Kapitalanlage Pflegeimmobilie: Pflegeapartments kaufen als Geldanlage – Kosten, Rendite & 5 Wert-Faktoren

Kapitalanlage Pflegeimmobilie – Pflegeimmobilien kaufen als Kapitalanlage? Die wenigsten, die in Immobilien investieren wollen, kommen im ersten Gedanken auf ein Pflegeheim, bzw. Apartments. Dabei lohnt es sich (Rendite), einen Blick auf diese Art der Geldanlage zu werfen, auch in Hinsicht auf die Vorteile und Nachteile. Pflegeheime entstehen überall in Deutschland, nicht nur in Ballungsräumen, die Bevölkerung wird älter. In jedem Stadtteil gibt es Immobilien und Einrichtungen für Senioren. Sie bieten sich also Investitionsobjekt für regionale Investoren an, als Kapitalanlage in der Nähe, aber auch für überregionale Anleger. Wie entwickelt sich der Markt für Pflegeimmobilien in Deutschland? Welcher Typ / welche Lage, ist für die Geldanlage als Rendite Immobilie interessant? Wir haben 5 Faktoren identifiziert, im ersten Blick auf diese Form der Kapitalanlage.

Geld anlegen in Pflegeimmobilien, aber wie?

Was bedeutet Pflegeimmobilie? Was kostet eine Pflegeimmobilie? Kann man sich in ein Seniorenheim einkaufen? Ehrliche Fragen, ehrliche Antworten.

Ein Blick auf Deutschland als Anlagemarkt.

In Deutschland gibt es derzeit 4,1 Millionen Pflegebedürftige. 731.000 Menschen werden in vollstationären Pflegeeinrichtungen versorgt. Deutschland leistet sich das teuerstes Gesundheitssystem der Welt. Der größte Rendite Faktor beim investieren in Pflegeimmobilien ist natürlich die Entwicklung der Demographie aber auch der wirtschaftlichen Kapazität eines Landes, die letztendlich das Pflegesystem und dessen Finanzierung trägt. Wie viele reiche bzw. wohlhabende Länder, wird die Bevölkerung in Deutschland immer älter.

Bald wird die Hälfte der Bevölkerung über 50 Jahre alt sein, dementsprechend wird der Bedarf an Pflegeimmobilien, Pflegeheimen und Seniorenheimen steigen. Bedarf für einfache Heime, die den Standard bedienen und natürlich auch Immobilien im Pflegebereich, die höhere Standards erfüllen. Spätere Mieter zahlen hier, je nach Pflegestufe 2.000 Euro und mehr im Monat. Im Schnitt 2.600 Euro / Monat, bei 731.000 stationär, pflegebedürftigen Personen sind das 1.9 Milliarden Euro im Monat oder 22.8 Milliarden im Jahr.

Ohne Umwege, zunächst ein Blick auf die Vorteile und Nachteile dieser Anlage:

Vorteile einer Pflegeimmobilie als Geldanlage

Bei geübten Kapitalanlegern sind Pflegeimmobilien beliebt. Sie bieten einige Vorteil, die die „klassische“ Immobilie als Kapitalanlage nicht bietet. Der größte Vorteil ist sicher, dass Sie als Anleger relativ sorgen-frei investieren können.

Der langfristige Pachtvertrag einer Pflegeimmobilie mit dem Betreiber, sorgt für minimalen Aufwand. Sie als Vermieter beziehungsweise Eigentümer haben also nur sehr wenig Arbeit. Die beauftragt Hausverwaltung regeln fast alles direkt mit dem Betreiber des Objekts.

Vorteile:

  • Hohes Entwicklungspotenzial, 4,1 Millionen (zunehmend) sind pflegebedürftig
  • 731.000 Menschen werden in vollstationären Pflegeeinrichtungen versorgt
  • Kapitalanlage vor Ort, 100 Einheiten in Städten mit 10.000 Einwohnern
  • Langfristiger Pachtvertrag mit dem Betreiber
  • Wenig Aufwand, Hausverwaltung regelt fast alles mit dem Betreiber
  • Bauträger suchen Investoren für Neubauten

Nachteile: Risiken der Anlageform Pflegeheim

Natürlich kann kein Eigennutz stattfinden. Ebenso, gibt es besondere Bauvorschriften, die allerdings als „purer“ Käufer, keine wirkliche Rolle spielen, da die Voraussetzungen ja bereits durch die Baufirma bzw. Bauträger erfüllt sind.

Nachteile:

  • Kein Option auf Eigennutzung (ETW wird an Betreiber verpachtet)
  • Besondere Bauvorschriften (erfüllt der Bauträger)
  • und …

Es gibt auch Kritik am Modell, wie hier im Immobilienmagazin FIV (Interview). Die Frage an unseren Experten: „Was halten Sie von Investitionen in Alten- oder Pflegeheime?“ Seine Antwort: „Sehr wenig! – ist meine knappe Antwort. Das hängt mit dem sehr hohen Risiko zusammen, die diese Wohnform als Kapitalanlage hat. Wir reden hier von sogenannten Sozialimmobilien. Im Hinblick auf die immer älter werdende Bevölkerung und den damit sicher steigenden Bedarf an Senioren- und Pflegewohnplätzen wird suggeriert, dass es eine sichere Investition sei. Doch haben diese Immobilien als Management-Immobilien – wie auch z.B. Hotels – einen gravierenden Nachteil: Wenn die Betreibergesellschaft schlecht arbeitet, dann wird eine solche Immobilie schnell ein Fass ohne Boden.“

Weiterlesen im Magazin (extern):

Rendite & Kosten (Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten)

In jedem Stadtteil gibt es Altersheime, Seniorenstifte und weitere Variationen. Eins haben Investoren gemeinsam, die Mietverträge sind langfristig. Betreiber schließen Verträge von 20, 25 Jahren, mit Verlängerungsoptionen um 3 Jahre, manchmal auch 5 Jahre. Das „Geschäft ist also langfristig gesichert“. Wer einsteigen will, kann damit rechnen, dass die typischen Renditen der Objekte in der Regel zwischen 3,2 – 5,0 % liegen.

Rendite:

Rendite meist zwischen 3,2 – 5,0 %

Um die Rendite zu erzielen, muss natürlich erst investiert werden. Zum Kaufpreis hinzu kommen diese Erwerbsnebenkosten:

Grunderwerbsteuer (3,0 – 6,5 %)

und dazu:

Notar, Gericht (2,5 %)

Zwei Faktoren fallen ins Gesicht, zum einen die Grunderwerbsteuer, zum anderen die Notar- und Gerichtskosten. Je nach Bundesland variiert die Grunderwerbsteuer von 3,0 – 6,5 %. Die Kosten für Notar und Gericht liegen bei etwa 2.5 % vom Kaufpreis.

Jetzt zur „Nachfrage-Seite“. Wie entwickelt sich der Markt für Pflegeimmobilien in Deutschland?

Alternde Gesellschaft: Wachsender, altersgerechter Wohnbedarf

Faktor 1: Alternde Gesellschaft. Dazu ein Rechenbeispiel – 2.600 Euro kostet ein Pflegeheimplatz durchschnittlich bei der Caritas Altenhilfe. Im Jahr sind das schon 31.200 Euro. Je nach Pflegestufe, Bundesland und Einrichtung variieren die Kosten zwischen 1.800 Euro und 3.990 Euro im Monat, so die Caritas.

Rund 4,1 Millionen Pflegebedürftige gibt es (nach Statistischen Bundesamt) in Deutschland. Der überwiegende Teil der Pflegebedürftigen hierzulande ist älter als 60 Jahre. Letztendlich ist der monatliche Aufwand, für die Privatpersonen hinter der pflegenden Person, sehr groß. Im Pflegestufe 2 liegen die Kosten schon bei ~ 2.800 € im Monat, für ein einziges Pflegeapartment. Hier reden wir von der absoluten Grundausstattung. Je nach Pflegeheim, Größe und Ausstattung der einzelnen Wohnungen, gibt es nach oben, wie immer, keine Grenzen.

  • 731.000 Personen im stationärer Pflege
  • 2.600 Euro / Monat; bzw. 31.200 Euro / Jahr
  • Erträge / Monat: 1.9 Milliarden
  • Erträge / Jahr: 22.8 Milliarden

Dementsprechend sind Pflegeheim als Kapitalanlage so interessant für Immobilieninvestoren. Insbesondere in Deutschland.

Das Rechenbeispiel zeit, welche Vorteile diese Entwicklung der Altersstruktur in Deutschland, für Kapitalanleger aus dem In- und Ausland mit sich bringt.

Einwohner Alter in Deutschland

Wie schon in der Immobilien Statistiken berichtet, liegt Deutschland in den Top 20 der Länder, mit der ältesten Bevölkerung. Derzeit liegt Deutschland sogar auf Platz 5, wie gleich noch zu sehen. Hier vorab, die aktuelle Verteilung nach Altersgruppen in Deutschland. Klar zu sehen, die große Gruppe ab 40/50 Jahre, die zunehmend älter wird und für zunehmend Wohnbedarf in Pflege- und Seniorenheimen sorgt.

Statistik: Bevölkerung - Zahl der Einwohner in Deutschland nach relevanten Altersgruppen am 31. Dezember 2019 (in Millionen) | Statista
Mehr Statistiken finden Sie bei Statista

Einwohner Alter im Vergleich: Weltweit

Deutschland liegt auf Platz 5 der Länder, mit der ältesten Durchschnittsbevölkerung. Nur Portugal, Martinique, Italien und Japan liegen vor der Bundesrepublik.

  1. Japan
  2. Italien
  3. Martinique
  4. Portugal
  5. Deutschland

PS: Falls Sie sich fragen, was ist Martinique? Martinique ist eine Insel in der Karibik, die zum französischen Gebiet zählt.

Statistik: Die 20 Länder mit dem höchsten Durchschnittsalter der Bevölkerung im Jahr 2020 (Altersmedian in Jahren) | Statista

Starke Volkswirtschaft und Prognose

Faktor 2: Starke Volkswirtschaft und Prognose – Deutschland selbst ist die viertgrößte Wirtschaftsmacht in der Welt, der größte Wirtschaftsraum in Europa. Kaum ein anderes Land ist so interessant, wenn es um Kapitalanlage geht. Die wenigsten haben dabei allerdings Pflegeimmobilien auf dem Schirm, sondern investieren eher in die klassische Eigentumswohnung als Kapitalanlage oder in ein Haus. Dabei sind die Renditen, die hier erwirtschaftete werden, sehr beachtlich, insbesondere im Vergleich zu anderen Immobilien als Kapitalanlage in Deutschland.

Abgesehen von weltweiten Phänomenen (2009 Finanzkrise, 2020 Corona) ist die deutsche Wirtschaft im Herzen von Europa sehr robust und stabil. Wie hier zu sehen, in der Entwicklung des realen Bruttoinlandsprodukts (Veränderung gegenüber dem Vorjahr) in Deutschland, von 2008 bis 2019 und Prognose bis 2022.

Statistik: Gemeinschaftsdiagnose: Entwicklung des realen Bruttoinlandsprodukts (Veränderung gegenüber dem Vorjahr) in Deutschland von 2008 bis 2019 und Prognose bis 2022 | Statista

Zunehmender Pflegegrad im Alter, höhere Kosten

Faktor 3: Zunehmender Pflegegrad im Alter, höhere Kosten – Das deutsche Gesundheitssystem ist eines der teuersten weltweit. In Pflegeimmobilien, bzw. den monatlichen Aufwand für deren Bewohner, investieren nicht nur der Staat, sondern auch die Angehörigen der späteren Bewohner.

Jeder, der in Deutschland einen Angehörigen im Pflegeheim hat, zahlt monatlich einen bestimmten Betrag. Dieser hängt von der jeweiligen Pflegestufe ab, die die zu betreuende Person hat. Dabei ist Pflegestufe 1 die, die den geringsten Zuschuss erhält. Je höher die Pflegestufe, desto mehr Zuschüsse gibt es vom Staat, desto höher steigen also auch die Kosten.

Niemand will dabei auf Komfort für seine Liebsten verzichten!

Trotz steigender Kosten, wird auf hochwertige Einrichtungen geachtet. Das heißt, Eigentumswohnungen müssen nicht im „Niedrigpreis“-Segment gebaut und gehandelt werden. Im Bereich von Pflegeimmobilien geht es um Qualität.

Ballungsraum oder Land – Immobilienrendite

Faktor 4: Ballungsraum oder Land – Immobilienrendite – Dabei entstehen Pflegeheime nicht immer nur in den Ballungsräumen, wie Berlin, Hamburg, München oder Köln und Düsseldorf. Pflegeimmobilien entstehen in jeder deutschen Kleinstadt, sogar in wirklich kleinen Städten, mit 5.000 bis 10.000 Einwohnern. Jede Pflegeimmobilie hat dabei in der Regel mindestens 100 Wohneinheiten.

In den großen Ballungsräumen gibt es viel Konkurrenz um die einzelnen Eigentumswohnungen, innerhalb der Pflegeimmobilien. Auf dem Land können Sie teilweise gute Schnäppchen ergattern. Die Rendite der Immobilie ist dementsprechend wesentlich höher. Die Konkurrenz ist kleiner und meist ist das Eigenkapital der Käufer vor Ort auch geringer, als das von überregionalen Immobilieninvestoren.

Investieren „auf dem Land“: Abseits der Großstädte

Als Kapitalanleger sollte man sich deshalb nicht nur auf die Großstädte konzentrieren, sondern auch kleinen Städte im Blick haben. Insbesondere, wenn es um die Investition in 5, 10 oder 20 Eigentumswohnungen geht.

Der Ablauf im gesamten Kaufprozess der Immobilie unterscheidet sich nicht von dem, einer typischen Eigentumswohnungen. Lediglich ein paar Parameter sind anders, die für sie als Immobilieninvestor allerdings nicht groß ins Gewicht fallen. Auch alle rechtlichen und gesetzlichen Rahmenbedingungen sind vom Bauträger bzw. der Baufirma bereits erfüllt.

Immobilienakquise

Faktor 5: Immobilienakquise – Einen entscheidenden Faktor in der Profitabilität (Immobilien Rendite) ist also die Immobilien Research (Immobilienakquise).

Wo lassen sich attraktive Neubauten finden? Die wenigsten Rendite starken Objekte tauchen in den typischen Immobilienportalen auf, sie werden „unter der Hand“ gekauft (Off Market), direkt vom Immobilienmakler bzw Bauträger. Wer auf der Suche nach Rendite starken Objekten ist, sollte sich also nicht nur auf Immobilien Inserate verlassen, sondern bereits im Vorfeld sein Netzwerk aufbauen, um an die wirklich interessanten Objekte zu kommen.

Insbesondere für Einsteiger dieser Tipp:

Tipp: Frühzeitige Kontaktaufnahme zu Vermittlern; den verkauft wird vor Fertigstellung

Um so wenig wie möglich Nachteile bzw. Risiken zu haben, lohnt es sich schon im Vorfeld zu Vermittlern Kontakt aufzunehmen. Denn, wie beschrieben, Objekte werden nicht erst bei Bauende verkauft, sondern schon längst davor. Dementsprechend sind meist 6 Monate vor Baufertigstellung alle einzelnen Einheiten verkauft.

Fassen wir die Vorteile von Pflegeapartments noch einmal zusammen:

  1. Hohes Entwicklungspotenzial, 4,1 Millionen (zunehmend) sind pflegebedürftig
  2. 731.000 Menschen werden in vollstationären Pflegeeinrichtungen versorgt
  3. Kapitalanlage vor Ort, 100 Einheiten in Städten mit 10.000 Einwohnern
  4. Langfristiger Pachtvertrag mit dem Betreiber
  5. Wenig Aufwand, Hausverwaltung regelt fast alles mit dem Betreiber
  6. Bauträger suchen Investoren für Neubauten

Kapitalanlage Deutschland: Berlin, Hamburg, Köln & Co.

Kapitalanlage Deutschland sie sind auf der Suche nach einer rentablen Kapitalanlage in Deutschland? Im größten Immobilienmarkt von Europa stehen Ihnen viele Möglichkeiten zur Verfügung, von der kleinen Eigentumswohnung im internationalen Ballungsraum wie Berlin, bis hin zu den oben beschriebenen pflegeimmobilien, die in einer alternden Gesellschaft wie Deutschland zunehmend an Attraktivität gewinnen. Letztendlich spielt die Rendite der Immobilie die größte Rolle, bei der Auswahl und Selektion der Immobilie.

Eigentumswohnung, Gewerbe-, Pflegeimmobilie & Co.

Wenn Sie sich einen noch umfassenderen Überblick zur Thematik Immobilien Investment in Deutschland machen wollen, dann haben wir hier für Sie noch einen weiterführenden Ratgeber zur Materie.

Exotische Kapitalanlage: Wohnung oder… ?!

Lesen Sie hier außerdem ein sehr interessantes Interview zum Thema exotische Kapitalanlage Immobilie. Nicht immer muss es das typische Einfamilienhaus, Reihenhaus oder Doppelhaus in das man investiert. Es gibt durchaus andere Objekte, bei denen es sich lohnt, über eine Anlage nachzudenken.

Klassisch oder exotisch investieren: Welche Immobilie taugt als Kapitalanlage?

Finanzierung: Immobilien und Pflegeapartments

Finanzierung von Pflegeapartments, Baugrundstücken oder einer Gewerbeimmobilien – Die richtige Wahl des Immobiliendarlehens entscheidet darüber, wie hoch die Zinsbelastung und damit die Gesamtkosten für Ihren Immobilienkredit sind. Schon bei der Auswahl eines Immobiliendarlehens stehen Sie als potenzielle Käufer vor vielen Fragen und Überlegungen, ob Sie zum Beispiel eine klassische Annuitätenfinanzierung wählen oder sich für eine andere Finanzierungsform entscheiden sollten. Auch Anschlussfinanzierungen sind auf verschiedenen Wegen möglich. Letztendlich stehen Sie vor der Frage, ob Sie mit einer langen und festen Sollzinsbindung oder mit einem flexiblen Immobiliendarlehen besser beraten sind.