Immobilie verkaufen Steuern: Wohnung, Haus, Grundstück – Spekulationssteuer, Checkliste & mehr

Steuern beim Immobilienverkauf – Beim Verkauf einer Immobilie, egal ob Eigentumswohnung, Haus, Mehrfamilienhaus, Gewerbeimmobilie oder Grundstück, werden unter Umständen Steuern fällig. Wie Sie gleich in der Steuer-Checkliste sehen, sind es derzeit 4 mögliche Steuertypen, für Sie als Immobilienverkäufer. Es geht um die Spekulationssteuer, für Verkäufe innerhalb der ersten 10 Jahre. Dazu kommt eine typische Frage: Wer zahlt die Grunderwerbsteuer, Käufer oder Verkäufer? Wer 3 oder mehr Immobilien in 5 Jahren verkauft, der unterliegt außerdem dem gewerblichen Immobilienhandel und damit auch der Gewerbesteuer. Als letztes, der Vollständigkeit zuliebe, die Umsatzsteuer (Käufer) für gewerblichen Immobilienhandel. Fehler beim Immobilienverkauf vermeiden, Steuern kennenlernen: Lernen Sie hier mehr über die Steuern beim Immobilienverkauf.

Steuer-Checkliste: Immobilienverkauf

Lange Rede, kurzer Sinn. Wenn es um Immobilien Steuern geht, dann bekommen Sie oft lange Erklärungen. Dabei lassen sich die Steuern im Prinzip auf 4 einfache Punkte zusammenfassen.

Wichtig! Dieser kleine Ratgeber soll Ihnen Verständnis für die Materie Immobilien und Steuern geben. In allen Fällen, sprechen Sie mit Ihrem Experten oder Beratern vom Fach, über Ihre persönliche Verkaufssituation.

Die Steuer-Checkliste:

  1. Sie zahlen Spekulationssteuer (unter 10 Jahren) auf den Gewinn; für privat und gewerblich
  2. Grunderwerbsteuer zahlt die Käufer; für privat und gewerblich
  3. Sie zahlen Gewerbesteuer (3-Objekte-Regel beachten); bei gewerblichen Handel
  4. Umsatzsteuer zahlt Käufer; bei gewerblichen Handel

Spezieller sind dann noch die Erbschaftsteuer (ErbSt) und Schenkungsteuer (SchenkSt). Mehr darüber in: Steuern sparen mit Immobilien.

Schauen wir uns jetzt noch einmal alle Steuerbelastungen im Detail an:

Spekulationsfrist beim Immobilienverkauf

Wie in der Einleitung beschrieben, gilt die Spekulationsfrist für Immobilienverkäufe. Wichtig für private Verkäufer ist zunächst die Frage: Haben Sie die Immobilie in den letzten 2 Jahren selbst genutzt oder wurde sie fremd genutzt?

Selbst genutzt oder Fremdnutzung

Für private Verkäufer ist dieser Aspekt im Hinblick auf die Spekulationssteuer sehr wichtig. Wurde Ihre Immobilie vor dem Verkauf von Ihnen selbst genutzt oder wurde sie fremdgenutzt?

Gewinne aus dem Verkauf einer selbst genutzten Immobilie sind steuerfrei. Dafür müssen zwei Faktoren erfüllt sein, sie muss 1) in den letzten beiden Jahren von Ihnen genutzt wurden sein (Wohnzweck) und sie muss 2) im Jahr des Verkaufs von Ihnen, zu Wohnzwecken, genutzt wurden sein.

Gewinne aus dem Verkauf einer selbst genutzten Immobilie sind steuerfrei (> 2 Jahre)

Tipp! Wohnzweck heißt, dass Sie als Eigentümer in der Immobilie wohnen oder kindergeldberechtigte Kinder oder Ehe- und Lebenspartner

Steuerfrei verkaufen nach 10 Jahren

Die Spekulationsfrist besagt, dass eine Immobilie nach Ablauf der Frist, steuerfrei verkauft werden kann. Die Spekulationsfrist endet automatisch nach 10 Jahren. Verkaufen Sie Ihre Eigentumswohnung, Ihr Haus oder Ihr Grundstück innerhalb dieser Frist, mit einem Gewinn, dann wird die Spekulationssteuer fällig.

Spekulationssteuer unter 10 Jahren

Die Regel zur Spekulationssteuer:

  • Unter 10 Jahre: Spekulationssteuer fällt an
  • Ab 10. Jahr: Keine Spekulationssteuer

Tipp! Lesen Sie hier mehr zum Thema Steuern sparen mit Immobilien.

