So funktioniert das Rating
Für die Bewertung einer spezifischen Lage (Makroperspektive) gibt es viele Parameter, zum Beispiel die Wirtschaft, deren Verteilung auf Gewerbe, Industrie und Produktion, die Infrastruktur, Bildungsstätten, ebenso wie Ärzte, Freizeitaktivitäten, aber auch das Umfeld, Stadtteile und Nachbarstädte. Ein weiterer Faktor ist natürlich der Kaufpreis (oder auch Mietpreis), je höher die Quadratmeterpreise, desto er zieht es die Menschen in den Speckgürtel der Großstädte. All das sorgt dafür, dass einzelne lagen an Attraktivität verlieren oder an Attraktivität für Menschen gewinnen. Unser Rating vergleich die Attraktivität und Entwicklung miteinander.
- Stand: 2025
- Auswertung: Städte in Deutschland
- Kriterium: Mindestens 40.000 Einwohnern
- Kategorisierung: A (+) bis D (-)
Für Immobilieninvestoren, teilt der Kapitalanlage Atlas, die Attraktivität der einzelnen Städte in 4 Kategorien. Vom Lukinski A+ Rating, für besonders attraktive Regionen, die einen hohen Zuzug erfahren, bis zum D- Rating, Städte die schon seit Jahren und Jahrzehnten stagnieren, wenig attraktiv Menschen und Wirtschaft. Inflationsschutz steht bei uns im Vordergrund. Je höher das Rating, desto attraktiver ist die Lage für den Einstieg von Immobilieninvestoren.
Städte im Vergleich: Wo investieren?
Im Folgenden finden Sie zunächst die wichtigsten deutschen Städte, im Vergleich. Metropolen mit über 500.000 Einwohnern, dazu Großstädte von 250 000 bis 500.000 Einwohnern und noch einmal alle Großstädte von 100.000 bis 250.000 Einwohnern. Danach wird es interessant, denn wir werfen einen Blick auf die Hidden Champions, mit top Lukinski A+ Rating und D- Rating und höherem Risiko mit der Frage:
Wo investieren in Deutschland?
Metropole ( < 500.000 ) - Hoher Kaufpreis, langfristiger Gewinn
Metropolen / Großstädte im Überblick – Tendenziell eher A-Lagen, mit Investment Immobilien. Das heißt, wenig Überschuss aus Mieteinnahmen, dafür hohe Wertsteigerung des Grundbesitzes, egal ob beim Wohnungsverkauf oder Hausverkauf.
Zuerst ein Blick auf die größten Städte, die jeder hier kennt, mit über 500.000 Einwohnern.
Stadt |
BL |
Rating |
|
|
|
|
|
Note |
Wert |
Kurzzeit |
Langzeit |
Berlin |
BE |
B+ |
5,8 |
A- |
B+ |
Hamburg |
HA |
B+ |
6 |
A+ |
B- |
München |
BA |
A+ |
11,9 |
A+ |
A+ |
Köln |
NRW |
A |
8,7 |
A+ |
A |
Frankfurt am Main |
HE |
A+ |
12,6 |
A+ |
A+ |
Stuttgart |
BW |
B+ |
5,2 |
A |
B- |
Düsseldorf |
NRW |
B+ |
5,8 |
A |
B+ |
Leipzig |
SA |
A+ |
13,1 |
A+ |
A+ |
Dortmund |
NRW |
C- |
0,2 |
D- |
C |
Essen |
NRW |
D- |
-1,7 |
D- |
C |
Hier kommen Sie zur vollständigen Liste mit allen Metropolen:

Großstadt (100.000 – 500.000) – Moderater Kaufpreis, sofortige Rendite
Ein Blick auf die 2. Liga der Städte, Großstädte bis 500.000 Einwohner im Überblick – Tendenziell gute B-Lagen mit Rendite Immobilien. Das heißt, die Kosten (Tilgung des Darlehens, Zinsen und Instandsetzung), werden durch laufende Mieteinnahmen gedeckt. Dafür ist der Wertentwicklung geringer, als in A-Lagen.
Großstädte bis 250.000 Einwohner im Überblick – Tendenziell ein Mix aus B-Lagen und oft guten C-Lagen mit Rendite Immobilien. Das heißt, wie schon bei den Großstädten, die Kosten (Tilgung des Darlehens, Zinsen und Instandsetzung), werden durch laufende Mieteinnahmen gedeckt. Dafür ist der Wertentwicklung geringer, als in A-Lagen. Allerdings Vorsicht bei Immobilien in C-Lage, denn das Risiko, dass Wohnungen oder Häuser auch einmal leer stehen, ist größer als in B- und wesentlich größer, als in A-Lagen.
Stadt |
BL |
Rating |
|
|
|
|
|
Note |
Wert |
Kurzzeit |
Langzeit |
Duisburg |
NRW |
D- |
-1,8 |
D- |
C |
Bochum |
NRW |
D- |
-4,8 |
D- |
D- |
Wuppertal |
NRW |
D- |
-1,7 |
D- |
C |
Bielefeld |
NRW |
B- |
3,5 |
B |
B- |
Bonn |
NRW |
B+ |
5 |
A+ |
C |
Münster |
NRW |
A+ |
13,7 |
A+ |
A+ |
Mannheim |
BW |
D |
-0,8 |
D |
D- |
Karlsruhe |
BW |
A- |
6,6 |
A+ |
B |
Augsburg |
BA |
A+ |
11,4 |
A+ |
A+ |
Wiesbaden |
HE |
C+ |
2,8 |
A- |
C- |
Hier finden Sie die Liste mit allen 67 Großstädten in Deutschland, von 100.000 bis 500.000 Einwohnern:

Städte ( < 100.000 ) - Mehr Rendite, mehr Risiko
Ihr Vorteile in Städten zwischen 40.000 bis 100.000 Einwohnern? Sie haben weniger nationale und internationale Konkurrenz. Insbesondere, wenn Sie vor Ort wohnen, ein guter, strategischer Vorteil, auch für Immobilien Einsteiger. Welches Rating hat Ihre Stadt? Finden Sie es hier heraus:

Hidden Champions für Ihre Kapitalanlage
Jetzt wird es interessant, denn wir werfen einen Blick auf die Hidden Champions, mit top Lukinski A+ Rating!
Danach finden Sie noch eine Liste, mit Städten, die eine sehr negative Entwicklung auf Reisen und mit D- Rating höheres Risiko bergen.
Top 10 A+ Ratings
Hier sehen Sie die top 10 A+ Ratings:
- Bernau bei Berlin (Brandenburg), Rating: 25,2
- Falkensee (Brandenburg), Rating: 22,3
- Oranienburg (Brandenburg), Rating: 17,7
- Potsdam (Brandenburg), Rating: 17,0
- Bad Kreuznach (Rheinland-Pfalz), Rating: 16,6
- Dachau (Bayern), Rating: 15,8
- Landshut (Bayern), Rating: 15,3
- Gießen (Hessen), Rating: 15,2
- Goslar (Niedersachsen), Rating: 14,8
- Ostfildern (Baden-Württemberg), Rating: 14,6
Alle A+ / A Ratings in Deutschland
Sie wollen noch mehr Hidden Champions in Deutschland kennen lernen? Dann sehen Sie sich hier alle A-Rating in Deutschland an! Diese Städte sind extrem beliebt, lesen Sie hier mehr, Lukinski A+ / A Ratings für Immobilieninvestoren:
Hidden Champions mit A+ Rating im Überblick – Starke allgemeine Entwicklung, Zuzug von Menschen, hier können Sie gute Renditen erzielen, insbesondere mit Eigentumswohnungen, die Sie kaufen und vermieten.

Alle B- / B / B+ Ratings
Alle B-Ratings zeigen Städte mit solider Entwicklung. Hier können Sie auch Rendite Immobilien finden, die unmittelbar für Erträge sorgen, die Ihre monatlichen Belastungen um Tilgung, Zinsen und Instandhaltung decken. Im Idealfall mit zusätzlichem Extra, für aktiven Vermögensaufbau.
Alle C- / C / C+ Ratings
Alle C-Ratings zeigen Städte mit geringeren Wachstumsraten. Hier sind Immobilien als Kapitalanlagen schon eher mit Vorsicht zu genießen, denn das Leerstand Risiko ist größer. Heißt: Jeden Monat, in dem Ihre Rendite Immobilie nicht vermietet ist, bezahlen Sie drauf. Außerdem ist die Wertsteigerung der Immobilie sehr gering, bis kaum vorhanden.
Risk Champions: Nichts für Einsteiger
Immobilien Einsteiger sollten diese Städte eher meiden. Im Rating liegen diese Städte am unteren Ende, tragen damit das größte Risiko für Leerstand und negative Wertentwicklung der Immobilie.
Top 10 D- Ratings
Hier sehen Sie die am wenigsten, attraktiven D- Ratings:
- Frankfurt Oder (Brandenburg), Rating -20,9
- Gera (Thüringen), Rating -18,5
- Neubrandenburg (Mecklenburg-Vorpommern), Rating -15,6
- Zwickau (Sachsen), Rating -15,1
- Dessau-Roßlau (Sachsen-Anhalt), Rating -13,7
- Wilhelmshaven (Niedersachsen), Rating -12,3
- Wismar (Mecklenburg-Vorpommern), Rating -12,3
- Cottbus (Brandenburg), Rating -11,5
- Schwerin (Mecklenburg-Vorpommern), Rating -10,8
- Unna (Nordrhein-Westfalen), Rating -10,3
Alle D- / D Ratings in Deutschland
Risikolagen für Immobilieninvestoren:
Risk Champions mit D- Rating im Überblick – Objekte in schlechter C-Lage sollten Sie nur kaufen, wenn Sie bereits Erfahrungen haben. Nicht nur mit Kauf und Vermietung, auch mit Renovierung und Sanierung.
