Wohnungstypen: Welche Wohnungsarten gibt es? Immobilien Ratgeber

Wer eine Wohnung kaufen oder mieten möchte, steht vor einer grundlegenden Frage: Welcher Wohnungstyp passt zu meinen Bedürfnissen, meinem Budget und meiner Lebenssituation? In Deutschland gibt es über ein Dutzend verschiedener Wohnungstypen — mit unterschiedlichen Grundrissen, Lagen im Gebäude und Preisklassen. Dieser Ratgeber erklärt alle wichtigen Typen, vergleicht Vor- und Nachteile und zeigt, welche Wohnform für welchen Lebensstil geeignet ist.

Alle Wohnungstypen im Überblick

Die folgende Tabelle gibt einen schnellen Überblick über die häufigsten Wohnungstypen in Deutschland:

Typ	Lage im Gebäude	Besonderheit	Typischer Preis (Kauf, €/m²)
Eigentumswohnung	Beliebig	Sondereigentum + WEG	3.000–8.000
Mietwohnung	Beliebig	Kein Eigentumsanteil	— (nur Miete)
Maisonette	2 Etagen	Interne Treppe, hausähnlich	4.000–9.000
Penthouse	Oberste Etage	Dachterrasse, Premium-Lage	6.000–20.000+
Terrassenwohnung	Erdgeschoss/Hang	Private Terrasse mit Grünfläche	3.500–7.500
Studioapartment	Beliebig	Ein Raum, kompakte Fläche	4.000–10.000
Loft	Ehem. Gewerbe/Industrie	Offener Grundriss, hohe Decken	4.500–12.000
Souterrainwohnung	Unter Straßenniveau	Günstiger Preis, wenig Licht	2.000–4.500
Einliegerwohnung	Im Einfamilienhaus	Separater Eingang, Untermiete	— (Teil des Hauses)
Dachgeschosswohnung	Oberste Etage, Schrägen	Charakter, oft gedämmt	4.000–9.000

Die wichtigsten Wohnungstypen erklärt

Eigentumswohnung

Die Eigentumswohnung ist in Deutschland die häufigste Form des Immobilienerwerbs. Der Käufer erwirbt Sondereigentum an seiner Einheit und wird automatisch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Gemeinschaftliches Eigentum — Dach, Fassade, Treppenhaus — wird gemeinsam verwaltet und finanziert.

Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft nicht nur vier Wände — er kauft auch Mitverantwortung für das gesamte Gebäude. Die WEG-Verwaltung, das Hausgeld und Rücklagenbildung sind feste Bestandteile des Eigentümer-Alltags.

Vorteile:

• Vermögensaufbau durch Eigenkapital statt Mietzahlungen
• Steuervorteile bei Vermietung (Abschreibung, Werbungskosten)
• Inflationsschutz durch Sachwert

Nachteile:

• Hausgeld und Instandhaltungsrücklage als laufende Kosten
• Abhängigkeit von WEG-Beschlüssen bei Sanierungen
• Geringere Flexibilität als Miete

Mehr zur Eigentumswohnung als Kapitalanlage und Hausgeld-Kalkulation.

Mietwohnung

Die Mietwohnung ist für viele Deutsche die erste Wohnform — und für viele dauerhaft die bevorzugte. Mieter zahlen monatlich Kaltmiete plus Nebenkosten, erwerben aber keinen Eigentumsanteil. Rechtliche Basis ist das Mietrecht (BGB §§ 535 ff.), das umfangreiche Mieterschutzrechte garantiert.

Für wen geeignet: Berufseinsteiger, häufig Umziehende, Menschen mit unsicherem Einkommenshorizont oder hohem Mobilitätsbedarf.

Maisonettewohnung

Eine Maisonette (frz. „kleines Haus“) erstreckt sich über zwei oder mehr Stockwerke, verbunden durch eine interne Treppe. Das Raumgefühl ähnelt einem Haus — mit dem Vorteil, in einem Mehrfamiliengebäude zu wohnen. Beliebte Aufteilung: Wohn- und Kochbereich im unteren Geschoss, Schlafzimmer und Bad im oberen.

• Typische Fläche: 80–200 m²
• Häufig in Altbauten oder als Erdgeschoss + Keller
• Höherer Schallschutz nach außen, da keine direkt angrenzenden Nachbarn oben/unten

Alles zur Maisonettewohnung: Mieten, Kaufen und Finanzierung.

Penthouse

Das Penthouse befindet sich auf der obersten Etage eines Gebäudes — oft mit umlaufender Dachterrasse, Panoramablick und exklusiver Ausstattung. Penthouses zählen zu den teuersten Wohnformen in deutschen Großstädten. In Berlin oder München werden für Top-Penthouses 15.000–25.000 €/m² gezahlt.

Typische Merkmale:

• Großzügige Dachterrasse (oft 30–150 m²)
• Besondere Privatsphäre durch separate Aufzugetage
• Hohe Energiekosten durch große Dachflächen
• Premium-Lagen: City-Mitte, Waterfront, Aussichtshügel

Details zu Dachgeschoss, Dämmung und Penthouse-Besonderheiten.

Terrassenwohnung

Die Terrassenwohnung liegt typischerweise im Erdgeschoss oder Hanglagen und verfügt über eine private, oft ebenerdige Terrasse mit direktem Gartenzugang. Attraktiv für Familien mit Kindern oder Haustierhalter.

Kaufpreis-Kalkulation: Terrasse gilt als Sondereigentum, wird aber nur zu 25–50 % des Wohnflächenpreises angerechnet. Ein Gartenanteil erhöht den Gesamtwert, wird aber bei der Finanzierung geringer gewichtet.

Studioapartment

Das Studioapartment (auch: Studio, Einraumwohnung) vereint Wohn-, Schlaf- und Kochbereich in einem einzigen Raum, ergänzt durch ein separates Bad. Typische Flächen: 20–45 m². Beliebt als Kapitalanlage in Universitätsstädten und bei Geschäftsreisenden.

Rendite-Perspektive: Kleine Wohnungen erzielen häufig höhere Quadratmetermieten als große Einheiten — bei gleichzeitig geringem Kaufpreis ein interessantes Renditeobjekt.

Loft

Lofts entstanden aus der Umnutzung ehemaliger Fabrik- und Lagerhallen. Kennzeichnend sind Raumhöhen von 3,5–6 Metern, Sichtbeton, freiliegende Rohre und offene Grundrisse. In Berlin, Hamburg und München besonders gefragt.

• Umbau zu Wohnzwecken oft genehmigungspflichtig
• Hohe Heizkosten durch große Volumina
• Individuell und charakterstark — aber schallintensiv

Souterrainwohnung

Souterrainwohnungen liegen unterhalb des Straßenniveaus — ganz oder teilweise. Der größte Nachteil ist der Lichtmangel; Fenster befinden sich auf Höhe der Fußgänger oder darunter. Dafür sind Souterrainwohnungen die günstigsten Wohnformen in teuren Lagen.

Wichtig beim Kauf: Feuchtigkeitsstatus prüfen. Souterrainwohnungen sind anfällig für aufsteigende Feuchtigkeit. Ein Gutachten vor dem Kauf ist Pflicht.

Einliegerwohnung

Die Einliegerwohnung ist eine abgeschlossene Untereinheit im Einfamilienhaus — mit separatem Eingang, Bad und Küche. Steuerlich interessant: Die Mieteinnahmen können Kredit- und Instandhaltungskosten des gesamten Hauses teilweise ausgleichen.

Besonderheit: Eine Einliegerwohnung ist kein eigenes Sondereigentum, sondern Teil des Hauses. Sie kann nicht separat verkauft werden.

Dachgeschosswohnung

Dachgeschosswohnungen liegen im obersten Stockwerk unter dem Dach — mit Schrägen, Gauben und oft außergewöhnlichem Raumcharakter. Wichtig: Moderne Dachgeschosswohnungen sind gut gedämmt (EnEV/GEG-Standard); ältere Bestände können hohe Energiekosten verursachen.

Mehr dazu: Dachgeschoss: Wohnung, Dämmung und Penthouse-Vergleich.

Welcher Wohnungstyp passt zu wem?

Lebenssituation	Empfohlener Typ	Begründung
Single / Berufseinsteiger	Studioapartment, Mietwohnung	Günstig, flexibel, zentral
Paar ohne Kinder	Eigentumswohnung, Loft	Vermögensaufbau, Stil
Familie mit Kindern	Terrassenwohnung, Maisonette	Außenbereich, Raumgefühl
Senioren	Erdgeschoss-ETW, barrierefreie Whg	Keine Treppen, Erreichbarkeit
Kapitalanleger	Studioapartment, Einliegerwohnung	Hohe m²-Rendite, steuerlich günstig
Luxuskäufer	Penthouse, Maisonette	Exklusivität, Wertstabilität

Kaufen vs. Mieten nach Wohnungstyp

Die Entscheidung zwischen Kaufen und Mieten hängt stark vom gewählten Wohnungstyp ab. Grundsätzlich gilt: Je seltener der Typ, desto geringer die Liquidität beim Wiederverkauf.

Typen mit hoher Wiederverkaufsquote (gut für Kauf)

• Eigentumswohnung (2–4 Zimmer, 50–100 m²) in Großstadtlage
• Dachgeschosswohnung mit Dachterrasse
• Penthouse in A-Lage

Typen mit eingeschränktem Käufermarkt (Miete sinnvoll prüfen)

• Souterrainwohnung — kleiner Käuferkreis
• Loft — sehr zielgruppenspezifisch
• Einliegerwohnung — nicht separat verkäuflich

Mehr zum Thema: Wohnung kaufen: Kosten, Makler und Vermietung als Eigentümer.

Rechtliche Besonderheiten: WEG und Sondereigentum

Beim Kauf einer Eigentumswohnung gelten die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Wichtigste Unterscheidung:

Eigentumsform	Beispiele	Verfügbarkeit
Sondereigentum	Wohnräume, Keller, Tiefgaragenstellplatz	Frei verfügbar (verkauf, vermieten)
Gemeinschaftseigentum	Fassade, Dach, Treppenhaus, Aufzug	Nur mit WEG-Beschluss änderbar
Sondernutzungsrecht	Garten, Terrasse, Stellplatz	Exklusive Nutzung, kein Eigentum

Seit der WEG-Reform 2020 haben Eigentümer mehr Rechte bei baulichen Veränderungen — zum Beispiel beim Einbau von Ladestationen (E-Mobilität) oder barrierefreien Umbaumaßnahmen. Auch Photovoltaikanlagen auf dem Dach können nun leichter beschlossen werden.

FAQ: Häufige Fragen zu Wohnungstypen

Was ist der Unterschied zwischen Mietwohnung und Eigentumswohnung?

Die Mietwohnung begründet kein Eigentum — der Mieter zahlt monatlich für das Nutzungsrecht. Die Eigentumswohnung überträgt hingegen das Sondereigentum auf den Käufer, der damit Vermögen aufbaut und frei über die Wohnung verfügen kann (Eigennutzung oder Vermietung).

Was ist eine Maisonette?

Eine Maisonette ist eine Wohnung über zwei oder mehr Etagen mit interner Treppe — vergleichbar mit einem Haus innerhalb eines Mehrfamilienhauses. Der Begriff stammt aus dem Französischen und bedeutet „kleines Haus“.

Lohnt sich ein Penthouse als Kapitalanlage?

Penthouses in A-Lagen sind wertstabile Kapitalanlagen mit hohem Wiederverkaufspotenzial. Die Mietrendite liegt selten über 3–4 %, da der Kaufpreis sehr hoch ist. Der Mehrwert liegt eher in der Wertsteigerung und dem Status als Prestige-Objekt.

Was ist eine Einliegerwohnung?

Eine Einliegerwohnung ist eine abgeschlossene Wohneinheit innerhalb eines Einfamilienhauses — mit eigenem Eingang, Bad und Kochgelegenheit. Sie kann vermietet werden, ist aber kein eigenständiges Grundbuchobjekt und kann nicht separat verkauft werden.

Kann ich eine Souterrainwohnung kaufen?

Ja — Souterrainwohnungen können als Eigentumswohnungen erworben werden. Vor dem Kauf unbedingt: Feuchtigkeitsgutachten einholen, natürliche Belichtung prüfen und Heizkosten kalkulieren. Als Kapitalanlage in teuren Lagen interessant wegen günstiger Kaufpreise.

Was unterscheidet Loft und Dachgeschosswohnung?

Ein Loft entstand ursprünglich aus der Umnutzung von Industriegebäuden — offener Grundriss, hohe Decken, Sichtbeton. Eine Dachgeschosswohnung liegt im obersten Stockwerk eines Wohngebäudes mit typischen Dachschrägen. Beide bieten Charakter, unterscheiden sich aber in Ursprung, Bausubstanz und Energieprofil deutlich.