Steuern sparen Immobilien: Kaufen, vermieten, verkaufen und andere Insider

Steuern sparen mit Immobilien – Lern das Steuern von Steuern! Du bist der größte Finanzprofi, den du für dein individuelles Setting (privat und unternehmerisch) finden kannst. Steuern selbst berechnen ist das Werkzeug um die eigene Steuerlast zu minimieren. Es gilt also, Steuern in privates Vermögen umzuwandeln. Je weniger Steuern du an das Finanzamt entrichten musst, desto schneller geht dein privater Vermögensaufbau. Hier sammel ich Artikel für dich, die ich zum Thema Steueroptimierung geschrieben habe. Zum Großteil beschäftigen wir uns mit Immobilienkäufen in Deutschland, am Ende findest du aber auch Tipps für Investments in Europa und das große Spezial: Steuern USA. Starte mit den Grundlagen um Kaufnebenkosten in Deutschland, Grunderwerbsteuer und Rechtsformen, wie Immobilien GmbHs und Familienstiftungen.

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1 Immobilienverkauf & – kauf: Steuer für Haus & Wohnung

Immobilienverkauf & – kauf: Steuer für Haus & Wohnung

Im Zusammenhang mit Immobilien können – je nach Situation – unterschiedliche Steuern anfallen. Die Regelungen hinsichtlich der Steuererhebung entfallen entweder auf Bundes-, auf Landes- oder auf Kommunalebene und unterscheiden sich sowohl in der Bemessungsgrundlage als auch in der Höhe der Steuersätze und Abgabebeiträge. Für den Immobilienverkauf und -kauf, egal ob Wohnungsverkauf / -kauf oder Hausverkauf / -kauf, Mehrfamilienhaus und Grundstück.

Beispiele für Immobiliensteuern:

  • Grunderwerbsteuer (GrESt)
  • Grundsteuer (GrSt)
  • Spekulationssteuer
  • Erbschaftsteuer (ErbSt)
  • Schenkungsteuer (SchenkSt)
  • Umsatzsteuer (USt) & Gewerbesteuer (GewSt)

Grunderwerbsteuer (GrESt) – Eigentümerwechsel bei Immobilien & Grundstücken

Die Grunderwerbsteuer ist eine Rechtsverkehrsteuer, deren einmalige Erhebung für gewöhnlich durch den Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie ausgelöst wird. Sie wird auf Grundlage von klassischen Kaufverträgen erhoben wie auch bei Grundstückstauschverträgen oder -teilungen. Ferner können Eigentümerwechsel im Sinne der Grunderwerbsteuer infolge von Überlassungen sowie Meistgeboten bei Zwangsversteigerungen zu einer Steuerabgabe führen.

Auslöser für Steuerabgaben der GrESt:

  • Klassische Kaufverträge
  • Grundstückstauschverträge
  • Grundstücksteilungen
  • Überlassungen
  • Meistgeboten bei Zwangsversteigerungen

Steuersätze nach Bundesländern: Bayern & Sachsen mit Niedrigsteuersatz von 3,5 Prozent

Der Steuersatz wird landesweit festgelegt und kann – Stand 2020 – zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises betragen. Bemessungsgrundlage bildet der Kaufpreis infolge einer notariellen Beglaubigung – er wird zur Feststellung des abzuleistenden Steuerbetrags mit dem länderspezifischen Steuersatz multipliziert.

Aktuelle Steuersätze 2020 (Niedrigste zuerst):

  • Bayern: 3,5 %
  • Sachsen: 3,5 %
  • Hamburg: 4,5 %
  • Bremen: 5,0 %
  • Niedersachsen: 5,0 %
  • Rheinland-Pfalz: 5,0 %
  • Sachsen-Anhalt: 5,0 %
  • Hessen: 6,0 %
  • Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 %
  • Brandenburg: 6,5 %
  • Nordrhein-Westfalen: 6,5 %
  • Saarland: 6,5 %
  • Schleswig-Holstein: 6,5 %
  • Thüringen: 6,5 %

Steuerschuldner, Steuerträger & Steuerbefreiung – Nächste Verwandte & Partner

Grundsätzlich sind Käufer und Verkäufer gleichermaßen von der Steuerschuld betroffen. In der Regel wird die Zahlungspflicht jedoch auf den Immobilienkäufer überschrieben. Im Zuge der Begleichung seiner Steuerlast erhält der Steuerpflichtige vom Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung, welche als Grundlage für die rechtmäßige Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch dient.

Das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) ermöglich unter bestimmen Bedingungen eine Befreiung von der geforderten Einmalzahlung. Dies gilt beispielsweise bei Immobilienverkäufen an Familienmitglieder in gerader Linie sowie Ehe-/Lebenspartner innerhalb der Partnerschaft oder während des Scheidungs- bzw. Aufhebungsprozesses. Ebenfalls von der Grunderwerbsteuer befreit sind Immobilien bzw. Grundstücke, deren Kaufpreis maximal 2.500 € beträgt.

Bedingungen zur Steuerbefreiung:

  • Eltern und Kinder bzw. Großeltern und Kinder (Verwandtschaftsgrad I)
  • Ehegatten bzw. eingetragene Lebenspartner
  • Immobilien/Grundstücke bis 2.500 € Kaufpreis

Im Falle von steuerpflichtigen Erbschaften und Schenkungen wird die Grunderwerbsteuer vollständig erlassen, um Doppelbelastungen für die Steuerpflichtigen und Steuerzahler zu vermeiden.

Grundsteuer (GrSt) – Wertermittlung, Steuermesszahlen & Hebesatz

Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer, die jährlich bei Immobilieneigentum an die entsprechende Kommune abgeführt wird. Es wird zwischen der Grundsteuer A – agrarisch – und der Grundsteuer B – baulich – unterschieden, da für Eigentum in land- und fortwirtschaftlicher Nutzung ein spezieller Hebesatz gilt.

Bemessungsgrundlage, Wertermittlung & Grundsteuererhebung – Neue Reform 20204

Bei der Wertermittlung des zu versteuernden Eigentums kommen zwei Gesetze zum Tragen: zum einen das Grundsteuergesetz (GrStG) und zum anderen das Bewertungsgesetz (BewG). Die für die Grundsteuerberechnung notwendigen Einheitswerte werden aufgrund von Überalterung aktuell reformiert und durch neue Einheitswerte ersetzt werden. Dieser Vorgang soll bis Ende 2024 abgeschlossen werden.

Als erstes wird vom Landesfinanzamt mithilfe des sogenannten Ertragswertverfahrens ein Einheitswert festgelegt. Hierbei werden sowohl der tatsächliche Grundstückswert als auch die Bebauungsart, Lage und Größe der Immobilie.

Als zweites wird der Einheitswert mit der entsprechenden Steuermesszahl multipliziert, welche in direkter Abhängigkeit zu dem jeweiligen Immobilienobjekt steht. So wird für agrarisches Eigentum der Land- und Forstwirtschaft pauschal eine Steuermesszahl von 6,0 Promille berechnet, wohingegen der Promillesatz bei baulichem Eigentum zwischen 2,6 und 3,5 beträgt.

Übersicht der Steuermesszahlen nach Objektart:

  • 6,0 Promille bei agrarischem Eigentum
  • 2,6 Promille oder 3,5 Promille bei Einfamilienhäusern
  • 3,1 Promille bei Zweifamilienhäusern
  • 3,5 Promille bei dem restlichen baulichen Eigentum

Die letztendliche Grundsteuer bemisst sich dann als Produkt aus dem vom Finanzamt ausgestellten Grundsteuermessbescheid und dem Grundsteuerhebesatz. Der Hebesatz wird kommunal festgelegt und gilt in der Regel für die Dauer eines Jahres.

Steuerschuldner, Steuerträger & Steuerbefreiung – Ratenzahlung, Eigenutzung & Fremdnutzung von Immobilien

Steuerschuldner ist im Regelfall – und bei Eigennutzung – der Eigentümer der Immobilie. Er erhält von seiner Kommune nach Steuerfestsetzung einen entsprechenden Steuerbescheid, welcher für mindestens ein Kalenderjahr verbindlich ist. Der rechtliche Eigentümer zum Zeitpunkt des 1. Januars eines jeden Kalenderjahres gilt folglich als Steuerschuldner, selbst wenn er die Immobilie zwischenzeitlich weiterveräußert. Privatrechtliche Einigungen können selbstverständlich zugunsten des Immobilienverkäufers getroffen werden.

