Mein neues Spezial zu Mikroapartments – das hier ist Teil 1. Ich zeige dir, warum 25 m² oft das smartere Investment sind als eine große 4-Zimmer-Wohnung und der klassische Wohnungskauf. In den nächsten Teilen folgen noch Studentenwohnungen, Monteurwohnungen und Ferienapartments. Das Video dazu findest du natürlich auch auf YouTube. Und jetzt: Let’s go!
Mikroapartment kaufen in Berlin, Hamburg, München oder Düsseldorf – die Frage ist nicht ob, sondern wo und zu welchem Preis. Schauen wir auf die harten Fakten:
Du möchtest klein anfangen, aber trotzdem sehr gute Renditen erzielen? Dann sind Mikroapartments genau das Richtige für dich – Bruttomietrenditen von 4,5 bis 6,5 % sind realistisch, in B-Lagen auch deutlich mehr.
Diese kleinen Einheiten bieten dir die Chance, mit wenig Eigenkapital in Immobilien zu investieren – und das bei attraktiven Mietrenditen pro Quadratmeter, die klassische Familienwohnungen oft nicht erreichen. In diesem Beitrag erfährst du, warum sich Mikroapartments lohnen, welche Renditen realistisch sind, welche Steuervorteile du nutzen kannst und worauf du beim Kauf achten musst.
Was ist ein Mikroapartment?
Ein Mikroapartment ist eine kompakte Wohneinheit mit 18 bis 30 m² Fläche, meist möbliert, zentral gelegen und optimal auf Einzelpersonen zugeschnitten. Ob für Studierende, Pendler, Berufseinsteiger oder Wochenend-Heimkehrer – die Zielgruppe ist groß, die Nachfrage entsprechend hoch.
Typische Ausstattung
Diese Ausstattung findest du in fast jedem Mikroapartment, das clever eingerichtet ist:
Kombinierter Wohn- und Schlafbereich (oft mit Schlafsofa oder Wandklappbett)
Kitchenette oder Miniküche mit Zwei-Platten-Kochfeld, Mini-Kühlschrank, Mikrowelle
Kleines, effizientes Bad mit Dusche (selten Wanne)
Intelligente Möbel: ausklappbare Betten, Schreibtische mit Doppelfunktion, Hochbett-Lösungen
Highspeed-Internet als Standard – heute Pflicht, nicht Bonus
Schließfächer oder Abstellraum im Keller bei Apartmenthäusern
Mikroapartment vs. klassische Wohnung im Vergleich
So unterscheidet sich das Mikroapartment vom klassischen Wohnungskauf:
Warum Mikroapartments für dich als Kapitalanleger spannend sind
Mikroapartments sind mehr als ein Trend – sie sind eine clevere Möglichkeit, in den Immobilienmarkt einzusteigen, auch mit kleinem Budget. Der entscheidende Hebel: höherer Mietpreis pro m², geringeres Klumpenrisiko bei Mietausfall (eine 4-Zimmer-Wohnung leer = 100 % Ausfall, ein Mikroapartment leer im Mehrobjekt-Portfolio = 25 %).
Vorteile für Investoren
Hier siehst du, welche Argumente für Mikroapartments als Kapitalanlage sprechen:
Geringe Einstiegskosten ab 20.000 € Eigenkapital in B-Lagen
Wer mietet eigentlich Mikroapartments – und was bedeutet das für deine Kalkulation?
Studierende: 6–24 Monate Mietdauer, Bürgschaft Eltern üblich, Leerstand im Sommer möglich
Pendler & Wochenheimkehrer: 12–36 Monate, oft Firmenmiete (sehr sicher), Top-Zahler
Berufseinsteiger / Trainees: 12–24 Monate, danach Wechsel zur größeren Wohnung
Auszubildende mit auswärtigem Betrieb: 24–36 Monate, oft Eltern-Bürgschaft
Senioren (Single-Haushalt nach Auszug): 5+ Jahre, sehr stabil, anspruchsvoll bei Lage
Ganzes Video
Beispielrechnung: Was kostet und was bringt ein Mikroapartment?
Ein realistischer Kostenüberblick hilft dir, dein Budget zu planen. Für den ersten Immobilienkauf haben wir außerdem einen separaten Einsteiger-Guide.
Szenario 1: Einsteiger-Apartment in B-Lage NRW
Nehmen wir an, du findest ein Apartment in NRW für 50.000 €. Die Kaufnebenkosten liegen bei ca. 10 %:
Grunderwerbsteuer (6,5 % in NRW): 3.250 €
Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2 %): 1.000 €
Maklerprovision (1,785 %): 892 €
Gesamtinvestition: rund 55.142 €
Bei 25 m² möbliert für 18 €/m² ergibt das 450 € Kaltmiete monatlich = 5.400 €/Jahr. Bruttomietrendite: 9,8 %. Nach Hausgeld-Anteil ohne Umlage (ca. 80 €/Monat), Rücklagen und Verwaltung bleibt eine Nettomietrendite von ca. 6,5 – 7,2 %. Top-Wert.
Szenario 2: Mikroapartment in A-Lage Großstadt
Kaufpreis 120.000 € + 12 % Kaufnebenkosten = ca. 134.400 € Gesamtinvestition. Miete möbliert 28 €/m² × 25 m² = 700 € kalt, also 8.400 €/Jahr.
Bruttomietrendite: 6,25 %
Nach Kosten netto: ca. 4,2 – 4,8 %
Wertsteigerungspotenzial in Top-Lagen historisch deutlich höher als B-Lage
Finanzierungsbeispiel mit Annuität
So sieht eine typische Finanzierung aus (Kaufpreis 80.000 €, EK 16.000 €, Darlehen 70.400 € inkl. Nebenkosten):
Zinssatz: 3,8 % (10 Jahre fest)
Tilgung: 2,5 % anfänglich
Annuität: ca. 370 € / Monat
Mieteinnahme möbliert: ca. 550 € kalt
Cashflow vor Steuern: ca. +60 bis +100 €/Monat (nach Hausgeld-nicht-umlagefähig & Rücklagen)
Tipp! Suche in B-Lagen, hier findest du auch Eigentumswohnungen mit 25 m² für 30.000 – 50.000 €. Direkter Cashflow ab Tag 1 möglich.
Dann hast du das hier, klein aber fein und perfekt für die Vermietung:
Steuern & AfA: Der unterschätzte Renditebooster
Mikroapartments bieten dir steuerlich gleich mehrere Hebel, die viele Einsteiger übersehen.
Lineare AfA und Sonder-AfA
Hier die wichtigsten Abschreibungsmöglichkeiten:
Lineare AfA auf Gebäude: 2 % p.a. (Bestand) bzw. 3 % p.a. (Neubau ab Baujahr nach 2023)
Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG): bis zu 5 % zusätzlich in den ersten 4 Jahren – stark cashflow-relevant
Möbel-AfA: Möbelausstattung über 10 Jahre abschreibbar, Geringwertige Wirtschaftsgüter bis 800 € sofort
Werbungskosten: Zinsen, Hausgeld (nicht umlagefähiger Anteil), Verwaltung, Reisekosten zum Objekt
Möblierte Vermietung steuerlich
Beachte: Ist der Möblierungszuschlag separat ausgewiesen, gilt er als Mieteinnahme – die Möbel-AfA mindert dann die Steuer. Ergebnis: oft 1.500 – 3.000 € Steuerersparnis pro Jahr je nach Steuersatz und Möblierungsumfang.
Standort-Analyse: Wo lohnt sich der Kauf wirklich?
Nicht jede Stadt ist gleich gut – hier ein Insider-Überblick.
Magdeburg, Chemnitz, Halle: ab 1.500 €/m², Renditen zweistellig möglich, dafür weniger Wertsteigerung
Aachen, Kaiserslautern, Karlsruhe: Tech-Unis = Dauerbedarf an Studi-Apartments
So findest du gute Mikroapartments
Aktiv suchen lohnt sich. Nutze ImmoScout, Immowelt, eBay Kleinanzeigen oder lokale Immobilienangebote. Mit Alerts bekommst du sofort eine Info, wenn ein neues Objekt verfügbar ist. Gerade in Universitätsstädten oder Großstädten tauchen interessante Angebote auf – oft mit Verhandlungsspielraum von 5 bis 12 %.
Wichtige Kaufkriterien
Bevor du investierst, solltest du diese Punkte immer prüfen:
Zentrale Lage, max. 15 Min. zu Hochschule, Bahnhof oder Industriegebiet
Niedriger Sanierungsaufwand (Stand Heizung, Fenster, Bad prüfen)
Optimale Raumaufteilung ohne Flurverlust – jeder qm zählt
Möblierung vorhanden oder einfach nachrüstbar (Möblierungsbudget 3.500 – 7.000 €)
Sondereigentum statt Teileigentum – nur Sondereigentum gibt dir volle Rechte
Hausgeld pro m² prüfen: Achtung bei Apartmenthäusern mit Concierge & Pool
Letzte 3 WEG-Protokolle lesen: gibt es Streit, Sonderumlagen, Sanierungsstau?
