Einliegerwohnung: Kaufen, Ausbauen, Mieten und Vermieten – Nutzung, Vor- und Nachteile & Finanzierung

Einliegerwohnungen – Du möchtest ein Wohnung kaufen? Dann solltest du dir über Vor- und Nachteile der entsprechenden Wohnung oder des Haustypen im Klaren sein. Es gibt ganz verschiedene Wohnungstypen wie die Altbauwohnung, das Loft oder aber auch die Terrassenwohnung. Hier wird dir der häufig dafür genutzte Wohnungstyp der Einliegerwohnung vorgestellt: Dieser Wohnungstyp ist eine besonders attraktive Wohnmöglichkeit für Familien, die in einem Mehr-Generationen-Haus zusammen leben möchten. Familien können unter einem Dach zusammenleben, und doch besteht durch die separate Einliegerwohnung ein Rückzugsort und eine Möglichkeit auf Privatsphäre in einem Einfamilienhaus. Beliebt durch die niedrigen Miet- und Kaufpreise ist eine Einliegerwohnung für viele Menschen reizvoll. Zu finden sind diese meist im Souterrain oder im Dachgeschoss. Was es zur Einliegerwohnung zu wissen gibt, erfährst du hier! Zurück zur Übersicht gelangst du hier: Wohnungstypen.

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Was ist eine Einliegerwohnung? Definition & Kriterien

Laut § 11 des deutschen Wohnbaugesetzes wird eine Einliegerwohnung als solche definiert, wenn die Wohnung sich in einem Eigenheim befindet und diese gegenüber der Hauptwohnung von untergeordneter Bedeutung ist. Greift diese Unterordnung nicht, spricht man hier von einem Zweifamilienhaus. Auch wenn die Einliegerwohnung eine untergeordnete Rolle im Haus spielen muss, gilt die Regel, dass das Kriterium des autonomen Führen des Haushaltes unbedingt erfüllt werden muss. Trifft dies nicht zu, spricht man nicht von einer Einliegerwohnung, sondern von einer Zimmervermietung.

Eine große und entscheidende Rolle bei der Definition spielt der Wohnungszugang. Der Wohnungszugang einer Einliegerwohnung darf nicht von außen erreichbar sein. Die einzige Zugangsmöglichkeit zur Wohnung darf über das Treppenhaus oder einen Windfang erreichbar sein. Architektonisch befindet sich die Einliegerwohnung meist im Dachgeschoss oder im Keller des Hauses. Wahlweise werden möblierte oder nicht möblierte Wohnungen zur Vermietung angeboten. Diese Zusatzzahlung für die Möbel kann als einmaliger Abschlag oder monatlich in der Miete mit inbegriffen erfolgen. Häusliche Pflichten müssen ebenfalls im Vertrag festgehalten werden, dazu zählen beispielsweise die Beteiligung an der Gartenpflege oder am Winterdienst.

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Raumaufteilung und Nutzung: Büro, Hobbyraum oder Weitervermietung

Außer der Bedingung, dass in der Einliegerwohnung ein eigenständiges Führen des Haushaltes möglich ist, gibt es keine konkrete Anforderungen oder Bestimmungen zur Raumaufteilung. Größe und Anzahl der Zimmer ist flexibel und in jeder Einliegerwohnung individuell. Die einzige Bedingung ist die Gesamtmindestanzahl an Quadratmetern von 25 Quadratmetern. Je nach Absprache zwischen Vermieter und Mieter können die Außenbereiche wie Garten und Terrasse mitbenutzt werden.

Selbstständige können die Räume der Einliegerwohnung als Büro oder Werkstatt nutzen. So befindet sich die Arbeitsstelle im eigenen Haus und ist doch vom Wohnbereich abgetrennt.

Weitere Nutzungsmöglichkeiten einer Einliegerwohnung sind beispielsweise die Räumlichkeiten als Unterkunft für Gäste zu nutzen oder diese als Räumlichkeiten für Hobbys und Freizeit zu nutzen. Fitnessräume, Wellnessparadiese oder Hobbywerkstätten sind beliebte Möglichkeiten.

Vor- und Nachteile Einliegerwohnung: Preis, Privatsphäre & Kündigung

Für beide Parteien, sowohl als Mieter als auch Vermieter, bringt eine Einliegerwohnung sowohl viele verschiedene Vor- und Nachteile mit sich. Bei dem Zusammenleben mit einem weiteren Haushalt müssen klare Regeln festgehalten und berücksichtigt werden. In den folgenden beiden Abschnitten weisen wir auf verschiedene Pro- und Contra-Punkte dieses Wohnungstyps hin.

Vorteile: Geringer Preis, hoher Verkaufswert & soziale Kontakte

Das Leben in einer Einliegerwohnung oder das Besitzen einer solchen bringt eine große Anzahl für Vorteilen für beide Parteien mit sich. Die Besitzer des Hauses profitieren dadurch, dass durch den sonst ungenutzten Platz Geld eingenommen werden kann. Der zusätzliche Verdienst kann angespart werden und als Altersvorsorge genutzt werden. Besonderer Beliebtheit erfreut sich diese Wohnvariante bei einem Mehr-Generationen-Haushalt. Obwohl die Kinder nicht aus dem Elternhaus ausziehen müssen, erhalten diese durch die Einliegerwohnung ein großes Maß an Privatsphäre und können eigenständig leben.

Höhere Einnahmen können erzielt werden, wenn statt der Wohnung das ganze Haus vermietet wird und die Einliegerwohnung selbst bewohnt wird. Ebenfalls steigert eine Einliegerwohnung den Wert des Hauses beim Verkauf. Auch steuerliche Vorteile kann eine Einliegerwohnung bieten. Eine Minderung der Steuerlast und absetzbare Kosten zählen ebenfalls zu den positiven Aspekten.

Wohnungssuche finden in einer Einliegerwohnung eine kostengünstige Alternative zu einer herkömmlichem Ein- oder Zwei-Zimmer-Wohnung.

  • Geringer Mietpreis
  • Nur Rücksicht auf einen Nachbarn
  • Meist gemeinsame Nutzung von Garten
  • Häufig schon möbliert
  • Sozialer Kontakt & Nachbarschaftshilfe
  • Zusätzliche Einnahmen für den Vermieter
  • Haus hat höheren Verkaufswert
  • Ideal für das Zusammenleben mehrerer Generationen
  • Kosten können ggf. von der Steuer abgesetzt werden

Nachteile: Mangel an Privatsphäre, Kündigungsfrist & Co.

Der größte Nachteil einer Einliegerwohnung ist die Einschränkung der Privatsphäre beider Parteien. Sowohl der Bewohner der Einliegerwohnung als auch der Bewohner des Hauses büßen in ihrer Privatsphäre ein dadurch, dass sich der Eingang der Einliegerwohnung in dem Haus befindet und beim Ein- und Austreten jedes Mal die Wohnräumlichkeiten des Hausbewohners durchquert werden müssen. 

Problematisch kann es für Vermieter werden, da ein Einliegerwohnungen eine verlängerte Kündigungsfrist greift. Als schwierig kann sich dies vor allen Dingen gestalten, wenn es zu Problemen mit den Mietern oder zu Zahlungsverzögerungen kommt.

  • Eingeschränkte Privatsphäre für beide Parteien
  • Verlängerte Kündigungsfrist
  • Ggf. geringere Größe als bei normaler Wohnung
  • Teilnahme an Gartenpflege und Winterdienst
  • Gutes Verhältnis zur Gegenpartei ist von Vorteil

Vermietung & Mieter: Geeignet für Familien, Studenten & Alleinstehende

Aufgrund der vielen Vorteile sind Einliegerwohnung für vielerlei Zielgruppen  attraktiv. Vor allem Familien mehrerer Generationen finden mit einer Einliegerwohnung eine perfekte Lösung für das gemeinsame Leben unter einem Dach. Mehrere Generationen können zwar unter demselben Dach leben, die separate Einliegerwohnung sorgt aber mit ihrer Abtrennung für Privatsphäre innerhalb eines Haushaltes. Berufstätige, die privat in einem Haushalt arbeiten wie Pflegekräfte oder Au-Pairs, finden in diesem Wohnungstyp eine attraktive Lösung. So würde hier der Arbeitsweg gespart werden, wenn der Arbeitgeber in demselben Haus wohnt.

Alleinstehende Berufstätige: günstiger Mietpreis & Nachbarschaftshilfe

Alleinstehende Menschen können vor allem durch den günstigeren Mietpreis profitieren. Junge berufstätige Erwachsene sollten sich nicht von dem Zusammenleben einem weiterem Haushalt abschrecken lassen, sondern dies als Gelegenheit nutzen soziale Kontakte zu knüpfen und von gemeinschaftlichen Abenden und Nachbarschaftshilfe profitieren.  

Studenten & Auszubildende: Alternative zu WG-Zimmer & Studentenwohnheim

Als Alternative für ein WG-Zimmer oder ein Zimmer in einem Studentenwohnheim, bietet sich eine Einliegerwohnung für viele Studenten und Auszubildende an. Günstiger als ein Apartment und ein größeres Maß an Privatsphäre als in einem WG-Zimmer. Durch die Lage im Dachgeschoss oder im Keller können sich die jungen Erwachsenen zum Lernen zurück ziehen und genießen genügend Freiraum.

Familien mehrerer Generationen: genügend Raum für mehrere Angehörige

Familien können sich bestens in einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung niederlassen. Mehrere Generationen einer Familien können hier gemeinsam unter einem Dach leben und haben trotzdem durch die separate Wohnung Möglichkeiten um sich zurückzuziehen. Erwachsene Kinder oder Großeltern können in der Einliegerwohnung einen Ort der Privatsphäre und zum Rückzug finden. Eine weitere Lösung für mehrere Generationen in einem Haus wäre eine Souterrainwohnung. Diese befindet sich in den Kellerräumen und eignet sich ideal für junge Erwachsene oder auch Senioren.

Was du vor dem Kauf/Mieten einer Einliegerwohnung beachten solltest

Bevor ein Mietverhältnis für eine Einliegerwohnung eingegangen wird, sollten sowohl als Mieter als auch als Vermieter einige wichtige Punkte mit der Gegenpartei abgeklärt werden.

Einer dieser wichtigen Punkte sind die anfälligen Betriebskosten. Zu beachten gilt hier, dass diese nur prozentual auf die Wohnfläche angerechnet werden. Die bessere Alternative dazu wäre es einen separaten Wasserzähler sowie Gas- und Stromzähler zu integrieren. Zusätzliche Kosten, die durch Reparaturen von Handwerkern anfallen, werden ebenfalls unter den beiden Parteien aufgeteilt. In einigen Fällen treten auch noch zusätzliche monatliche Kosten für die Möbel des Vermieters auf.

Besonders attraktiv für einen Kauf ist eine Einliegerwohnung im Neubaugebiet. Eine Großzahl an Bauherren, die Kapital für die Finanzierung eines eigenen Hauses benötigen, verwandeln ihren Keller in eine Souterrain-Einliegerwohnung und bieten diese zum Verkauf an. Der Kaufpreis dieser liegt meist im niedrigen Preissegment und ist deutlich günstiger als eine normale Wohnung. Sie eignet sich damit auch als Investition für das Leben im fortgeschrittenen Alter.

  • Anfallende Betriebskosten
  • Zusatzkosten für eine möblierte Wohnung
  • Kaufempfehlung für Einliegerwohnung im Neubaugebiet

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Besichtigungstermin: Fragen, Fotos, Auftreten – Checkliste

Ein sympathisches Auftreten und ein freundlicher erster Eindruck sind bei einer Einliegerwohnung besonders wichtig, da mit dem Vermieter unter einem Dach gemeinsam gewohnt werden muss. Dementsprechend sollte man sich bei dem Besichtigungstermin besondere Mühe um ein gepflegtes Erscheinungsbild, eine sichere Präsenz und eine gute Vorbereitung geben. Schon im Vorhinein sollten aufkommende Fragen überlegt und notiert werden, damit am Ende kein wichtiger Punkt ausgelassen wird.

Jegliche persönliche Dokumente wie Personalausweis sowie Einkommensnachweise sollten auch ohne Nachfrage mitgebracht werden. Alle nutzbaren Räumlichkeiten sollten angeschaut werden und am besten anhand von Fotos dokumentiert werden.

  • Sympathisches & professionelles Auftreten
  • Jegliche wichtigen Fragen & Punkte sollten notiert werden
  • Mitbringen von persönlichen Unterlagen
  • Dokumentation durch Fotos

Finanzierung & Investition: Darlehen, Kredite & Eigenkapital

Die Einnahmen durch die Miete der Einliegerwohnung können z.B. als Finanzierung für das neu gebaute Haus genutzt werden. Kredite von dem KfW werden pro Wohneinheit vergeben. Da es sich bei einem Einfamilienhaus mit einer Einliegerwohnung um zwei Wohneinheiten handelt, werden hier dementsprechend zwei Kredite gewährt. Entspricht das Haus den Energiestandards für energieeffizientes Bauen, kann ein zinsgünstiges Darlehen von der KfW von bis zu 120.000€ gewährt werden.

Checkliste für Einliegerwohnung: Mietdauer, Betriebskosten und Co.

Das Leben in einer Einliegerwohnung stellt durch das unmittelbare Zusammenleben einige besondere Punkte in den Vordergrund, die es zu beachten gilt. Bei der Wohnungsbesichtigung können relevante Fragen direkt mit dem Vermieter geklärt werden. Bei diesem persönlichen Kennenlernen kann ebenfalls festgestellt werden, ob ein Mietverhältnis für beide Parteien überhaupt in Frage kommt, da Mieter und Vermieter auf engem Raum zusammen leben.

Hier weisen wir auf die wichtigsten Fragen hin, die du dir stellen solltest, bevor du den Mietvertrag der Einliegerwohnung unterschreibst:

  • Mögliche Mietdauer?
  • Quadratmeteranzahl?
  • Souterrain oder Dachgeschoss?
  • Zugang zur Wohnung?
  • Einrichtung des Bades?
  • Ausstattung der Küche?
  • Zu nutzende Räumlichkeiten?
  • Getrennter Wasserzähler, Gas- und Stromzähler?
  • Ausreichende Schalldämmung?
  • Verhältnis zum Vermieter?
  • Möbliert oder Unmöbliert?
  • Vertraglich festgelegte häusliche Pflichten wie Teilnahme an Gartenpflege und Winterdienst?
  • Mitbenutzung von Haushaltsgeräten und Außenbereichen?

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Tipps & Tricks: Verkauf, Mietvertrag, Finanzierung, Steuern & Co.

Zum Erwerb, dem Verkauf oder auch der Vermietung einer Immobilie gehört mehr, als nur den Kaufbetrag aufzubringen. Auswahl, Bewertung, Kauf, Abwicklung, Kosten und noch so viel mehr Themen kommen dabei auf dich zu. Hier findest du eine Auswahl nützlicher Informationen und weiterführender Artikel zu den Themen Miet-/Kaufvertrag, Steuern und dem Grundstückskauf. Vermeide mit diesen Tipps typische Fehler von (Ver-)Käufern und werde mit deiner Immobilie erfolgreich!

Kaufvertrag überprüfen: Konditionen & versteckte Kosten

Im Miet- oder Kaufvertrag werden alle Rahmenbedingungen und Konditionen festgehalten, welche beide Parteipartner im Kaufprozess einhalten müssen.

Ein wichtiger Punkt, der vertraglich festgehalten werden muss, ist die Beteiligung an häuslich gemeinschaftlichen Pflichten. Dazu zählt unter anderem die Teilnahme an der Gartenpflege und am Winterdienst. Alle anfallenden Kosten darunter auch zusätzliche Kosten, die Verrechnung der Betriebskosten als auch Kosten, die für die Möbel einer möblierten Einliegerwohnung hinzukommen. Lies in diesem Beitrag noch mehr zum Wohnungskauf:

Steuern sparen mit einer Einliegerwohnung

Um bei einer Einliegerwohnung Steuer sparen zu können, muss die Unterordnung zum Eigenheim klar erkennbar sein, denn die Steuervorteile im deutschen Steuerrecht greifen nur, wenn es sich nicht um ein Zweifamilienhaus handelt.

Wenn bei der Errichtung der Einliegerwohnung Kosten entstehen, die eindeutig nur die Einliegerwohnung zugeschrieben werden können, können diese Kosten von der Steuer abgesetzt werden. Ein Beispiel hierfür ist der Kücheneinbau. Eine Minderung der Steuerlast kann erzielt werden, Bedingung hierfür ist aber, dass auch die Mieteinnahmen versteuert werden.

Grundstück kaufen: Bauherren, Suche, Kosten & Konditionen

Bevor es zum Bau des Hauses kommt, stehen viele Bauherren erst einmal vor dem Kauf eines geeigneten Grundstückes. Wenn die Intention besteht, ein Grundstück für den Neubau eines Hauses zu kaufen, sollten Interessenten darauf achten, dass es sich hierbei auch wirklich um Bauland handelt und dieses zum Bebauen freigeben ist. Verschiedene Kapitel und wichtige Informationen zum Grundstück-Erwerb findest du im folgenden Artikel:

Steuer-Spezial für den Immobilienkauf in Deutschland & USA: