Villa verkaufen: Ablauf, Kosten, solvente Käufer und Spekulationssteuer

Villa verkaufen 2022 – Umzug, Verwaltungsaufwand, Liquidität, geerbetes Elternhaus, Scheidung… es gibt viele mögliche Gründe für den Verkauf Ihrer Villa, aber nur einen Ablauf beim Immobilienverkauf. Lernen Sie hier alle 18 Schritte, von der Vorbereitung Ihrer Villa, bis zu Kaufvertrag und Steuern. Inklusive Frage: Verkaufen mit oder ohne Immobilienmakler? Außerdem lernen Sie den Bereich der Off Market Immobilien kennen, Vermarktung ohne Immobilienportale und öffentliche Präsenz der Veräußerung. Hier werden Villas nur innerhalb diskreter Käuferkreise angeboten. Insbesondere für Personen mit öffentlicher Präsenz ein wichtiges Kriterium beim Verkauf Ihrer Villa.

Villa verkaufen 2022: On oder Off Market?!

Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und deutschlandweit, wenn Sie das aller erste Mal vor dem Verkauf einer Villa stehen, dann stellen Sie sich wahrscheinlich die typischen Fragen, die bei jedem Hausverkauf anstehen und ein paar mehr. Inbesondere, wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen wollen bzw. Villa und dementsprechend keine Vorerfahrung im Immobilienhandel vorhanden ist, hier ein kleiner Einblick in den Ablauf und die Kosten, die auf Sie als Verkäufer zukommen.

Ablauf: Villa verkaufen in Deutschland

Dafür gehen Sie, bzw. Ihr Makler, in 3 Phasen vor (Vorbereitung, Verkauf und Abschluss). Lernen Sie hier, mit Klick auf die einzelnen Schritte, mehr Details zum Verkauf:

  1. Vorbereitung: Villa und Verkauf vorbereiten
    1. Finanzplanung und Verkaufszeitpunkt
    2. Immobilienmakler beauftragen
    3. Unterlagen und Dokumente
    4. Immobilienwert steigern
    5. Angebotspreis ermitteln
    6. Exposé erstellen
  2. Verkaufsphase: Villa „vermarkten“ und Käufer finden
    1. Immobilie vermarkten
    2. Kontakt mit Kaufinteressenten
    3. Kaufinteressenten filtern und auswählen
    4. Bonitätsprüfung
    5. Besichtigungstermine
    6. Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung
  3. Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe
    1. Kaufvertrag bei Notar aufsetzen
    2. Notartermin
    3. Grundbucheintrag und Zahlungsabwicklung
    4. Übergabe der Immobilie
    5. Notarkosten & Maklerprovision
    6. Steuern zahlen

Sie wollen noch mehr zum Thema Immobilienverkauf erfahren? Lesen Sie hier mehr über Häuser und Mehrfamilienhäuser, je nachdem, welcher Typ Ihre Villa ist, gibt es auch hier Besonderheiten zu beachten. Lesen Sie hier mehr: Vermieten vom Mehrfamilienhaus.

  1. Haus verkaufen: Villa für einen Haushalt
  2. Mehrfamilienhaus: Villa für mehrere Parteien

Villa On Market oder Off Market verkaufen

Off Market – Ein Off Market Verkauf heißt, Ihr Immobilienverkauf wird nie öffentlich sichtbar sein. Ihre Immobilie wird nur einem internen, solventen Käuferkreis bei idealer Konstellation empfohlen. Off Market Verkäufe werden insbesondere von prominenten Personen beansprucht, die den Verkauf sowie Adresse, Fotos und vieles mehr geheim halten wollen. Auch Privatpersonen greifen auf den Service zurück, zum Beispiel wenn die Familie nichts vom anstehenden Verkauf erfahren soll oder die Nachbarschaft. Ihr Vorteil: Niemand wird vom Verkauf erfahren.

On Market – Beim On Market verkauf wird Ihre Villa über die üblichen Vermarktungswege vom Makler präsentiert. Die typischen Vermarktungswege kennen Sie sicher:

  • Inserat-Aushang am Makler Büro
  • Regionale Zeitungsinserate
  • Überregionale Immobilienportale
  • Kleinanzeigen Portale wie Ebay

Zum üblichen 18 Schritte Ablauf kommt für Sie also noch +1 Frage hinzu:

On Market oder Off Market verkaufen?

Um gute Off Market Immobilienmakler zu finden, sollten Sie insbesondere auf Referenzen achten, Objekte die verkauft wurden. Diese finden Sie häufig auf den Websites der Immobilienmakler. Es rentiert sich also, einen genaueren Blick auf die Website des Maklers zu werfen, statt nur auf „Kontakt“ zu gehen.

Beispiel Objekt, wie unser aktuelles Highlight in Berlin.

Villa für einen Haushalt verkaufen

Käufer von Villen sind speziell. Klassische Objekte, moderne Bauten von Architekten und Villen, die voll und ganz nach den Wünschen der Eigentümer gebaut wurden. Die Vermittlung von Villas erfordert, im Vergleich zu Häusern und Eigentumswohnungen, wesentlich bessere, qualitative Netzwerke als es die typischen Makler „um die Ecke“ mitbringen. Dennoch beginnt alles beim ersten Schritt.

Lesen Sie hier mehr:

Tipp! Lesen Sie gleich noch mehr zum Thema „Verkauf als Mehrfamilienhaus“. Bei entsprechender Anpassung oder bereits bestehender Möglichkeit der Aufteilung in mehrere Eigentumswohnungen, können Sie den Gewinn beim Verkauf steigern, durch Einzelverkäufe.

Villa für mehrere Parteien (Mehrfamilienhaus)

Wenn Sie sich dafür entscheiden sollten, Ihr Haus privat verkaufen zu wollen, heißt das, viel Zeitinvestition. Von der Begutachtung über das erstellen des Exposes, zu Kundenansprache und Verkaufsphase vergehen Monate ohne Marktkenntnisse. In allen Bereichen zählt vor allem die Lage, nicht nur beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern.

Insbesondere für Erben kann die Aufteilung in mehrere Eigentumswohnungen ein starker Rendite-Treiber sein, wenn Sie mit der Verwaltung einer vielleicht auch weit entfernten Villa überfordert sind.

Lesen Sie hier mehr:

Immobilien mit mehreren Eigentümern

Etwas diffiziler wird die Situation, wenn eine Immobilie über mehrere Eigentümer verfügt.

Vor allem bei Villen kann dies der Fall sein. Bei einem Verkauf des Objekts muss dieser unter den Eigentümern stets einstimmig erfolgen. Ist dies nicht der Fall, so muss derjenige Eigentümer, der das Objekt verkaufen will, eine Teilungsklage einbringen.

Teilungsklage ist zeit- und kostenaufwendig

Erben: Erbgemeinschaft und Bruchteilsgemeinschaft

Villen sind oft Immobilien, die vererbt wurden. Daher kann es vorkommen, dass mehrere Erben in das Grundbuch eingetragen sind. Ist dies der Fall, so werden die Eigentümer nach § 47 der Grundbuchordnung aufgelistet. Ihre Anteile werden ideell erhoben. Sind mehrere Eigentümer eingetragen, so handelt es sich dabei um eine Bruchteilsgemeinschaft nach den §§ 741 ff des BGB.

Bei einer Erbengemeinschaft stellt sich die Sachlage etwas anders dar. Bringt ein Erbe eine Teilungsklage an, so wird das Objekt zur Versteigerung gebracht und der jeweilige Erbe erhält vom Verkaufserlös nur seinen Anteil. Im Kaufvertrag müssen alle Anteilseigner auf der Verkäuferseite namentlich erwähnt werden. Auch die jeweiligen Anteilsverhältnisse werden im Kaufvertrag aufgelistet. Dies ist vor allem für die Verkäufer wichtig, denn der Verkaufserlös wird nach dem Verkauf anteilsmäßig auf sie aufgeteilt.

Für den Käufer des Objekts spielt dieser Umstand hingegen keine Rolle. Probleme könnten sich aber bei der notariellen Beurkundung ergeben. Vor allem dann, wenn sich ein Miteigentümer von einem anderen beim Notartermin vertreten lässt. Dann ist in jedem Fall eine schriftliche Vollmacht notwendig.

Villa geerbt? Lesen Sie hier mehr zum Thema

Scheidung: Verkauf nach Trennung

Sind im Grundbuch Ehepaare angegeben, so ist davon auszugehen, dass diese die Liegenschaft nur gemeinsam verkaufen können. Das kommt in erster Linie bei Scheidungen vor. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass beide Ehepartner beim Kauf der Immobilie stillschweigend eine gemeinschaftliche Eigentumsvereinbarung geschlossen haben. Diese ist im § 749 Abs. II des Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt.

Ist ein Ehepartner als Alleineigentümer eingetragen, so kann er die Immobilie auch alleine verkaufen. Der nicht eingetragene Ehepartner muss nur dann zustimmen, wenn es sich bei dem Objekt um das gesamte Vermögen der ehelichen Gemeinschaft handelt. (§ 1365 BGB).

Villa nach Scheidung verkaufen? Lesen Sie hier mehr zu den Besonderheiten im Thema: