichtigungstermine durchführen

Die Durchführung von Besichtigungsterminen für den Verkauf von Immobilien ist so vielfältig, dass sich hier nur ein paar relevante Faktoren zusammenfassen lassen.

Verkauf – das zentrale Geschickt bei einem Besichtigungstermin, ist das Verkaufstalent des Verkäufers bzw. Vertreters. Dabei stellt man sich, einfach gesagt, auf den potenziellen Käufer ein.

Ein Käufer braucht etwas Entertainment, um die Sache schmackhaft zu machen. Eine andere potenzielle Immobilienkäufer kommt, braucht er einen ruhigen, objektiven Partner bei der einzelnen Bewertung. Wieder ein anderer Käufer und muss mit Ideen gefüttert werden, „so könnte das Wohnzimmer aussehen, so die Küche. Hier könnten Sie abends mit den Kindern Pizza backen“. Der nächste potenzielle Käufer ist Alleinstehend, benötigt die Küche so gut wie nie. Auch hier braucht es die richtigen Argumente.

Die Küche ist immer die selbe, das Verkaufsargument entscheidet

Damit die richtigen Argumente vorlegen, müssen spätestens jetzt auch alle Unterlagen da sein. Schließlich möchten die neuen meistens Käufer wissen, worauf sie sich hier beim Hauskauf oder Wohnungskauf einlassen.

Unterlagen für die Besichtigung

Zunächst wichtig, nicht alle Unterlagen müssen sofortigen. Es ist aber im Optimalfall so, dass Sie auf Rückfrage alles Nötige liefern können. Schließlich möchten Sie nicht zwei, drei weitere Tage verlieren, nur weil Sie ein bestimmtes Dokument am Tag der Besichtigung nicht vorweisen können und nachliefern müssen. Deshalb hier eine kleine Auflistung der Dokumente, die Sie für eine Wohnungsbesichtigung mit potentiellen Käufern benötigen.

Unterlagen für die Besichtigung:

  • Amtliche Flurkarte vom Katasteramt der Gemeinde
  • Grundbuchauszug vom Amtsgericht
  • Grundrisse / Bauplan
  • Wohnflächenberechnung
  • Liste über Modernisierungen / Sanierungen
  • Energieausweis

Für Eigentumswohnungen:

  • Teilungserklärung / Aufteilungsplan
  • Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
  • Jahreswirtschaftspläne
  • Abrechnungen des Hausgeldes
  • Rücklagenübersicht
  • Hausordnung
  • Bestehende Mietverträge / Pachtverträge (wenn vorhanden)

Bei vermieteten Mehrfamilienhaus:

  • Bestehende Mietverträge / Pachtverträge
  • Verwaltervertrag
  • Teilungserklärung
  • Nachweis Wohn-  / Nutzungsrechte
  • Eigentümerversammlungsprotokolle
  • Sanierungsvermerke
  • Auszug Baulastenverzeichnis
  • Denkmalschutznachweis
  • Feuersicherungsnachweis

Verkaufsgespräch: Kaufpreisverhandlung und Bieter

Wie schon vorab erwähnt, kommt es insbesondere auf das richtige Wissen, Verhandlungsgeschick und die richtigen Argumente an, wenn eine Immobilie so gewinnbringend wie möglich veräußert werden soll.

Im Verkaufsgespräch kommt, wie schon oben beschrieben, eine Menge Psychologie mit ins Spiel. Der ist der potenzielle interessant? Die junge Familie, mit dem 2,3 Kindern oder der Single Unternehmer? Bis zu einer sehr wichtigen Fragen für die Vorbereitung auf den Besichtigungstermin und mögliche Verhandlungen:

Hat die Person, die vor mir steht bereits Erfahrung im Immobilienkauf oder nicht?