Spekulationssteuer berechnen: Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Wie hoch die Spekulationssteuer ist, hängt von Ihrer Steuerklasse ab. Als grobe Regel können Sie sich merken, dass die Spekulationssteuer in etwa 40% des Gewinns beträgt. Schauen wir uns ein Rechenbeispiel an:

Verkaufserlös 1.200.000
– Verkaufskosten wie Maler 60.000
– Anschaffungskosten 850.000
= Steuerbarer Gewinn 290.000
– Spekulationssteuer (nach Steuersatz) 40%
= Zu zahlende Steuer 116.000

Jetzt kommen wir zur großen Frage, lassen sich hier noch „Steuer sparen“, gibt es Kosten, die Sie von der Spekulationssteuer abziehen können?

Spekulationssteuer = Höhe Wertsteigerung

Damit Sie die „Steuer senken“ können, müssen wir an den zu versteuernden Erlös gehen. Ausgaben, die den Erlös minimieren sind Verkaufskosten, also Kosten wie beispielsweise die Makler Courtage oder auch Malerarbeiten (Tipp: gleichzeitige Wertsteigerung).

Einkommensteuergesetz (EStG): § 23 Private Veräußerungsgeschäfte

Grundsätzlich gilt (gem. § 23 EStG): Verkaufst du deine Immobilie erst zehn Jahre nach dem Kauf, musst du keine Steuern zahlen.

(1) Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind

  1. Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;
  2. Veräußerungsgeschäfte bei anderen Wirtschaftsgütern, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als ein Jahr beträgt. Ausgenommen sind Veräußerungen von Gegenständen des täglichen Gebrauchs. Bei Anschaffung und Veräußerung mehrerer gleichartiger Fremdwährungsbeträge ist zu unterstellen, dass die zuerst angeschafften Beträge zuerst veräußert wurden. Bei Wirtschaftsgütern im Sinne von Satz 1, aus deren Nutzung als Einkunftsquelle zumindest in einem Kalenderjahr Einkünfte erzielt werden, erhöht sich der Zeitraum auf zehn Jahre;
  3. Veräußerungsgeschäfte, bei denen die Veräußerung der Wirtschaftsgüter früher erfolgt als der Erwerb.

Als Anschaffung gilt auch die Überführung eines Wirtschaftsguts in das Privatvermögen des Steuerpflichtigen durch Entnahme oder Betriebsaufgabe. Bei unentgeltlichem Erwerb ist dem Einzelrechtsnachfolger für Zwecke dieser Vorschrift die Anschaffung oder die Überführung des Wirtschaftsguts in das Privatvermögen durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen. Die Anschaffung oder Veräußerung einer unmittelbaren oder mittelbaren Beteiligung an einer Personengesellschaft gilt als Anschaffung oder Veräußerung der anteiligen Wirtschaftsgüter.

Als Veräußerung im Sinne des Satzes 1 Nummer 1 gilt auch

  1. die Einlage eines Wirtschaftsguts in das Betriebsvermögen, wenn die Veräußerung aus dem Betriebsvermögen innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren seit Anschaffung des Wirtschaftsguts erfolgt, und
  2. die verdeckte Einlage in eine Kapitalgesellschaft.
    (2) Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften der in Absatz 1 bezeichneten Art sind den Einkünften aus anderen Einkunftsarten zuzurechnen, soweit sie zu diesen gehören.
    (3) Gewinn oder Verlust aus Veräußerungsgeschäften nach Absatz 1 ist der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits. In den Fällen des Absatzes 1 Satz 5 Nummer 1 tritt an die Stelle des Veräußerungspreises der für den Zeitpunkt der Einlage nach § 6 Absatz 1 Nummer 5 angesetzte Wert, in den Fällen des Absatzes 1 Satz 5 Nummer 2 der gemeine Wert. In den Fällen des Absatzes 1 Satz 2 tritt an die Stelle der Anschaffungs- oder Herstellungskosten der nach § 6 Absatz 1 Nummer 4 oder § 16 Absatz 3 angesetzte Wert. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten mindern sich um Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte im Sinne des § 2 Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 bis 7 abgezogen worden sind. Gewinne bleiben steuerfrei, wenn der aus den privaten Veräußerungsgeschäften erzielte Gesamtgewinn im Kalenderjahr weniger als 600 Euro betragen hat. In den Fällen des Absatzes 1 Satz 5 Nummer 1 sind Gewinne oder Verluste für das Kalenderjahr, in dem der Preis für die Veräußerung aus dem Betriebsvermögen zugeflossen ist, in den Fällen des Absatzes 1 Satz 5 Nummer 2 für das Kalenderjahr der verdeckten Einlage anzusetzen. Verluste dürfen nur bis zur Höhe des Gewinns, den der Steuerpflichtige im gleichen Kalenderjahr aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt hat, ausgeglichen werden; sie dürfen nicht nach § 10d abgezogen werden. Die Verluste mindern jedoch nach Maßgabe des § 10d die Einkünfte, die der Steuerpflichtige in dem unmittelbar vorangegangenen Veranlagungszeitraum oder in den folgenden Veranlagungszeiträumen aus privaten Veräußerungsgeschäften nach Absatz 1 erzielt hat oder erzielt; § 10d Absatz 4 gilt entsprechend.

Quelle: Bundesministerium für Justiz (Stand 05/2021).

Grunderwerbsteuer: Käufer oder Verkäufer?

Müssen Sie als Verkäufer Grunderwerbsteuer zahlen? Gute Nachrichten! Diese Steuer fällt auf der Käuferseite an.

Käufer zahlen Grunderwerbssteuer, nicht Käufer

In der Regel bewegt sich der Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent, je nachdem, in welchem Bundesland sich die Immobilie bzw. das Grundstück befindet. Für eine schnelle Orientierung haben wir hier die Grunderwerbsteuersätze für alle 16 Bundesländer zusammengefasst mit Beispiel Kaufpreisen von 1 – 5 Millionen Euro, von Bayern bis Hamburg.

Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG): § 13 Steuerschuldner

Hier noch ein kurzer Blick auf des Gesetzestext nach §13 Nr. 2 GrEStG.

Steuerschuldner sind:

  1. regelmäßig: die an einem Erwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligten Personen;
  2. beim Erwerb kraft Gesetzes: der bisherige Eigentümer und der Erwerber;
  3. beim Erwerb im Enteignungsverfahren: der Erwerber;
  4. beim Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren: der Meistbietende;
  5. bei der Vereinigung von mindestens 95 vom Hundert der Anteile an einer Gesellschaft in der Hand
    1. des Erwerbers:
      der Erwerber;
    2. mehrerer Unternehmen oder Personen:
      diese Beteiligten;
  6. bei Änderung des Gesellschafterbestandes einer Personengesellschaft: die Personengesellschaft;
  7. bei der wirtschaftlichen Beteiligung von mindestens 95 vom Hundert an einer Gesellschaft: der Rechtsträger, der die wirtschaftliche Beteiligung innehat.

Quelle: Bundesministerium für Justiz (Stand 09/2020).

Gewerblicher Grundstückshandel: Verkauf von Immobilien

Sollten Sie mehrere Immobilien verkaufen wollen, genauer 3 Immobilien oder mehr in 5 Jahren, dann unterliegen Sie den Bestimmungen des gewerblichen Grundstückshandels (§15 EStG). Im Einkommensteuergesetz (EStG), genauer im § 15 Einkünfte aus Gewerbebetrieb, dient der Abgrenzung von steuerfreien Erträgen privater Vermögensverwaltungen und steuerpflichtigen Einkünften aus Gewerbebetrieben.

Die Regel für gewerblichen Handel:

ab 3 Immobilien in 5 Jahren

Handelt es sich um gewerblichen Grundstückshandel, wird nicht nur der Veräußerungsgewinn versteuert, Sie müssen auch ein Gewerbe anmelden und dementsprechende Steuern zahlen. Nach §15 EStG fällt dann auch Gewerbesteuer an.

Gewerbesteuer erklärt

Die Gewerbesteuer, kurz: GewSt, wird in der Regel auf den Ertrag eines jeden deutschen Gewerbebetriebs erhoben und richtet sich demnach nach der objektiven Ertragskraft des jeweiligen Unternehmens. Da Gesellschaften mit beschränkter Haftung, Aktiengesellschaften und Co. kraft Rechtsform immer als Gewerbebetrieb angesehen werden, gilt die Gewerbesteuer für Kapitalgesellschaften obligatorisch – unabhängig davon, wie sich das Gründungsteam zusammensetzt.

Der Vollständigkeit zuliebe noch die Frage: Wer zahlt die Umsatzsteuer? Die Umsatzsteuer zahlt der Käufer, ebenso wie die Grunderwerbsteuer.

Steuer sparen mit Immobilien

Lese-Tipp! Steuern sparen mit Immobilien – Lernen Sie das Steuern von Steuern kennen! Sie sind der größte Finanzprofi, den Sie für Ihr individuelles Setting (privat und unternehmerisch) finden können. Steuern selbst berechnen ist das Werkzeug, um die eigene Steuerlast zu minimieren.

Es gilt also, Steuern in privates Vermögen umzuwandeln

Je weniger Steuern Sie an das Finanzamt entrichten müssen, desto schneller geht Ihr privater Vermögensaufbau. In diesem Ratgeber finden Sie mehr zum Thema Steueroptimierung. Zum Großteil beschäftigen wir uns mit Immobilienkäufen in Deutschland, am Ende finden Sie aber auch Tipps für Investments in Europa und das große Spezial: Steuern USA. Starten Sie mit den Grundlagen um Kaufnebenkosten in Deutschland, Grunderwerbsteuer und Rechtsformen, wie die Immobilien GmbHFamilienstiftungen und andere Rechtsformen.