Die Zahlungen die Grundsteuer betreffend werden gemeinhin in vier Raten pro Jahr getätigt, und zwar jeweils zum 15. Februar, Mai, August und November. Bei geringen Zahlungsbeträgen zwischen 15 € und 30 € sind halbjährliche Raten – jeweils zum 15. Februar und August – üblich, wohingegen bei Steuerabgaben unter 15 € annuelle Raten zum 15. August als ausreichend empfunden werden.

Ratenzahlungen der Grundsteuer:

  • Steuerabgaben > 30 €: vierteljährlich (zum 15.02., 15.05., 15.08. und 15.11.)
  • Steuerabgaben 15 – 30 €: halbjährlich (zum 15.02. und 15.08.)
  • Steuerabgaben < 15 €: jährlich (zum 15.08.)

Bei vermieteten Immobilienobjekten können die Abgaben jedoch als umlagefähige Nebenkosten auf den/die Mieter abgewälzt werden, insofern vorab eine entsprechende vertragliche Einigung getroffen wurde. Sollte ein unverschuldeter Mietausfall über große Beträge entstehen, ist es möglich, bei den Kommunen einen Antrag auf Grundsteuererlass einzureichen.

Grundbesitz der öffentlichen Hand, Kirchengrundbesitz sowie Eigentum von gemeinnützigen Körperschaften sind von der Grundsteuer vollständig befreit.

Spekulationssteuer – Private Veräußerungsgeschäfte bei Immobilien

Die Spekulationssteuer ist nach bundesweiter Regelung eine Steuer, die einem Immobilienverkäufer bei privaten Veräußerungsgeschäften auferlegt wird. Die Besteuerung erfolgt gemäß Einkommensteuergesetz (EStG) auf alle aus Privatverkäufen resultierenden Gewinneinnahmen mit Ausnahme von eigengenutzten Immobilienobjekten.

Geltungsbereich & Fälligkeit – Vermietung, unbebaute Grundstücke, Erbbaurechte & Co

Es müssen sowohl bei der Veräußerung von vermieteten Wohnungen und Häusern als auch bei unbebauten Grundstücken Steuerabgaben geleistet werden und weiter im Falle von Erbbaurechten. Ebenfalls betroffen von der Spekulationssteuer sind Anteile an geschlossenen Immobilienfonds und weiter Miteigentumsanteile.

Geltungsbereich der Spekulationssteuer:

  • Vermietung von Wohnungen & Häusern
  • Unbebaute Grundstücke
  • Erbbaurechtsfälle
  • Anteile an geschlossenen Immobilienfonds
  • Anteile an Miteigentum

Die Fälligkeit entfällt auf das Jahr der Veräußerung. Die Höhe der Steuerabgaben wird von den Bundesländern individuell festgelegt und anhand von Kriterien wie Wertzuwachs und Einkommensteuersatz des Verkäufers entschieden, kann allerdings durch bestimmte Aufwendungen geschmälert werden.

Dies beinhaltet beispielsweise gewinnmindernde Modernisierungskosten – insofern sie 15 % der ursprünglichen Anschaffungskosten übersteigen -, bestimmte Werbungskosten sowie Makler- und Notargebühren. Durch geschickt gelegte Ratenzahlungen können mitunter auch Freibetragsgrenzen beitragsschmälernd ausgenutzt werden.

Minderung der Spekulationssteuerabgaben:

  • Modernisierungskosten > 15 % der Anschaffungskosten
  • Werbungskosten
  • Maklergebühren
  • Notargebühren

Spekulationsfrist – 10-Jahre-Frist & Drei-Objekt-Grenze Bei Immobilienverkäufen

Die Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre. Das bedeutet, dass sämtliche privatrechtlichen Veräußerungsgeschäfte nach Ablauf dieser Frist von der Spekulationssteuer befreit sind. Wird die Wohnung oder das Haus hingegen zeitweise selbst genutzt, kann die 10-Jahre-Frist umgangen und auf zwei bis drei Jahre gekürzt werden.

