Bonität prüfen (Miete & Kauf): Möglichkeiten, Käufer, Erfahrung und was wird geprüft?

Bonität prüfen — sie entscheidet bei Vermietung wie beim Immobilienkauf darüber, ob ein Geschäft zustande kommt oder scheitert. Vermieter wollen sich vor Mietausfällen schützen, Verkäufer vor zahlungsunfähigen Käufern, Banken vor Kreditausfällen. Wer die Mechanik der Bonitätsprüfung versteht — von SCHUFA-Score über Selbstauskunft bis hin zu DSGVO-konformen Fragen — fällt fundierte Entscheidungen und vermeidet teure Fehlgriffe. Dieser Leitfaden zeigt beide Perspektiven: die des Prüfenden (Vermieter, Verkäufer, Bank) und die des Geprüften (Mieter, Käufer, Kreditnehmer).

Bonität: Wer prüft was — und warum?

Im modernen Geschäftsverkehr ist die Prüfung der Bonität — also der Kreditwürdigkeit und Zahlungszuverlässigkeit — Standard. Sie wird bereits bei jedem Einkauf mit Kreditkarte, beim Ratenkauf im Elektromarkt oder beim Mobilfunkvertrag im Hintergrund durchgeführt. Im Immobilienkontext ist sie Pflicht — sowohl bei der Vermietung einer Immobilie als auch beim Verkauf an Privatkäufer mit Immobilienfinanzierung.

Die klassische Institution für Bonitätsauskünfte in Deutschland ist die SCHUFA Holding AG, gegründet 1927. Sie speichert Daten zu rund 68 Millionen Bürgern. Daneben existieren Auskunfteien wie Creditreform Boniversum, CRIF Bürgel, infoscore Consumer Data und Arvato Infoscore — jede mit eigenem Datenpool und eigenem Score-Verfahren.

Drei Konstellationen — drei Perspektiven

• Vermieter prüft Mieter: Schutz vor Mietausfällen, Mietnomaden, Räumungskosten
• Verkäufer prüft Käufer: Schutz vor geplatzter Finanzierung, Rückabwicklung, Schadensersatz
• Bank prüft Kreditnehmer: Schutz vor Kreditausfall, Basis für Zinskondition

Was kostet ein Fehlgriff? Rechenbeispiel Mietausfall

• Kaltmiete monatlich: 1.800 €
• Mietausfall 9 Monate (Räumungsklage Dauer): 16.200 €
• Anwalts- und Gerichtskosten: ca. 2.500 €
• Gerichtsvollzieher/Räumung: ca. 2.000 €
• Renovierung nach Auszug: ca. 4.500 €
• Gesamtschaden: ca. 25.200 €

Eine sorgfältige Bonitätsprüfung kostet 25–30 € — der Schutz steht in keinem Verhältnis zum potenziellen Schaden.

Was wird bei der Bonitätsprüfung geprüft?

Die Bonitätsprüfung umfasst vier Datenkategorien. Diese Übersicht gilt sowohl für Mieter als auch für Käufer mit Finanzierung.

1. Kredite — kurzfristige und langfristige Verbindlichkeiten

Erfasst werden laufende und gekündigte Kredite, Kreditkarten, Kreditrahmen und Laufzeiten. Bei Käufern interessiert die Bank besonders die monatliche Kreditbelastung — sie fließt direkt in die Haushaltsrechnung ein und reduziert den verfügbaren Spielraum für die Tilgung des Immobilienkredits.

2. Konten — Bank, Aktiendepot & Co.

Geprüft werden Girokonten, Dispositionskredite, Versandhauskonten, Kontokündigungen und teilweise Wertpapierdepots. Auffällig: Häufige Kontoeröffnungen oder gekündigte Konten verschlechtern den Score deutlich, da sie auf Instabilität hindeuten.

3. Verträge — Telefon, Leasing, Ratenzahlung

Vertragsabschlüsse, Vertragskündigungen und einzelne Verträge werden erfasst. Auch ein Leasingvertrag fürs Auto oder ein Smartphone-Ratenkauf hinterlässt Spuren.

4. Negativmerkmale — Schuldnerverzeichnisse

Eintragungen wie Mahnbescheide, Insolvenzanträge, Zwangsvollstreckungen, eidesstattliche Versicherungen oder Haftanordnungen sind klare Warnsignale. Solche Einträge bleiben in der Regel drei Jahre nach Erledigung gespeichert, Insolvenzverfahren teilweise länger.

SCHUFA-Score-Tabelle: Was die Werte wirklich bedeuten

Der SCHUFA-Basisscore reicht von 0 bis 100 und gibt die statistische Wahrscheinlichkeit an, mit der Verbindlichkeiten vertragsgemäß bedient werden. Je höher der Wert, desto besser die Bonität.

Score-Wert	Risikobewertung	Ausfallwahrscheinlichkeit	Bedeutung für Vermieter/Bank
über 97,5	Sehr geringes Risiko	ca. 1,3 %	Topbonität — Wunschmieter, beste Konditionen
95,0 – 97,5	Geringes Risiko	ca. 2,5 %	Sehr gute Bonität, problemlos
90,0 – 95,0	Zufriedenstellendes Risiko	ca. 3,7 %	Akzeptabel, meist unbedenklich
80,0 – 90,0	Erhöhtes Risiko	ca. 8,9 %	Genauer hinsehen, ggf. Bürgschaft
50,0 – 80,0	Hohes Risiko	ca. 18 %	Bei Vermietung problematisch
unter 50,0	Sehr hohes Risiko	über 30 %	Ablehnung empfohlen

Achtung: Branchen-Score ≠ Basisscore

Neben dem Basisscore vergibt die SCHUFA branchenspezifische Scores — für Banken, Telekommunikation, Online-Handel und auch für Vermieter. Ein Mietinteressent kann beim Banken-Score 95 haben, beim Vermieter-Score aber nur 88 — abhängig von der Datenbasis und Gewichtung der Branche.

Bonität prüfen bei Vermietung: Selbstauskunft und Unterlagen

Vor jeder Vermietung sollte der Vermieter — oder sein Makler — eine vollständige Mieterselbstauskunft sowie ergänzende Bonitätsnachweise einfordern. Die Standardunterlagen einer professionellen Bonitätsprüfung im Mietkontext sehen so aus.

Pflicht-Unterlagen vom Mietinteressenten (Checkliste)

• Ausgefüllte Mieterselbstauskunft (DSGVO-konform)
• Kopie Personalausweis
• Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate (netto)
• Bei Selbstständigen: BWA, Steuerbescheid letzte 2 Jahre, Einkommensteuerbescheid
• SCHUFA-BonitätsCheck (Mieter-Selbstauskunft) — nicht älter als 3 Monate
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters
• Ggf. Bürgschaftsnachweis bei Studierenden/Auszubildenden

Faustregel: Wieviel Miete ist tragbar?

Üblich ist, dass die Kaltmiete nicht mehr als 30–35 % des Nettoeinkommens betragen sollte. Beispiel: Bei 1.800 € Kaltmiete sollte das Haushaltsnettoeinkommen bei mindestens 5.400 € liegen. Im Premium-Segment rechnen viele Vermieter mit dem 3-fachen Faktor — also Mindesteinkommen = 3 × Kaltmiete + Nebenkosten.

DSGVO: Was darf ein Vermieter fragen — was nicht?

Erlaubt	Verboten / nur mit Einschränkung
Name, Anschrift, Geburtsdatum	Religion, Konfession
Beruf, Arbeitgeber, Einkommen (Netto)	Familienplanung, Schwangerschaft
Anzahl einziehender Personen	Parteizugehörigkeit, sexuelle Orientierung
Haustiere (bei genehmigungspflichtigen)	Vorstrafen ohne Bezug zur Mietsache
Mietschuldenfreiheit / Insolvenz	Krankheiten, Behinderungen
Raucher / Nichtraucher	Gewerkschaftsmitgliedschaft

Falsche Antworten auf erlaubte Fragen können später zur Anfechtung des Mietvertrags führen — falsche Antworten auf unerlaubte Fragen bleiben folgenlos.

Bonität prüfen beim Immobilienkauf: Käufer-Sicht

Beim Immobilienkauf läuft die Bonitätsprüfung auf zwei Ebenen — die Bank prüft den Käufer, und zunehmend prüft auch der Verkäufer den Käufer auf Solvenz, bevor er einen Notartermin vereinbart.

Was die Bank prüft — Kreditwürdigkeit für die Finanzierung

Bevor eine Bank einen Immobilienkredit zusagt, werden mehrere Faktoren geprüft. Diese gehen weit über den SCHUFA-Score hinaus.

• SCHUFA / Auskunfteien: Score und Negativmerkmale
• Haushaltsrechnung: Nettoeinkommen minus Lebenshaltung minus bestehende Verbindlichkeiten
• Beschäftigungsverhältnis: unbefristet, befristet, selbstständig (Risikoaufschlag)
• Eigenkapital: Faustregel mind. 20–30 % vom Kaufpreis (siehe Eigenkapitalbedarf berechnen)
• Beleihungswert der Immobilie: meist 80–90 % des Verkehrswerts
• Tilgungsplan und Zinsbindung: realistische monatliche Belastung (siehe Tilgungsplan berechnen)

Beispiel-Haushaltsrechnung Käufer

• Nettoeinkommen Haushalt: 7.500 €
• Lebenshaltung pauschal (Bank-Faustwert): − 2.200 €
• Bestehende Kredite (Auto-Leasing): − 450 €
• Krankenversicherung privat: − 600 €
• Frei verfügbar: 4.250 €
• Maximale Rate für Annuitätendarlehen (mit Sicherheitspuffer): ca. 2.800 €

Bei aktuellen Bauzinsen und 2 % Tilgung ergibt das ein realistisches Darlehensvolumen — plus Eigenkapital ergibt sich der maximal finanzierbare Kaufpreis.

Verkäufer prüft Käufer: Finanzierungsbestätigung statt Vertrauen

Bevor ein Eigentümer beim Verkauf seiner Immobilie einen Notartermin vereinbart, sollte er eine schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank des Käufers verlangen — keine bloße „grundsätzliche Bereitschaft“, sondern eine konkrete Darlehenszusage über den Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Ohne diese Bestätigung droht im Premium-Segment der häufigste Schaden: geplatzte Notartermine, ggf. mit erheblichen Notarkosten ohne Gegenleistung.

Bonität selbst prüfen: So gehen Sie vor

Bevor jemand anderes Ihre Bonität prüft, sollten Sie das selbst tun — und zwar regelmäßig. Fehlerhafte Einträge sind häufiger als gedacht; laut Verbraucherzentralen weisen rund jede vierte Selbstauskunft Ungenauigkeiten auf.

Drei Wege zur eigenen SCHUFA-Auskunft

• Datenkopie nach Art. 15 DSGVO: einmal jährlich kostenlos, auf dem Postweg, ca. 2–4 Wochen Bearbeitungsdauer — die vollständigste Variante
• SCHUFA-BonitätsCheck: ca. 30 €, sofort online, geeignet zur Vorlage bei Vermietern
• meineSCHUFA kompakt/plus/premium: monatliches Abo, laufendes Monitoring

Was tun bei negativen Einträgen?

Falsche Einträge können schriftlich zur Löschung beantragt werden — die Auskunftei muss innerhalb eines Monats reagieren. Berechtigte Negativeinträge werden nach festen Fristen gelöscht: erledigte Forderungen drei Jahre nach Begleichung, Insolvenzverfahren sechs Monate nach Erteilung der Restschuldbefreiung (Stand der aktuellen Rechtsprechung). Wer einen schwachen Score hat, kann durch Bürgschaften, Mietkaution-Maximum oder Vorauszahlung mehrerer Monatsmieten dennoch zum Zug kommen.

Bonitätsprüfung durch den Makler: Vorteile auf einen Blick

Wer als Eigentümer ans Vermieten oder Verkaufen denkt, hat dabei nicht immer einen Makler im Blick — schließlich kostet der Maklereinsatz Geld. Seit Juni 2015 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip: Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn auch. Beauftragt der Vermieter den Makler, trägt der Vermieter die Provision — der Mieter zahlt nichts.

Was kostet der Makler bei Vermietung?

Die Höhe der Provision ist bei Vermietern frei verhandelbar. In der Regel liegt sie zwischen 1,5 und 2 Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer. Im Vermittlungs-Mietsegment für Mieter ist die Provisionshöhe gesetzlich klar begrenzt — höchstens zwei Nettokaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer (siehe Maklerprovision berechnen).

Vier konkrete V