Sanierung Immobilie: Haus Instandsetzung und Modernisierung + Wertsteigerung

Mit der Sanierung eines Hauses ist die Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudes gemeint. Durch Dämmungen, neue Heizungssysteme und Fenster wird das Objekt auf den neusten Stand gebracht.

Kernsanierung als effektive Wertsteigerung Ihrer Immobilie

Die Sanierung sorgt nicht nur für eine moderne Optik, es spart auch Energie und hebt somit den Wert des Hauses. Aus wirtschaftlichen Gründen ist eine Sanierung oftmals sinnvoll. Das gilt auch, wenn Sie das Haus nicht verkaufen möchten und sich durch die Sanierung einen höheren Verkaufspreis erhoffen. Denn durch die sogenannte energetische Sanierung können Sie Ihre Nebenkosten deutlich senken, sodass sich die Investition langfristig auszahlt.

Schadensrisiko sinkt: Verkaufspreis steigt

Darüber hinaus sind die Beiträge für eine Wohngebäudeversicherung für sanierte Häuser deutlich günstiger als für Objekte ohne Kernsanierung. Das liegt daran, dass das Schadensrisiko deutlich sinkt, sodass in vielen Fällen mehr als die Hälfte der Versicherungskosten eingespart werden kann. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten und sich nicht sicher sind, ob eine Sanierung angebracht ist, können Sie sich gerne an uns wenden.

Ganzheitliche Sanierung: Einmaliger Aufwand

Bei einer Sanierung sollte das Haus stets als Ganzes betrachtet werden. Denn nur eine umfangreiche Erneuerung führt zu einer besseren Wohnqualität und zu geringeren Energiekosten. Bei Gebäuden im desolaten Zustand, ist eine Kernsanierung notwendig. Zusätzlich kann unter Umständen eine Dachsanierung fällig werden. Nur so kann die optimale Basis für eine Sanierung geschaffen werden. Anschließend wird eine dichte Gebäudehülle hergestellt, die aufgrund einer guten Dämmung dafür sorgt, dass die Heizungswärme im Haus bleibt.

Auch der Einbau einer neuen Heizung, die zumindest teilweise erneuerbare Energien verwendet, gehört dazu. Mehrfach verglaste Fenster mit guten Isolierungen tragen ebenfalls zu einer besseren Energiebilanz bei.

Modernisierung und Wertsteigerung im Überblick:

  • Wertsteigerung durch moderne Optik
  • Energieeffizienz und -sparsamkeit
  • Höhere Wohnqualität
  • Senkung der Nebenkosten
  • Höherer Verkaufspreis

Kernsanierung & Dachsanierung

Bevor Sie mit der Sanierung beginnen, sollten Sie von einem Gutachter feststellen lassen, welche Maßnahmen bei Ihrem Haus notwendig sind. Wenn Sie die Schwachstellen erfasst haben, können Sie mit der Planung beginnen.

Die Kern- und Dachsanierung ist längst nicht bei allen Gebäuden notwendig. Wenn Sie jedoch einen Altbau kaufen, kann es passieren, dass sie plötzlich vor dieser Aufgabe stehen.

Im Rahmen der Kernsanierung werden alle Elektro- und Wasserleitungen ausgetauscht. Auch die vollständige Eindeckung des Daches gehört in vielen Fällen dazu. Der Zustand von Mauern, Decken, Böden, Fenster und Türen wird ausgiebig geprüft. Bei Bedarf werden diese ebenfalls saniert. Bestehende Räume werden jedoch nicht zerstört. Es werden also keine Wände eingerissen.

Der Kern des Gebäudes bleibt erhalten. Werden Innenwände abgerissen, sodass nur die Außenwände erhalten bleiben, spricht man von einer Entkernung.

Immobilien unter Denkmalschutz

Besondere Vorsicht gilt bei Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen. In diesem Fall müssen Sie sich mit dem zuständigen Amt für Denkmalschutz in Verbindung setzen und die Bedingungen für die Kernsanierung erfragen.

Für Kernsanierungen stehen verschiedene Fördermöglichkeiten zur Verfügung, sodass Sie viel Geld sparen können. Beispielsweise können Sie die Kosten für die Handwerker bei Ihrer Steuererklärung absetzen und sich bis zu 20 Prozent der Ausgaben wieder zurückholen.

20% Handwerker Kosten werden in Steuererklärung erstattet

Der Höchstbetrag für eine Rückerstattung liegt allerdings bei 1.200 Euro. Darüber hinaus besteht die Möglichkeiten eines der vielen Förderprogramme für die Sanierung von Altbauten in Anspruch zu nehmen. In deren Genuss kommen Sie in der Regel aber nur, wenn Sie sich für eine energetische Sanierung entscheiden.

Die Förderprogramme unterscheiden sich je nach Region und variieren deswegen stark. Ein zertifizierter Energieberater kann Sie diesbezüglich beraten und Ihnen dabei helfen das passende Programm für Sie zu finden.

Instandhaltungsrücklage nach Berechnungsverordnung

Lese-Tipp! In unserer Formel Sammlung finden sie noch viele, weitere wichtige Formeln zur Berechnung von Rücklagen, Rendite & Co. Berechnungen und Beispiele für Kauf, Verkauf und Vermietung. Miet- bzw. Kaufpreismultiplikator, Bruttorendite, Eigenkapitalrendite, Objektrendite, Rücklagen für Instandsetzung und vieles mehr.

Peterssche Formel

Die Peterssche Formel rechnet mit einer Nutzungsdauer von 80 Jahren.

Die Formel besagt, dass in dieser Zeit 150% der reinen Herstellungskosten (Baukosten ohne Koten für Grundstück, Erschließung, Architekt & Co.) für Instandhaltung und Sanierung anfallen.

Haus
80 Jahre Nutzungsdauer
150% der Herstellungskosten für Sanierung, Instandhaltung

Bei Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern geht man von 100% aus. Verteilt zu 65% auf Arbeiten am Gemeinschaftseigentum und weitere 35% für Arbeiten am Sondereigentum anfallen.

Eigentumswohnung
80 Jahre Nutzungsdauer
100% der Herstellungskosten

Rücklagen Bildung

Rechnen Sie im weiteren beispielhaft mit einem Objekt, dessen Herstellungskosten bei 4.500 Euro pro Quadratmeter liegen, dann ergibt sich daraus eine monatliche Rücklage von 7,05 Euro pro Quadratmeter.

Rücklage: Haus
Herstellungskosten: 4.500 € / m²
Monatliche Rücklage: 7,05 € / m²

Bei Eigentumswohnungen ergibt sich dementsprechend eine etwas niedrigere Rücklage von 4,50 Euro pro Quadratmeter für die Eigentümergemeinschaft.

Rücklage: Eigentumswohnung
Herstellungskosten: 4.500 € / m²
Monatliche Rücklage: 7,05 € / m²

Tipp! Diese unterteilen sich in die zuvor erwähnten 65% auf Arbeiten am Gemeinschaftseigentum und weitere 35% für Arbeiten am Sondereigentum.

  • Rücklage Eigentümergemeinschaft: 4,65 / m²
  • Rücklage Wohnungseigentümer: 2,40 € / m²

Diese Kosten können nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Jährliche Rücklage nach § 28, Absatz 2

Auch die zweite Berechnungsverordnung liefert in § 28, Absatz 2 Anhaltspunkte über die angemessene Höhe einer angemessenen Instandhaltungsrücklage. Diese Kostenansätze sind deutlich niedriger als diejenigen nach der Petersschen Formel, sind jedoch nach dem Alter des Gebäudes gestaffelt (Grundlage Herstellungskosten von 4.500 Euro pro Quadratmeter):

  • Wohngebäude die bis zu 22 Jahre = 21,30 € / m² Wohnfläche
  • Wohngebäude die bis zu 32 Jahre = 27,00 € / m² Wohnfläche
  • Wohngebäude über 32 Jahren = 34,50 € / m² Wohnfläche
  • Gebäude mit Fahrstuhl + 3,00 € / m²

Energetische Sanierung: Geringer Energieverbrauch

Unter einer energetische Sanierung versteht man die Instandsetzung eines Gebäudes, die darauf abzielt für eine möglichst geringen Energieverbrauch zu sorgen. Wenn Sie energetisch sanieren sparen Sie Heizkosten, tragen zum Klimaschutz bei und können sich auf mehr Wohnkomfort freuen.

Das ist nicht nur sinnvoll, wenn Sie das Haus selbst bewohnen möchten, sondern auch wenn Sie planen Ihr Haus zu verkaufen.

Immer mehr Menschen suchen nach nachhaltigen und energiesparenden Häusern. Sie steigern mit einer energetischen Sanierung also Ihre Chancen auf dem Wohnungsmarkt. Ein wichtiger Bestandteil der energetischen Sanierung ist die effektive und lückenlose Dämmung der Gebäudehülle. Eine durchgängige Luftdichte ist hier oberstes Gebot.

Gebäudehülle: Außenwände, Dach, Haustür, Fenster & Co.

Unter der Gebäudehülle versteht man nicht nur die Außenwände, sonder auch das Dach, die Haustür, die Fenster und die Kellerdecke. All diese Teile schirmen den Wohnraum von der kalten Außenluft ab. Eine schlechte Wärmedämmung der Gebäudehülle wirkt sich katastrophal auf den Energieverbrauch des Hauses aus.

Bis zu – 50% Senkung im Energiebedarf = Laufende Kosten

Durch eine entsprechende Sanierung kann der Bedarf in vielen Fällen um mehr als 50% gesenkt werden.

Dämmung: Mineralfasern, Naturdämmstoffe & Co.

Für die Dämmung werden verschiedene Materialien, wie zum Beispiel Mineralfasern oder Naturdämmstoffe, beispielsweise Zellulose, Hanf oder Kork verwendet. Je höher die Dämmstärke ist, desto mehr Energie kann eingespart werden. Undichte Stellen und Wärmebrücken sind unbedingt zu vermeiden.

Eine luftdichte Gebäudehülle bringt die besten Einsparungen. Durch eine moderne Heizungsanlage, die zum größten Teil durch erneuerbare Energien angetrieben wird, können Sie den ökologischen Fußabdruck Ihres Hauses reduzieren und somit zum Klimaschutz beitragen. Gleichzeitig können Sie durch ein neues Heizungssystem Energie sparen, denn die meisten Ölheizungen und Gasheizungen sind veraltet und weisen schlechte Wirkungsgrade auf. Dadurch wird viel Heizenergie verschwendet.

Selbst wenn Sie sich für eine klassische Heizungsanlage entscheiden, die mit fossilen Brennstoffen betrieben wird, können Sie unter Umständen viel Geld sparen.

Zukunftsorientierte Heizsysteme: Erwärme, Pellet & Co.

Zukunftsorientierter sind aber natürlich Heizungssysteme, die erneuerbare Energie nutzen. Dabei haben Sie eine große Auswahl verschiedener Anlagen. Es gibt beispielsweise Heizsysteme, die Sonnenenergie oder Brauchwasser nutzen. Auch Erdwärmeheizungen sind möglich. Als klimafreundlich gelten auch Pelletheizungen. Für welche Lösung Sie sich entscheiden, hängt nicht nur von Ihren Vorlieben, sondern auch von den individuellen Gegebenheiten ab. Ein Energieberater findet die optimale Lösung für Sie.

Vor der Haussanierung: Energieberatung

Bevor Sie mit der energetischen Sanierung beginnen, sollten Sie eine Energieberatung in Anspruch nehmen. Nur mit der Hilfe eines Fachmannes können Sie das Beste aus Ihrem Haus herausholen. Das liegt an der Komplexität des Themas.

Ein Haus ist immer ein Gesamtkonzept, das durch viele kleine Veränderungen beeinflusst wird. Diese sollten sich gegenseitig möglichst positiv beeinflussen. Einzelne Sanierungsaktionen, die unfachmännisch durchgeführt werden, bringen oftmals nicht den gewünschten Effekt oder führen sogar zu unerwarteten Mehrkosten.

Zertifizierte Energieberater

Um dieses Problem zu vermeiden, lassen Sie sich am besten von einem zertifizierten Energieberater helfen. Dieser erfasst den Zustand des Gebäudes und erarbeitet dann gemeinsam mit Ihnen ein Konzept für eine sinnvolle und zielführende Energieberatung.

Dabei begutachtet er nicht nur das Haus, sondern nimmt auch Rücksicht auf Ihre Bedürfnisse und bezieht natürlich auch das Budget mit in die Planung ein.

Darüber hinaus kann er Sie auf Möglichkeiten hinweisen, von denen Sie vorher gar nicht wussten, dass es sie überhaupt gibt. Wenn Sie nach einem guten Energieberater suchen, können Sie sich beispielsweise an die Architektenkammer Ihres Bundeslandes wenden oder im Internet nach einem geeigneten Experten suchen.

Staatliche Fördergelder

Genauso wie die energetische Sanierung selbst, können auch die Kosten für den Energieberater durch Fördergelder unterstützt werden. Das Bundes­amt für Wirtschaft und Ausfuhr­kontrolle bezuschusst die Energieberatung von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie von Wohneinheiten.