Manche Immobilienkäufer decken bei einer Besichtigung natürlich Mangel nach Mangel auf! Hier lässt sich etwas am Preis streitig machen, hier lässt sich etwas am Preis streitig machen, die Mängelliste wächst und wächst. Schon sinkt der Preis, den der Käufer bereit wäre zu zahlen. Im Umkehrschluss sind Sie hier wieder bei der Vermarktung der Immobilie: Es benötigt eine qualitative Menge an potenziellen Interessenten, damit sie nicht in eine solche Bredouille geraten.

Wie in allen unternehmerischen Handlungen geht es auch hier darum, das Produkt vorteilhaft zu verkaufen, der Kunde muss ein Gespür für das Produkt kriegen. Im Idealfall, so sage ich immer, merkt man schon im Gespräch, beim Besichtigungstermin, dass der Interessent plötzlich über konkrete Vorstellungen, z.b. zur Einrichtung eines bestimmten Zimmers. Denn das heißt, er hat das Produkt innerlich schon gekauft. Jetzt müssen wir uns nur noch über den Verkaufspreis einig werden!

Hier geben Sie als Verkäufer im Vorfeld konkrete Vorstellungen mit. Natürlich immer in Absprache mit dem Immobilienmakler, dessen Expertise ja bereits in der Immobilienbewertung mit eingespielt hat. Schließlich geht es immer darum, einen realistischen Angebotspreis zu finden und letztendlich einen optimalen Verkaufspreis zu erzielen.

Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe

Ist der richtige Käufer gefunden, geht es in die nächste Phase, die Verkaufsabwicklung!

Kaufvertrag beim Notar abschließen

Die Mitwirkung des Notars ist gesetzlich vorgeschrieben. Dementsprechend muss bei der Aufsetzung des Kaufvertrags, von Anfang an, ein Notar tätig werden. Im Kaufvertrag befinden sich dann alle wichtigen Angaben zum Verkauf bzw. Kauf, Angaben zum Grundbuch, Details zum Objekt, ebenso wie der Kaufpreis und sonstige Zahlungsmodalitäten.

Die Auswahl des Notars trifft in der Regel der Immobilienkäufer. Sobald Sie als Immobilienverkäufer den Notar, bzw. dessen Kontaktdaten kennen, senden Sie alle wichtigen Unterlagen. Daraus erstellt der Notar den ersten Vertragsentwurf. Wenn alles passt, wird der Notartermin vereinbart. Wesentliche Vertragsinhalte müssen im Vorfeld organisiert werden.

Das steht im Kaufvertrag:

  • Kaufpreis
  • Zahlungstermin
  • Besondere Zahlungsmodalitäten
  • Übergabetermin der Immobilie
  • Entscheidung über Notaranderkonto
  • Grundbuchauszug
  • Teilungserklärung bei Wohnungen
  • Flurkarte
  • Baulastenverzeichnisses
  • Erbbaurechtsvertrag, ggf. Erbschein
  • Verbindlichkeiten vom Verkäufer, wie Löschung der Grundschulden
  • Nebenabreden, wie Übernahme von Mobiliar

Notartermin: Kauf offiziell besiegeln

Wie eben schon gelernt, er stellt der Notar zunächst einen Vertragsentwurf. Dieser wird geprüft, danach wird der Notartermin vereinbart. Beim Notartermin liest der Notar den Vertragsentwurf noch einmal laut vor und erläutert dabei alle wichtigen juristischen Begriffe und Formulierungen. Dies ist die letzte Möglichkeit offene Fragen zu klären.

Sind beide Parteien, Käufer und Verkäufer, mit dem Vertrag einverstanden, leitet der Notar daraufhin alle notwendigen, weiteren Schritte ein.

Die Dauer eines solchen Notartermins lässt sich nicht exakt bemessen, je nach Vertragsentwurf und dessen Komplexität, für Eigentumswohnungen, Häuser, Villas, bis hin zu ganzen Quartieren.

Sie bekommen auf jeden Fall guten Kaffee!

Grundbucheintrag und Kaufpreis überweisen

Mit dem Grundbucheintrag und der Überweisung des Kaufpreises wird aus dem geplanten Immobilienverkauf in der erfolgreichen Verkaufsabschluss. Der volle Kaufpreis ist auf Ihrem Konto gutgeschrieben und Sie können das Geld nun für neue Investitionen nutzen.

Nachdem der Käufer den Kaufpreis der Immobilie überwiesen hat, bereiten Sie die Übergabe der Immobilie vor.

Übergabe: Übergabeprotokoll und Schlüssel

Übergabeprotokoll – Ein Übergabeprotokoll, genauer ein Wohnungsübergabeprotokoll bzw. Hausübergabeprotokoll, fasst den Zustand einer Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe an einen neuen Eigentümer, Vermieter oder Mieter, in aller Kürze zusammen. Die Übergabe ist immer gleich, wichtige Dokumente werden übergeben, natürlich im Original, zum Schluss die Schlüssel.

Dokumente die Übergeben werden:

  • Bauunterlagen wie Bauantrag, Querschnitte, Grundrisse
  • Garantieurkunden technischer Einrichtungen
  • Wartungsberichte und -verträge
  • Versicherungspolicen
  • Gebrauchsanleitungen

Rechnungen von Notar und Makler begleichen

Nach dem Kaufpreis muss, in der Regel, der Käufer nun noch den Notar und den Makler bezahlen. Allerdings gibt es hier eine kleine Änderung, deshalb auch extra als Punkt erwähnt. Mit dem neuen Maklergesetz, unter Vorbehalt, ist es so, dass ich bei Verkauf an Privat die Kosten für den Immobilienmakler aufteilen. Der Verkäufer muss nach diesem neuen Gesetz mindestens die Hälfte der Kosten für den Immobilienmakler übernehmen. Wichtig ist, dies geht nur bei Verkauf an privat.

In der Regel zahlt der Käufer Notar, Grundbucheintrag und Makler.

Wie hoch sind die Kosten für den Notar?

Quelle: Alex Fischer (Notar Kosten)

Notargebühren berechnen:

Kaufpreis x ~ 1,5% = Notargebühren

In Zahlen:

400.000 x 1,5% = 6.000 Euro

Auszug (Stand 12/2020):

Werteinfache Gebührdoppelte Gebühr
10.000 Euro75 Euro150 Euro
50.000 Euro165 Euro330 Euro
100.000 Euro273 Euro546 Euro
500.000 Euro935 Euro1.870 Euro
1.000.000 Euro1.735 Euro3.470 Euro
1.500.000 Euro2.535 Euro5.070 Euro

Wie hoch sind die Kosten für den Makler?

Maklerprovisionen liegen, je nach Objektart / Lage, zwischen 3,5% und 7,1%.

Gegebenenfalls Steuern zahlen

Im Bereich der Steuern ist im Großteil der Verkäufer nur der Käufer mit der Grunderwerbsteuer belastet. Sollten Sie als Privatperson verkaufen, dies als du nicht gewerblich tun, unterliegen sie in der Regel keiner Steuer. Das gilt allerdings nur, wenn der Immobilienverkauf zehn Jahre nach dem Kauf passiert und wenn sie in den letzten 5 Jahren nicht mehr als drei Immobilien verkauft haben, inklusive dieser. Informieren Sie sich hier bitte zur aktuellen, exakten Gesetzgebung.

Verkauf innerhalb von 10 Jahren – sollten Sie die Immobilie innerhalb von 10 Jahren verkaufen, müssen sie mit Spekulationssteuer rechnen.

Verkauf von 3 Immobilien in fünf Jahren – Jetzt unterliegen sie dem gewerblichen Immobilienhandel.

Weitere Informationen finden Sie hier:

Hier noch ein kleiner Exkurs auf die Grunderwerbsteuer, die der Käufer der Immobilie zahlen muss. Sie fällt beim Kauf von Immobilien an, egal ob Teilgrundstück oder volles Grundstück. Das heißt, egal ob Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus, Grunderwerbsteuer muss immer bezahlt werden.

Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern:

  • Baden-Württemberg – 5,0%
  • Bayern – 3,5%
  • Berlin – 6,0%
  • Brandenburg – 6,5%
  • Bremen – 5,0%
  • Hamburg – 4,5%
  • Hessen – 6,0%
  • Mecklenburg-Vorpommern – 6,0%
  • Niedersachsen – 5,0%
  • Nordrhein-Westfalen – 6,5%
  • Rheinland-Pfalz – 5,0%
  • Saarland – 6,5%
  • Sachsen – 3,5%
  • Sachsen-Anhalt – 5,0%
  • Schleswig-Holstein – 6,5%
  • Thüringen – 6,5%

Immobilie verkaufen – Fazit

Mit diesem ausführlichen und kostenlosen Ratgeber zum Thema Immobilienverkauf, will ich Ihnen einen Einblick in den Ablauf von Immobilienverkäufen geben. Angefangen beim richtigen Zeitmanagement, über die Auswahl des Maklers, die Vorbereitung der Immobilie, das richtige Exposé, die Vermarktung, der Kommunikation mit Interessenten, die Vereinbarung von Besichtigungsterminen, die Verhandlung um Kaufpreise, Kaufvertrag, Notar, Grundbuch und alles andere!

Sie haben gelernt wie man eine Immobilie Schritt-für-Schritt verkauft, mit kleinen Tricks und Tipps am Rande.

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Immobilienverkauf: Weitere Tipps für Verkäufer

Hier finden Sie noch spezifischere Tipps für Grundstück, Eigentumswohnung, Haus, Mehrfamilienhaus und Villa.

Grundstück verkaufen

Der Verkauf eines Grundstücks ist eine Entscheidung, über die Sie lange nachgedacht haben. Für die Veräußerung kann es verschiedene Gründe geben. Doch wenn es um den Verkaufserfolg geht, sind sich alle Eigentümer einig. Das Objekt soll zum besten Preis und ohne lange Wartezeit verkauft werden. Wenn Sie sich für eine Veräußerung von Privat entscheiden, stehen Sie vor einem enormen Portfolio an Aufgaben und organisatorischen Details. In der Praxis hat sich das Angebot über einen Immobilienmakler mit Know-how bewährt, da Fehlerquellen ausgeschlossen werden und Sie Ihr Grundstück ganz ohne Stress und eine Neuorganisation Ihres Alltags anbieten können.

Wohnung verkaufen

Wohnungsverkauf – Viele Gründe im Leben lassen uns mit dem Gedanken spielen, die Eigentumswohnung zu verkaufen. Insbesondere im hohen Alter. Ist sie etwa für seniorengerechtes Wohnen weniger geeignet, schwierig zu erreichen oder einfach zu groß und zu teuer? Ist ein beruflich bedingter Umzug angesagt oder ist die Wohnung für die Familie zu klein geworden? Lukinski unterstützt Sie kompetent und zuverlässig beim Verkauf Ihrer Wohnung. Nutzen Sie unseren Online-Service und erhalten Sie eine Bewertung Ihres Wohnobjektes.

Von der Wertermittlung bis zur Spekulationssteuer. In diesem Ratgeber finden Sie alle wichtigen Faktoren einfach erklärt. Lernen Sie Schritt für Schritt den Ablauf im Wohnungsverkauf kennen um so auch die Frage beantworten zu können: Verkaufen mit oder ohne Makler? Der private Verkauf von Immobilien birgt viele Risiken und Fehlerquellen, angefangen bei der Wohnungsbewertung über den Angebotspreis bis hin zur individuellen Vermarktung, von „Werbung“ bis hin zu internen Kundennetzwerk und Off Market Immobilien Verkäufen. Lernen Sie im folgenden die Antworten auf Fragen wie: Wann ist ein guter Zeitpunkt, um Ihre Wohnung zu verkaufen? Welche Unterlagen benötigen Sie im Vorfeld, um zu verkaufen? Und können Sie Ihre Wohnung verkaufen, wenn sie noch nicht vollständig abbezahlt wurde?

Haus verkaufen

Haus verkaufen – Einfamilienhäuser zeichnen sich dadurch aus, dass sie nur von einer Familie, einem Paar oder einem allein lebenden Menschen bewohnt werden. Sie haben einen Garten, der sich ebenfalls im Besitz des Eigentümers befindet. Nicht alle Einfamilienhäuser werden von ihren Besitzern bewohnt. Es gibt auch die Möglichkeit, ein Einfamilienhaus mit Garten zu mieten. In fast allen Bundesländern erfreuen sich Einfamilienhäuser als Wohnform einer sehr großen Beliebtheit. Entsprechend groß ist die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt.

Haus Arten: Typen

Der Verkaufsprozess für die verschiedenen Haustypen ähnelt sich.

  • Einfamilienhaus (und Mehrfamilienhaus)
  • Reihenhaus
  • Doppelhaus
  • Stadtvilla
  • Villa
  • Designerhaus
  • Landhaus
  • Fachwerkhaus
  • Bauhaus / Kubus
  • Mediterranes Haus
  • Speziellere (Kapitänshaus, Friesenhaus, Pultdachhaus, Schwedenhaus oder Bungalow)

Um Sie bestmöglich beim Verkauf der Immobilie zu unterstützen, empfehlen wir Ihnen, dass Sie die notwendigen Unterlagen vor dem Termin bestmöglich vorbereiten.

Haus schnell verkaufen? Tipps

Haus schnell verkaufen – Ein Hausverkauf ist eine komplexe Angelegenheit und mit vielen verschiedenen Schritten verbunden. Vom Erstellen eines ansprechenden Inserats über die Wertermittlung der Immobilie und den anschließend folgenden rechtlichen Schritten, wie dem Kaufvertrag und den Terminen beim Notar. Während all diesen Schritten müssen verschiedene Punkte beachtete werden, um den Immobilienverkauf so gewinnbringend und schnell wie möglich abzuschließen.

Eine Immobilie möglichst schnell erfolgreich zu verkaufen, ist schwerer als man denkt. Es gibt viele Dinge zu beachten und viele Fehler, die gemacht werden können. Sie sollten sich also von Anfang an über die Abläufe informieren und sich sicher sein, dass Sie alles richtig machen. Einfacher gemacht, wird Ihnen dieser Prozess nur durch das richtige Fachwissen und die richtige Unterstützung bei dem Thema.

Mehrfamilienhaus verkaufen

Mehrfamilienhaus verkaufen – Sie wollen verkaufen? Wenn Sie sich dafür entscheiden sollten, Ihr Haus privat verkaufen zu wollen, heißt das, viel Zeitinvestition. Von der Begutachtung über das erstellen des Exposes, zu Kundenansprache und Verkaufsphase vergehen Monate ohne Marktkenntnisse.

Deshalb ist das A&O für Privatverkäufer, schätzen Sie die Zeitplanung stets realistisch ein! Denn schon vor dem Verkauf geht es los, Sie dürfen die Vorbereitungszeit nicht unterschätzen. Seien Sie realistisch und zu sich selbst ehrlich, zum Beispiel, was den eventuell anfallenden Renovierungsstau angeht. Zu den vielen Arbeiten an der Eigentumswohnung oder am Haus kommen dann noch alle Vorbereitungen für den Vertrieb.

Grundlegende Fragen stellen sich dabei schon weit vor dem Verkauf. Hier ein schneller Überblick der wichtigsten Fragen vor Verkaufsstart Ihres Mehrfamilienhauses: Haben Sie eine Anschlussimmobilie in Aussicht? Gibt es Renovierungs- / Sanierungsbedarf? Sind alle Dokumente (Flurkarte, Grundbuchauszug, Grundrisse, Energieausweis) vorhanden?

Villa verkaufen

Villa verkaufen – Der Verkauf von Villen und exklusiven Anwesen läuft nicht nach einem regulären Schema ab. Warum? Je exklusiver die Immobilie, desto eher suchen Verkäufer nach absolut diskreten Immobilienmaklern. Der Fachbegriff hier: Off Market Immobilien. Sie tauchen in keinem Immobilienportal auf. Off Market Immobilien werden nur internen, bekannten Käufern wie Privatiers, Family Offices und Investoren angeboten. Hier ein Überblick zum Thema: Villa verkaufen.

Scheidung

Wer sich für eine Heirat und eine Ehe entscheidet, hat in den meisten Fällen die Absicht, das Leben mit dem Ehepartner für immer zu verbringen und alles zu teilen, was einem gehört. Keiner denkt bei einer Eheschließung daran, dass es eventuell einmal eine Scheidung geben wird und möglicherweise sogar über Hab und Gut gestritten wird. Doch im Jahre 2017 betrug die Scheidungsquote in Deutschland über 36 Prozent, was zeigt, dass leider nicht alle Ehen für immer halten. Oft sind Betrug, das tägliche Leben inklusive Routine oder auch finanzielle Probleme die Gründe für die Scheidung.

Erbe

Geerbtes Haus verkaufen – Es gibt allgemeine Fragen die uns erreichen, wie „Wann kann ich ein geerbtes Haus verkaufen?“ und insbesondere viele Varianten um ein Thema: Steuern beim Verkauf. Ist der Verkauf eines geerbten Hauses steuerpflichtig? Wie wird ein geerbtes Haus versteuert? Wie hoch ist die Erbschaftssteuer für ein Haus? Bevor das geerbte Haus verkauft werden kann, muss zunächst entschieden werden, ob das Erbe überhaupt angetreten wird. Beachtet werden muss, dass ein Erbe nur als Ganzes angenommen werden kann. Nicht alleine Grundstück und Immobilie werden erworben, auch die Hypothek und etwaige Schulden werden vom Erben angenommen. Somit kommen nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten auf den Erben zu. Für die Entscheidung für oder gegen das Erbe stehen Ihnen sechs Wochen zu. Innerhalb dieser Frist gilt es sich auszurechnen, ob es sich finanziell rentiert, das Erbe anzunehmen.

In den meisten Fällen entscheiden sich die Erben für das Erbe. Auch dann, wenn die Immobilie weit vom Wohnort des Erben entfernt liegt. Doch in genau dieser Situation stellt sich die Frage, was mit der Immobilie geschehen soll. Kommen weder Bewohnen noch Vermieten des Hauses infrage, besteht die häufigste Überlegung darin, das geerbte Haus zu verkaufen.

Nachlassinsolvenz

Nachlassinsolvenz, was ist das? Der Tod einer Person, die uns nah stand, ist immer ein schwere Belastung. Ganz egal, ob es bereits vorherzusehen war, dass eine Person nicht mehr lange zu leben hat oder ob es ein überraschender Schicksalsschlag war, für die Angehörigen ist die Situation nie einfach. Der Tod einer Person ist meistens nicht nur mit belastender Trauer verbunden, sondern auch mit dem Thema Erbe muss sich auseinandergesetzt werden. Es gibt die unterschiedlichsten Situationen: Manche Menschen haben sich vor ihrem Tod schon Gedanken darüber gemacht, wer welche Anteile erben soll und andere Menschen haben sich keine Gedanken darüber gemacht oder hatten keine Zeit mehr sich mit dem Thema zu beschäftigen, weil sie von einem Schicksalsschlag überrascht wurden.