Immobilienfinanzierung: Kredit Arten, Zinsen, Vergleich + Kostenlose Rechner

Immobiliendarlehen & Finanzierung – Sie möchten sich Ihren Traum vom Eigenheim, einer Eigentumswohnung, einem Baugrundstück oder einer Gewerbeimmobilie erfüllen? Dann entscheidet die richtige Wahl des Immobiliendarlehens darüber, wie hoch die Zinsbelastung und damit die Gesamtkosten für Ihren Immobilienkredit sind. Schon bei der Auswahl eines Immobiliendarlehens stehen Sie als potenzielle Käufer vor vielen Fragen und Überlegungen, ob Sie zum Beispiel eine klassische Annuitätenfinanzierung wählen oder sich für eine andere Finanzierungsform entscheiden sollten. Auch Anschlussfinanzierungen sind auf verschiedenen Wegen möglich. Letztendlich stehen Sie vor der Frage, ob Sie mit einer langen und festen Sollzinsbindung oder mit einem flexiblen Immobiliendarlehen besser beraten sind.

Immobiliendarlehen: Arten der Finanzierung

Die umfassende Planung anhand Ihrer Voraussetzungen und der aktuellen Hypothekenzinsen ist eine Grundlage für alle Immobiliendarlehen.

Ohne Vergleich zahlen Sie immer zu viel.

Zuerst klären wir 5 wichtige Frage:

  1. Wieso die Konditionen der Finanzierung so wichtig?
  2. Was passiert, wenn der Zins um 1% steigt?
  3. Wie entstehen die Konditionen?
  4. Was macht ein gutes Darlehen aus?

Wieso die Konditionen der Finanzierung so wichtig?

Warum ist die Wahl der richtigen Finanzierungsart so wichtig für ihr Immobilien Investment?

Wenn Sie Immobilien als Kapitalanlage kaufen, gibt es nur einen wichtigen Faktor: Die Immobilienrendite. Wenn Ihre Rendite stimmt, sind alle Kosten bezahlt (Tilgung, Zinsen, Instandhaltungsrücklage). Alles was übrig bleibt, ist Ihr Gewinn und wird als „positiver Cashflow“ bezeichnet. Typischerweise kalkuliert mit jeweils 2% vom Kaufpreis pro Jahr.

Das bedeutet, wenn Sie eine Immobilie im Wert von 100.000 Euro kaufen, zahlen Sie:

  • 2% Tilgung (2.000 Euro)
  • 2% Zinsen (2.000 Euro)
  • 2% für Instandhaltung (2.000 Euro)

Damit kommen Sie auf eine (derzeit) typische Rendite von 6 %. Alles was über die 6 % hinausgeht, geht direkt in Ihren Geldbeutel (Vermögensaufbau). Mit einer Immobilienrendite von 8 % würden Sie dementsprechend 2000 Euro im Jahr zusätzlich erwirtschaften, abseits der Rückzahlung, Zinsen und Instandhaltungsrücklage oder kurz gesagt:

Ihr Mieter zahlt Ihre Immobilie ab.

Das heißt im Umkehrschluss, je besser Ihre Finanzierung ist, z.b. einfach gesagt der Zinssatz, die Sollzinsbindung, desto besser, für Ihre Rendite. Falls Sie bisher noch keine Berührungspunkte mit der iImobilienrendite hatten, lesen sie sich unbedingt diesen Ratgeber durch:

Was passiert, wenn der Zins um 1% steigt?

Wenn der Zinssatz um 1% steigt, wirkt sich das direkt negativ auf Ihre Rendite für Haus und Wohnung aus. Die Zinsen werden immer auf die Restschuld berechnet. Im ersten Jahr also auf die vollen 100.000 Euro, nachdem Sie 1 Jahr getilgt haben (2.000) Euro, bleiben 98.000 Restschuld. Diese werden dann im zweiten Jahr verzinst und so weiter.

Vorher:

  • 2% Tilgung (2.000 Euro)
  • 2% Zinsen (2.000 Euro)
  • 2% für Instandhaltung (2.000 Euro)
  • Annuität (jährliche Zahlung): 6.000 Euro

Nachher:

  • 2% Tilgung (2.000 Euro)
  • 3% Zinsen (3.000 Euro)
  • 2% für Instandhaltung (2.000 Euro)
  • Annuität (jährliche Zahlung): 7.000 Euro

Damit sind die Kosten direkt 16,7 % höher, durch nur 1% Zinsänderung.

16,7% mehr Kosten = 1% mehr Zins

Wie entstehen die Konditionen?

Die Konditionen bei Immobilienkrediten basieren auf dem aktuellen Zinssatz, sowie auf Ihrer Bonität und der Höhe der Tilgung, auf der Laufzeit und weiteren kreditbezogenen Details. Nachdem Sie sich für eine Darlehensform entschieden haben, sollten Sie verschiedene Angebote in Gegenüberstellung betrachten und unterschiedliche Tilgungsmodelle im Kreditrechner vergleichen.

Dafür haben wir hier für Sie im Überblick:

  1. Immobiliendarlehen: Alternativen im Vergleich
  2. Zinsen & Bauzins
  3. Tilgung und Finanzierung ohne Eigenkapital

Eine Verkürzung der Laufzeit bei hoher Tilgungsrate wirkt sich positiv auf die Konditionen für Ihr Immobiliendarlehen aus. Damit der Immobilienkredit mit langer Laufzeit dennoch problemlos zu tilgen ist, sollten Sie Ihr verfügbares Budget konkret planen und dabei bedenken, dass Sie neben dem Immobiliendarlehen weitere Kosten haben und auch in schwierigen Monaten ohne finanziellen Engpass tilgen können.

Bei der Erstfinanzierung und bei der Anschlussfinanzierung sollten Sie neben den Zinsen weitere Kriterien im Blick behalten. Ein gutes und solides Immobiliendarlehen weist flexible Tilgungsoptionen in den Rahmenbedingungen auf und bietet Ihnen die Chance kostenloser Sondertilgungen, oder auch eine Veränderung der Ratenhöhe innerhalb der Laufzeit.

Was macht ein gutes Darlehen aus?

Gutes und solides Immobiliendarlehen hießt:

  • flexible Tilgungsoptionen in den Rahmenbedingungen
  • Chance kostenloser Sondertilgungen (5% extra / Jahr)
  • Veränderung der Ratenhöhe innerhalb der Laufzeit

Immobiliendarlehen: Alternativen & Vergleich

Beim Abschluss Ihrer Immobilienfinanzierung vor einigen Jahren haben Sie sich an eine lange Zinssicherheit gebunden.

Doch in den letzten Jahren sind die Sollzinsen für Baukredite spürbar gesunden, wodurch Ihre Baufinanzierung unnötig teuer und wenig attraktiv ist. Bei einem Immobilienkredit unter 10 Jahren Laufzeit sollten Sie Geduld beweisen und abwarten, bis die Sollzinsbindung ausläuft. Bei längerer Zinsbindung haben Sie nach 10 Jahren die Möglichkeit, die Verbindlichkeiten mit Ihrem Immobilienfinanzierer zu kündigen und den Baukredit auf ein günstigeres Darlehen umzuschulden.

Annuitätendarlehen: Klassische Baufinanzierung

Das Annuitätendarlehen hat die Hypothekenfinanzierung abgelöst und gilt heute als klassische, solide und am häufigsten gewählte Form der Baufinanzierung. Diese Baufinanzierung verschafft Ihnen einige Vorteile und gibt Sicherheit, da Sie für eine fest vereinbarte Laufzeit einen kontinuierlichen Betrag zahlen, der sich aus der Tilgung und der Zinszahlung zusammensetzt. Mit jeder Tilgung sinkt Ihr Darlehensbetrag, wobei die Höhe des eigentlichen Tilgungsanteils steigt und die Zinsverbindlichkeit gegenüber der Bank sinkt.

Lesen Sie hier mehr über die klassische Form der Baufinanzierung:

Baudarlehen: Für die Baufinanzierung

Für Ihre Baufinanzierung kommt in erster Linie ein Baudarlehen in Frage, das Sie mit einer günstigen Verzinsung erhalten.

Um richtig zu entscheiden, sollten Sie den Soll- und Effektivzins vergleichen und nicht vergessen, dass die Rahmenbedingungen einen wichtigen Bestandteil in den Konditionen einnehmen. Es gibt verschiedene Baudarlehensformen, die Ihnen unterschiedliche Vorteile und Möglichkeiten bieten. Damit Ihre Baufinanzierung zu Ihrem Anspruch und Ihren Tilgungswünschen passt, sollten Sie der Auswahl eines Baudarlehens auch außerhalb der Zinsen Aufmerksamkeit schenken und den Vergleich anhand aller Vertragspunkte vornehmen.

Das typische Darlehen für die Baufinanzierung:

Bausparvertrag: Mit Bausparen zum Eigenkapital

Früher galt der Bausparvertrag als klassische Sparanlage für jeden, der sich den Traum vom Eigenheim erfüllen wollte.

Vor einigen Jahren gab es beim Bausparen höhere Zinsen, wodurch das Angebot für potenzielle Eigentümer interessanter und die Ansparung höher war. Doch auch heute hat der Bausparvertrag trotz niedrigerer Verzinsung nicht an Attraktivität verloren und bildet ein stabiles Fundament, wenn Sie ein Haus bauen, eine Eigentumswohnung finanzieren oder eine Bestandsimmobilie erwerben möchten. Bauspargeld wird als Eigenkapital gewertet und verringert damit die Geldsumme, die Sie ohne Bausparer in eine Immobilienfinanzierung integrieren sollten. Wer bauspart, braucht sich beim Eigenkapital ausschließlich um die Kaufnebenkosten zu kümmern, während der andere Anteil des Eigenkapitals mit der Bausparsumme verrechnet wird. Baugeld Tipps sind deshalb viel Wert!

Mit Bausparen zum Eigenkapital:

Immobilienkredit: Ähnlich zur Baufinanzierung

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen und finanzieren möchten, ist ein Immobilienkredit eine passende Entscheidung.

Im Grundsatz unterscheiden sich eine Baufinanzierung und ein Immobilienkredit nicht elementar. Doch wenn Sie eine Bestandsimmobilie kaufen, beantragen Sie im Regelfall eine Immobilien- und keine Baufinanzierung. Der Immobilienkredit muss gut geplant und auf Ihre Bedürfnisse, sowie Ihre Vorstellung zur Kondition abgestimmt werden. Flexibilität im Vertrag ist ein Vorteil, den Sie sich über einen längeren Zeitraum der Laufzeit sichern sollten. Die Immobilienzinsen sind derzeit auf einem erstaunlich günstigen Niveau.

Dennoch kann sich ein Immobilienkredit bei falscher Planung um einige Tausend Euro verteuern, da es sich um eine hohe Investitionssumme mit langer Laufzeit handelt.

Lernen Sie mehr über den:

KfW Darlehen: Staatliche Förderung für Immobilien

KfW Darlehen sind ein wichtiger und Ihre Kosteneinsparung fördernder Bestandteil einer perfekt geplanten Baufinanzierung.

Als privater Immobilienkäufer können Sie von diesen geförderten Kreditmitteln profitieren und sich für einen optimalen Ergänzungsbaustein Ihrer Baufinanzierung entscheiden. Eine ausschließliche Förderung über ein KfW Darlehen ist ausgeschlossen, da die Kreditanstalt für Wiederaufbau nur bestimmte Bausteine finanziert. Möchten Sie energetisch sanieren oder Ihr Eigenheim altersgerecht umbauen? Finden Sie Ihr geeignetes KfW Darlehen, dass Ihre Gesamtverzinsung beim Bau- oder Immobilienkredit spürbar senkt. Die Finanzierung Ihres Eigenheims auf zwei Wegen ist eine durchaus praktische und günstige Möglichkeit, da Sie von einem KfW Darlehen immer profitieren und den besten Zinssatz innerhalb Ihrer Baufinanzierung wählen.

Mehr über staatliche Immobilien Förderung:

Tilgung und Finanzierung ohne Eigenkapital

Mehr zum Thema Angebote, Tilgung und Finanzierung ohne Eigenkapital.

Anschlussfinanzierung für Haus und Wohnung

In Kürze endet die Zinsbindung für Ihren aktuellen Immobilienkredit? Dann verlieren Sie keine Zeit, wenn es um die Suche nach einer optimalen Anschlussfinanzierung geht.

Vollfinanzierung: Finanzierung ohne Eigenkapital?

Die Finanzierung ohne Eigenkapital ist generell möglich und wird über eine Vollfinanzierung realisiert.

Finanzierungsangebot: Maßgeschneiderte Finanzierung

Eine maßgeschneiderte Finanzierung für den Immobilienkauf basiert auf einem persönlich für Sie ermittelten Angebot.

Finanzierung Haus: Kredit für Ihr Eigenheim

Unter dem Begriff Hausfinanzierung sind verschiedene Darlehen zusammengefasst, mit denen Sie die eigene Immobilie finanzieren können. Damit Ihre Finanzierung gut ausgewählt ist, sollten Sie unbedingt verschiedene Finanzierungsoptionen für Ihr Haus miteinander vergleichen.

Finanzierung Wohnung: Kredit für die Eigentumswohnung

Der Wohnungskredit unterscheidet sich vom klassischen Immobilienkredit primär dadurch, dass Sie kein ganzes Haus, sondern die jeweilige Wohneinheit finanzieren. Um günstige Konditionen und die beste Finanzierungsstrategie für sich zu finden, sollten Sie verschiedene Wohnungsfinanzierungen vergleichen und sich im Bereich Vermittlung für Experten entscheiden.

Zwischenfinanzierung: Überbrückungszeit

Für eine Zwischenfinanzierung kann es verschiedene Gründe geben. Sie besitzen bereits eine Immobilie, möchten aber aus beruflichen oder privaten Gründen umziehen und können Ihr Haus nicht so schnell verkaufen? Wollen Sie nicht auf den Einsatz von Eigenkapital verzichten und sich auf diesem Weg eine günstige Immobilienfinanzierung sichern? Dann ist die zusätzliche Zwischenfinanzierung die Lösung, mit der Sie eine Lücke zwischen der Hausfinanzierung und dem bald verfügbaren Eigenkapital schließen.

Zinsen, Bauzins und Sollzinsbindung

Hier noch das Wichtigste zu Zinsen und Bauzins.

Bauzinsen

Seit einigen Jahren sind die Bauzinsen stabil niedrig. Doch welchem Trend wird die Bauzinsentwicklung folgen und lohnt es, jetzt eine lange Sollzinsbindung zu fixieren und sich vor einem möglichen Zinsanstieg zu schützen? Oder fallen die Bauzinsen weiter und Sie finanzieren zu teuer, wenn Sie sich jetzt für einen festen Zins entwickeln, mit einer Laufzeit von 10 oder gar 20 Jahren entscheiden? Wenn Sie den Zinschart verstehen und das Zinsbarometer richtig anwenden, erhalten Sie einen transparenten Überblick zur aktuellen und zukünftigen Bauzinsentwicklung.

Hypothekenzinsen

Der Begriff Hypothekenzinsen wird heute durch die Bezeichnung Bauzinsen ersetzt. Die Bauzinsen, beziehungsweise Hypothekenzinsen entscheiden darüber, ob eine Baufinanzierung günstig oder teuer ist. Durch die aktuell historisch niedrigen Bauzinsen können Sie Ihre Immobilie sehr günstig finanzieren und sich einen Vorteil sichern, der sich nachhaltig auf die gesamten Finanzierungskosten auswirkt.

Rechner: Immobilien- und Baufinanzierung

Rechner sind in Bezug auf die Baufinanzierung notwendig, um die Kosten für den Kauf oder die Sanierung eines Objekts exakt ermitteln zu können. Auch für die Ermittlung der Kreditkosten wird ein Rechner verwendet. Die Kreditkosten sich aus den Zinsen und dem Tilgungsanteil für die laufende Kreditsumme zusammen. Dabei spielen die Zinsen eine wichtige Rolle. Da die Laufzeit bei einem Immobilienkredit in der Regel zehn Jahre beträgt, verteilt sich die Zinszahlung über einen langen Zeitraum. Ist ein Angebot von einer Bank in ihrem Zins nur einen halben Prozentpunkt günstiger, können Sie bereits mehrere hundert Euro im Jahr sparen. Dies ist auch auf die hohen Kreditsummen zurückzuführen, die bei den meisten Baufinanzierungen einen sechsstelligen Betrag ausmachen. Vor der Kreditaufnahme ist eine individuelle Beratung wichtig. Oftmals besteht die Baufinanzierung aus mehreren Säulen und nicht nur aus einem einzelnen Kredit. Ein Bausparvertrag, Eigenkapital und Förderkredite stehen vor der Aufnahme des klassischen Bankkredites. Grund dafür ist, dass diese Finanzierungen in Bezug auf ihre Kosten deutlich günstiger sind als der Bankkredit. Der Rechner hilft Ihnen, die Finanzierung auf verschiedene Elemente aufzuteilen und die Kosten so sicher zu ermitteln.

Weitere Rechner für Eigentümer

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Woran Sie eine gute Baufinanzierung erkennen?

Wir möchten Sie darauf hinweisen, dass die niedrigsten Zinsen allein keine Auskunft über ein wirklich gutes und zu Ihrem Anspruch passendes Baudarlehen geben. Nur wenn die gesamten Konditionen zu Ihren Anforderungen passen, die Flexibilität der Rahmenbedingungen und die Tilgungszeit anhand der von Ihnen gewählten Ratenhöhe stimmen, werden Sie das für sich beste Baudarlehen wählen.