Altbau sanieren

Altbau sanieren – Altbauten sind aufgrund ihrer einzigartigen Struktur sehr beliebt. Große Räume mit hohen Fenstern und alten Holztüren, die beim Öffnen und Schließen gern ein wenig knarren dürfen, stehen für eine traditionelle Lebensart. Viele der Gebäude sind mehr als einhundert Jahre alt. Eine Sanierung kann den Wohnungen neuen Glanz schenken. Sind umfassende Arbeiten sowohl an der Fassade als auch im Innenbereich geplant, ist es empfehlenswert, die Mieter vorab umzusiedeln.

Für eine Komplettsanierung ist der Auszug von Mietern sogar Pflicht

Gleiches gilt für Eigentümer, die sich mit Unterstützung der Eigentümergemeinschaft in einem Mehrheitsbeschluss auf eine Sanierung geeinigt haben. Doch auch Eigentümer, die eine Immobilie neu erworben haben, streben gern eine Altbausanierung mit anschließender Neuvermietung an. Die Chance ist in allen Regionen Deutschlands groß, dass sich die sanierten Wohnungen einer großen Beliebtheit erfreuen und in der Folge kurzfristig vermietet werden.

Heizungsanlage

Das Thema Heizung ist nicht nur für Bauherren interessant, sondern auch für Immobilienbesitzer. Heizungen sind nämlich nicht nur notwendig in einer Immobilie, sondern auch gesetzlich vorgeschrieben. Welche Heizungstypen gibt es, wie müssen diese gewartet werden und gibt es gesetzliche Fördermittel für den Bau von bestimmten Heizungstypen oder müssen die Kosten komplett vom Inhaber übernommen werden?

Solarthermie: Sonnenenergie

Die Solarthermie bezeichnet den Prozess bei dem Sonnenenergie in nutzbare Wärme umgewandelt wird. In Wohnimmobilien wird die produzierte Wärme meist zur Warmwasseraufbereitung oder als Heizung verwendet. Je nach Standort und Gegebenheiten der Immobilie kann mit diesem System die bisher verwendete Heizung vollständig ersetzt werden.

Staatliche Förderung von 2.000 Euro

Gasheizung: Heizen mit Erdgas, Flüssiggas oder Biogas

Die Gasheizung ist die wohl am weitesten verbreitetste Heizungsart in Deutschland und das auch zu Recht, denn das System bietet viele Vorteile. Moderne Technik, Effizienz und preiswerte Angebote zeichnen die Gasheizung aus. Zudem sind sie einfach mit erneuerbaren Energien zu kombinieren, Platzsparend und lassen sich leicht bei Modernisierung und Sanierung einbauen.

Ölheizung: Heizen mit Heizöl oder Bioheizöl

Ölheizungen sind nach Gasheizungen die wohl am häufigsten vorkommenden Systeme in Deutschland. Die Funktionsweise ist einfach und funktioniert seit Jahrzehnten gleich. Der Brennstoff Heizöl wird über eine Ölleitung zur Heizung gepumpt dort versprüht und verbrannt. Die Wärme die bei diesem Vorgang entsteht wird genutzt, um Heizungswasser zu erwärmen und somit zu heizen. Die meisten dieser Komponenten finden sich im Heizkessel wieder, die mittlerweile kaum mehr als einen Quadratmeter Platz brauchen und je nach Modell sogar an die Wand gehängt werden können.

Pelletheizung: eizen mit gepressten Holzresten

Eine moderne Pelletheizung ist sowohl für niedrige Brennstoffkosten, als auch für umweltfreundliches Heizen bekannt und ist somit den herkömmlichen Gas- und Ölheizungen einen Schritt voraus. Auch die Funktionsweise ist relativ einfach. Die Holzpellets werden mithilfe einer Zuführeinrichtung periodisch an die Brennkammer geliefert, die richtige Befüllung verläuft also vollautomatisch. Die Wärme, die durch das Verbrennen der Pellets entsteht, wird in einem separaten Kessel genutzt um das Wasser zu erhitzen. Somit kann sowohl die Heizung betrieben werden als auch die Warmwasseraufbereitung entstehen.

Wärmepumpe: Heizen mit der Wärme der Umwelt

Ganz technisch ausgedrückt ist eine Wärmepumpe eine Anlage, die mit technischer Arbeit und zugeführter Arbeitsenergie die thermische Energie aus einem Medium mit niedrigen Temperaturen gewinnen kann. Das hört sich zuerst einmal ziemlich kompliziert an, das Prinzip der Wärmepumpe ist aber eigentlich ziemlich simpel. Die Wärmepumpe entzieht den verschiedenen Energiequellen Luft, Erde und Wasser Wärme und verwendet diese um Wasser für Heizzwecke zu erwärmen. Hierfür muss noch externer Strom zugeführt werden, jedoch bei weitem nicht so viel, wie für eine gewöhnliche Heizung nötig wäre.

Extra: Infrarot Heizung

Auch wenn die herkömmlichen Heizsysteme sich bewährt haben, ist die Infrarotheizung durchaus eine Alternative, die in Betracht gezogen werden sollte. Das Heizen mit Strom gilt zwar allgemein als teuer, jedoch sind noch weitere Faktoren relevant, die das Heizen mit Strom wirtschaftlich werden lassen. Welche Punkte wichtig sind und ab wann sich das Heizen mit Strom lohnt, erfahren Sie in unserem ausführlichen Guide.

Extra: Kamin & Kaminofen

Ein Kamin sorgt für Entspannung, Wohlgefühl und Wärme. Deswegen ist es auch nicht verwunderlich, dass Kamine und andere Öfen ganz oben auf der Wunschliste von Bauherren stehen. Besonders an kalten Tagen gibt es nichts schöneres, als sich vor einen knisternden vor wärme strotzenden Kamin zu kuscheln und die Zeit zu genießen. Dabei gibt es viele verschiedene Arten von Kaminen. Von offenen und geschlossenen bis hin zu Kachel – oder Pelletöfen die alle Vor – und Nachteile haben.

Vermieten: Gesetze, Steuern & Mieter

Eine Immobilie zu vermieten kann ein toller Nebenverdienst sein, aber auch zum Hauptberuf werden. Vermieter haben viele Pflichten gegenüber dem Mieter und müssen sich um die Immobilie kümmern. Ist dies jedoch erfolgreich, kann eine menge Profit daraus resultieren. Wie Sie Ihre Immobilie am besten Vermieten und wie Sie den geeigneten Mieter für sich finden, erklären wir.

Es gibt so viel zu lernen!

Die richtigen Mieter, passender Mietvertrag & Co.

Wie lege ich den Mietpreis richtig fest? Wie erscheint mein Inserat ansprechend? Und wie setze ich einen geeigneten und fairen Mietvertrag auf? All diese Fragen stellt sich ein zukünftiger Vermieter, denn um erfolgreich eine Immobilie zu vermieten ist einiges an Fachwissen und Erfahrung gefragt. Wer jedoch einige einfache Schritte beachtet, macht den Sprung zum erfolgreichen Vermieter und profitiert aus dem Verdienst.

Dazu kommen: Vermieter haben viele Pflichten und Aufgaben, zu diesen zählt beispielsweise die Organisation beim Mieterwechsel oder die jährliche Erstellung einer Nebenkostenabrechnung für den Mieter. Der Mietpreis kann mithilfe des lokalen Mietenspiegels festgesetzt werden, jedoch muss immer beachtet werden, ob die betroffene Region eine Mietpreisbremse hat oder nicht. Der Mietvertrag sollte fair für Mieter und Vermieter sein und alle wichtigen Punkte regeln. Bei der Wahl des richtigen Mieters zählt nicht nur der Sympathieeffekt, sondern auch weitere wichtigen Faktoren, wie beispielsweise die Bonität – lernen Sie in unserem Artikel alles Wichtige für die Vermietung Ihrer Immobilie.

Die richtigen Mieter, passender Mietvertrag & Co. lesen Sie hier weiter:

Fazit: Immobilie sanieren

Eine Kernsanierung bringt Ihre Immobilie auf den neusten Stand und steigert gleichzeitig ihren Wert. Sie erhöht den Wohnkomfort und verringert in den meisten Fällen auch den Energieverbrauch des Hauses. Dadurch können Energiekosten und der C0²-Ausstoß des Hauses gesenkt werden. Da langfristig ein Umstieg auf nichtfossile Brennstoffe von Heizungsanlagen unabwendbar ist, können Sie Ihr Haus außerdem für die Zukunft rüsten. Um eine möglichst effektive Sanierung durchzuführen, sollte unbedingt die Beratung eines Energieexperten in Anspruch genommen werden.