Immobilien Lage: Investieren in… – Lukinski Rating / Kapitalanlage Atlas Deutschland

Immobilien Lage – Lage macht den Unterschied, zwischen Investitionen mit Ziel Rendite (direkte Einnahmen, meist B- und C-Lagen) oder in eine Investment Immobilie („Spekulation“ auf Wertsteigerung, A-Lagen). Das aktuelle Lukinski Rating 09/21 zur Attraktivität von Städten in Deutschland, über 40.000 Einwohnern. Danach wird es interessant, denn wir werfen einen Blick auf die Hidden Champions, mit top Lukinski A+ Rating und D- Rating und höherem Risiko.

Lukinski Rating: Lage & Attraktivität

Wer seine erste Immobilie kaufen will, der wird schnell von den verschiedenen Lagerarten hören. Doch wie können Sie die Attraktivität von Städten einschätzen? Insbesondere dann, wenn es nicht um die allseits bekannten Städte in A-Lagen geht, sowie München, Hamburg, Berlin, Frankfurt oder Düsseldorf.

Ranking Parameter

Für die Bewertung einer spezifischen Lage (Makroperspektive) gibt es viele Parameter, zum Beispiel die Wirtschaft, deren Verteilung auf Gewerbe, Industrie und Produktion, die Infrastruktur, Bildungsstätten, ebenso wie Ärzte, Freizeitaktivitäten, aber auch das Umfeld, Stadtteile und Nachbarstädte.

Ein weiterer Faktor ist natürlich der Kaufpreis (oder auch Mietpreis), je höher die Quadratmeterpreise, desto er zieht es die Menschen in den Speckgürtel der Großstädte.

All das sorgt dafür, dass einzelne lagen an Attraktivität verlieren oder an Attraktivität für Menschen gewinnen.

Der Kapitalanlage Atlas Deutschland wirft einen Blick auch fast 500 Städte in Deutschland und vergleicht Ihre Attraktivität und Entwicklung.

Aktuelle Version:

  • Stand: 09 / 2021
  • Auswertung: Städte in Deutschland
  • Kriterium: Mindestens 40.000 Einwohnern

Hier finden Sie einen Auszug, mit diesen 6 Listen:

Rating A+ bis D-

Für Immobilieninvestoren, teilt der Kapitalanlage Atlas, die Attraktivität der einzelnen Städte in 4 Kategorien. Vom Lukinski A+ Rating, für besonders attraktive Regionen, die einen hohen Zuzug erfahren, bis zum D- Rating, Städte die schon seit Jahren und Jahrzehnten stagnieren, wenig attraktiv Menschen und Wirtschaft.

Inflationsschutz steht bei uns im Vordergrund. Je höher das Rating, desto attraktiver ist die Lage für den Einstieg von Immobilieninvestoren.

Kapitalanlage Atlas betrachtet:

Faktor: Attraktivität einer Stadt

Daraus können Sie wiederum ableiten, welchen Lagetyp Sie vor sich haben. Diese Einteilung nimmt man üblicherweise vor in A-Lage, B-Lage und C-Lage.

Städte im Vergleich

Im Folgenden finden Sie zunächst die wichtigsten deutschen Städte, im Vergleich. Metropolen mit über 500.000 Einwohnern, dazu Großstädte von 250 000 bis 500.000 Einwohnern und noch einmal alle Großstädte von 100.000 bis 250.000 Einwohnern. Danach wird es interessant, denn wir werfen einen Blick auf die Hidden Champions, mit top Lukinski A+ Rating und D- Rating und höherem Risiko.

  1. Metropolen ab 500.000 Einwohnern
  2. Großstädte: 250.000 – 500.000 Einwohner
  3. Großstädte: 100.000 – 250.000 Einwohner

Metropolen ab 500.000 Einwohnern

Städte über 500.000 Einwohnern

StadtBLRating
NoteWertKurzzeitLangzeit
BerlinBEB+5,8A-B+
HamburgHAB+6A+B-
MünchenBAA+11,9A+A+
KölnNRWA8,7A+A
Frankfurt am MainHEA+12,6A+A+
StuttgartBWB+5,2AB-
DüsseldorfNRWB+5,8AB+
LeipzigSAA+13,1A+A+
DortmundNRWC-0,2D-C
EssenNRWD--1,7D-C

Hier kommen Sie zur vollständigen Liste mit allen Metropolen:

Vorteil Metropole?

Metropolen / Großstädte im Überblick – Tendenziell eher A-Lagen, mit Investment Immobilien. Das heißt, wenig Überschuss aus Mieteinnahmen, dafür hohe Wertsteigerung des Grundbesitzes, egal ob beim Wohnungsverkauf oder Hausverkauf.

Großstädte: 100.000 bis 500.000 Einwohner

StadtBLRating
NoteWertKurzzeitLangzeit
DuisburgNRWD--1,8D-C
BochumNRWD--4,8D-D-
WuppertalNRWD--1,7D-C
BielefeldNRWB-3,5BB-
BonnNRWB+5A+C
MünsterNRWA+13,7A+A+
MannheimBWD-0,8DD-
KarlsruheBWA-6,6A+B
AugsburgBAA+11,4A+A+
WiesbadenHEC+2,8A-C-

Hier finden Sie die Liste mit allen 67 Großstädten in Deutschland, von 100.000 bis 500.000 Einwohnern:

Vorteil Großstadt?

Großstädte bis 500.000 Einwohner im Überblick – Tendenziell gute B-Lagen mit Rendite Immobilien. Das heißt, die Kosten (Tilgung des Darlehens, Zinsen und Instandsetzung), werden durch laufende Mieteinnahmen gedeckt. Dafür ist der Wertentwicklung geringer, als in A-Lagen.

Vorteil kleine Großstadt?

Großstädte bis 250.000 Einwohner im Überblick – Tendenziell ein Mix aus B-Lagen und oft guten C-Lagen mit Rendite Immobilien. Das heißt, wie schon bei den Großstädten, die Kosten (Tilgung des Darlehens, Zinsen und Instandsetzung), werden durch laufende Mieteinnahmen gedeckt. Dafür ist der Wertentwicklung geringer, als in A-Lagen. Allerdings Vorsicht bei Immobilien in C-Lage, denn das Risiko, dass Wohnungen oder Häuser auch einmal leer stehen, ist größer als in B- und wesentlich größer, als in A-Lagen.

Städte bis 100.000 Einwohner

Ihr Vorteile in Städten zwischen 40.000 bis 100.000 Einwohnern? Sie haben weniger nationale und internationale Konkurrenz. Insbesondere, wenn Sie vor Ort wohnen, ein guter, strategischer Vorteil, auch für Immobilien Einsteiger. Welches Rating hat Ihre Stadt? Finden Sie es hier heraus:

Hidden Champions für Ihre Kapitalanlage

Jetzt wird es interessant, denn wir werfen einen Blick auf die Hidden Champions, mit top Lukinski A+ Rating! Danach finden Sie noch eine Liste, mit Städten, die eine sehr negative Entwicklung auf Reisen und mit D- Rating höheres Risiko bergen.

Top 10 A+ Ratings

Hier sehen Sie die top 10 A+ Ratings:

  1. Bernau bei Berlin (Brandenburg), Rating: 25,2
  2. Falkensee (Brandenburg), Rating: 22,3
  3. Oranienburg (Brandenburg), Rating: 17,7
  4. Potsdam (Brandenburg), Rating: 17,0
  5. Bad Kreuznach (Rheinland-Pfalz), Rating: 16,6
  6. Dachau (Bayern), Rating: 15,8
  7. Landshut (Bayern), Rating: 15,3
  8. Gießen (Hessen), Rating: 15,2
  9. Goslar (Niedersachsen), Rating: 14,8
  10. Ostfildern (Baden-Württemberg), Rating: 14,6

Alle A+ / A Ratings in Deutschland

Sie wollen noch mehr Hidden Champions in Deutschland kennen lernen? Dann sehen Sie sich hier alle A-Rating in Deutschland an! Diese Städte sind extrem beliebt, lesen Sie hier mehr, Lukinski A+ / A Ratings für Immobilieninvestoren:

Hidden Champions mit A+ Rating im Überblick – Starke allgemeine Entwicklung, Zuzug von Menschen, hier können Sie gute Renditen erzielen, insbesondere mit Eigentumswohnungen, die Sie kaufen und vermieten.

Alle B- / B / B+ Ratings

Alle B-Ratings zeigen Städte mit solider Entwicklung. Hier können Sie auch Rendite Immobilien finden, die unmittelbar für Erträge sorgen, die Ihre monatlichen Belastungen um Tilgung, Zinsen und Instandhaltung decken. Im Idealfall mit zusätzlichem Extra, für aktiven Vermögensaufbau.

Alle C- / C / C+ Ratings

Alle C-Ratings zeigen Städte mit geringeren Wachstumsraten. Hier sind Immobilien als Kapitalanlagen schon eher mit Vorsicht zu genießen, denn das Leerstand Risiko ist größer. Heißt: Jeden Monat, in dem Ihre Rendite Immobilie nicht vermietet ist, bezahlen Sie drauf. Außerdem ist die Wertsteigerung der Immobilie sehr gering, bis kaum vorhanden.

Risk Champions: Nichts für Einsteiger

Immobilien Einsteiger sollten diese Städte eher meiden. Im Rating liegen diese Städte am unteren Ende, tragen damit das größte Risiko für Leerstand und negative Wertentwicklung der Immobilie.

Top 10 D- Ratings

Hier sehen Sie die am wenigsten, attraktiven D- Ratings:

  1. Frankfurt Oder (Brandenburg), Rating -20,9
  2. Gera (Thüringen), Rating -18,5
  3. Neubrandenburg (Mecklenburg-Vorpommern), Rating -15,6
  4. Zwickau (Sachsen), Rating -15,1
  5. Dessau-Roßlau (Sachsen-Anhalt), Rating -13,7
  6. Wilhelmshaven (Niedersachsen), Rating -12,3
  7. Wismar (Mecklenburg-Vorpommern), Rating -12,3
  8. Cottbus (Brandenburg), Rating -11,5
  9. Schwerin (Mecklenburg-Vorpommern), Rating -10,8
  10. Unna (Nordrhein-Westfalen), Rating -10,3

Alle D- / D Ratings in Deutschland

Risikolagen für Immobilieninvestoren:

Risk Champions mit D- Rating im Überblick – Objekte in schlechter C-Lage sollten Sie nur kaufen, wenn Sie bereits Erfahrungen haben. Nicht nur mit Kauf und Vermietung, auch mit Renovierung und Sanierung.

Exkurs: A-Lage, B-Lage und C-Lage bei Immobilien

Mit Hilfe des Lukinski Ratings, können Sie Regionen nun leichter in die verschiedenen Lagen von Immobilien einteilen.

Die 3 Lagerarten von Immobilen betrachten im Wesentlichen den Unterschied zwischen:

  • Kaufpreis (Quadratmeterpreis)
  • Rendite (Mieteinnahmen)
  • Wertentwicklung (Grundbesitz)
  • Risiko (Leerstand)

So lässt sich die Lage einer Immobilie einfach, durch die Faktoren, kategorisieren.

A-Lage

Immobilien in A-Lage sind Investment Immobilien. Das bedeutet, Ihren Gewinn erzielen Sie aus der Wertsteigerung, die die Immobilie über Langzeit erfahren wird bzw. soll. Wichtig ist, keine Wette ist sicher, auch hier handelt es sich um Spekulationen. Wer weiß, wie die Welt in 20, 30 Jahren aussieht? Natürlich, sollte in guter Lage, wie München oder Frankfurt, nichts schiefgehen. Für Immobilien Einsteiger ist A-Lage aber nicht das Beste, denn die meisten brauchen direkte Einnahmen, für die Deckung der Finanzierung (Tilgung, Zinsen und zusätzlich noch Instandhaltung).

A-Lage. Top Lagen wie München:

  • Hoher Kaufpreis
  • Geringere Rendite
  • Hohe Wertentwicklung
  • Geringes Leerstandsrisiko

B-Lage

Immobilien in B-Lage sind quasi perfekt für Immobilien Einsteiger. Sie können, wenn Sie die Mietrendite vorab berechnet haben, direkt Erträge erzielen, die nicht nur die um Kosten der Finanzierung decken, sondern zusätzlich zum Vermögensaufbau beitragen. Gleichzeitig ist das Risiko für Leerstand nicht so hoch, dass sie mit häufiger Neuvermietung rechnen müssen. Solche Immobilien finden Sie in den Märkten, die nicht überhitzt sind.

B-Lage. Top Lagen wie Potsdam

  • Moderater Kaufpreis
  • Moderate bis gute Rendite
  • Moderate Wertentwicklung
  • Geringes Leerstandsrisiko

C-Lage

C-lage ist für Immobilien Einsteiger relativ schwierig, denn sie müssen auch mal mit Leerstand rechen. Solange Ihre Wohnung oder Ihr Haus leer steht, zahlen Sie jeden Monat die Kosten, für Tilgung, Zinsen und Instandhaltung. Gleichzeitig ist die Wertsteigerung der Immobilie nur sehr gering, manchmal sogar gar nicht vorhanden. Dementsprechend müssen Sie mehr Kenntnisse mitbringen, damit Sie Immobilien in C-Lage gut vermarkten können.

C-Lage. Schwache Struktur, Lagen wie Gelsenkirchen

  • Geringer Kaufpreis
  • Hohe Rendite
  • Stagnierende Wertentwicklung
  • Höheres Leerstandsrisiko

Lernen Sie mehr zum Thema Immobilienkauf auf Immobilien-Erfahrung.de:

Wie schon zu Beginn erwähnt, Lage macht den Unterschied zwischen Investments in Rendite (direkte Einnahmen, meist B- und C-Lagen) oder Investment Immobilie („Spekulation“ auf Wertsteigerung, A-Lagen). Lernen Sie auch hier mehr auf meinem neuen Projekt Immobilien-Erfahrung.de: