Villa verkaufen: Ablauf, Kosten, solvente Käufer und Spekulationssteuer

Villa verkaufen – Der Verkauf von Villen und exklusiven Anwesen läuft nicht nach einem regulären Schema ab. Warum? Je exklusiver die Immobilie, desto eher suchen Verkäufer nach absolut diskreten Immobilienmaklern. Der Fachbegriff hier: Off Market Immobilien. Sie tauchen in keinem Immobilienportal auf. Off Market Immobilien werden nur internen, bekannten Käufern wie Privatiers, Family Offices und Investoren angeboten. Hier ein Überblick zum Thema: Villa verkaufen.

Erster Verkauf einer Villa?

Wenn Sie das aller erste Mal vor dem Verkauf einer Villa stehen, dann stellen Sie sich wahrscheinlich die typischen Fragen, die bei jedem Hausverkauf anstehen und ein paar mehr. Inbesondere, wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen wollen bzw. Villa und dementsprechend keine Vorerfahrung im Immobilienhandel vorhanden ist, hier ein kleiner Einblick in den Ablauf und die Kosten, die auf Sie als Verkäufer zukommen.

Beim Verkauf einer Immobilie fallen auch Kosten an, die sowohl der Käufer als auch der Verkäufer zu tragen haben.

Tipp! Wir holen für Sie als Verkäufer das Optimum heraus

Hier finden Sie unsere Ansprechpartner: Kontakt.

Wir sind Ihre Experten, wenn es um Off Market Verkäufe geht. Eine dieser super exklusiven Objekten befindet sich gerade in der Verkaufsphase. Lesen Sie hier einen kleinen Einblick: Privatinsel in Berlin.

Sie als Verkäufer wissen, dass renommierte Immobilienmakler, wie unsere, den gesamten Verkauf und Ablauf von Bewertung über Exposé bis Notar und Kaufvertrag übernehmen. Die meist gestellten Fragen beziehen sich deshalb, zu Beginn, fast immer auf den Kostenfaktor beim Villen Verkauf. Starten wir deshalb mit dieser Frage:

Wer zahlt welche Kaufnebenkosten?

In Schnelle erklärt:

  1. Immobilienmakler – Nach dem neuen Maklergesetz werden die Kosten für den Makler 50:50 getrennt (Kauf von Privat); früher nur Käufer
  2. Notar und Grundbuch zahlt Käufer
  3. Grunderwerbsteuer zahlt Käufer
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Checkliste Verkauf: Kostenfaktoren

Dazu zählen in erster Linie:

Der Energieausweis, die Grunderwerbssteuer, die Spekulationssteuer sowie die Notarkosten sind obligatorisch. Das Wertgutachten und die Maklerprovision fallen fakultativ an, wenn diese Leistungen in Auftrag gegeben werden. Die meisten anderen Positionen hängen vom Preis der Immobilie ab und sind individuell verschieden. Eine Spekulationssteuer fällt dann an, wenn das Objekt innerhalb einer gewissen Zeit nach dem Kauf wieder veräußert wird. Der Fiskus greift dann auf den erzielten Gewinn zu.

Notarkosten und Grundbuch

Die Notarkosten belaufen sich in Deutschland auf 1,5 % bis zu 2 % des beurkundeten Verkaufspreises. Die Notarkosten trägt in den meisten Fällen nur der Käufer der Immobilie.

Die Notarkosten und Grundbuch übernimmt in der Regel der Käufer.

Grunderwerbssteuer beim Kauf einer Villa

Die Grunderwerbssteuer wird zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt und beläuft sich je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % der notariell beurkundeten Leistungen für Grundstück und Gebäude.

Die Notarkosten und Grundbuch übernimmt in der Regel der Käufer.

Energieausweis für alle Immobilien

Der Energieausweis ist mit € 300 für einen einfachen Ausweis und mit € 500 für einen ausführlichen Ausweis vorgeschrieben.

Die Kosten für den aktuellen Energieausweis übernimmt in der Regel der Verkäufer.

Maklerkosten

Die Maklerprovision ist je nach Bundesland unterschiedlich und beträgt zwischen 5,95% und 7,14% des vereinbarten Verkaufspreises. Träger dieser Kosten sind entweder der Käufer oder der Verkäufer, je nach Konstellation. In manchen Fällen werden diese Kosten auch anteilsmäßig aufgeteilt. Tipp! Die Provisionshöhe ist verhandelbar.

Die Maklerkosten übernimmt in der Regel der Käufer.

Nach neuem Maklergesetz – unter Vorbehalt – werden die Kosten beim Kauf von Privat zu gleichen Teilen getrennt.

Immobilien mit mehreren Eigentümern

Etwas diffiziler wird die Situation, wenn eine Immobilie über mehrere Eigentümer verfügt.

Vor allem bei Villen kann dies der Fall sein. Bei einem Verkauf des Objekts muss dieser unter den Eigentümern stets einstimmig erfolgen. Ist dies nicht der Fall, so muss derjenige Eigentümer, der das Objekt verkaufen will, eine Teilungsklage einbringen.

Teilungsklage ist zeit- und kostenaufwendig

Erben: Erbgemeinschaft und Bruchteilsgemeinschaft

Villen sind oft Immobilien, die vererbt wurden. Daher kann es vorkommen, dass mehrere Erben in das Grundbuch eingetragen sind. Ist dies der Fall, so werden die Eigentümer nach § 47 der Grundbuchordnung aufgelistet. Ihre Anteile werden ideell erhoben. Sind mehrere Eigentümer eingetragen, so handelt es sich dabei um eine Bruchteilsgemeinschaft nach den §§ 741 ff des BGB.

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Bei einer Erbengemeinschaft stellt sich die Sachlage etwas anders dar. Bringt ein Erbe eine Teilungsklage an, so wird das Objekt zur Versteigerung gebracht und der jeweilige Erbe erhält vom Verkaufserlös nur seinen Anteil. Im Kaufvertrag müssen alle Anteilseigner auf der Verkäuferseite namentlich erwähnt werden. Auch die jeweiligen Anteilsverhältnisse werden im Kaufvertrag aufgelistet. Dies ist vor allem für die Verkäufer wichtig, denn der Verkaufserlös wird nach dem Verkauf anteilsmäßig auf sie aufgeteilt.

Für den Käufer des Objekts spielt dieser Umstand hingegen keine Rolle. Probleme könnten sich aber bei der notariellen Beurkundung ergeben. Vor allem dann, wenn sich ein Miteigentümer von einem anderen beim Notartermin vertreten lässt. Dann ist in jedem Fall eine schriftliche Vollmacht notwendig.

Villa geerbt? Lesen Sie hier mehr zum Thema

Scheidung: Verkauf nach Trennung

Sind im Grundbuch Ehepaare angegeben, so ist davon auszugehen, dass diese die Liegenschaft nur gemeinsam verkaufen können. Das kommt in erster Linie bei Scheidungen vor. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass beide Ehepartner beim Kauf der Immobilie stillschweigend eine gemeinschaftliche Eigentumsvereinbarung geschlossen haben. Diese ist im § 749 Abs. II des Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt.

Ist ein Ehepartner als Alleineigentümer eingetragen, so kann er die Immobilie auch alleine verkaufen. Der nicht eingetragene Ehepartner muss nur dann zustimmen, wenn es sich bei dem Objekt um das gesamte Vermögen der ehelichen Gemeinschaft handelt. (§ 1365 BGB).

Villa nach Scheidung verkaufen? Lesen Sie hier mehr zu den Besonderheiten im Thema:

Verkäufer Tipps: Eigennutz / Vermieter

Sie wollen noch mehr zum Thema Immobilienverkauf erfahren? Lesen Sie hier mehr über Häuser und Mehrfamilienhäuser, je nachdem, welcher Typ Ihre Villa ist, gibt es auch hier Besonderheiten zu beachten. Lesen Sie hier mehr: Vermieten vom Mehrfamilienhaus.

  1. Haus verkaufen: Villa für einen Haushalt
  2. Mehrfamilienhaus: Villa für mehrere Parteien
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Haus verkaufen: Villa für einen Haushalt

Einfamilienhäuser zeichnen sich dadurch aus, dass sie nur von einer Familie, einem Paar oder einem allein lebenden Menschen bewohnt werden. Sie haben einen Garten, der sich ebenfalls im Besitz des Eigentümers befindet. Nicht alle Einfamilienhäuser werden von ihren Besitzern bewohnt. Es gibt auch die Möglichkeit, ein Einfamilienhaus mit Garten zu mieten. In fast allen Bundesländern erfreuen sich Einfamilienhäuser als Wohnform einer sehr großen Beliebtheit. Entsprechend groß ist die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt.

Mehrfamilienhaus: Villa für mehrere Parteien

Wenn Sie sich dafür entscheiden sollten, Ihr Haus privat verkaufen zu wollen, heißt das, viel Zeitinvestition. Von der Begutachtung über das erstellen des Exposes, zu Kundenansprache und Verkaufsphase vergehen Monate ohne Marktkenntnisse. In allen Bereichen zählt vor allem die Lage, nicht nur beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern.