Eigentumswohnung: Kapitalanlage, Hausgeld & Notar
Eigentumswohnung – Eine Eigentumswohnung ist eine Wohneinheit in einem Zwei- oder Mehrparteienhaus. Diese kann entweder über einen Immobilienmakler, meist von einem Wohnungsunternehmen oder privat und provisionsfrei über Bekannte gekauft werden. Dem Käufer ist es auch gestattet, die Immobilie zu vermieten, sofern er sie nicht schon vermietet gekauft hat, was unter Immobilieninvestoren beliebt ist. Lese-Tipp für Einsteiger! Was müssen Anfänger beachten? Lesen Sie hier mehr: Erste Wohnung kaufen!
Eigentumswohnung im Überblick
Aber egal ob Sie eine Eigentumswohnung über einen Makler oder provisionsfrei über eine Privatperson kaufen, müssen Sie die Finanzierung unter Dach und Fach bringen bevor Sie eine Eigentumswohnung kaufen können. Egal ob Sie die Eigentumswohnung als Privatperson oder gewerblich kaufen, es stehen Ihnen viele verschiedene Möglichkeiten zur Finanzierung zur Auswahl. In Ausnahmefällen können Sie eine Eigentumswohnung auch ganz ohne Eigenkapital kaufen. In diesem Fall brauchen Sie aber das langjährige Vertrauen Ihrer Bank und eine sehr gute Liquidität.
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Wollen Sie Ihre Eigentumswohnung wieder verkaufen, sind ein paar steuerliche Faktoren zu beachten. Wenn Sie Ihre Wohnung selber genutzt haben, können Sie diese jederzeit steuerfrei verkaufen. Haben Sie die Eigentumswohnung jedoch vermietet, ist der Verkauf erst nach 10 Jahren steuerfrei. Beim Kauf und Verkauf ist der Gang zum Notar in jedem Fall Pflicht. Dieser besiegelt den Wohnungskauf bzw. -verkauf mit einer Beurkundung. In einem Mehrparteienhaus gibt es meistens eine Eigentümergemeinschaft, an welche die Hauseigentümer regelmäßig das Hausgeld bezahlen. Die Eigentümergemeinschaft bestimmt eine Hausverwaltung und diese wiederum bestimmt, wofür das Hausgeld investiert werden soll. Im Vergleich zu den Nebenkosten, ergibt sich das Hausgeld aus den jeweiligen Besitzverhältnissen der Wohnungen.
- Wohneinheit in einem Mehrparteienhaus
- über Makler oder privat kaufen
- Ohne Eigenkapital kaufen – nur mit Beziehungen & top Liquidität
- Steuerfreier Verkauf – nur Selbstnutzer oder nach 10 Jahren
- Eigentümergemeinschaft bestimmt Hausverwaltung
- Hausverwaltung bestimmt Investitionen des Hausgeldes
Immobilie als Kapitalanlage: Spezial
- Teil: Klassisch oder exotisch investieren – Welche Immobilie taugt als Kapitalanlage?
- Teil: Immobilie als Kapitalanlage – Worauf muss ich achten?
Jetzt neu: Kapitalanlage Pflegeapartments
Kapitalanlage Pflegeimmobilie – Pflegeimmobilien kaufen als Kapitalanlage? Die wenigsten, die in Immobilien investieren wollen, kommen im ersten Gedanken auf Pflegeimmobilien, bzw. Apartments. Dabei lohnt es sich, einen Blick auf diese Art der Geldanlage zu werfen. Pflegeheime entstehen überall in Deutschland, nicht nur in Ballungsräumen, die Bevölkerung wird immer älter. In jedem Stadtteil gibt es Immobilien und Einrichtungen für Senioren. Sie bieten sich also Investitionsobjekt für regionale Investoren an, als Kapitalanlage in der Nähe, aber auch für überregionale Anleger. Wie entwickelt sich der Markt für Pflegeimmobilien in Deutschland? Welcher Typ / welche Lage, ist für die Geldanlage als Rendite Immobilie interessant? Wir haben 5 Faktoren identifiziert, im ersten Blick auf diese Form der Kapitalanlage.
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Hausgeld bei Eigentumswohnungen erklärt
Das Hausgeld ist die monatliche Zahlung, die Wohnungseigentümer an die WEG-Verwaltung leisten. Es deckt laufende Kosten des Gemeinschaftseigentums und Rücklagen. Typische Höhe: 2,50–5,00 €/m² Wohnfläche pro Monat.
Was ist im Hausgeld enthalten?
| Position | Umlagefähig auf Mieter? | Anteil |
|---|---|---|
| Heizung & Warmwasser | Ja | ca. 30–40 % |
| Wasser & Abwasser | Ja | ca. 10–15 % |
| Hausmeister, Reinigung | Ja | ca. 10 % |
| Versicherungen | Ja | ca. 10 % |
| Instandhaltungsrücklage | Nein (nicht umlagefähig) | ca. 15–25 % |
| Hausverwaltung | Nein | ca. 5–10 % |
Als Kapitalanlage können Sie nur den umlagefähigen Teil auf Mieter umlegen. Den nicht-umlagefähigen Teil (Rücklage + Hausverwaltung) tragen Sie selbst – das mindert jedoch Ihre Steuerlast als Werbungskosten.
Hausgeld und Renditeberechnung
Bei der Renditeberechnung einer ETW als Kapitalanlage ist das Hausgeld entscheidend:
Kaltmiete − nicht umlagefähiges Hausgeld = Nettoeinnahmen
Beispiel: 800 € Kaltmiete − 150 € nicht umlagefähiges Hausgeld = 650 € Nettoeinnahmen
Bei Kaufpreis 200.000 €: Bruttorendite 4,8 %, Nettorendite nur noch 3,9 %
Notar beim Eigentumswohnungskauf: Kosten & Ablauf
Der Notar ist beim Immobilienkauf in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben. Die Beurkundungspflicht sichert beide Seiten ab.
Notarkosten Übersicht
| Kaufpreis | Notargebühren (ca.) | Grundbuchkosten | Gesamt |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | ca. 1.200 € | ca. 500 € | ca. 1.700 € |
| 250.000 € | ca. 1.700 € | ca. 750 € | ca. 2.450 € |
| 350.000 € | ca. 2.200 € | ca. 1.000 € | ca. 3.200 € |
| 500.000 € | ca. 2.900 € | ca. 1.200 € | ca. 4.100 € |
Mehr Details: Notarkosten beim Hauskauf: vollständige Tabelle
Teilungserklärung & WEG: Was ETW-Käufer wissen müssen
Jede Eigentumswohnung ist durch eine Teilungserklärung definiert. Diese legt fest:
- Welche Flächen zum Sondereigentum gehören (Ihre Wohnung, ggf. Kellerabteil, Stellplatz)
- Welche Flächen Gemeinschaftseigentum sind (Treppenhaus, Dach, Außenwände, Garten)
- Miteigentumsanteile (MEA) – Basis für Kostenverteilung und Stimmrechte in der WEG
Als Kapitalanleger sollten Sie die Teilungserklärung vor dem Kauf prüfen – insbesondere: Darf die Wohnung vermietet werden? Gibt es Kurzzeitvermietungsverbote (Airbnb)?
Instandhaltungsrücklage: Wie hoch sollte sie sein?
Die Rücklage schützt die WEG vor überraschenden Großreparaturen (Dach, Heizung, Aufzug). Richtwerte nach der Petersschen Formel:
- Gebäude bis 8 Jahre alt: 0,6–1,0 €/m²/Monat
- 8–22 Jahre alt: 0,8–1,4 €/m²/Monat
- Über 22 Jahre alt: 1,2–1,8 €/m²/Monat
Ist die Rücklage einer WEG zu niedrig, drohen Sonderumlagen – unangemeldete Nachzahlungen, die mehrere Tausend Euro pro Wohnung erreichen können.
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