Immobilie verkaufen Steuern: Wohnung, Haus, Grundstück – Spekulationssteuer, Checkliste & mehr

Steuern beim Immobilienverkauf – Beim Verkauf einer Immobilie, egal ob Eigentumswohnung, Haus, Mehrfamilienhaus, Gewerbeimmobilie oder Grundstück, lernen Sie hier alles Wichtige zur Besteuerung beim Immobilienverkauf 2024: Wer zahlt die Grunderwerbsteuer? Wie hoch ist die Spekulationssteuer? Dazu Steueroptimierung beim Verkauf in Form von GmbH und Holding. Immobilien und Steuern 2024! PS: Mein Tipp, die richtigen Experten und ein Immobilien Steuer Coaching (nicht vom Steuerberater, sondern von Investoren aus der Praxis). Ich stelle gern den Kontakt zu meinen Experten für Sie her, schreiben Sie mir: Kontakt.

Grunderwerbsteuer: Käufer oder Verkäufer?

Die erste wichtige Frage für die, die zum ersten Mal verkaufen: Müssen Sie als Verkäufer Grunderwerbsteuer zahlen? Gute Nachrichten! Diese Steuer fällt auf der Käuferseite an.

Käufer zahlen Grunderwerbssteuer, nicht Sie als Käufer.

In der Regel bewegt sich der Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent, je nachdem, in welchem Bundesland sich die Immobilie bzw. das Grundstück befindet. Für eine schnelle Orientierung haben wir hier die Grunderwerbssteuersätze für alle 16 Bundesländer zusammengefasst, mit Beispiel Kaufpreisen von 1 bis 5 Millionen Euro, von Bayern bis Hamburg.

Wichtig ist für Sie diese Steuer:

Spekulationssteuer: Steuerfrei verkaufen, wann?

Die Spekulationsfrist schneller erklärt:

  • Selbst bewohnt = 3 Jahre
  • Vermietet = 10 Jahre

Verkaufen Sie innerhalb der Spekulationsfrist, müssen Sie die Gewinne – einfach gesagt – ganz normal versteuern, wie Einnahmen aus Arbeit, egal ob angestellt oder selbstständig. Nach Ablauf der Frist ist der Verkauf steuerfrei. Wenn Sie kurz nachrechnen wollen, nutzen Sie meinen kostenlosen Spekulationsfrist Rechner.

Steuer Berechnung: Beispiel

Verkaufen Sie innerhalb der Spekulationsfrist, müssen Sie die Gewinne – einfach gesagt – ganz normal versteuern, wie Einnahmen aus Arbeit, egal ob angestellt oder selbstständig. Alleinstehend hieße das typischerweise 42 % Spitzensteuersatz.

Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist (< 10 Jahre) als Privatperson:

  • Kauf 2024 = 2.100.000 Euro
  • Verkauf 2033 = 4.100.000 Euro
  • Zu versteuernder Gewinn = 2.000.000 Euro
  • Bei 42 % (alleinstehend) = 840.000 Euro

Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist (< 10 Jahre) als Unternehmen:

  • Kauf 2024 = 2.100.000 Euro
  • Verkauf 2033 = 4.100.000 Euro
  • Zu versteuernder Gewinn Berlin ca. 19,1 % (Gewerbesteuer 4,1 %, Körperschaft 15 %) = 2.000.000 Euro
  • Bei 19,1 % = 382.000 Euro

Verkauf nach der Spekulationsfrist (> 10 Jahre):

  • Kauf 2024 = 2.100.000 Euro
  • Verkauf 2034 = 4.100.000 Euro
  • Zu versteuernder Gewinn = 2.000.000 Euro
  • Steuerfrei

Sie können jetzt aber nicht 10 Immobilien kaufen, 3 Jahre warten und die Gewinne aus Grundstückswertsteigerung mitnehmen, denn:

3 Objekte Regel in Berlin

Dazu kommt die 3-Objekte-Regel. Verkaufen Sie mehr als 3 Immobilien in 5 Jahren, ist es gewerblicher Immobilienhandel.

Beim Verkauf von Immobilien bezieht sich die „3-Objekte-Regel“ darauf, dass Privatpersonen in Deutschland bis zu drei Immobilien innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren steuerfrei verkaufen können. Wenn eine Person mehr als drei Immobilien innerhalb dieses Zeitraums verkauft, gilt dies als gewerblicher Immobilienhandel und unterliegt der Einkommensteuerpflicht – auch wenn diese nicht vermietet, sondern selbst bewohnt werden.

Nach 10 Jahren des Haltens, ist der Verkauf aber immer steuerfrei.

Warum gibt es diese Regel?

Genauso wie die Spekulationssteuer, soll die Regel Spekulationen auf dem Immobilienmarkt einzudämmen und den Verkauf von Immobilien zu Wohnzwecken begünstigen.

Wie sparen die „Großen“ dann Steuern?

Gewerbeimmobilie: Umsatzsteuer

Beim Verkauf einer gewerblich genutzten Immobilie, die der Umsatzsteuer unterliegt und vermietet ist, muss der Verkäufer den Vorsteuerabzug korrigieren. Falls der neue Eigentümer die Vermietung fortsetzt, wird keine Rückerstattung der Vorsteuer gewährt.

  1. Umsatzsteuerpflichtige Gewerbeimmobilien erfordern eine Vorsteuerkorrektur beim Verkauf
  2. Die Fortführung der Vermietung beeinflusst nicht die Vorsteuererstattung für den Verkäufer

Share Deals: Firma verkaufen, „statt“ Immobilie

Eine Option steueroptimiert zu verkaufen ist der Share Deal. Hier muss die Immobilie aber bereits von einer Firma (wie Immobilien GmbH) gekauft worden sein (nicht als Person).

Der typische Verkauf: „Asset Deal“

Der Unterschied: Bei einem Asset Deal im Immobilienkontext werden spezifische Vermögenswerte wie Grundstücke und Gebäude einzeln verkauft, während beim Share Deal die Anteile am Unternehmen, das die Immobilien besitzt, übertragen werden.

Einfach gesagt:

  • Asset Deal = Immobilie wird verkauft
  • Share Deal = Immobilien GmbH wird verkauft

Share Deal heißt also, der Käufer erwirbt also nicht die Immobilie selbst, sondern die – in diesem Fall – Immobilien GmbH. Hier eine kurze Infografik. Danach zurück zum direkten Verkauf einer Immobilie, im Anschluss erkläre ich Ihnen mehr zur Holdings und Steuern beim Verkauf.

Nur 1,54% Steuern beim Verkauf

Das ist ein Share Deal möglich, wenn Sie die Firma in einer Holdingstruktur haben. So zahlen Sie durch das Schachtelprivileg (§ 8b KStG) nur 1,54% Steuern.

  • Asset Deal = Immobilie wird verkauft
  • Share Deal = Firma wird verkauft (mit Immobilienbesitz)

Berechnen wir jetzt noch einmal unser Beispiel, zunächst beim direkten Verkauf einer Immobilie:

Verkauf einer Immobilie als Firma (Asset Deal):

  • Kauf 2024 = 2.100.000 Euro
  • Verkauf 2028 = 4.100.000 Euro
  • Zu versteuernder Gewinn Berlin ca. 19,1 % (Gewerbesteuer 4,1 %, Körperschaft 15 %) = 2.000.000 Euro
  • Bei 19,1 % = 382.000 Euro

Verkauf einer Immobilien GmbH als Firma (Share Deal):

  • Kauf 2024 = 2.100.000 Euro
  • Verkauf 2028 = 3.100.000 Euro
  • Zu versteuernder Gewinn = 1.000.000 Euro
  • Bei GmbH 1,54 % = 1.540 Euro

Sie sehen, wie gewaltig der Unterschied ist.

Keine Grunderwerbsteuer beim Kauf

Steigen wir noch ein wenig tiefer in die Materie Immobilien und Steueroptimierung!

Wieder einfach gesagt:

  • Verkauf der Immobilien GmbH unter 89% = keine Grunderwerbsteuer

Warum ist das so? In Deutschland unterliegt der Verkauf von Anteilen an einer GmbH, die Immobilien besitzt, normalerweise nicht der Grunderwerbsteuer, solange die Anteile unter einem bestimmten Prozentsatz liegen (§ 5 GrEStG).

Was ist der Vorteil? Immobilien als Kapitalanlage müssen Profit bringen, meist berechnet durch die Mietrendite. Die Grunderwerbsteuer erhöht den Kaufpreis, je nach Bundesland bis zum 6,5%. Bei 1 Million Euro immerhin 65.000 Euro Kosten. So steigt die Rendite direkt um ein paar Prozent.

Steuern bei Schenkung und Erbe

Sollte es sich bei Ihrer Immobilie um ein geerbtes oder geschenktes Objekt handeln, stellt sich auch hier die Frage: Welche Steuern fallen an? Wie bei selbst erworbenen Objekten kann auch beim Verkauf einer geerbten Immobilie eine Spekulationssteuer fällig werden.

Eine Besonderheit sollte jedoch beachtet werden:

So beginnt die Spekulationsfrist nicht mit dem Tag, an dem die Immobilie vererbt oder verschenkt wurde, sondern der Tag, an dem es vom ursprünglichen Eientümer gekauft wurde.

Handelt es sich bei der Immobilie also um ein frisch geerbtes Mietobjekt, das vor mehr als 20 Jahren erworben wurde, gilt die Spekulationsfrist als abgelaufen. Eine Spekulationssteuer fällt somit nicht an, auch wenn Sie die Immobilie erst kürzlich vererbt bekommen haben.

Zusammengefasst:

  • Spekulationssteuer kann anfallen
  • Nur bei vermieteten oder verpachten Objekten
  • Beginn der Spekulationsfrist mit Tag des ursprünglichen Erwerbs

Steuer sparen mit Immobilien

Lese-Tipp! Steuern sparen mit Immobilien – Lernen Sie das Steuern von Steuern kennen! Sie sind der größte Finanzprofi, den Sie für Ihr individuelles Setting (privat und unternehmerisch) finden können. Steuern selbst berechnen ist das Werkzeug, um die eigene Steuerlast zu minimieren.

Es gilt also, Steuern in privates Vermögen umzuwandeln

Je weniger Steuern Sie an das Finanzamt entrichten müssen, desto schneller geht Ihr privater Vermögensaufbau. In diesem Ratgeber finden Sie mehr zum Thema Steueroptimierung.

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