Kaufpreis ermitteln: Die wichtigsten Kriterien für Ihre Finanzierung – Bonität, Eigenkapital & Co

Kaufpreis ermitteln – Sie haben sich also mittlerweile entschieden, ob Sie eine Rendite oder Investment Immobilie kaufen möchten, ob unvermietet oder vermietet und auch über den Standort Ihres neuen Objektes haben Sie sich bereits informiert? Bevor die Immobiliensuche nun starten kann, gilt es vorab noch den Kaufpreis zu ermitteln. Auf welche Faktoren es hier ankommt und wie diese auch Ihre Finanzierung beeinflussen, das erfahren Sie hier.

Maximalen Kaufpreis festlegen: Wichtige Faktoren

Einer der wichtigsten Schritte beim Kauf einer Immobilie, der oft unterschätzt wird, ist das Festlegen des maximalen Kaufpreises der Immobilie. Um hier ungewollte Überraschungen zu vermeiden, gilt es diesen vor der Immobiliensuche zu ermitteln. Meistens läuft das dann so ab, dass Sie sich mit Ihrem Bankberater zusammensetzen und Ihre Finanzen durchgehen. Sie weisen dann eine gewisse Summe Eigenkapital vor und die Bank gibt Ihnen dann einen entsprechenden Kredit. Die Höhe dieses Kredits hängt sowohl von Ihrer Bonität ab (hierfür müssen Sie eine Selbstauskunft einreichen), als auch von Ihrem vorzuweisenden Eigenkapital. Auch der Beleihungswert des Objekts und die monatliche Belastung werden mit einkalkuliert.

Eigenkapital X + Bankkredit Y

Auf diese Faktoren kommt es an:

  • Bonität
  • Beleihungswert des Objektes
  • Verfügbares Eigenkapital
  • Monatliche Belastung

Gehen wir nun die einzelnen Faktoren etwas genauer durch:

Bonität: Vermögenswerte vs. Verbindlichkeiten

Bei einer Überprüfung Ihrer Bonität werden Ihre Vermögenswerte und Verbindlichkeiten genannt und gegenüber gestellt. Ist die Bilanz positiv, also überwiegen die Vermögenswerte Ihre Ausgaben und Verbindlichkeiten, stehen die Chancen auf einen Kredit sehr gut. Und je höher diese Kreditwürdigkeit, desto geringer auch Ihr Eigenkapitaleinsatz. Schließlich möchte die Bank Ihr Geld auch schnellstmöglich wieder haben und sicher gehen, dass sie es auch bekommen wird.

Vermögenswerte werden Verbindlichkeiten gegenübergestellt

Beleihungswert der Immobilie: Verkehrswert & Marktwert

Der Beleihungswert der Immobilie liegt prinzipiell unter dem Verkehrswert. Bei dem Verkehrswert handelt es sich um den Verkaufspreis des Hauses oder der Wohnung, würde diese zum jetzigen Zeitpunkt verkauft werden. Daher wird der Verkehrswert auch ‚theoretischer Marktwert‘ genannt. Der Beleihungswert befindet sich durchschnittlich 20% unten drunter. Um also das Risiko für Kreditausfall zu minimieren, orientieren sich die Banken bei der Kreditverleihung am Beleihungswert, und nicht am Verkehrswert.

Beleihungswert = Verkehrswert – 20%

Verfügbares Eigenkapital: Abhängigkeit zur Vermögensbilanz

Grundsätzlich gilt: 20% Eigenkapital werden gebraucht. Wie zuvor bereits erwähnt, ist die genaue Höhe des Eigenkapitals letztlich abhängig von Ihrer Bonität. Je positiver die Bilanz, um so weniger Eigenkapital haben Sie also vorzuweisen. So können Sie also auch durchaus mit einem Eigenkapital von 10% oder 15% bereits in eine Immobilie investieren.

Je besser die Bonität, um so weniger Eigenkapital

Monatliche Belastung: Einnahmen & Ausgaben

Der letzte wichtige Faktor, der auf die Finanzierung und somit auf den maximalen Kaufpreis Einfluss nimmt, ist Ihre monatliche Belastung. Ähnlich wie bei der Bonitätsprüfung auch, werden hier Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt. Dies ist wichtig für die Bank, da sie so die Konditionen für die Rückzahlung, Zinsen und Tilgung festlegen kann.

Fazit: Maximalen Kaufpreis & Finanzierung bestimmen

Neben Ihrer Bonität und dem verfügbaren Eigenkapital, kommt es also auch auf Ihre monatliche Finanzierung und den Beleihungswert an. So können Sie nicht nur den maximalen Kaufpreis ermitteln bevor Sie sich auf die Immobiliensuche begeben, sondern auch die Konditionen für die Rückzahlung Ihres Kredits bestimmen.

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