Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks einmalig an — und ist mit 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises einer der größten Kostenpunkte beim Immobilienkauf. Bei einem 400.000-Euro-Objekt in Bayern sind das 14.000 Euro, in Brandenburg 26.000 Euro. Die Höhe hängt ausschließlich vom Bundesland ab.
Mehr zu den gesamten Steuern beim Immobilienkauf erfahren Sie in unserer umfassenden Steuer-Übersicht. Den genauen Gesamtbetrag inklusive Notar und Makler können Sie mit unserem Kaufnebenkostenrechner sofort berechnen.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland: Aktuelle Tabelle
Bundesland
Steuersatz
Steuer bei 400.000 €
Bayern
3,5 %
14.000 €
Sachsen
3,5 %
14.000 €
Hamburg
4,5 %
18.000 €
Bremen
5,0 %
20.000 €
Baden-Württemberg
5,0 %
20.000 €
Niedersachsen
5,0 %
20.000 €
Mecklenburg-Vorpommern
5,0 %
20.000 €
Rheinland-Pfalz
5,0 %
20.000 €
Sachsen-Anhalt
5,0 %
20.000 €
Berlin
6,0 %
24.000 €
Hessen
6,0 %
24.000 €
Saarland
6,5 %
26.000 €
Schleswig-Holstein
6,5 %
26.000 €
Nordrhein-Westfalen
6,5 %
26.000 €
Thüringen
6,5 %
26.000 €
Brandenburg
6,5 %
26.000 €
Bayern und Sachsen haben mit 3,5 % die niedrigste Grunderwerbsteuer in Deutschland — Bundesländer wie Brandenburg, NRW und Thüringen verlangen fast doppelt so viel.
Wann wird Grunderwerbsteuer fällig?
Die Grunderwerbsteuer wird fällig, sobald der notariell beglaubigte Kaufvertrag unterzeichnet ist. Der Notar übermittelt den beurkundeten Kaufvertrag ans zuständige Finanzamt. Das Finanzamt sendet dann den Grunderwerbsteuerbescheid — in der Regel innerhalb von 4 bis 8 Wochen nach Beurkundung. Die Steuer muss innerhalb von einem Monat nach Bescheid gezahlt werden.
Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus — ohne diese kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht erfolgen.
Die Berechnung ist einfach: Kaufpreis × Steuersatz. Grundlage ist der im Kaufvertrag genannte Kaufpreis für Grundstück und Gebäude. Nicht einbezogen werden:
Inventar (Küche, Einbauschränke) — wenn separat ausgewiesen und kaufpreismindernd
Bewegliches Zubehör (Gartengeräte, Gartenhaus auf Rädern)
Kaufnebenkosten wie Notar und Makler
Beispielrechnung: Einfamilienhaus in NRW
Kaufpreis: 450.000 €
Steuersatz NRW: 6,5 %
Grunderwerbsteuer: 29.250 €
Notarkosten (ca. 1,5 %): 6.750 €
Grundbucheintragung (ca. 0,5 %): 2.250 €
Makler (3,57 % inkl. MwSt.): 16.065 €
Gesamte Kaufnebenkosten: ca. 54.315 € = ca. 12 % des Kaufpreises
Grunderwerbsteuer nach Bundesland: Kostentabelle bis 5 Mio. Euro
Die folgende Tabelle zeigt die Steuerbelastung für typische Kaufpreise von 100.000 bis 5.000.000 Euro je Bundesland.
Wer beim Kauf clever plant, kann die Grunderwerbsteuer legal und erheblich senken — auch ohne Steuertricks.
1. Inventar separat ausweisen
Wer im Kaufvertrag Einbauküche, hochwertige Beleuchtung oder Carport separat bewertet und ausweist, reduziert die Bemessungsgrundlage. Üblich sind 10.000 bis 30.000 Euro bei komplett eingerichteten Objekten. Das Finanzamt prüft die Angemessenheit — Übertreibungen werden korrigiert.
2. Anteiliger Kauf über Gesellschaft
Beim Kauf über eine GmbH oder GbR mit mindestens 6 Gesellschaftern kann Grunderwerbsteuer auf Anteilsübertragungen ganz oder teilweise entfallen (§ 1 Abs. 3 GrEStG). Das ist eine komplexe Strategie für erfahrene Investoren mit mehreren Objekten — Steuerberater ist Pflicht. Mehr über den strukturierten Einsatz von Immobilien als Kapitalanlage erfahren Sie in unserem Experten-Interview.
3. Objekte in steuerfreundlichen Bundesländern bevorzugen
Wer die freie Wahl hat, spart in Bayern oder Sachsen bis zu 3 Prozentpunkte gegenüber NRW oder Brandenburg. Bei einem 500.000-Euro-Objekt sind das 15.000 Euro Unterschied allein durch die Bundesland-Wahl.
4. Schenkung im Verwandtenkreis
Übertragungen zwischen Ehegatten und in gerader Linie (Eltern → Kinder, Großeltern → Enkel) sind grunderwerbsteuerfrei — unabhängig vom Wert. Diese Ausnahme gilt nur bei echten Schenkungen, nicht bei Verkäufen unter Marktwert.
Wann entfällt die Grunderwerbsteuer?
Grunderwerbsteuer fällt nicht an bei:
Übertragungen zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern
Schenkungen zwischen Eltern und Kindern (direkte Linie)
Kaufpreis unter 2.500 Euro (Freigrenze § 3 GrEStG)
Rückgängigmachung eines Kaufvertrags innerhalb von 2 Jahren
Grunderwerbsteuergesetz: Rechtliche Grundlagen
Die Grunderwerbsteuer wird auf Grundlage des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) erhoben. Sie ist eine Ländersteuer — die Bundesländer legen den Steuersatz fest und können entscheiden, ob sie die Einnahmen an ihre Kommunen weitergeben.
§ 13 GrEStG: Wer ist Steuerschuldner?
Nach § 13 Nr. 2 GrEStG sind zunächst beide Parteien Steuerschuldner — Käufer und Verkäufer gemeinsam. Im Kaufvertrag wird die Zahlung in der Praxis ausnahmslos dem Käufer zugewiesen.
Regelmäßig: alle am Erwerbsvorgang beteiligten Parteien
Bei Änderung des Gesellschafterbestandes einer Personengesellschaft: die Gesellschaft
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer
Kann man die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
Als Privatperson beim Kauf des Eigenheims: Nein. Bei einer Kapitalanlage-Immobilie (Vermietung) dagegen ja — als Anschaffungsnebenkosten erhöhen sie den Gebäudewert und werden über die Abschreibung (AfA) steuerlich geltend gemacht.
Wann muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden?
Innerhalb eines Monats nach Zustellung des Grunderwerbsteuerbescheids durch das Finanzamt. Der Bescheid kommt in der Regel 4 bis 8 Wochen nach dem Notartermin. Ohne Zahlung keine Unbedenklichkeitsbescheinigung — und damit keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Fällt Grunderwerbsteuer auch bei Erbschaft an?
Nein — Erbschaften sind grunderwerbsteuerfrei. Stattdessen kann Erbschaftsteuer anfallen, wenn die Freibeträge überschritten werden (Kinder: 400.000 Euro, Ehegatten: 500.000 Euro). Bei geerbten Immobilien, die selbst genutzt werden, gibt es unter bestimmten Bedingungen auch Erbschaftsteuerbefreiung.
Zahlt Käufer oder Verkäufer die Grunderwerbsteuer?
Nach deutschem Recht schulden beide Parteien die Steuer — in der Praxis trägt sie ausnahmslos der Käufer. Eine vertraglich vereinbarte Übernahme durch den Verkäufer ist möglich, aber unüblich und hat keine steuerliche Wirkung gegenüber dem Finanzamt.
Was ist der Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer?
Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf an. Die Grundsteuer dagegen ist eine jährliche Steuer, die Eigentümer laufend entrichten müssen — unabhängig davon, ob die Immobilie vermietet wird oder selbst genutzt wird. Beide Steuern betreffen Immobilieneigentümer, zu unterschiedlichen Zeitpunkten.
