Wohnung bewerten: Kaufpreis berechnen und Eigentumswohnung verkaufen

Wohnungsbewertung – Sie haben eine Eigentumswohnung und möchten wissen, was sie wert ist? Natürlich können Sie mit dieser Frage sofort zu einem Gutachter und/oder Makler gehen. Die genaue Wertermittlung wird allerdings spätestens dann wichtig, wenn Sie die Wohnung verkaufen oder vererben wollen. Auch bei einer Beleihung – etwa weil Sie eine weitere Immobilie kaufen wollen – sollte der Wert schon sehr genau ermittelt werden. Dann kommt der Fachmann ins Spiel. Wertfaktoren, Lage, Ausstattung, Verkehrswert, realistischer Preis: So können Sie Ihre Immobilie bewerten.

Sie wollen verkaufen? Lesen Sie mehr Tipps zu Steuern, Ablauf & Co. unter Wohnung verkaufen.

Was beeinflusst den Wert einer Wohnung?

Bleiben wir aber zunächst bei sogenannten „Pi-mal-Daumen-Wert“, also einer sehr groben Wertermittlung. Um den Wert Ihrer Wohnung zu ermitteln, spielen zunächst eine Reihe von „weichen“ Einflussfaktoren eine Rolle.

Bevor wir tiefer in die Materie Bewertung von Lage, Bausubstanz, Verkehrswert & Co. kommen, zunächst grundlegende 3 Fragen, die uns in Beratungsgesprächen mit Kunden erreichen:

  • Wie kann ich eine Immobilie bewerten?
  • Wer bestimmt den Verkehrswert einer Immobilie?
  • Wie bewertet die Bank eine Immobilie?

Lage, Lage, Lage: Wertsteigerung und Verkaufsargument

Damit sind all die Dinge gemeint, die Sie zwar sehen, aber nicht unmittelbar in einen Geld- oder anderen Wert übersetzen können. Allen voran ist damit zum Beispiel die sogenannte Mikro- und Makrolage der Wohnung gemeint, also der Blick aufs unmittelbare und regionale Umfeld. Ob Ihre Wohnung an einer verkehrsbelasteten Straße oder in einer stillen Vorstadt liegt, ob das Umfeld Ihrer Wohnung eher bürgerlich oder sozial benachteiligt ist – all diese „weichen“ Gegebenheiten beeinflussen den Wert Ihrer Wohnung.

Harte Fakten: Infrastruktur und Ausstattung

Zu den „harten“ Faktoren der Mikrolage zählen wiederum die Nähe zu Ärzten, öffentlichen Einrichtungen oder Kulturstätten. Denn hier lassen sich die Gegebenheiten zumindest in Entfernungen und Anzahl der vorhandenen Einrichtungen messen. Grundsätzlich gilt hier:

Je näher dran am öffentlichen Leben, desto wertsteigernder wirken sich diese Faktoren aus.

Pluspunkte bringt auch – und das sicher in zunehmendem Maße – die Nähe Ihrer Wohnung zu öffentlichen Verkehrsmitteln. Schließlich gewinnen Bus und Bahn in Stadt und Land im Rahmen der Klimadiskussion an Bedeutung. Sicherlich: auch das Vorhandensein von eigenen Autostellplätzen oder gar einer Tiefgarage macht sich positiv im Wohnungswert bemerkbar.

Kennen Sie die Kriminalitätsrate in Ihrem Wohnumfeld? Dies ist ein echter „Mischfaktor“ aus hart und weich bei der Wohnungsbewertung. Denn einerseits lässt sich diese Rate „hart“ mittels Zahlen erheben, andererseits aber muss die Rate eines Stadtviertels nicht zwingend auf die unmittelbare Straßenlage Ihrer Immobilie zutreffen. Gerade in diesem Bereich gibt es eine Menge an „gefühlter“ Sicher- oder Unsicherheit.

Wertminderungs- oder Steigerungsfaktor

Eines ist diesen Kriterien gemeinsam: Sie lassen sich nicht oder nur sehr schwer in harte Währung umrechnen. Einen exakten Wertminderungs- oder Steigerungsfaktor gibt es hier nicht. Das gilt um Grunde auch für die Makrolage der Wohnung. Also die Lage der Wohnung in einer größeren geographischen Region bzw. einem Stadtteil bei größeren Städten. Selbst wenn allgemein Wohnungen in Süddeutschland als teurer im Gegensatz zum Norden gelten, ist eine schicke Wohnung an Hamburgs Alster allemal mehr Wert als beispielsweise in Göggingen bei Augsburg. Eine Wohnung – beispielsweise in Essen – ist in südlichen Stadtteilen durchschnittlich viel teurer als im Norden.

Checkliste: Wohnung bewerten für den Verkauf

Wichtig beim Wohnungsverkauf:

  1.  Nehmen Sie ich Zeit für die Vorarbeit
  2.  Präsentieren Sie die Wohnung professionell
  3.  Nutzen Sie unseren Service, um einen guten Verkaufspreis zu erzielen.

Vergleichswerte und Quadratmeterpreise

Bei der Wohnungsbewertung nehmen wir die lokalen Quadratmeterpreise in den Vergleich auf. Aus bundesweiten und insbesondere regionalen Datenbanken ermitteln wir vergleichbare Wohnobjekte und deren Verkaufspreise.

Der branchenübliche und regional erzielte Quadratmeterpreis wird beim Vergleichswertverfahren auf Ihre Eigentumswohnung umgelegt. Damit erhalten Sie eine realistische Verkaufspreisschätzung für Ihre Wohnung. Neben den Vergleichsmerkmalen wie Lage und Größe der Wohnung, gehen auch individuelle Ausstattung in die Immobilienwertermittlung ein. So können Wintergärten oder eine hohe Energieeffizienz den Preis deutlich erhöhen. Doch auch Bauschäden, anstehende Reparaturen oder Modernisierungsmaßnahmen werden bei der Preisermittlung berücksichtigt.

Immobilien Preise in Deutschland

Hier finden Sie eine Auswahl der größten Deutschen Städte mit Informationen zu Kaufpreisen, Vergleichen und Entwicklung von Wirtschaft und Infrastruktur im Überblick:

Kriterien bei der Wertermittlung

Weitere Kriterien bei der Ermittlung Ihres Immobilienwerts beinhalten allgemeine Informationen zum Immobilienobjekt wie Etage, Zimmer und Ausstattung.

  1. Baujahr des Objekts
  2. Wohnetage
  3. Anzahl und Größe der Zimmer
  4. Balkon, Terrasse, Loggia und Wintergärten
  5. Gemeinschaftseigentum
  6. Vermietete Wohnungen

Baujahr des Objekts

Bei Altbauten (Baujahr vor 1945) erhöht eine Sanierung von Altbau den Verkaufswert. Der Preis für Wohnungen in gut erhaltenen oder sanierten Altbauten liegt häufig über dem lokalen Durchschnittspreise. Auch Neubauwohnungen sind grundsätzlich höher zu bewerten. Viele Wohnungen aus den 1960er- und 1970er-Jahren müssen jedoch häufig mit Preisabschlägen rechnen, wenn eine besonders schlechte Bausubstanz festgestellt wird.

  • Kaufpreisminderung oft bei 60er / 70er Bauten

Wohnetage: Erdgeschoss, Penthouse & Fahrstuhl

Je höher die Wohnung im Gebäude liegt, desto höher ihr Preis. Erdgeschosswohnungen werden weniger nachgefragt und ihr Preis kann bis zu 30 Prozent unter dem Durchschnittswert rangieren. Ist die höher gelegene Wohnung zudem mit einem Fahrstuhl erreichbar, vergrößert sich auch der Kreis der potenziellen Kaufinteressenten.

-30% für Erdgeschosswohnungen

Aus eigener Erfahrung sind Immobilienkäufer insbesondere bei Penthouse und Loft Wohnungen oft „spontan verliebt“. Der Kaufpreis darf hier definitiv leicht über dem Verkehrswert liegen. Bei entsprechendem Ausbau des Dachgeschosses mit Freifläche, kommen zusätzliche, wertsteigernde Faktoren hinzu.

Ebenso entscheidend, je höher die Eigentumswohnung, desto eher muss ein Fahrstuhl eingebaut sein. Wohnungen ohne Fahrstuhl schrecken heutzutage viele Käufer ab, insbesondere in den Innenstädten der Metropolen, die viele alternative Immobilienangebote haben.

  • Erdgeschoss bis zu -30% vom Verkehrswert
  • Loft / Penthouse erhöhen den Kaufpreis
  • Wichtig: Fahrstuhl Einbau

Anzahl und Größe der Zimmer

Gezählt werden Räume mit mindestens zehn Quadratmetern. Sind es weniger, werden die Räume als halbe Zimmer bewertet. Küche und Bad werden nicht mitgezählt. Grundsätzlich gilt, dass Wohnungen mit vielen Räumen auch mit einem höheren Quadratmeterpreis bewertet werden.

Aus Erfahrung zählt vor allem die Anzahl der Schlafzimmer. Insbesondere bei Luxusimmobilien muss die Anzahl der Schlafzimmer ausreichend sein. Selbst Singles legen hier Wert darauf, dass ausreichend Kapazitäten vorhanden sind, ob sie nach dem Kauf benötigt werden oder nicht.

Anzahl:

  • Schlafzimmer
  • Wohnzimmer
  • Bad / Bäder
  • Küche, begehbare Küche
  • Arbeitszimmer
  • Begehbarer Kleiderschrank
  • Flur / Foyer

Balkon, Terrasse, Loggia und Wintergärten

Plätze zum Chillen sind gesucht und so erhöhen diese zusätzlichen Merkmale den möglichen Verkaufspreis der Wohnung. Sie gehen mit 25 Prozent in die Wohnflächenberechnung ein. In besonders vorteilhaften Wohnlagen oder bei sehr aufwendiger Gestaltung können sie mit bis zu 50 Prozent als Wohnfläche berücksichtigt werden.

Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftseigentum, wie Aufzüge, Treppenhäuser, Dächer, Türen, Heizungs- und Versorgungsleitungen können sehr attraktives Sondereigentum darstellen. Sind die Außenanlagen besonders gepflegt oder stehen sinnvolle Gemeinschaftsräume zur Verfügung, steigt auch der der Marktwert der Wohnung.

Vermietete Wohnungen

Kann der künftige Käufer nicht direkt in das neue Eigentum einziehen, wirkt sich dies häufig unvorteilhaft auf den Kaufpreis aus. Allerdings werden gut vermietete Objekte ebenfalls auf dem Markt gesucht. Investoren berücksichtigen dabei die zu erwartende Rendite des Objekts. Auch in diesen Fällen können wir Ihnen bei einer Bewertung Ihrer ETW entscheidend weiterhelfen.

Wohnungsbewertung online

Wohnungsbewertung online? Viele nutzen Immobilien Portale für die Bewertung Ihrer Wohnung – doch macht das Sinn? Ein Algorithmus kann den Zustand Ihres Objektes nie so genau einschätzen, wie das menschliche Auge. Angefangen bei der Verteilung der Räume mit Lichteinwirkung durch Süd-Nord-Ost-West-Lage, die mögliche weitere Nutzung für den Käufer, der tatsächliche Renovierungszustand, Einblicke in die letzten Modernisierungsarbeiten, usw. Wenn Sie Ihre Online Bewertung online als PDF kostenlos generieren bekommen Sie eine Standardauswertung anhand von wenigen Parametern.

Das ist keine fundierte Bewertung! Denn hier werden nie alle Zustände im Detail erfragt. Dazu gehören wie oben beschrieben ua.:

  • Objektdaten der Wohnung
  • Ausstattung des Innenbereichs
  • Bauzustand und Anlagen
  • Modernisierungsmaßnahmen
  • Individuelle Objektkriterien Ihrer Wohnung
  • Stadtteil und lokale Anbindung (Schule, Supermarkt, etc.)

Wenn Sie eine Online Bewertung durchführen, werden Sie beispielsweise auch schnell feststellen, dass viele Portale bei der Wohnungsbewertung beispielsweise auch Fragen nach dem Grundstück stellen: Macht das Sinn? Nein. Deshalb geben Ihnen solche standardisierten Abfragen auch in der Regel keine relevanten Ergebnisse, die Sie für der Verkauf Ihrer Wohnung verwenden können.

Verkaufen? Wir geben Ihnen eine klare Einschätzung: Kontakt

Regionale Unterschiede und Immobilie

Als Immobilien Team mit regionalen Wurzeln können wir Ihnen nur wärmsten empfehlen, Ihre Bewertung bei einem Immmobilienmakler des Vertrauens einzuholen. Hier werden Ihnen wirklich wichtige Fragen gestellt, sie bekommen eine kostenlose und fundierte Einschätzung Ihrer Eigentumswohnung anhand von wirklich Markt-relevanten Bewertungskriterien.

Eine einfache Online Bewertung, wie sie auf vielen Immobilienportalen angeboten wird, kann Ihnen einen Einblick geben, doch keine fundierte Analyse für den Verkauf Ihrer Wohnung.

Statistik Deutschland: Quadratmeterpreise

Hier sehen Sie die Städte mit den höchsten Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen im Vergleich der Jahre 2010 und 2018* (in Euro pro Quadratmeter). Mehr Zahlen, Fakten und die Immobilienpreisentwicklung finden Sie unter: Immobilien Statistik.

  1. München (Bayern) mit 8.342 Euro pro Quadratmeter; von 6.737 Euro je qm² 2014; Steigerung 1.695 Euro je qm² in 4 Jahren
  2. Stuttgart (Baden-Württemberg) mit 5.925 Euro pro Quadratmeter; von 4744 Euro je qm² 2014; Steigerung 1.181 Euro je qm²
  3. Frankfurt am Main (Hessen) mit 6.060 Euro pro Quadratmeter; von 4.373 Euro je qm² 2014; Steigerung 1.687 Euro je qm²
  4. Freiburg im Breisgau (Bayern) mit 4.943 Euro pro Quadratmeter; von 4.740 Euro je qm² 2014; Steigerung 203 Euro je qm²
  5. Ingolstadt (Bayern) mit 4.969 Euro pro Quadratmeter; von 4.287 Euro je qm² 2014; Steigerung 682 Euro je qm²

Statistik: Städte mit den höchsten Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen im Vergleich der Jahre 2010 und 2018* (in Euro pro Quadratmeter) | Statista

Was sind „harte“ Kriterien bei der Wertermittlung?

Halten wir uns daher an die im strengen Sinne harten Kriterien bei der Wertermittlung einer Wohnung. Und dabei an diejenigen, an die Sie als Bürger in der Regel auch einfach herankommen. Da ist zum Beispiel das Haushaltseinkommen einer Stadt oder eines Stadtteils. Einen unmittelbaren Zusammenhang zwischen Höhe des Haushaltseinkommens und Wohnungswert gibt es zwar nicht, aber ein hohes Einkommen lässt einen hohen Lebensstandard, eine hohe Kaufkraft und auch eine gewissen Attraktivität der Lage erwarten.

Weist das Wohnumfeld – in diesem Fall auch durchaus regional gesehen – eine hohe Anzahl verschiedener attraktiver Arbeitgeber aus, beeinflusst dieses harte Kriterium ebenfalls positiv den Wohnungswert. Schließlich darf man davon ausgehen, dass die Nachfrage nach Wohnraum in diesem Umfeld recht hoch ist und damit auch der Wert des Angebots (Wohnung).

Zu den harten Kriterien, die unabhängig von der Lage der Wohnung sind, gehört auch die grundsätzliche wirtschaftliche Stabilität im Land. Der Verlauf der wirtschaftlichen Entwicklung – auch Konjunktur genannt – beeinflusst spürbar die Nachfrage nach Wohneigentum und damit auch den Preis.

Verfahren zur Wertermittlung

Eine Immobilie ist so viel wert, wie andere bereit sind, dafür zu bezahlen – das ist das Grundprinzip des Immobilienmarktes. Natürlich ist es für den Kaufpreis eines Hauses oder Wohnung von Bedeutung, wie hoch die Kosten für Bau und Ausbau waren. Aber wenn sich für eine Luxusvilla oder Luxuswohnung zu einem Preis, der angesichts der Baukosten angemessen wäre, kein Käufer findet, ist der Wert leider trotzdem geringer. Das gilt allerdings auch umgekehrt!

Eine „verwohnte“ Wohnung in einem ansonsten passablen Haus, die aber in einer gefragten Umgebung liegt, erzeugt eine hohe Nachfrage und damit einen hohen Preis. Mit diesem sogenannten „Vergleichswertverfahren“ können Sie sogar selbst einen annähernden Wert Ihrer Wohnung ermitteln. Vergleichbar im Sinne des Vergleichswertverfahrens wäre ein ähnliche Wohnung in unmittelbarer Umgebung.

Dazu sollte dann allerdings das wertgebende „Beispiel“ der Nachbarwohnung auch einigermaßen aktuell sein. Ein Wert, der vor – sagen wir – zehn Jahren erzielt wurde, gibt auch die Marktlage von vor zehn Jahren wieder.

 

Beachten Sie: Jedes der drei Verfahren wird in der Regel zu einem anderen Ergebnis kommen!

Rechenbeispiel Vergleichswert

Einfach erklärt: Für die Berechnung Immobilienvergleichswerts setzen wir beispielhaft zwei Immobilien ins Verhältnis. Anhand der Informationen zu Kaufpreis und Gesamtwohnfläche können wir dann den verhältnismäßigen Kaufpreis für Ihre Immobilie errechnen.

Angaben der zu bewertenden Immobilie:

  • Fläche der zu bewertenden Immobilie: 200 Quadratmeter
  • Kaufpreis der zu bewertenden Immobilie: ?

Angaben der Vergleichsimmobilie:

  • Fläche der Vergleichsimmobilie: 100 Quadratmeter
  • Kaufpreis Vergleichsimmobilie: 300.000 Euro

Ertragswert, Vergleichswert und Sachwert

Bei vermieteten Immobilien steht in der Regel das „Ertragswertverfahren“ im Mittelpunkt der Wertermittlung. Herangezogen zur Bewertung werden hier neben dem Bodenwert der Immobilie auch der Mietertrag und der sogenannte Liegenschaftszins der Immobilie.

Für die selbstgenutzte Wohnung wird neben dem Vergleichswertverfahren ansonsten auch gerne – zumal bei Luxusanlagen – das „Sachwertverfahren“ angewandt. Im Vordergrund steht hier der Sachwert der baulichen Anlagen, der sich u.a. aus dem Kubikmeterpreis des Baukörpers und einem Baupreisindex ergibt.

Beide letztgenannten Verfahren sind in jedem Fall für eine sehr genaue Wertermittlung Ihrer Wohnung geeignet, aber letztlich nur vom Fachmann anwendbar. Letztlich hat auch nur ein erfahrener Makler den Überblick über die Marktlage beim Vergleichswertverfahren.

Das ist ganz normal, denn die zu Grunde liegenden Parameter der Bewertung sind anders. Ihr Makler als Immobiliensachverständiger wird Ihnen dann erklären, welcher Wert für Sie bzw. Ihre Ziele der richtige ist.

Kosten einer Wohnungsbewertung

Für die Kalkulation wird zunächst eine grobe Bewertung vorgenommen. Der Preis für die finale Bewertung orientiert sich demnach, in den meisten Fällen, am geschätzten Wert der zu bewerteten Immobilie.

Bei einem Immobilienwert, der unter einer Grenze von 150.000 Euro liegt, können Sie mit ungefähren Kosten von 1.500 Euro rechnen. Bei Luxusimmobilien oder Mehrfamilienhäusern einem Immobilienwert über 1 Million hebt sich das angesetzt Honorar auf 3.000 Euro.

  • Unter 150.000 Euro Wert, circa 1.500 Euro
  • Über 1.000.000 Euro Wert, ,circa 3.000 Euro

Quelle: Bundesverband der Sachverständigen

Fazit zur Wohnungsbewertung – Checkliste

Der Vergleich des Wertes einer Wohnung in Ihrer Nachbarschaft bietet Ihnen einen sehr guten ersten Anhaltspunkt für die Wertermittlung Ihrer eigenen Wohnung. Wertsteigernd sind grundsätzlich folgende Faktoren:

  • Die Lage Ihrer Wohnung in einer attraktiven Wohnlage
  • Die Lage innerhalb eines Ballungsgebietes bzw. die Nähe zu Oberzentren
  • Eine ruhige innerstädtische Lage, gerne auch sehr zentral in der Stadt
  • Gute Anbindungen an den öffentlichen Nahverkehr
  • Kurze Wege zu Supermärkten, Ärzten, Apotheken, Behörden
  • Ein gepflegtes Wohnumfeld
  • Der gute Zustand von Gemeinschafseinrichtungen im Haus
  • Ein hoher Pflegegrad Ihrer Wohnung
  • Eine Aufzuganlage
  • Stellplätze bzw. Tiefgarage

EIne Sache für Experten: die Wertermittlung Ihrer Wohnung

Unterlagen zur Wertermittlung

Die genaue Ermittlung des Wohnungswertes bezieht also eine Menge an Rahmenbedingungen mit ein. Auch wenn Sie aktuell keinen Verkauf Ihrer Wohnung im Blick haben, sollten Sie für eine genaue Wertermittlung einige grundlegende Unterlagen zusammenstellen. Sie helfen dem Makler bei einer genauen Begutachtung und schaffen bei möglichen späteren Käufern eine solide Vertrauensbasis.

Zu den wichtigen Unterlagen gehören:

  1. Grundbuchauszug
  2. Teilungserklärung
  3. Grundriss
  4. Protokolle der Eigentümerversammlung
  5. Wohngeldabrechnung der letzten drei Jahre
  6. Übersicht über die Instandhaltugnsrücklage
  7. Nachweis über Versicherungen
  8. Energieausweis
  9. Kopie vom Mietvertrag, falls Ihre Wohnung vermietet ist

Auch wenn der Energieausweis immer für das gesamte Haus, in dem die Wohnung liegt, ausgestellt wird, läßt dieser Ausweis unmittelbare Rückschlüsse auf den energetischen Zustand der Wohnung zu. Darum sollte der Ausweis bei keiner Wertermittlung fehlen.

Bei den Versicherungen sind nur die Policen wichtig, die die eigentliche Bausubstanz sichern. Also Feuer- bzw. Gebäudeversicherungen. Da die Wohnung in der Regel Teil eines Mehrfamilienhauses ist, muss eine Policenkopie meist über den Verwalter bei der Versicherungsgesellschaft eingefordert werden. Die Versicherung Ihrer Hausrats ist kein Bestandteil bei der Wertermittlung!

Fehler vermeiden bei der Wertermittlung

Um einen der wichtigsten Fehler bei der (eigenen) Wertermittlung gleich zu erwähnen: Die meisten Wohnungseigentümer sind stark emotional mit ihrer Immobilie verbunden. In der Regel auch so, daß sie diese Bindung nicht selbst bemerken, aber den Wert ihrer Wohnung dadurch unbewusst zu hoch ansetzen.

Der zweite Fehler tritt oftmals auf, wenn der Wohnungsverkauf unter (Zeit-)druck erfolgt. Dadurch gerät der Preis meist zu klein, weil sich Eigentümer dadurch einen schnelleren Verkauf erhoffen. Genau aus diesem Grund ist es auch sinnvoll, seinen Wohnungswert auch ohne konkrete Verkaufsabsichten bestimmen zu lassen. So kann ich sicher sein, bei einem Verkauf eine solide Wertbasis „in der Schublade“ zu haben und erhalte über die Jahre auch einen Einblick in die Wertentwicklung meiner Wohnung.

Auch wenn wir weiter oben das Vergleichswertverfahren als häufigste Methode bei der Wertermittlung genannt und etwa auf das Preisniveau von vergleichbaren Wohnungen im unmittelbaren Wohnumfeld verwiesen haben: genau hier kann es dann zu Fehlern kommen, wenn man die Wertaussagen von Nachbarn, Freunden oder Bekannten, ja sogar von Anzeigen in einschlägigen Immobilienprotalen heranzieht. Denn wer weiß schon, ob die getroffenen Aussagen die spätere Wirklichkeit beim Verkaufsgeschehen abbilden.

Was kann ein Makler bei der Ermittlung tun?

Wer ist bei der Wertermittlung Ihrer Wohnung der Richtige? Ein Makler oder ein Gutachter? Die Antwort auf diese grundlegende Frage hängt ab vom Ziel, daß Sie mit er Wertermittlung verfolgen.

Einen Gutachter oder Sachverständigen benötigen Sie immer dann, wenn das Wertgutachten für Gerichten Bestand haben muss – etwa bei einer Scheidung. Noch eine Stufe höher ist das Gutachten durch einen „staatlich anerkannten Immobiliengutachter“ zu bewerten. Dann ist das Wertgutachten bei allen Behörden akzeptiert. Ganz gleich, für welchen dieser beiden Wege Sie sich entscheiden: diese Gutachten kosten Geld. Einen eigentlichen Qualitätsunterschied oder gar die Erzielung verschiedener Werte gibt es bei beiden Gutachtern nicht.

Auch der vom Makler ermittelte Wert der Wohnung wird von den Werten der Gutachter dann nicht abweichen, wenn beide seriös und nach den gleichen Vorgaben arbeiten. Das „Gutachten“ des Maklers hat allerdings vor Gerichten oder anderen Behörden keinen Bestand. Das hat nichts mit mangelnder Ausbildung oder Qualifikation des Maklers zu tun.

Möchten Sie mit einem Wertgutachten vor potentiellen Käufern selbstbewusst und kompetent auftreten, reicht das (in der Regel auch kostenlose) Gutachten eines freien Immobiliensachverständigen oder Maklers absolut ausreichend.

Denn eines ist bei allen Experten zu beachten: nicht jeder, der sich Gutachter oder Sachverständiger nennt, ist es auch. Achten Sie bei Gutachtern z.B. auf Zertifikate und Ausbildungen seitens der IHK, beim Makler-Sachverständigen auf entsprechende Expertisen bei Wertermittlungen und Verkaufsprozessen von Wohnungen.

Fazit: Wohnungsbewertung

Der Wert einer Immobilie, also auch Ihrer Wohnung, kann anhand von verschiedenen Wertermittlungsverfahren ermittelt werden. Ebenso zahlreich wie die Möglichkeiten sind auch die Ergebnisse, denn stets werden Sie ein anderes Ergebnis erhalten. Dies ist ganz normal und richtig, da jeder Wertermittlungsverfahren auf einem anderen Ansatz beruht.

Onlinebewertung nur Schein: Einfachste Parameter

Warum? Portale wollen Ihre Kontaktdaten, „kostenlos“ ausfüllen und los geht’s…

Eine Onlinebewertung geht hauptsächlich von dem Standort des Grundstücks aus und erfasst meist nur unzureichend den tatsächlichen Zustand einer Immobilie. Daher kann eine Onlinebewertung tendenziell nur einen zu optimistischen Immobilienwert auswerfen.

Das Ergebnis sollte nicht all zu euphorisch angesehen werden.

Wenn Sie anschließend einen Makler oder sonstigen Sachverständigen – auch einen staatlichen Gutachter –  mit der Wertermittlung beauftragen, wird er Ihnen ein niedrigeren Verkehrswert ermitteln.

Der Gutachter ermittelt immer den Wert zu einem Wertermittlungsstichtag und arbeitet mit Daten aus der jüngsten Vergangenheit während eine Onlinebewertung ein kostenloses Tool ist, werden Ihnen mit einem ausgesprochenen Gutachter Kosten entstehen. Böse Überraschungen gibt es dann jedoch niemals, weil das Erfolgshonorar beim Makler ja schon vorher fest steht.

In seine Bewertung fließen Daten aus der jüngsten Vergangenheit sowie die Prognosen für die nächsten Monate. Darüber hinaus wird der Immobilienmakler mit Ihnen den Wert erörtern und einen Inseratspreis empfehlen.

Die Wertermittlung ist der Dreh- und Angelpunkt einer Immobilienvermarktung. Hier sollten Sie als Eigentümer nichts dem Zufall überlassen oder Experimente wagen. Immerhin geht es um Ihre finanzielle Zukunft und die sollte rosig sein.

Sie wollen verkaufen? Lesen Sie mehr Tipps zu Steuern, Ablauf & Co. unter Wohnung verkaufen.

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  2. Teil: Immobilie als Kapitalanlage - Worauf muss ich achten?

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