Wohnung verkaufen: Bewertung, Ablauf, Steuern und Tipps – Eigentumswohnung

Wohnung / Eigentumswohnung verkaufen 2024 – Von der Wertermittlung bis zur Spekulationssteuer: Nur etwas über 200.000 Immobilien werden im Jahr, in Deutschland, verkauft. Kaum einer hat also Erfahrung im Verkauf einer Wohnung (ETW). Wie können Sie Ihre Wohnung bewerten? Altbauwohnung, Loft oder Penthouse? Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt – die Unterschiede sind groß, je nach Lage, Wohnungstyp und Ausstattung, Fehler sind schnell gemacht. Lernen Sie hier kostenlos, Schritt für Schritt, den Ablauf beim Verkauf Ihrer Wohnung kennen! Noch Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Schreiben Sie mir oder rufen Sie an, ganz unverbindlich: Kontakt.

Wohnungsverkauf 2024: Eigentumswohnung verkaufen

Lernen Sie im Folgenden die Antworten auf Fragen wie: Wann ist ein guter Zeitpunkt, um Ihre Wohnung zu verkaufen? Mit Immobilienmakler oder ohne? Welche Unterlagen benötigen Sie im Vorfeld? Können Sie Ihre Wohnung verkaufen, wenn sie noch nicht vollständig abbezahlt wurde?

Bevor wir Schritt für Schritt tiefer in die Materie „Wohnung verkaufen“ kommen, zunächst der (zentrale) Wertfaktor, den Sie sicher kennen. Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und deutschlandweit, das A&O ist:

Lage, Lage, Lage

Bewertungsfaktor Lage und Verkaufspreis

Ganz unabhängig, ob Sie Ihr Grundstück verkaufen, Haus verkaufen, aber auch wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen, die Lage ist ein zentraler Bewertungsfaktor für den Verkaufspreis Ihrer Immobilie. Privat oder „kostenlos“ und ohne Makler zu verkaufen, birgt Risiken und macht den Verkauf, sowie die gesamte Transaktion (Bewertung bis Notar und Kaufvertrag), fehleranfällig. Denken Sie auch an die Verhandlungen. Geschickte Käufer machen Ihre Wohnung schnell mies. Baufehler hier, Mängel da. Der Verkauf hat also 2 Perspektiven:

  1. Makro-Perspektive (Lage bis Etage)
  2. Mikro-Perspektive (Wohnungstyp, Ausstattung)

Nach der Lage kommt die Immobilie, also ETW, selbst. Verkaufen Sie eine geräumige 150 m² Altbauwohnung in Berlin, eine kleine 60 m² Dachgeschosswohnung oder ein großzügiges Loft oder Penthouse in Hamburg?

Tipp! Klicken Sie auf die weiterführenden Links (dick markiert) und wieder zurück, so lernen Sie alles wichtige für den Immobilienverkauf!

Hier noch ein spezieller Blick auf die großen Städte:

Fragen? Bewertung, Verkauf, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)

Sie haben noch Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Kostenlos Werteinschätzung, Maklerempfehlung und vielleicht haben wir direkt die richtigen Käufer. Schreiben Sie mir oder rufen Sie mich an, ganz unverbindlich.

Gründe: Umzug, Erbe, Scheidung oder Liquidität

Für den Verkauf einer Eigentumswohnung kann es unterschiedliche Gründe geben. Sie haben die Wohnung als Kapitalanlage gekauft und sind durch einen finanziellen Engpass gezwungen, sich von der Eigentumswohnung zu trennen? Oder haben Sie die Wohnung selbst bewohnt und ziehen aus beruflichen oder persönlichen Gründen in eine andere Stadt? Egal, welcher Grund Sie zum Verkauf motiviert: Eine schnelle Abwicklung und ein Verkaufspreis nach Ihren Vorstellungen sind Ihnen sicher wichtig.

Haben Sie eine sehr emotionale Bindung zur Wohnung, beispielsweise, weil Sie diese infolge einer Scheidung oder nach einem anderen einschneidenden Erlebnis verkaufen, wie dem Erbe einer Immobilie, sollten Sie die private Veräußerung genau überdenken.

Neue Eigentümer bezahlen nicht (!) den ideellen, sondern den realen Wert der Eigentumswohnung.

Mit emotionaler Bindung fällt die realistische Bewertung schwer und Sie werden spätestens vor Problemen stehen, wenn es um Verhandlungen über den Kaufpreis geht.

Planung und Vorbereitung des Verkaufs: Ablauf

Die eben beschriebene emotionale Bindung, ein realistischer Kaufpreis, Verhandlungen, all das sind Gründe, weshalb Immobilienmakler beauftragt werden. Und, denken Sie erst an die vielen Besichtigungstermine, die Verhandlungen mit potenziellen Immobilienkäufern oder Investoren und an die Bonitätsprüfungen, die im Vorfeld durchgeführt werden müssen.

In der Planung des Verkaufs einer Eigentumswohnungen müssen einige Besonderheiten beachtet werden.

Eigentümer Fragen: Vor dem Verkauf

Noch lang vor dem Verkauf Ihrer Eigentumswohnung müssen Sie Vorkehrungen treffen. Eine der wichtigsten Fragen ist sicher, ob Sie bereits eine (sichere) Anschlussimmobilie in Aussicht haben. Die Sanierung von Wohnungen, insbesondere Sanierung von Altbau, kann den Wert Ihrer Eigentumswohnung vor dem Verkauf steigern. Wo wir schon bei Sanierung und Bestand sind, haben Sie bereits alle nötigen Dokumente zusammengetragen, wie Flurkarte, Grundbuchauszug, Grundrisse und Energieausweis. Hier ein schneller Überblick der wichtigsten Fragen vor Verkaufsstart Ihrer Wohnung.

9 Fragen, die Sie sich als Eigentümer vor dem Verkauf stellen müssen:

  1. Haben Sie eine Anschlussimmobilie in Aussicht?
  2. Gibt es Renovierungs- / Sanierungsbedarf an der Wohnung?
  3. Sind alle Unterlagen und Dokumente vorhanden?
  4. Sind Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen?
  5. Sind Teilungserklärung, Gebäudeversicherung, Protokolle Eigentümerversammlungsprotokolle, Hausgeldabrechnungen, Aufstellung der Mieten, usw. vorhanden?
  6. Gibt es Aufstellungen über die Instandhaltung der Eigentumswohnung (Instandhaltungskosten)?
  7. Soll Inventar verkauft werden?
  8. Gibt es ein Vorkaufsrecht?
  9. Wert der Wohnung?

Checkliste: Unterlagen für den Wohnungsverkauf

Neben den klassischen Dokumenten (Grundbucheintrag, Grundriss usw.), in denen sich die Wohnung nicht vom Eigenheim unterscheidet, sind weitere Unterlagen und Dokumente notwendig. Dies gilt ganz besonders dann, wenn es sich um eine Eigentümergemeinschaft oder um eine vermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage handelt.

Tipp! Stellen Sie für den Wohnungsverkauf eine Akte zusammen, die alle wichtigen Unterlagen erhält

Beim Besichtigungstermin können Sie nicht nur kompetent Fragen beantworten, sondern die Informationen auch mit Urkunden und Amtsnachweisen belegen.

Die folgenden Nachweise sollten Sie stets griffbereit haben:

Zu den wichtigen, auf jeden Fall zu organisierenden Dokumenten gehören der Grundbuchauszug, der Klarheit über Ihre Eigentümerschaft gibt. Zahlen Sie die Wohnung hingegen noch ab und die Bank steht im Grundbuch, sollten Sie vor dem geplanten Verkauf eine Einigung erzielen und die Resttilgung im Detail besprechen.

Übersicht der Nebenkosten: Steuern, Notar & Co.

Beim Privatverkauf ist professionelle Unterstützung unverzichtbar. Ein Anwalt oder Notar wird für den Kaufvertragsprozess benötigt. Ein Steuerberater hilft bei steuerlichen Änderungen nach dem Verkauf, insbesondere für bisher vermietete Immobilien. Für eine Marktwertermittlung benötigen Sie einen Gutachter. Diese individuellen Dienstleistungen bedeuten separate Kosten, die höher ausfallen als bei einem Makler, der alle Leistungen aus einer Hand bietet. Ein Makler spart Zeit, koordiniert alles effizient und reduziert Kosten.

Planen Sie den Verkauf der Eigentumswohnung vorteilhaft und rechnen sich aus, wie Sie am besten sparen, die wenigste Zeit aufwenden und nicht für jede Leistung eine andere Anlaufstelle aufsuchen müssen.

Denken Sie unbedingt daran:

Der Makler kostet erst dann Geld, wenn der Kauf perfekt ist.

Maklerprovision, Notarkosten & Co. – Diese Gebühren kommen beim Verkauf Ihrer Wohnung auf Sie zu:

  • Makler
  • Steuerberater
  • Gutachter
  • Notar
  • Steuern

Wertermittlung für Eigentumswohnungen

Dann geht es erst wirklich in die Materie im Wohnungsverkauf. Hier geht es insbesondere um Erfahrung im Immobilienhandel, um Risiken und Fehler beim Wohnungsverkauf im Vorfeld zu vermeiden. Aktiv geht es außerdem um die Vermarktung der Immobilie. Die richtige Plattform muss gefunden werden oder auch nicht, Stichwort Off Market Immobilien. Hinzu kommt die Zeitplanung für den Verkauf, von Vorbereitung über das Inserat schalten, Beantwortung von Nachfragen, Terminvereinbarung zur Besichtigung, Prüfung der Bonität des Interessenten, Verhandlungen, Kaufvertrag, Steuern und vieles mehr.

Einer der wichtigsten Schritte: Die Bewertung Ihrer Wohnung.

Wohnung bewerten: Kaufpreis berechnen

Der Verkehrswert ist zentral beim Wohnungsverkauf, ob Neubau oder Altbau. Wohnungsgröße, Ausstattung, und Zustand des Gebäudes beeinflussen den Angebotspreis. Auch Gemeinschaftsanlagen, Wohnungsanzahl, und Eigentumsverhältnisse spielen eine Rolle. Vergleichspreise mit anderen Wohnungen sind entscheidend, um einen angemessenen Preis festzulegen und unnötige Verkaufsverzögerungen zu vermeiden.

Was beeinflusst den Wert einer Wohnung?

Bleiben wir aber zunächst bei sogenannten „Pi-mal-Daumen-Wert“, also einer sehr groben Wertermittlung. Möchten Sie den Kaufpreis berechnen, spielen zunächst eine Reihe von „weichen“ Einflussfaktoren eine Rolle.

„Weiche Faktoren“ zur Wertermittlung

Damit sind all die Dinge gemeint, die Sie zwar sehen, aber nicht unmittelbar in einen Geld- oder anderen Wert übersetzen können. Allen voran ist damit zum Beispiel die sogenannte Mikro- und Makrolage der Wohnung gemeint, also der Blick aufs unmittelbare und regionale Umfeld. Ob Ihre Wohnung an einer Verkehrs-belasteten Straße oder in einer stillen Vorstadt liegt, ob das Umfeld Ihrer Wohnung eher bürgerlich oder sozial benachteiligt ist – all diese „weichen“ Gegebenheiten beeinflussen den Wert Ihrer Wohnung.

„Harte Faktoren“ zur Wertermittlung

Zu den „harten“ Faktoren der Mikrolage zählen wiederum die Nähe zu Ärzten, öffentlichen Einrichtungen oder Kulturstätten. Denn hier lassen sich die Gegebenheiten zumindest in Entfernungen und Anzahl der vorhandenen Einrichtungen messen.

Grundsätzlich gilt hier:

Je näher dran am öffentlichen Leben, desto wertsteigernder wirken sich diese Faktoren aus

Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in deutschen Städten

Hier sehen Sie die Städte mit den höchsten Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen im Vergleich der Jahre 2010 und 2018* (in Euro pro Quadratmeter).

  1. München (Bayern) mit 8.342 Euro pro Quadratmeter; von 6.737 Euro je qm² 2014; Steigerung 1.695 Euro je qm² in 4 Jahren
  2. Stuttgart (Baden-Württemberg) mit 5.925 Euro pro Quadratmeter; von 4744 Euro je qm² 2014; Steigerung 1.181 Euro je qm²
  3. Frankfurt am Main (Hessen) mit 6.060 Euro pro Quadratmeter; von 4.373 Euro je qm² 2014; Steigerung 1.687 Euro je qm²
  4. Freiburg im Breisgau (Bayern) mit 4.943 Euro pro Quadratmeter; von 4.740 Euro je qm² 2014; Steigerung 203 Euro je qm²
  5. Ingolstadt (Bayern) mit 4.969 Euro pro Quadratmeter; von 4.287 Euro je qm² 2014; Steigerung 682 Euro je qm²

Statistik: Städte mit den höchsten Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen im Vergleich der Jahre 2010 und 2018* (in Euro pro Quadratmeter) | Statista

Mehr Statistiken finden Sie bei Statista

Bonität: Selber prüfen oder prüfen lassen?

Die Bonitätsprüfung ist zentral im Verkauf. Dabei ist die Prüfung der Interessenten komplex und zeitaufwendig. Da es um hohe Summen geht, erfordert die Bonitätsprüfung für den Kauf einer Eigentumswohnung Einblicke in den Score, also in die Risikobewertung des potenziellen Vertragspartners. Die Daten müssen professionell gelesen und ausgewertet werden, sodass das Risiko transparent und der Wahrheit entsprechend eingeschätzt wird.

Als Immobilienagentur übernehmen wir diese Aufgabe und leiten Unterlagen von Interessenten an Sie weiter, die eine gute Kreditwürdigkeit aufweisen. Auch im weiteren Verkaufsprozess begleiten wir Sie und sind die Schnittstelle zwischen Ihnen und dem Käufer.

Schlüsselübergabe: Risiken, Tipps & Co.

Ein Kaufinteressent wurde gefunden und die Bonität geprüft? Dann erfolgt die Schlüsselübergabe am Tag der Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags. Der Käufer hat den Kaufpreis bezahlt und der Verkäufer übergibt im Gegenzug die Schlüssel. Durch diese symbolische Geste beschließt man die „Übertragung von Eigentum und Besitz“ final. Er oder sie kann in ihr wohnen oder sie nach Belieben vermieten. Damit übertragen sich auch alle Risiken und Nebenkosten.

Das Wichtigste zur Schlüsselübergabe zusammengefasst:

  • Schlüsselübergabe bei Unterzeichnung des Kaufvertrags
  • Käufer bezahlt Kaufpreis, Verkäufer übergibt Schlüssel
  • Symbolische Geste für Eigentums- und Besitzübergang
  • Risiken und Nebenkosten übertragen sich auf Käufer

Vorzeitige Schlüsselübergabe (vorläufiger Kaufvertrag)

Viele Käufer wollen bereits bei der Unterzeichnung des vorläufigen Kaufvertrags Schlüssel bekommen. Zum Beispiel für den Beginn von Bauarbeiten an der Immobilie, der Ladeneinrichtung usw. Diese frühe Schlüsselübergabe ist vorteilhaft für Käufer, um Zeit zu sparen oder Bequemlichkeit halber. Die Schlüssel frühzeitig zu übergeben, ohne die Unterzeichnung des Kaufvertrags abzuwarten, bringt für Sie als Verkäufer aber Risiken mit sich:

Für Verkäufer bringt die frühe Schlüsselübergabe viele Nachteile

Verkauf mit Makler: Verhandlung, Verkaufspreis

Ziehen wir ein Fazit: Sicher haben Sie jetzt schon eines bemerkt: Unterschätzen Sie nicht den Aufwand und die Zeit für den Immobilienverkauf! Mangelnde Erfahrung und ein zu hoher oder zu niedriger Verkaufspreis können den Verkauf entscheidend behindern. In wenigen Schritten schätzen Sie mit uns die Verkaufschancen Ihrer Eigentumswohnung realistisch ab. Sie tragen sich mit dem Gedanken, Ihre selbst genutzte oder bisher vermietete Eigentumswohnung zu verkaufen? Dann investieren Sie in die Expertise einer überregionalen Immobilienagentur. Sie übernehmen Ihren Auftrag kostenlos und finden dann zeitnah einen Käufer.

Deshalb lohnt sich ein professioneller Immobilienmakler:

  • Know-How über lokale Immobilienmärkte und Preistrends
  • Übernahme von zeitaufwendigen Aufgaben
  • Verhandlungsgeschick bei Verkaufsverhandlungen
  • Rechtliche Expertise für den reibungslosen Transaktionsprozess
  • Zugriff auf potenzielle Käufer oder Verkäufer
  • Nutzung ihrer Plattformen, um mehr potenzielle Käufer zu erreichen

Zu unserem Leistungsportfolio gehört die Organisation aller Dokumente, die Kommunikation mit den anderen Eigentümern der Anlage oder mit der Verwaltung, sowie Besichtigungen und Überprüfungen von Kaufinteressenten. Eigentumswohnungen verkaufen kostet viel Zeit und Nerven, da die Aufwendungen weit über der Veräußerung eines Einfamilienhauses liegen.

Nehmen Sie Kontakt zu unserem Immobilien Team und Ansprechpartner für Eigentumswohnungen auf – wir freuen uns auf Ihre Fragen!

Fazit: Schritt für Schritt zum Wohnungsverkauf

Zusammengefasst, ist der Verkauf der Eigentumswohnung ein Projekt, das eine gute Vorbereitung braucht. Für die Verkaufsphase sind Geduld und Verhandlungsgeschick ausschlaggebend. Verlassen Sie sich bei der Kaufpreisbestimmung auf die Wertermittlung des Experten. Setzen Sie den Preis nicht zu hoch und nicht zu niedrig an. Entscheiden Sie aufgrund des geschätzten Verkehrswertes, ob der Zeitpunkt für einen Verkauf der richtige ist.

Fragen? Bewertung, Verkauf, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)

Sie haben noch Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Kostenlos Werteinschätzung, Maklerempfehlung und vielleicht haben wir direkt die richtigen Käufer. Schreiben Sie mir oder rufen Sie mich an, ganz unverbindlich.

Eigentumswohnung verkaufen: 3 Phasen Checkliste

Kennen Sie schon die 3 Phasen des Immobilienverkaufs?

  1. Vorbereitung: Immobilie und Verkauf vorbereiten
    1. Finanzplanung und Verkaufszeitpunkt
    2. Immobilienmakler beauftragen
    3. Unterlagen und Dokumente
    4. Immobilienwert steigern
    5. Angebotspreis ermitteln
    6. Exposé erstellen
  2. Verkaufsphase: Immobilie vermarkten und Käufer finden
    1. Immobilie vermarkten
    2. Kontakt mit Kaufinteressenten
    3. Kaufinteressenten filtern und auswählen
    4. Bonitätsprüfung
    5. Besichtigungstermine
    6. Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung
  3. Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe
    1. Kaufvertrag bei Notar aufsetzen
    2. Notartermin
    3. Grundbucheintrag und Zahlungsabwicklung
    4. Übergabe der Immobilie
    5. Notarkosten & Maklerprovision
    6. Steuern zahlen

In diesem Ratgeber lernen Sie alle Schritte Stück für Stück kennen. Perfekt für die, die ihre erste Immobilie verkaufen.

Fragen? Bewertung, Verkauf, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)

Sie haben noch Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Kostenlos Werteinschätzung, Maklerempfehlung und vielleicht haben wir direkt die richtigen Käufer. Schreiben Sie mir oder rufen Sie mich an, ganz unverbindlich.