Dies ist immer dann der Fall, wenn das Immobilienobjekt im Jahr der Veräußerung sowie den beiden vorausgegangenen Jahren ausschließlich dem eigenen Wohnzweck dienlich war – auch bei selbstgenutzten Zweitwohnungen oder Ferienwohnungen. Solange ein Immobilieneigentümer für seine Kinder nachweislich Kindergeld bezieht, gilt deren Privatnutzung ebenfalls als „eigener Wohnzweck“ des Steuerpflichtigen.

Werden in einem Zeitfenster von fünf Jahren insgesamt mehr als drei Immobilienverkäufe getätigt und die Drei-Objekt-Grenze somit überschritten, gelten die Veräußerungen laut Gesetz als gewerblicher Handel und unterliegen somit automatisch der Gewerbesteuerpflicht.

Erbschaftsteuer (ErbSt) – Immobilienwertermittlung & Freibeträge

Die Erbschaftsteuer kommt immer dann zum Tragen, wenn ein Verstorbener ein Erbe hinterlässt, welches von den Begünstigten angenommen wird.

Bemessungsgrundlage & Steuerabgaben –  Erbanfallsteuern gemäß Stichtags-Marktwert

Die bundesweiten Regelungen definieren die Erbschaftsteuer hierbei im Gegensatz zu ausländischen Staaten nicht als Nachlasssteuer, sondern als Erbanfallsteuer, was bedeutet, dass die Steuerabgaben grundsätzlich in Relation zu der konkreten Höhe des Erbes erhoben werden. Eine erweitere Steuerpflicht stellt sicher, dass Begünstigte nicht davon profitieren, im Erbschaftsfall ins Ausland zu migrieren.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sieht eine Wertermittlung auf Grundlage von Vergleichswert-, Ertragswert- oder auch Sachwertverfahren vor. Für Immobilienerbschaften liegt der Wertermittlung der zum Stichtag aktuelle Marktwert zugrunde, sprich: derjenige Wert, der bei einem Sofortverkauf an diesem Tag für die Immobilie hätte erzielt werden können.

Hierbei wird im Falle von Vermietungen ein pauschaler steuerlicher Bewertungsabschlag von 10 % angesetzt, wohingegen bei nicht-vermieteten Immobilien 100 % des Marktwertes in die Bewertung einfließen.

Bemessungsgrundlage laut ImmoWertV…

  • bei vermieteten Objekten: 90 % des Marktwertes
  • bei nicht-vermieteten Objekten: 100 % des Marktwertes

Das Wertermittler-Gutachten kann als Erbnebenkosten steuerlich abgesetzt werden.

Freibeträge & Steuererlass – Verwandtschaftsgrade der Erben zum Erblasser & Eigennutzung

Die Beitragshöhe der Erbschaftsteuer kann über gewisse Freibeträge geschmälert werden. Diese erfolgen hinsichtlich des jeweiligen Verwandtschaftsgrades, den ein Begünstigter zu dem Verstorbenen hält.

Freibeträge nach Verwandtschaftsverhältnis:

  • 500.000 € für Ehe-/Lebenspartner
  • 400.000 € für leibliche Kinder sowie Stief- und Adoptivkinder sowie hinterbliebene Enkel
  • 200.000 € für Enkel
  • 100.000 € für Eltern und Großeltern
  • 20.000 € für alle anderen Erben (verwandt und nicht verwandt)

Gesetz des Falles, dass der Verstorbene vor seinem Ableben in einer eigenenutzten Immobilie wohnlich war und seine Erben nach Eintritt des Erbfalls für mindestens zehn aufeinander folgende Jahre diese Immobilie zu eigenen Wohnzwecken nutzen, wird ihnen die Erbschaftsteuer entlassen. Bei einem vorzeitigen Auszug erfolgt hingegen eine nachträgliche Besteuerung.

Schenkungssteuer (SchenkSt) – Schenkungsvertrag & Steuerbefreiung

Die Schenkungssteuer entfällt auf Wirtschaftsgüter, die anstelle einer Veräußerung, Leihe oder Erbschaft an den Begünstigten verschenkt werden.

Im Rahmen von Immobilienschenkungen werden den Schenkenden oftmals Wohnrechte und/oder Nießbrauch eingeräumt. In diesen Fällen ist ein Schenkungsvertrag ratsam, gegebenenfalls mit inkludiertem Rückforderungsrecht, um im Schlimmsten Fall Zwangsversteigerungen oder Beschlagnahmen zu vermeiden. Bei der Gewähr von lebenslangem Wohnrecht sollte zudem zugunsten einer eindeutigen Nachweisbarkeit eine entsprechende Eintragung im Grundbuch erfolgen.

Freibeträge & Steuererlass – Verwandtschaftsgrade der Begünstigten zum Schenker

Bei Schenkungen an Ehe- oder Lebenspartner besteht ein vollständiger Steuererlass. Dies gilt ebenfalls, wenn sich die Partner in einem Scheidungs- bzw. Aufhebungsprozess befinden, insofern sie das Familienheim zum Zeitpunkt der Schenkung noch gemeinsam bewohnen.

Die Freibeträge bei Schenkungsfällen können alle zehn Jahre neu angerechnet werden. Bei Eltern ist dies sogar zweifach möglich. Sie unterschieden sich hinsichtlich der verwandtschaftlichen Beziehungen zwischen dem Schenkenden und dem Beschenkten.

Freibeträge nach Verwandtschaftsverhältnis:

  • 500.000 € für Ehe-/Lebenspartner
  • 400.000 € für Kinder und hinterbliebene Enkel
  • 200.000 € für Enkel
  • 100.000 € für Eltern und Großeltern
  • 20.000 € für alle anderen Begünstigten (verwandt und nicht verwandt)

Pflichtteilsanspruch und Ergänzungsanspruch bei Schenkung & Erbschaft

Bei Erbschaftsausschluss besteht bei den nächsten Angehörigen des Erblassers ein sogenannter Pflichtteilsanspruch, also ein Zahlungsanspruch gegen den testamentarischen Erben.

Sie überlegen derzeit was auf langfristige Sicht besser wäre: Vererben oder verkaufen? In diesem Artikel gehe ich noch spezieller auf das Thema „richtig vererben“ ein. Denn häufig lassen sich durch den frühen Verkauf, große Streits in der Familie verhindern:

Lese-Tipp für Eigentümer: Richtig vererben

Für Erben, in diesem Artikel gehe ich auf die Seite der Erben ein, Abläufe und mehr:

Lese-Tipp für Erben: Richtig erben

Die Schenkungen, welche ein Verstorbener in den letzten zehn Jahren vor seinem Ableben getätigt hat, zählen bei Eintritt des Erbschaftsfalls laut Bundesgesetzbuch (BGB) ergänzend zum Pflichtteilsanspruch seiner erbberechtigten Angehörigen. Die Ansprüche werden gemäß Abschmelzmodell von Jahr zu Jahr geringer und fallen ab dem elften Jahr vor dem Erbfall auf null Prozent.

Auf Schenkungen, die innerhalb einer Ehe oder eingetragenen Lebenspartnerschaft erfolgt sind, besteht ein zeitlich uneingeschränkter Pflichtteilsergänzungsanspruch. Die Schenkung selbst bleibt jedoch absolut wirksam.

Umsatzsteuer & Gewerbesteuer: Gewerblicher Immobilienhandel bei Immobilien

Die Umsatzsteuer (USt) wird bei gewerblichen Immobilienverkäufen zu 19 % des Kaufpreises auf den Käufer und neuen Eigentümer abgewälzt.

Die Gewerbesteuer (GewSt) fällt im Rahmen von gewerblichen Veräußerungsgeschäften zulasten des Immobilienverkäufers und bemisst sich individuell auf Grundlage des Veräußerungsgewinns. Der Gewinnanteil entsprechend einer Steuermesszahl von 3,5 %, multipliziert mit dem kommunal festgelegten Hebesatz ergibt den zu zahlenden Gewerbesteuerbetrag.

Gewerbesteuerbetrag =3,5 % des Gewinns * Hebesatz

Automatische Gewerbesteuerpflicht & Freibeträge – Personengesellschaften, natürliche Personen & Co

Insofern es sich bei den Immobilien um Betriebsvermögen handelt, unterliegen die zugehörigen Gewinneinkünfte grundsätzlich der Steuerpflicht. Wird die im Einkommensteuergesetz (EStG) festgelegte 10-Jahre-Frist hinsichtlich der Spekulationssteuer unterschritten oder die Drei-Objekt-Grenze beim Verkauf von Immobilieneinheiten überschritten, sind die entsprechenden Einnahmen ebenfalls automatisch gewerbesteuerpflichtig.

Eine ursprünglich als Mehrfamilienhaus erstandene Immobilie, die im Zuge einer besseren Vermietung in mehrere Wohnungen unterteilt wird, innerhalb von fünf Jahren weiterzuverkaufen, bewirkt daher eine ebensolche automatisch generierte Steuerpflicht.

Personengesellschaften und natürlichen Personen wird von Gesetzeswegen her ein Freibetrag von 24.500 € zugestanden. Andere Unternehmen und Vereine können unter bestimmten Voraussetzungen von einem niedrigeren Freibetrag zu 5.000 € profitieren.

Tipp! Nach dem Block zum Immobilienkauf bzw. der Vermietung kommen noch ein paar interessante Steuertipps für Immobilieneigentümer & -investoren

Steuern beim Immobilienkauf / Vermietung

Einstieg Immobilien – Was kommt beim Hauskauf, dem Kauf einer Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus oder bloßem Grundstückskauf auf dich zu?

Grundlage: Nebenkosten beim Immobilienkauf

Niedrige Zinsen, tolle Darlehensangebote und unwiderstehliche Kaufpreise verlocken den ein oder anderen und verführen den Traum vom Eigenheim Realität werden zu lassen. Jedoch beschäftigen sich die meisten zu wenig mit dem Thema und vergessen Zusatzkosten, die Käufer und Verkäufer bei einem Kaufvertrag erwarten. Welche Nebenkosten entstehen beim Kauf einer Eigentumswohnung? Wie viel Prozent beim Hauskauf?

Bei dem Abschluss eines Kaufvertrages ist die Finanzierung schon unter Dach und Fach. Jedoch werden die Kaufnebenkosten oft unterschätzt. Die Rechnungen von Makler, Notar, Grundbuch- und Finanzamt kommen nämlich, sobald der Kredit fest steht. Dieser wird aufgrund dessen oft zu gering angesetzt.

Grunderwerbsteuer: Steuer nach Bundesland

Die Grunderwerbsteuer fällt immer dann, wenn ein Grundstück oder Grundstückanteil in Deutschland gekauft wird.

Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer. Sie wird von den einzelnen Bundesländern individuell festgelegt. Derzeit liegt sie zwischen 3,5% und 6,0%, je nach Bundesland.Die Steuer wird auf Grundlage des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) erhoben. Die Höhe der Grunderwerbssteuer bestimmen die Länder. Sie ist also eine Ländersteuer. Das jeweilige Bundesland kann also selbst entscheiden, ob es die erhobene Steuer an seine Kommunen weiterleitet.

Immobilie bewerten: Nebenkosten senken + Investitionskapital

Je besser die Bewertung der Immobilie, desto geringer sind Nebenkosten und Gewerbesteuer. Deshalb empfehle ich dir beschäftigte dich auch mit der Bewertung von Immobilien. PS: Das ist übrigens auch der Grund, weshalb viele einen Immobilienmakler beauftragen. Wenn du einen Kaufpreis sofort akzeptierst, zahlst du wahrscheinlich drauf. Das könntest du als Lehrgeld abbuchen. Wenn es sich um 5-stellige Beträge handelt, wird es für viele aber schnell schmerzhaft. Das Geld hättest du auch hervornagend in die Sanierung oder Modernisierung investieren können, zum Beispiel durch eine neue Heizungsanlage. Das hätte zwei positive Nebeneffekte:

  1. Kaufpreis Minimierung durch konkrete Kritikpunkte (bspw. Bausubstanz)
  2. Wertsteigerung durch Sanierung / Modernisierung im Wiederverkauf

Du zahlst also nicht nur weniger, du kannst das verfügbare Vermögen auch nutzen, um den Wert deiner Immobilie zu steigern. Deshalb merke dir: Je detaillierter du die Immobilie prüfst, desto eher kannst du den Kaufpreis minimieren. Worauf es bei der Bewertung von Immobilien ankommt, lernst du hier im Leitartikel.

Wenn du schon eine konkrete Immobilie im Blick hast, dann empfehle ich dir noch die einzelnen Artikel zu Grundstück, Wohnung, Haus und Co.

Steuern auf Mieteinnahmen: GmbH oder Stiftung

Um Erträge deiner Mieteinnahmen so effizient wie möglich zu versteuern – in erster Ebene – solltest du dir über die Gründung einer extra Firma für deine Immobilie(n) nachdenken.

Steuern auf Mieteinnahmen sind definitiv das Thema für Vermieter. Privater Immobilienbesitz, Immobilien GmbH (vermögensverwaltende GmbH) oder Familienstiftung? In den folgenden beiden Artikeln zeige ich dir, weshalb es sehr clever ist, über Stiftungen nachzudenken, bevor du dir privat eine Immobilie kaufst oder eine Immobilien GmbH gründest.

Immobilien GmbH: Vermögensverwaltende GmbH

Immobilien GmbH / Vermögensverwaltende GmbH / Immobiliengesellschaft – In diesem Artikel lernst du die Grundlagen zur Thematik Immobiliengesellschaft. Wer kommt beim Hauskauf oder Kauf einer Eigentumswohnung schon auf die Idee, extra eine GmbH zu gründen? Zugegeben, bei Eigennutz macht das keinen Sinn, aber bei Vermietung.

Was ist eine Immobiliengesellschaft? Eine Immobiliengesellschaft ist ein Unternehmen, welchen den Zweck der Vermietung, Erschließung, Finanzierung, Realisierung oder Vermarktung verfolgt. Dabei ist es unabhängig, ob es sich um eine oder mehrere Immobilien handelt. Ebenso gehört die Immobilienverwaltung, für eigene Immobilien und die von Dritten.

Du stellst dir jetzt vielleicht die Frage:

Immobilien GmbH, Familienstiftung, ist das nicht das selbe?

Stimmt, beim Kauf und in der Besteuerung deiner Mieteinnahmen unterscheiden sich beide Rechtsformen kaum. Interessant wird es aber beim Immobilienverkauf. Während der Veräußerungsgewinn innerhalb der Immobilien GmbH voll versteuert werden muss, ist der Immobilienverkauf, nach Ablauf der Spekulationsfrist, steuerfrei.

Familienstiftung: Mein Favorit (Altersvorsorge, Kinder, fast steuerfrei)

Noch einmal wiederholt: Der Veräußerungsgewinn wird in einer Immobilien GmbH voll versteuert. Der Immobilienverkauf einer Familienstiftung ist steuerfrei (nach Spekulationsfrist).

Im folgenden Steuer-Artikel werfe ich, mit euch gemeinsam, einen tiefen Blick in die Materie Stiftung, Familienstiftung, Immobilienkauf, Steuern und Steueroptimierung. Das Gründen einer Stiftung, spezieller einen Familienstiftung hat viele Vorteile für dich. Vom steuerfreien Veräußerungsgewinn nach Spekulationssteuer bis geringem, 15-prozentigen Versteuerung der Mieteinnahmen. Wie das funktioniert, wie du eine Stiftung gründen kannst und wie noch deine Enkel davon profitieren werden, das lernst du in diesem Artikel.

Immobilie kaufen im Ausland

Welche Steuern musst du zahlen, wenn du ein Haus, ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung in den USA kaufst? In unserem Steuer USA Spezial findest du jetzt alle wichtigen US-Steuern, in einer übersichtlichen Liste. Danach kommen wir noch zu Immobilieninvestments in Europa, mit Fokus auf Frankreich, Italien und Spanien (sowie Mallorca als Extra).

Steuern USA: Immobilien Spezial

Die Vereinigten Staaten von Amerika ziehen Immobilien Investoren an, wie kein zweites Land auf dieser Erde. Abgesehen von kleinen Hotspots für äußerst Wohlhabende, wie Kitzbühel oder auch Monaco. Insbesondere Kalifornien und insbesondere Los Angeles, aber auch New York City stehen im Fokus. Zusätzlich suchen zehntausende Apartments, Eigentumswohnungen und Häuser, weil sie die Karriere in die USA zieht. Silicon Valley (nahe LA), Wall Street (New York), hier werden wirtschaftliche, politische und kulturelle Ideen geschmiedet. Investieren in der USA kann deshalb nur Sinn machen, wenn die Parameter stimmen.

Für Immobilienkäufer stellt sich aber die große Frage, wie funktioniert das Steuersystem in der USA? Wir haben mit unserem US Immobilienmakler ausführliche Artikel zum Thema Steuern in den USA verfasst. Den ersten Teil gibt es hier:

Blick auf San Francisco, mit typischer, amerikanischer Skyline:

Steuervergünstigung: US Steuersystem nutzen

Mortgage Credit? Property Taxes? Hier erklären wir alle wichtigen Begriffe, die auf dich im US-Steuersystem, im Bezug auf Immobilien, zukommen werden. Hier findest du eine einfache Anleitung, wie du den Kaufpreis (inklusive Kaufnebenkosten), den du für deine Immobilie oder dein Eigentum in USA zahlst, reduzieren kannst: Von Steuergutschriften bis hin zu Abzügen und Freibeträgen. In diesem Steuer-Ratgeber bekommst du einen schnellen, einfachen Überblick, was in deine Steuerberechnung einfließt und wie du die von dir gezahlten Steuern legal reduzieren kannst.

Investieren in Europa: Frankreich, Italien & Spanien

Du ziehst ins benachbarte Ausland? Hier haben wir noch kleine Ratgeber für den Kauf von Immobilien im europäischen, nahen Ausland. Die meisten Deutschen zieht es statistisch nach Süd-Westen, Richtung Frankreich, Spanien und Italien. Immobilien kaufen im mediterranen Raum ist anders, als in Deutschland. Es beginnt bei der Recherche guter, empfehlenswertere Immobilien und endet bei sehr exakt terminierten Besichtigungsterminen, so dass die verfügbare Zeit vor Ort optimal genutzt wird.

Steuertricks erklärt: Lernen von Reichen

Zum Schluss noch ein paar kleine Schmankerl‘ aus dem Bereich Steueroptimierung und Steuertricks.

Steuern auf Aktien: Aktienpaket (1 Mrd.) fast steuerfrei

Warum, wenn man auch extrem smarte Möglichkeiten ausschöpfen kann! Hier im Beispiel zeige ich dir, wie es möglich war, das ein Milliarden Aktienpaket bei Springer transferiert werden konnte, fast steuerfrei. „Eigentlich wäre das Geschenk der Verlegerwitwe an ihren Topmanager nämlich gar nicht so ein großzügiges. Auf Geschenke außerhalb der Familie werden über dem Freibetrag von 20.000 Euro 50 Prozent Schenkungssteuer fällig. In diesem Fall also fast eine halbe Milliarde Euro. Es gibt aber Ausnahmeregeln, etwa für Betriebsvermögen.“ (Pressehaus) – lies jetzt mehr über diesen Coupe:

Einkommenssteuer: US-Präsident zahlt nur 750$ / Jahr

Einfach mal Verluste in Steuerersparnis umwandeln! Die für 2005-2007 erhaltene Rückerstattung in Höhe von 70,1 Millionen Dollar scheint, auf den Rücktrag von ungefähr 700 Millionen Dollar, an Geschäftsverlusten zurückzuführen zu sein, die für 2009 geltend gemacht wurden. Diese Verluste basierten wahrscheinlich auf der Behauptung, das Trump Atlantic City Casinogeschäft vollständig „aufgegeben“ zu haben (Quelle: IRS. „Publication 544 (2019), Sales and Other Dispositions of Assets.“ Accessed Oct. 1, 2020). Lies hier alles über die Story: