Erste Immobilie kaufen: Haus & Wohnung als Kapitalanlage oder Eigennutzer

Immobilie kaufenHauskauf oder Wohnungskauf, jede Woche erreichen uns viele Fragen von Lesern und Kunden – Zeit für einen Leitfaden! Der gesamte Ablauf von A-Z, mit allen Tipps, Formeln, Definitionen für Eigennutzer (selbst bewohnen) und Kapitalanleger (kaufen und vermieten). Persönliche Ziele, Kriterien zur Immobilien Suche, schnelle Bewertung, ebenso wie ausführliche Prüfung von Zahlen und Substanz der Immobilie, bis zur Verhandlung mit dem Immobilien Verkäufer. Finanzierung, Kaufabwicklung, Kaufvertrag, Grundbuch, Steuern und Schlüsselübergabe. Alles, für Immobilien Anfänger, auf Immobilien-Erfahrung.de.

Tipp - Grundstück, Wohnung, Haus und Mehrfamilienhaus verkaufen und Fehler vermeiden! Jetzt neu im Ratgeber: Die 15 Fehler beim Immobilienverkauf

Immobilie kaufen für Einsteiger: Jetzt neu!

Für die erste Immobilie, Haus oder Wohnung, als Kapitalanlage oder für Eigennutzer, hier sammeln wir jetzt Wissen und Werkzeuge (Formeln, etc.) für Immobilien Einsteiger. Tatsächlich erreichen uns viele E-Mails, die Fragen werden immer mehr, daher die Idee, ein neue Projekt zu gestalten, dass sich ausschließlich spezialisiert, auf das Thema:

Natürlich mit Fokus auf Immobilien als Kapitalanlage (zur Vermietung, weiteren Veräußerung), schließlich wollen Sie mit Immobilien Geld verdienen! Die erste Eigentumswohnung, die zweite Wohnung, die dritte und vierte. Lernen Sie hier die Grundlagen kennen, mit Tipps, Erfahrungen und Fehlern. So sind Sie optimal auf den Kauf Ihrer ersten Immobilie vorbereitet! Den gesamten Ratgeber finden Sie jetzt auf Immobilien-Erfahrung.de.

Nach dem Cover (Link zur Seite) stelle ich Ihnen noch die einzelnen Schritte beim Kauf von Eigentumswohnung und Haus vor.

PS: Das Buchcover von mir soll nur verdeutlichen, es geht um viel Wissen! Ich wünsche Ihnen viel Erfolg beim Kauf Ihrer ersten Eigentumswohnung(en) oder Haus/Häuser!

Lassen Sie uns gemeinsam einen Blick auf die Inhalte werfen, in einem kurzen Überblick.

Kriterien der Immobilie: Ziele?

Schritt Nummer 1: Wir definieren Ihre persönlichen Ziele. Einfach gesagt:

  • Immobilie als Eigennutz und / oder
  • Immobilie als Kapitalanlage
  • Immobilien als Kapitalanlage (bei ausreichend Bonität)

Bevor es also in dem Prozess der Immobiliensuche geht, machen Sie sich Gedanken über Ihre Ziele als Immobilieninvestor. Geht es Ihnen lediglich um Eigennutz oder wollen Sie die berühmte „finanzielle Freiheit“, „nie wieder arbeiten“ und „von Immobilien leben“, also „sehr gut leben“.

Altersvorsorge Eigennutz – Stopp!

Interessant ist, dass viele eine Immobilie zum Eigennutz holen und dann davon ausgehen „ich muss nie wieder Miete zahlen!“

Viele machen den Fehler und denken, wenn ich eine Immobilie für den Eigennutz kaufe, habe ich fürs Alter ausgesorgt und wohne mietfrei! Ein fataler Fehler, denn Betriebskosten fallen immer an. Wenn die Immobilie später 20, 30 oder sogar 40 Jahre alt ist, kommen auch viele Reparaturen hinzu, Sanierung und Modernisierung.

Deshalb denken Sie auch mit dem Ziel „nur“ Eigennutz, über eine zweite Immobilie, als Kapitalanlage nach!

Zumindest, um die Betriebskosten im Alter zu zahlen, ebenso Reparaturen und für eine monatlich, kleine Rendite aus der Miete, der bis dahin, bereits ab bezahlten Immobilie.

Neben Eigennutz vs Kapitalanlage, geht es um die Prüfung der eigenen Finanzsituation. Die große Frage:

Wie viel Immobilie können Sie sich leisten?

Sie lernen aber auch Parameter kennen z.b. die Lage.

Die perfekte Überleitung zu den Kriterien Ihrer Immobiliensuche.

Lage, Wohnungstyp und Zustand

Im Folgenden geht es darum, die richtige Lage für das eigene Immobilien-Investment zu finden. Es gibt verschiedene Lagerarten.

Welche 3 Lagearten gibt es bei Immobilien?

Sie kennen das Sprichwort aller Immobilienmakler und -investoren: „Lage, Lage, Lage“. Recht haben sie, denn die Lage ist ein großer Parameter in Ihrer (späteren) Rentabilitätsrechnung.

In 99,9% der Fälle spricht man von A-, B- und C-Lage.

A-Lage: Investment-Immobilie

A-Lage bei Immobilien heißt:

  • Preis: Sehr hohe Kaufpreise / Quadratmeterpreise
  • Kauf von Investment-Immobilie (Spekulation auf Zukunft)
  • Standorte wie München

B-Lage: Rendite-Immobilie

B-Lage bei Immobilien heißt:

  • Preis: Hohe / „durchschnittliche“ Kaufpreise
  • Kauf von Rendite-Immobilie (Cashflow aus Vermietung)
  • Standorte wie Wiesbaden

C-Lage: Risiko-Immobilie

C-Lage bei Immobilien heißt:

  • Klein Städte / Gemeinden in strukturschwachen Regionen
  • Demografische, stagnierende oder abnehmende Entwicklung

Standortwahl und Nähe der Immobilie(n)

Im Idealfall suchen / kaufen Sie eine Immobilie an einem Standort, der von Ihrem „Leben, nicht zu weit entfernt ist“. Sie selbst wohnen in Hannover, Ihre Familie aber in München? Dann können mitunter auch Standorte in Frage kommen, die auf dem Weg liegen. Praktisch für Besichtigungen und auch die spätere Arbeit an und mit der Immobilie.

Auf dem Weg liegen, hier im Beispiel, gute Städte in B-Lage (rentabler als Hannover, München selbst), wie:

  • Kassel
  • Nürnberg
  • Ingolstadt
  • Göttingen
  • Würzburg
  • Erfurt
  • Jena
  • Bamberg

So funktioniert Ihre Standortwahl als Immobilien Einsteiger, einfach gesagt.

Das heißt, die Standortwahl bezieht sich wieder auf die Vorbereitung in Schritt 1. Eine Immobilie, die hunderte Kilometer entfernt ist und Besuche mit großen Aufwand verbunden sind, empfiehlt sich nicht, als erste Immobilie.

Welcher Immobilientyp passt zu Ihrer Lage, der finanziellen Situation und der Demographie? Als Immobilieninvestor stehen Ihnen viele verschiedene Wohnungsarten und Hausarten zur Verfügung. Die Frage ist, welche Art von Immobilie passt am besten zu Ihrem persönlichen Zielen, die Sie in Schritt 1 definiert haben?

Eigenkapital: Finanzierung? Bonität?

Die Frage, „wie viel Immobilie kann ich mir leisten?“, haben wir schon besprochen. Typischerweise verlangt die Bank ungefähr 15% Eigenkapital, je nach Bonität, Bank und Ansprechpartner (+/- 5%). Mit guter Bonität, können Sie es aber auch schaffen, mit 0% Eigenkapital zu finanzieren.

Bonität, also Kreditwürdigkeit und vorhandenes Eigenkapital, sind für Immobilien Einsteiger ein wichtiges Thema, denn wer kann eine Immobilie schon bar bezahlen?

Gleichzeitig scheiden sich hier die Geister, Eigennutzer sollten so viel Kapital möglich zur Verfügung stellen. Kapitalanleger wiederum, sollten versuchen, so wenig Eigenkapital wie möglich, für die Finanzierung bereitstellen zu müssen, also im Idealfall 0%.

Warum und wieso, lernen Sie kostenlos, auf Immobilien-Erfahrung.de!

Wohnung finden: Makler, Portale, …?

Sie haben Ihre Ziele definiert, die Lage geprüft und optimale Regionen und Orte für sich gefunden. Sie haben Ihre Bonität überprüft, die Finanzierung und vielleicht sogar eine vorherige Finanzierungsbestätigung für Betrag XY.

Tipp! Mit einer vorherigen Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank, kommen Sie deutlich schneller an Gute, rentable Immobilien.

Das heißt, die Bank bestätigt im Vorfeld: Wir würden Herr oder Frau XY eine Immobilie im Wert von XY finanzieren.

Die meisten suchen zuerst eine Immobilie und gehen dann zu ihrer Bank. Das kostet viel Zeit und mitunter findet der Verkäufer schnell eine andere Person, gerade in einem Immobilienmarkt wie Deutschland, die die Immobilie kauft und die entsprechende Finanzierung sofort bereit stellen kann.

Danach gibt es verschiedene Wege und Möglichkeiten an Immobilien zu kommen.

  • Kleinanzeigen in Zeitungen
  • Kleinanzeigen auf Ebay
  • Immobilienportale die ImmobilienScout24, Immonet und andere
  • Privates Netzwerk kontaktieren, „wer kennt jemanden, der jemanden kennt?“
  • Immobilienmakler, auch für Zugriffe, Immobilienportal Veröffentlichung

Lernen Sie jetzt auf Immobilien-Erfahrung.de mehr über die Immobiliensuche und die Möglichkeiten, die Ihnen als Interessent zur Verfügung stehen.

Eigentumswohnung bewerten: Kaufpreis?

Sie haben eine Immobilie gefunden, in Ihrer prognostizierten Lage, zu einem für Sie guten Preis, perfekt! Doch, lässt sich am Preis noch etwas machen? Ganz allgemein:

Ist die Immobilie, egal ob Wohnung oder Haus, ihr Geld wert?

Merken Sie sich Folgendes:

Ein Angebotspreis (z.b. Immobilienportal) ist kein Verkaufspreis

Vorteil für Sie!

Zumindest dann, wenn Sie wissen, wie Sie für einen geringeren Verkaufspreis, mit aussagekräftigen Fakten, argumentieren können. Größter Faktor in der Minderung des Kaufpreises ist natürlich die Substanz der Immobilie. Doch wie bewertet man eine Immobilie? Welche Aspekte gehören zu einer Immobilienbewertung? Was müssen Sie beachten, wenn es um Gemeinschaftseigentum geht, Wohnzimmer, Bad, Küche, Dachstuhl,…

Eine fundierte Immobilienbewertung hat die effektivste Auswirkungen, wenn es um die Kaufpreis Gestaltung geht. Bessere Argumente, als klare Fakten, können Sie nicht finden.

Außerdem lernen Sie, wie Sie eine Immobilie schon beim ersten Blick auf das Angebot „bewerten“ können. Genauer berechnen Sie die Rentabilität der Immobilie bei Vermietung. Dieser Wert (Mietrendite) gibt einen Einblick, durch nur 2 Faktoren: Kaufpreis und Jahresmiete.

Tipp für zukünftige Immobilien Investoren!

Zwei Dinge werden Sie ständig benötigen und hören: Mietrendite, bzw. genauer die Bruttomietrendite und den Kaufpreisfaktor. Beide helfen, Immobilienangebote schnell zu bewerten. Lernen Sie hier mehr über den Unterschied und lernen Sie meine Empfehlung für Sie, als Immobilien Einsteiger kennen:

Kaufprozess, Notar, Grundbuch, Schlüsselübergabe?

Zu guter Letzt kommt die Kaufabwicklung. Alles vom Notar, über den vorläufigen Kaufvertrag, den Kaufvertrag, Grundbucheintragung, Schlüsselübergabe und natürlich alle Kosten, diese Sie als Immobilienkäufer, an die verschiedenen Stellen, überweisen müssen.

Zum Kaufpreis kommen noch die Kaufnebenkosten. Die Kaufnebenkosten, egal ob Haus oder Eigentumswohnung, bestehen in den meisten Fällen aus:

Für Immobilienkäufer, im ersten Schritt wichtig, die Grunderwerbssteuer. Die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich, je nach Bundesland, sie liegt derzeit zwischen 3,5% und 6,5 % vom Kaufpreis.

Wenn Verkäufer, Notar, gegebenenfalls der Makler, ebenso das Finanzamt (Grunderwerbsteuer) bezahlt wurden, kann der Grundbucheintrag vorgenommen werden.

Herzlichen Glückwunsch, Sie sind Besitzer Ihre ersten Immobilie!

Lernen Sie diesen Ablauf im Detail kennen, mit Insider Tipps, Checklisten und vielem mehr. Das Beste, alle kostenfrei.

Erste Wohnung / erstes Haus: Kostenlos lernen

Mein Gedanke hinter der Website? Der gesamte Kaufprozess, auf einer Seite, ausführlich im Detail, mit Tipps und Insider Tipps. Nicht nur eine Seite in der die typischen 1, 2, 3 Abläufe stehen.

Lernen Sie vollkommen kostenlos, 24 Stunden, 7 Tage die Woche online. Mit wichtigen Berechnungen, natürlich auch Berechnungen und Formeln, sowie deren Rechenwege, Checklisten aber auch wertvollen Erfahrungen und Fehlern.

Sollten Sie noch weiterführende Fragen haben, können Sie mir und meinem Team jederzeit auf der Website schreiben. Diese zusätzlichen Fragen nehmen wir dann in unserem Fragen & Antworten und auf.

Das heißt, mit jeder Frage die Sie stellen, wird unsere Plattform besser! Von der Vorbereitung auf dem Immobilienkauf, über die Kaufpreisverhandlung, bis zu anschließendem Vermietung, wenn Sie Ihre Immobilie als Kapitalanlage kaufen.

Steuer-Spezial für den Immobilienkauf in Deutschland & USA: