Wohnung verkaufen: Bewertung, Ablauf, Steuern und Tipps – Eigentumswohnung
Wohnung / Eigentumswohnung verkaufen 2023 – Von der Wertermittlung bis zur Spekulationssteuer: Nur etwas über 200.000 Immobilien werden im Jahr, in Deutschland, verkauft. Kaum einer hat also Erfahrung im Verkauf einer Wohnung (ETW). Wie können Sie Ihre Wohnung bewerten? Altbauwohnung, Loft oder Penthouse? Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt – die Unterschiede sind groß, je nach Lage, Wohnungstyp und Ausstattung, Fehler sind schnell gemacht. Der private Verkauf von Immobilien birgt viele Risiken und Fehlerquellen, angefangen bei der Wohnungsbewertung, über die Verhandlungen mit Interessenten, bis zum Angebotspreis. Lernen Sie hier kostenlos, Schritt für Schritt, den Ablauf beim Verkauf Ihrer Wohnung kennen! Weitere Tipps finden Sie hier: Immobilie verkaufen.
Wohnungsverkauf 2023: Eigentumswohnung verkaufen
Lernen Sie im folgenden die Antworten auf Fragen wie: Wann ist ein guter Zeitpunkt, um Ihre Wohnung zu verkaufen? Mit Immobilienmakler oder ohne? Welche Unterlagen benötigen Sie im Vorfeld? Können Sie Ihre Wohnung verkaufen, wenn sie noch nicht vollständig abbezahlt wurde?
Bevor wir Schritt für Schritt tiefer in die Materie „Wohnung verkaufen“ kommen, zunächst der (zentrale) Wertfaktor, den Sie sicher kennen. Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und deutschlandweit, das A&O ist:
Lage, Lage, Lage
Bewertungsfaktor Lage und Verkaufspreis
Ganz unabhängig, ob Sie Ihr Grundstück verkaufen, Haus verkaufen aber auch wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen, die Lage ist ein zentraler Bewertungsfaktor für den Verkaufspreis Ihrer Immobilie. Privat oder „kostenlos“ und ohne Makler zu verkaufen birgt Risiken und macht den Verkauf, sowie die gesamte Transaktion (Bewertung bis Notar und Kaufvertrag), fehleranfällig. Denken Sie auch an die Verhandlungen. Geschickte Käufer machen Ihre Wohnung schnell mies. Baufehler hier, Mängel da. Der Verkauf hat also 2 Perspektiven:
- Makro-Perspektive (Lage bis Etage)
- Mikro-Perspektive (Wohnungstyp, Ausstattung)
Nach der Lage kommt die Immobilie, also ETW, selbst. Verkaufen Sie eine geräumige 150 m² Altbauwohnung in Berlin, eine kleine 60 m² Dachgeschosswohnung oder ein großzügiges Loft oder Penthouse in Hamburg?
Tipp! Klicken Sie auf die weiterführenden Links (dick markiert) und wieder zurück, so lernen Sie alles wichtige für den Immobilienverkauf!
Hier noch ein spezieller Blick auf die großen Städte:
Gründe: Umzug, Erbe, Scheidung oder Liquidität
Für den Verkauf einer Eigentumswohnung kann es unterschiedliche Gründe geben. Sie haben die Wohnung als Kapitalanlage gekauft und sind durch einen finanziellen Engpass gezwungen, sich von der Eigentumswohnung zu trennen? Oder haben Sie die Wohnung selbst bewohnt und ziehen aus beruflichen oder persönlichen Gründen in eine andere Stadt? Egal welcher Grund Sie zum Verkauf motiviert: Eine schnelle Abwicklung und ein Verkaufspreis nach Ihren Vorstellungen sind Ihnen sicher wichtig.
Haben Sie eine sehr emotionale Bindung zur Wohnung, beispielsweise, weil Sie diese in Folge einer Scheidung oder nach einem anderen einschneidenden Erlebnis verkaufen, wie dem Erbe einer Immobilie, sollten Sie die private Veräußerung genau überdenken.
Neue Eigentümer bezahlen nicht (!) den ideellen, sondern den realen Wert der Eigentumswohnung.
Mit emotionaler Bindung fällt die realistische Bewertung schwer und Sie werden spätestens vor Problemen stehen, wenn es um Verhandlungen über den Kaufpreis geht.
Emotionale Bindung vs realistische Bewertung
Beim Wohnungsverkauf sollten Sie sich der Komplexität der Angelegenheit bewusst sein und vom ersten Moment an professionell auftreten. Haben Sie eine sehr emotionale Bindung zur Wohnung, beispielsweise, weil Sie diese in Folge einer Scheidung oder nach einem anderen einschneidenden Erlebnis verkaufen, sollten Sie die private Veräußerung genau überdenken.
Mit emotionaler Bindung fällt die realistische Bewertung von Zustand, Lage, Ausstattung usw. sehr viel schwerer und Sie werden spätestens vor Problemen stehen, wenn es um Verhandlungen über den Kaufpreis geht. Neue Eigentümer bezahlen nicht den ideellen, sondern den aus ihrer Perspektive (und auch den Marktgegebenheiten) realen Wert der Eigentumswohnung. Bereits an dieser frühen Stelle des Verkaufsprozesses warten also erste Fallstricke für den Verkäufer.
Ablauf: Wohnung verkaufen im Schnelldurchlauf
Die eben beschriebene emotionale Bindung, ein realistischer Kaufpreis, Verhandlungen, all das sind Gründe, weshalb Immobilienmakler beauftragt werden. Und, denken Sie erst an die vielen Besichtigungstermine, die Verhandlungen mit potenziellen Immobilienkäufern oder Investoren und an die Bonitätsprüfungen, die im Vorfeld durchgeführt werden müssen.
Eigentümer Fragen: Vor dem Verkauf – Checkliste
Noch lang vor dem Verkauf Ihrer Eigentumswohnung müssen Sie Vorkehrungen treffen. Eine der wichtigsten Fragen ist sicher, ob Sie bereits eine (sichere) Anschlussimmobilie in Aussicht haben. Die Sanierung von Wohnungen, insbesondere Sanierung von Altbau, kann den Wert Ihrer Eigentumswohnung vor dem Verkauf steigern. Wo wir schon bei Sanierung und Bestand sind, haben Sie bereits alle nötigen Dokumente zusammengetragen, wie Flurkarte, Grundbuchauszug, Grundrisse und Energieausweis. Hier ein schneller Überblick der wichtigsten Fragen vor Verkaufsstart Ihrer Wohnung.
9 Fragen, die Sie sich als Eigentümer vor dem Verkauf stellen müssen:
- Haben Sie eine Anschlussimmobilie in Aussicht?
- Gibt es Renovierungs- / Sanierungsbedarf an der Wohnung?
- Sind alle Unterlagen und Dokumente vorhanden?
- Sind Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen?
- Sind Teilungserklärung, Gebäudeversicherung, Protokolle Eigentümerversammlungsprotokolle, Hausgeldabrechnungen, Aufstellung der Mieten, usw. vorhanden?
- Gibt es Aufstellungen über die Instandhaltung der Eigentumswohnung (Instandhaltungskosten)?
- Soll Inventar verkauft werden?
- Gibt es ein Vorkaufsrecht?
- Wert der Wohnung?
Zeit Planung: Verkaufsphase – Checkliste
Dann geht es erst wirklich in die Materie im Wohnungsverkauf. Hier geht es insbesondere um Erfahrung im Immobilienhandel, um Risiken und Fehler beim Wohnungsverkauf im Vorfeld zu vermeiden. Aktiv geht es außerdem um die Vermarktung der Immobilie. Die richtige Plattform muss gefunden werden oder auch nicht, Stichwort Off Market Immobilien. Hinzu kommt die Zeitplanung für den Verkauf, von Vorbereitung über Inserierung, Beantwortung von Nachfragen, Terminvereinbarung zur Besichtigung, Prüfung der Bonität des Interessenten, Verhandlungen, Kaufvertrag, Steuern und vieles mehr.
9 einfache Schritte für den Wohnungsverkauf:
- Wie gut kennen Sie sich mit dem Wohnungsverkauf aus?
- Haben Sie bereits eine Eigentumswohnung verkauft?
- Können Sie ein aussagefähiges Exposé erstellen?
- Wie schätzen Sie Ihr Verhandlungsgeschick ein?
- Möchten Sie jeden Unbekannten in Ihre Immobilie hineinlassen?
- Wollen Sie, dass jeder von Ihren Verkaufsabsichten erfährt?Tipp: Off Market Immobilien
- Sind Sie bereit, sich mit den rechtlichen Anforderungen auseinanderzusetzen, die für den Verkauf notwendig sind?
- Sind Sie bereit, den Arbeitsaufwand und Zeitaufwand für die Vermarktung Ihrer Eigentumswohnung zu übernehmen?
Wohnung bewerten: Kaufpreis berechnen
Es gibt viele Fragen zu beantworten, die beste Antwort ist ein Experte an Ihrer Seite für die Immobilienbewertung. Wohnungsbewertung – Sie haben eine Eigentumswohnung und möchten wissen, was sie wert ist? Natürlich können Sie mit dieser Frage sofort zu einem Gutachter und/oder Makler gehen.
Die genaue Wertermittlung wird allerdings spätestens dann wichtig, wenn Sie die Wohnung verkaufen oder vererben wollen. Auch bei einer Beleihung – etwa weil Sie eine weitere Immobilie kaufen wollen – sollte der Wert schon sehr genau ermittelt werden. Dann kommt der Fachmann ins Spiel.
Was beeinflusst den Wert einer Wohnung?
Bleiben wir aber zunächst bei sogenannten „Pi-mal-Daumen-Wert“, also einer sehr groben Wertermittlung. Um den Wert Ihrer Wohnung zu ermitteln, spielen zunächst eine Reihe von „weichen“ Einflussfaktoren eine Rolle.
Bevor wir tiefer in die Materie Bewertung von Lage, Bausubstanz, Verkehrswert & Co. kommen, zunächst grundlegende 3 Fragen, die uns in Beratungsgesprächen mit Kunden erreichen:
- Wie kann ich eine Immobilie bewerten?
- Wer bestimmt den Verkehrswert einer Immobilie?
- Wie bewertet die Bank eine Immobilie?
Lage, Lage, Lage: Wertsteigerung und Verkaufsargument
Damit sind all die Dinge gemeint, die Sie zwar sehen, aber nicht unmittelbar in einen Geld- oder anderen Wert übersetzen können. Allen voran ist damit zum Beispiel die sogenannte Mikro- und Makrolage der Wohnung gemeint, also der Blick aufs unmittelbare und regionale Umfeld. Ob Ihre Wohnung an einer verkehrsbelasteten Straße oder in einer stillen Vorstadt liegt, ob das Umfeld Ihrer Wohnung eher bürgerlich oder sozial benachteiligt ist – all diese „weichen“ Gegebenheiten beeinflussen den Wert Ihrer Wohnung.
Immer begehrt: Die Innenstadt.
Planung und Vorbereitung des Verkaufs
In der Planung des Verkaufs einer Eigentumswohnungen müssen einige Besonderheiten beachtet werden.
Dokumente und Zusätze
Neben den klassischen Dokumenten (Grundbucheintrag, Grundriss usw.), in denen sich die Wohnung nicht vom Eigenheim unterscheidet, sind weitere Unterlagen und Nachweise notwendig. Dies gilt ganz besonders dann, wenn es sich um eine Eigentümergemeinschaft oder um eine vermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage handelt.
Eigentümergemeinschaft oder um eine vermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage
In der Planung des Verkaufs einer Eigentumswohnungen müssen einige Besonderheiten Beachtung finden. Neben den klassischen Dokumenten, in denen sich die Wohnung nicht vom Eigenheim unterscheidet, sind weitere Unterlagen und Nachweise notwendig. Dies gilt, wenn es sich um eine Eigentümergemeinschaft oder um eine vermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage handelt.
Eigentümerschaft, Resttilgung und Steuern
Zu den wichtigen, auf jeden Fall zu organisierenden Dokumenten gehören der Grundbuchauszug, der Klarheit über Ihre Eigentümerschaft gibt. Zahlen Sie die Wohnung hingegen noch ab und die Bank steht im Grundbuch, sollten Sie vor dem geplanten Verkauf eine Einigung erzielen und die Resttilgung im Detail besprechen. Ein Grundrissplan ist zwingend notwendig und auch der Nachweis über eine Brandversicherung, die Baubeschreibung und der Energieausweis müssen beschafft werden.
Grundbuchauszug bis Grundrissplan
Zu den wichtigen, auf jeden Fall zu organisierenden Dokumenten gehören der Grundbuchauszug, der Klarheit über Ihre Eigentümerschaft gibt. Zahlen Sie die Wohnung hingegen noch ab und die Bank steht im Grundbuch, sollten Sie vor dem geplanten Verkauf eine Einigung erzielen und die Resttilgung im Detail besprechen.
Ein Grundrissplan ist zwingend notwendig und auch der Nachweis über eine Brandversicherung, die Baubeschreibung und der Energieausweis müssen beschafft werden. Wenn Sie einen Makler für den Verkauf der Wohnung beauftragen, können Sie laut Gesetzgebung auf die Provisionszahlung durch den Käufer bestehen. Bei einer Vermietung tragen Sie als Eigentümer die Kosten, was eine Entscheidung zwischen Eigentumswohnungsverkauf und Vermietung vereinfacht.
Falle: Finanzieller Verlust durch Verzicht auf Steuerersparnisse
Auch beim Privatverkauf kommen Sie nicht ganz ohne externe fachliche Unterstützung aus. Im Regelfall benötigen Sie einen Anwalt oder Notar für Erstellung und Abwicklung des Kaufvertrags.
Einen Steuerberater kann gebrauchen, wer seine Eigentumswohnung bislang vermietet hatte und nun über die Veränderungen beim Steueraufkommen Bescheid wissen will. Da sich beim Verkauf auch eine objektive Marktwertermittlung empfiehlt, benötigen Sie zusätzlich einen Gutachter oder Sachverständigen. All diese Leistungen sind mit Kosten behaftet – Ihren Kosten!
Unter dem Strich sind die Kosten für einzeln beauftragte Leistungen zum Verkauf der Eigentumswohnung höher, als wenn Sie direkt mit einem Makler kooperieren und sich für alle Leistungen aus einer Hand entscheiden. Planen Sie den Verkauf der Eigentumswohnung vorteilhaft und rechnen sich aus, wie Sie am besten sparen, die wenigste Zeit aufwenden und nicht für jede Leistung eine andere Anlaufstelle aufsuchen müssen.
Denken Sie unbedingt daran:
Der Makler kostet erst dann Geld, wenn der Kauf perfekt ist.
Wer zahlt die Maklerkosten?
Wenn Sie einen Makler für den Verkauf der Wohnung beauftragen, können Sie laut Gesetzgebung auf die Provisionszahlung durch den Käufer bestehen. Bei einer Vermietung tragen Sie als Eigentümer die Kosten, was eine Entscheidung zwischen Eigentumswohnungsverkauf und Vermietung vereinfacht.
Eigentümerparteien und Neueigentümer
Verkaufen Sie eine Wohnung in Ihrer eigenen Immobilie, steht diese Problematik nicht im Raum. Doch bei fremdverwalteten oder mehreren Eigentümern gehörenden Objekten schreibt das Wohnungseigentümergesetz vor, dass alle Eigentümerparteien mit Ihrem Verkauf und dem Neueigentümer einverstanden sein müssen.
Sicherlich fragen Sie sich zuerst einmal, warum die Eigentümer anderer Wohnungen Mitspracherecht in Ihrem Verkauf haben. Der Gesetzgeber sieht es so vor, da jede Eigentumswohnanlage neben den privaten Bereichen verschiedene gemeinsam verwaltete Räumlichkeiten und Areale hat.
Mehrere Eigentümer?
Sie haben vor Jahren ein Eigentumswohnung in einem von mehreren Eigentümern bewirtschafteten Objekt erworben. Oder ist ein Verwalter der Ansprechpartner, mit dem Sie zum Kaufzeitpunkt kommuniziert haben und der über die Zustimmung entschieden hat? Dann kann der Verkauf der Eigentumswohnung vor größere Herausforderungen stellen.
Verkauf in Eigentümergemeinschaften
Ein Privatverkauf kann sich hier als komplexe, annähernd unlösbare Aufgabe gestalten. Dem gegenüber steht die Veräußerung der Eigentumswohnung über einen lokalen Makler, der sich mit Eigentümergemeinschaften auskennt und langjährige Erfahrung im Wohnungsverkauf in verwalteten Anlagen aufweist.
Eigentümerversammlung
Eine Klärung der Eigentumsverhältnisse wird auch dann nötig, wenn Sie eine Wohnung in einem Objekt einer Erbengemeinschaft veräußern. Überall dort, wo Sie nicht als alleiniger Eigentümer des Gesamtkomplexes im Grundbuch stehen, sind Besonderheiten beim Wohnungsverkauf zu beachten. Meist kann eine Vorsprache in der Eigentümerversammlung hilfreich sein und Sie darüber informieren, in wie weit die anderen Eigentümer Ihre Verkaufsabsicht verstehen und einen Neueigentümer akzeptieren. Über plausible Ablehnungsgründe können Sie nicht hinweg gehen, sondern sollten mit einer Immobilienagentur und mit der Eigentümergemeinschaft nach einer für beide Seiten akzeptablen Lösung suchen.
Doch:
Was tun, wenn der Verwalter dem Wohnungsverkauf nicht zustimmt?
Als Makler mit Expertise und Know-how im Verkauf von Eigentumswohnungen können wir Sie in diesem Punkt beruhigen. Eine generelle Ablehnung des Verkaufs ist in der Regel nicht möglich, so dass Sie Ihre Wohnung veräußern können.
Neueigentümer: Ablehnung, Solvenz und Verweigerungsgründe
Grundsätzliche Aspekte für eine Ablehnung beziehen sich lediglich auf den Neueigentümer, den Sie vorschlagen und im Rahmen einer Eigentümerversammlung vorstellen. Bestehen berechtigte Zweifel an der den Kaufpreis übersteigenden Solvenz eines potenziellen Neueigentümers, ist die Ablehnung berechtigt und muss von Ihnen akzeptiert werden.
Ein weiterer Verweigerungsgrund der Zustimmung bezieht sich auf die Nutzungspläne des Eigentums. Sieht der potenzielle Käufer beispielsweise eine gewerbliche Verwendung der Eigentumswohnung vor und diese widerspricht der Gemeinschaftsordnung, können der Verwalter, die Eigentümer- oder Erbengemeinschaft ebenfalls ablehnen.
Verweigerungsgründe:
- Zweifel an der Solvenz – Lese-Tipp: Bonitätsprüfung
- Nutzungspläne des Eigentums
Fehler & Risiken vermeiden?
Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen und diese Fallstricke von Anfang an ausschließen möchten, wenden Sie sich direkt an eine Immobilienagentur. Immobilienmakler sind Ansprechpartner mit Expertise, die Kaufinteressenten bereits vor der Empfehlung in der Eigentümerversammlung prüfen und die Bonität in Erfahrung bringen.
Im persönlichen Gespräch mit den Interessenten finden sie die Nutzungsabsicht heraus und können auch diesen Ablehnungsgrund im Vorfeld ausschließen.
Die Empfehlungen von Immobilienmaklern an Sie, basieren auf den Kenntnissen, die sie über die Wohnanlage, die Gemeinschaftsordnung und die Ansprüche der anderen Eigentümer erhalten haben.
Mit einer Maklerleistung schließen Sie lange Verhandlungen und abgelehnte Käufer aus, so dass Sie für die Eigentumswohnung zeitnah einen Kaufvertrag erstellen lassen und die Übergabe in die Wege leiten können.
Checkliste – Unterlagen für den Wohnungsverkauf
Bereits vor dem Schalten einer Immobilienanzeige sollten die folgenden Unterlagen vorliegen. Der Energieausweis ist Pflicht. Auch bei den anderen Dokumenten helfen wir Ihnen gerne bei der Beschaffung.
Tipp! Stellen Sie für den Wohnungsverkauf eine Akte zusammen, die alle wichtigen Unterlagen erhält. Beim Besichtigungstermin können Sie nicht nur kompetent Fragen beantworten, sondern die Informationen auch mit Urkunden und Amtsnachweisen belegen.
Grundrissplan
In diesem Plan ist die Fläche der Eigentumswohnung, zusammen mit den Quadratmeterangaben von Balkon, Wohnung und Nebenräumen zu sehen. Auch die Aufteilung der Räumlichkeiten ergibt sich aus dem Grundrissplan.
Teilungserklärung
Dies ist eine notarielle Urkunde, die der Käufer noch vor dem Verkauf der Wohnung erhalten muss, denn sie ist Grundlage für den notariellen Vertrag. Die Teilungserklärung regelt das Innenverhältnis der Wohnungseigentümerschaft.
Grundbuchauszug
Einen aktuellen und vollständigen Auszug erhalten Sie beim Grundbuchamt. Lesen Sie den Auszug gründlich durch, um mit den rechtlichen Details zu Wohnung, Haus und Grundstück vertraut zu sein. Urkunde über Brandversicherung: Häufig wird diese vom Käufer angefragt, den sie grundsätzlich für die Finanzierung der Wohnung benötigt. In Deutschland ist die Brandversicherung Pflicht.
Eigentümerversammlungsprotokolle
Die letzten 3 Protokolle reichen grundsätzlich aus. Sie können sich diese auch bei der Hausverwaltung anfordern. Die Eigentümerprotokolle geben dem Käufer weitere Informationen zu den Beschlüssen und Vorhaben der Eigentümergemeinschaft. Wohngeldabrechnung / Wirtschaftsplan / Rücklagen: Die letzte Wohngeldabrechnung, zeigt auf, wie sich die Wohngeldausgaben monatlich zusammensetzen, wie viel im Jahr angespart wird und vieles mehr.
Baubeschreibung
Wenn es aus der Bauzeit des Hauses noch eine Baubeschreibung gibt, dann kann sie bei der Marktpreisermittlung und als Information dem Käufer vorgelegt werden.
Energieausweis
In der Regel erhalten Sie den Energieausweis von der Hausverwaltung. Für den Verkauf der Wohnung ist dieser Energieausweis Pflicht.
Auch beim Mehrfamilienhaus Verkauf:
Wertermittlung für Eigentumswohnungen
Bei Neubauten, aber auch in Altbauten ist der Verkehrswert die Grundlage des Verkaufs einer Eigentumswohnung. Die Analysen gestalten sich umfangreicher als beim Eigenheim, das auf allein auf eigenem Grundstück steht.
In die Angebotspreisermittlung fließen die Wohnungsgröße und Ausstattung, aber auch das gesamte Objekt betreffende Faktoren ein. Dazu gehören etwa der Zustand der Gemeinschaftsanlagen, die Anzahl der im Haus vorhandenen Wohneinheiten und die Eigentumsverhältnisse der anderen Wohnungen.
Vergleichspreise werden von diesen anderen Wohnungen ebenfalls ermittelt und Ihrem Eigentum gegenüber gestellt. Denn ein zu hoher Kaufpreis verlängert die Verkaufszeit spürbar, ein zu niedriger Preis bringt Ihnen schmerzhafte Verluste.
- Ratgeber: Wohnung bewerten
Verkaufspreis zu gering?
Ein zu gering angesetzter Preis führt in der Eigentümerversammlung zu Missstimmung und bringt hohe Verluste für Sie mit sich. Den von Ihnen seienrzeit entrichteten Kaufpreis sollten Sie nicht als Grundlage für Ihre aktuelle Kalkulation verwenden. Der Wert der Immobilie ist in aller Regel ebenso wie die Nachfrage nach Eigentumswohnungen gestiegen, so dass Sie mit dem Verkauf eine ansprechende Rendite erzielen.
Durch die professionelle Wertermittlung erfahren Sie, wie viel Geld Sie für die Eigentumswohnung verlangen und welchen Verhandlungsspielraum Sie einräumen können. Bei eiligen Verkäufen lohnt es, wenn Sie ein wenig Spielraum nach unten gewähren und uns die Möglichkeit zur Verhandlung einräumen. Wir legen den Verkehrswert zugrunde, ermitteln Vergleichspreise mit Marktanalysen und sorgen dafür, dass Sie mit Lukinski den gewünschten Verkaufspreis für Ihre Eigentumswohnung erzielen.
Quadratmeterpreise für Eigentumswohungen in deutschen Städten
Hier sehen Sie die Städte mit den höchsten Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen im Vergleich der Jahre 2010 und 2018* (in Euro pro Quadratmeter).
- München (Bayern) mit 8.342 Euro pro Quadratmeter; von 6.737 Euro je qm² 2014; Steigerung 1.695 Euro je qm² in 4 Jahren
- Stuttgart (Baden-Württemberg) mit 5.925 Euro pro Quadratmeter; von 4744 Euro je qm² 2014; Steigerung 1.181 Euro je qm²
- Frankfurt am Main (Hessen) mit 6.060 Euro pro Quadratmeter; von 4.373 Euro je qm² 2014; Steigerung 1.687 Euro je qm²
- Freiburg im Breisgau (Bayern) mit 4.943 Euro pro Quadratmeter; von 4.740 Euro je qm² 2014; Steigerung 203 Euro je qm²
- Ingolstadt (Bayern) mit 4.969 Euro pro Quadratmeter; von 4.287 Euro je qm² 2014; Steigerung 682 Euro je qm²
Mehr Statistiken finden Sie bei Statista
Was beeinflusst den Wert einer Wohnung?
Bleiben wir aber zunächst bei sogenannten „Pi-mal-Daumen-Wert“, also einer sehr groben Wertermittlung.
„Weiche Faktoren“ zur Wertermittlung
Um den Wert Ihrer Wohnung zu ermitteln, spielen zunächst eine Reihe von „weichen“ Einflussfaktoren eine Rolle. Damit sind all die Dinge gemeint, die Sie zwar sehen, aber nicht unmittelbar in einen Geld- oder anderen Wert übersetzen können. Allen voran ist damit zum Beispiel die sogenannte Mikro- und Makrolage der Wohnung gemeint, also der Blick aufs unmittelbare und regionale Umfeld. Ob Ihre Wohnung an einer verkehrsbelasteten Straße oder in einer stillen Vorstadt liegt, ob das Umfeld Ihrer Wohnung eher bürgerlich oder sozial benachteiligt ist – all diese „weichen“ Gegebenheiten beeinflussen den Wert Ihrer Wohnung.
„Harte Faktoren“ zur Wertermittlung
Zu den „harten“ Faktoren der Mikrolage zählen wiederum die Nähe zu Ärzten, öffentlichen Einrichtungen oder Kulturstätten. Denn hier lassen sich die Gegebenheiten zumindest in Entfernungen und Anzahl der vorhandenen Einrichtungen messen.
Grundsätzlich gilt hier:
Je näher dran am öffentlichen Leben, desto wertsteigernder wirken sich diese Faktoren aus
Pluspunkte bringt auch – und das sicher in zunehmendem Maße – die Nähe Ihrer Wohnung zu öffentlichen Verkehrsmitteln. Schließlich gewinnen Bus und Bahn in Stadt und Land im Rahmen der Klimadiskussion an Bedeutung. Sicherlich: auch das Vorhandensein von eigenen Autostellplätzen oder gar einer Tiefgarage macht sich positiv im Wohnungswert bemerkbar.
Kennen Sie die Kriminalitätsrate in Ihrem Wohnumfeld? Dies ist ein echter „Mischfaktor“ aus hart und weich bei der Wohnungsbewertung. Denn einerseits lässt sich diese Rate „hart“ mittels Zahlen erheben, andererseits aber muss die Rate eines Stadtviertels nicht zwingend auf die unmittelbare Straßenlage Ihrer Immobilie zutreffen. Gerade in diesem Bereich gibt es eine Menge an „gefühlter“ Sicher- oder Unsicherheit.
- Weiterlesen: Wohnung bewerten
- Tipp: Immobilienstatistik
Bonität prüfen oder prüfen lassen?
Die Bonitätsprüfung ist zentral im Verkauf. Und sie ist eine komplexe und zeitintensive Aufgabe Wie im Punkt Besonderheiten und Ablehnungsgründe angedeutet, erfordert die Solvenzprüfung potenzieller Käufer größte Sorgfalt. Eine gute Bonität und die Finanzierungssicherheit für den Wohnungskauf reichen bei Eigentümergemeinschaften und verwalteten Eigentumswohnanlagen nicht aus.
Sicheres, hohes Einkommen und Sparanlagen
Ein sicherer und hoher Verdienst, sowie Sparanlagen wirken sich positiv auf die Entscheidung aus und zeigen den Miteigentümern, dass der Käufer in der Lage ist, anfallende Instandsetzungen zu zahlen und sich an den Gemeinschaftskosten der Anlage zu beteiligen.
Risiko: Bonitätsprüfung ist komplex
Die Prüfung der Interessenten ist komplex und zeitaufwändig. Da es um hohe Summen geht, erfordert die Bonitätsprüfung für den Kauf einer Eigentumswohnung beispielsweise Einblicke in den Score, also in die Risikobewertung des potenziellen Vertragspartners. Die Daten müssen professionell gelesen und ausgewertet werden, so dass das Risiko transparent und der Wahrheit entsprechend eingeschätzt wird.
Als Immobilienagentur übernehmen wir bei Ihr Hausverkauf diese Aufgabe und leiten Unterlagen von Interessenten an Sie weiter, die die Bedingungen der Eigentümergemeinschaft erfüllen und so garantiert nicht abgelehnt werden. Auch im weiteren Verkaufsprozess begleiten wir Sie und sind die Schnittstelle zwischen Ihnen und dem Käufer.
Nachteil Privatverkauf: Risiken, emotionale Bindung und geringer Kaufpreis
Eine Abwicklung von privat empfiehlt sich durch die Komplexität des Wohnungsverkaufs nur dann, wenn Sie bereits über Erfahrungen verfügen und die vor Ihnen liegenden Hürden mit Know-how überwinden. Anderenfalls zieht sich der Verkauf in die Länge, führt zu Ablehnungen potenzieller Käufer oder erzeugt durch einen niedrig angesetzten Kaufpreis für Verluste. Wir prüfen potenzielle Käufer und bieten Ihnen einen umfassenden Service, wenn es um den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung geht.
Letztendlich geht es nicht nur darum, ein Angebot zu inserieren. Der Verkauf einer Wohnung bring im Ablauf viele Fragen mit sich. Grundlegende zur Bewertung aber auch Detaillierte:
- Was für Unterlagen braucht man um eine Wohnung zu verkaufen? Tipp: Später haben wir noch die Checklist für Unterlagen!
- Wie viel kostet eine Eigentumswohnung?
- Was ist eine Verwalterzustimmung?
- Was versteht man unter Sondereigentum? Auch speziellere Fragen wie:
- Was ist Sondereigentum und was ist Gemeinschaftseigentum?
- Ist eine Wasserleitung Sondereigentum?
- Ist Balkon Sondereigentum?
- .. und vieles mehr
Verkauf mit Makler: Verhandlung, Verkaufspreis
Ziehen wir ein Fazit: Sicher haben Sie jetzt schon eines bemerkt: Unterschätzen Sie nicht den Aufwand und die Zeit für den Immobilienverkauf! Mangelnde Erfahrung und ein zu hoher oder zu niedriger Verkaufspreis können den Verkauf entscheidend behindern. In wenigen Schritten schätzen Sie mit uns die Verkaufschancen Ihrer Eigentumswohnung realistisch ab. Sie tragen sich mit dem Gedanken, Ihre selbst genutzte oder bisher vermietete Eigentumswohnung zu verkaufen? Dann investieren Sie in die Expertise einer überregionalen Immobilienagentur. Sie übernehmen Ihren Auftrag kostenlos und finden dann zeitnah einen Käufer.
Zu unserem Leistungsportfolio gehört die Organisation aller Dokumente, die Kommunikation mit den anderen Eigentümern der Anlage oder mit der Verwaltung, sowie Besichtigungen und Überprüfungen von Kaufinteressenten. Eigentumswohnungen verkaufen kostet viel Zeit und Nerven, da die Aufwendungen weit über der Veräußerung eines Einfamilienhauses liegen.
Schützen Sie sich vor Fallstricken und finanziellen Verlusten
Schützen Sie sich vor Fallstricken und finanziellen Verlusten, in dem Sie eine Wertermittlung durchführen und durch uns die Anforderungen an einen Neueigentümer prüfen lassen.
Sicherheit
Wir kümmern uns um alles, von der kostenlosen Bewertung Ihrer Immobilie bis zur Bonitätsprüfung.
Zeitersparnis
Durch Stammkunden und Präsenz in Medien Sie Ihre Immobilie schneller.
Guter Verkaufspreis
Mit Kenntnissen von Käufern und Markt erzielen unsere Makler für Sie einen guten Verkaufspreis.
Vergleich: Immobilienpreise in Deutschland
Gute Zeiten für Eigentumswohnungen im Verkauf – Die Preise am Wohnungsmarkt sind ausgesprochen gut. Derzeit können Eigentumswohnungen – auch in ländlichen Lagen des Rhein-Main-Gebietes – vorteilhaft veräußert werden. Wir sagen Ihnen gerne, wie sich der regionale Markt entwickelt. Dazu werden wir aus dem Vergleich ähnlicher Objekte in vergleichbaren Lagen einen optimalen Verkehrswert ermitteln. Entscheiden Sie erst dann, ob ein Verkauf der Wohnung gewünscht ist.
Zum Vergleich finden Sie hier verschiedene Immobilienpreise in Deutschland. Fokussiert auf die großen Ballungsräume der einzelnen Bundesländern.
Immobilienpreise:
Erfahrungen: Top 6 Fehler
Wie Sie schon gesehen haben, kann der private Verkauf einer Wohnung anspruchsvoll sein. Schlimmer sind aber die Risiken und Fehler, die beim Privatverkauf entstehen können. Fehler, die letztendlich zu einem geringeren Verkaufspreis führen und damit zu direkten finanziellen Einbußen für Sie als Verkäufer. Die häufigsten Fehler beim Wohnungsverkauf:
Verkauf unter Zeitdruck, schlechte Vorbereitung
Aufwand und Umfang des Wohnungsverkaufs werden häufig unterschätzt. Eine häufige Folge ist der entstehende Zeitdruck, der sich auf den Verkaufspreis negativ auswirkt. Fehler in der Vorbereitung des Verkaufs können weitreichende Folgen haben – nicht nur finanzielle. Schließlich muss auch der Käufer mit den gemachten Angaben und präsentierten Unterlagen eine Finanzierung bei seiner Bank erhalten. Bei unzureichender Vorbereitung kann das Verkaufsprojekt in jeder Phase scheitern.
Tipp: Überlassen Sie nichts dem Zufall. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit für die Vorbereitung Ihres Wohnungsverkaufs.
Legen Sie die Ziele fest und planen Sie die Schritte des Verkaufs mit Weitsicht. Lassen Sie sich von unserem professionellen Service beim zielgerichteten und bestmöglichen Verkauf Ihrer Wohnung unterstützen.
Schätzen Sie den Verkaufspreis realistisch ein
Der Wert der Wohnung muss genau ermittelt werden. Die persönliche Einschätzung der Eigentümer weicht häufig weit davon ab: Zu hoch oder zu niedrig wird der Verkaufspreis eingeschätzt. In beiden Fällen entsteht ein finanzieller Verlust und eventuell kann das Wohneigentum vom Käufer nicht finanziert werden. Unsere marktgerechte Bewertung setzt sich aus unterschiedlichen Faktoren zusammen. Wir berücksichtigen bei der Bewertung ausschließlich Objekte, die mit Ihrem vergleichbar sind. Dies betrifft sowohl den Typ der Immobilie, als auch die Lage und Ausstattung. Die Kaufpreisfindung ist ein ganz entscheidender Aspekt beim erfolgreichen Wohnungsverkauf.
Tipp: Unser Verfahren wertet die verkauften Objekte Ihrer Region aus und ermittelt somit einen realistischen und marktgerechten Verkaufspreis. Verschenken Sie kein Geld.
Unvollständige Unterlagen
Das Beschaffen und Vorlegen von Unterlagen zum Verkauf und zur Wohnung ist in jeder Phase erforderlich. Kaufinteressenten, Behörden, Ämter und Banken verlangen Dokumente oder stellen sie aus. Stellen Sie so frühzeitig wie möglich alle erforderlichen Unterlagen zusammen. Aktuelle Grundbuchauszüge stellt das Amtsgericht aus, wichtig sind auch die Teilungserklärungen zur Wohnanlage. Die vollständigen Eckdaten zum Objekt, die sich aus Bauplänen, Grundbuchauszügen und Lageplänen ergeben, werden spätestens beim Besichtigungstermin vom ernsthaften Interessenten angefragt. Liegen Energiepass oder wichtige Dokumente nicht frühzeitig vor, können potenzielle Käufer da Interesse verlieren oder der Verkauf zu einem späteren Zeitpunkt scheitern – wenn etwa die Bank fehlende Unterlagen oder einen zu hohen Kaufpreis beanstandet.
Tipp: Wenn Sie wünschen, können wir viele der geforderten Unterlagen für Sie einholen.
In unsere Bewertung gehen alle Informationen ein, um einen marktgerechten Verkehrswert zu ermitteln. Mit den vollständigen Dokumenten und einer realistischen Aussage zum Objekt kann auch der künftige Käufer alle rechtlichen Schritte für den Kauf bewerten und abschließen.
Präsentieren Sie Ihre Immobilie nicht unter Wert
Immobilien werden heute Online verkauft – egal ob Scheidung, Trennung oder Erbschaft. Die Interessenten suchen in den Social Media und den Online-Datenbanken des Internets nach geeigneten Wohnungen. Präsentieren Sie Ihre Immobilie optimal und der Zielgruppe entsprechend.
Tipp: Vor dem Besichtigungstermin und bereits vor dem ersten Fototermin muss das Verkaufsobjekt gepflegt und wohnlich erscheinen.
Versäumen Sie nicht Ihre Immobilie von innen und außen in einen Top-Zustand zu versetzen.
- Schieben Sie Reparaturarbeiten und Instandsetzungen nicht länger auf.
- Entrümpeln Sie und schaffen Sie einen übersichtlichen Eindruck.
- Sorgen Sie für Sauberkeit und eine wohnliche und ansprechende Atmosphäre.
Das sogenannte „Home Staging“ zahlt sich aus. Dazu wird die Immobilie so vorbereitet, dass potenzielle Interessenten sich gleich zu Hause fühlen und sich in die Wohnung verlieben. Wir stehen Ihnen gerne mit Ratschlägen zur Verfügung. Einige Tipps zum Home Staging:
- Entfernen Sie vor dem Besichtigungstermin persönliche Gegenstände.
- Werten Sie die Wohnung optisch und emotional auf.
Fotos: Tageslicht, Freiraum und Vielfalt
Der wohl wichtigste Faktor sind aber die Bilder. Ein Käufer möchte natürlich möglichst viel von der Immobilie sehen, um sich eine Vorstellung davon zu machen, ob das Objekt etwas für ihn sein könnte.
Um tolle Bilder Ihrer Immobilie zu machen, gibt es einige Dinge die Sie beachten müssen. Die Räume sollten natürlich zu aller erst aufgeräumt und sauber sein. Niemanden sprechen Bilder einer unordentlichen Wohnung an, da die potenziellen Käufer sich beim betrachten der Bilder vorstellen wollen in dem Objekt zu leben.
Sie sollten die Bilder unbedingt bei Tageslicht machen, damit man die Räume auch wirklich gut sieht und die Käufer einschätzen können, wie viel Tageslicht in die Räume fällt. Ihr Titelbild sollte das aussagekräftigste sein und das beste an der Wohnung repräsentieren.
Der schönste Raum, die Dachterrasse, die offene Küche oder vielleicht doch der Erker mit Ausblick. Das erste Bild soll beeindrucken und dem Interessenten Lust auf die Wohnung machen. Bilder aller Räume und wenn vorhanden dem Garten/Balkon/Terrasse, eine Außenansicht und vor allem ein Grundriss dürfen auf keine Fall fehlen.
Der Grundriss sollte nie fehlen, da die potenziellen Käufer dort einen Eindruck von der Größenverhältnissen der einzelnen Räume zueinander erhalten und die Aufteilung der Räume besser sehen können. Auch ein Video ist möglich, ersetzt zwar nicht den Besichtigungstermin, verleiht dem Interessenten aber einen guten Überblick.
Foto-Tipps im Überblick:
- Räume sauber und aufgeräumt
- Tageslicht (spricht für helle Räume)
- Erstes Bild sollte das beste Foto sein
- Alle Räume und Flächen abdecken
- Grundriss
Exposé Erstellung: Video Anleitung
Bilder und Texte verkaufen Ihre Immobilie. Aus der Vielzahl der Online-Angebote soll sie die potenziellen Käufer ansprechen – auf den ersten Blick. Dazu müssen sowohl die Fotos als auch die Beschreibungen professionell und kompetent wirken. Wir überlegen, welche Käufergruppe sich für Ihre Wohnung interessiert und gestalten sowohl die Fotos als auch die Texte im Exposé entsprechend.
Tipp: Unterschätzen Sie nicht die Arbeit von Profis bei der Erstellung des Verkaufsexposés. Wir kennen die regionalen Wohnungsmärkte sehr genau und wissen, welche Ausstattungen und Objekte gefragt sind und welche Käufergruppen sich darauf spezialisieren.
Schlecht vorbereitet in den Besichtigungstermin
Kaufinteressenten haben bei Besichtigungsterminen wichtige Fragen. Sie brauchen Zeit, um sich in das Objekt und seine Umgebung einzufühlen. Bei baulichen Fragen werden kompetente und fachlich fundierte Angaben erwartet. Beim Verkauf von Eigentumswohnungen werden detaillierte Fragen zum Gemeinschaftseigentum gestellt, denn auch diese Anteile werden zusammen mit der Wohnung erworben.
Tipp: Wir geben mit Ihnen die möglichen Fragen beim Besichtigungstermin Hilfestellung. Bereits bei der Auswahl der Kaufinteressenten treffen wir eine Vorauswahl, damit weder Zeit noch Aufwand vergeudet wird.
Wir übernehmen für Sie die Verkaufsgespräche. Die Verhandlungen zum Wohnungsverkauf können wir mit jahrelanger Erfahrung sehr erfolgreich durchführen. Als Makler bleiben wir sachlich und lassen uns nicht zu Entscheidungen drängen.
Schritt für Schritt zum Wohnungsverkauf: Fazit
Zusammengefasst, ist der Verkauf der Eigentumswohnung ein Projekt, das eine gute Vorbereitung braucht. Für die Verkaufsphase sind Geduld und Verhandlungsgeschick ausschlaggebend. Verlassen Sie sich bei der Kaufpreisbestimmung auf die Wertermittlung des Experten. Setzen Sie den Preis nicht zu hoch und nicht zu niedrig an. Entscheiden Sie aufgrund des geschätzten Verkehrswertes, ob der Zeitpunkt für einen Verkauf der richtige ist. Hier die wichtigsten Meilensteine für den Wohnungsverkauf.
Grundrissplan und Grundbuch – Besorgen Sie vor dem Verkauf Ihrer Wohnung den zugehörigen Grundrissplan, einen Grundbuchauszug und andere erforderliche Unterlagen.
Maklerprovision – Berücksichtigen Sie, dass bei einem Verkauf je nach Bundesland eine Maklerprovision fällig wird – die sich jedoch in allen Phasen des Verkaufsprojektes auszahlt.
Erbschaftssteuer – Beim Verkaufen einer geerbten Wohnung müssen Sie die eventuell anfallende Erbschaftssteuer beachten. Wir beraten Sie gerne zur Nutzung oder Verkauf Ihres geerbten Wohnobjektes. Worauf müssen Sie als Eigentümer achten? Mehr zum Thema Geerbte Immobilie verkaufen
Scheidung- Auch beim Verkauf von Wohnung oder Haus nach einer Scheidung sind zahlreiche Details zu beachten. Unsere Experten kennen die rechtlichen Fallstricke und Probleme – auch bei einem Notverkauf im Scheidungsfall. Was müssen Sie beachten? Mehr zu Immobilie verkaufen nach Scheidung
Kredit – Eine Wohnung kann trotz eines noch nicht getilgten Kredits verkauft werden, allerdings sind hierbei verschiedene rechtliche Fragen zu beachten. Häufig kann ein Kredit vom künftigen Käufer übernommen werden. Mit den grundsätzlichen Bedingungen zur Ablösung und Übernahme von Krediten kennen sich unsere Spezialisten aus. Mehr zum Thema Immobilienkredit
Steuern – Auch bei einem Wohnungsverkauf können gewisse Kosten anfallen, wie etwa Steuern. Wir können Ihnen eine erste Einschätzung zu den erwarteten Kosten geben.
Schlüsselübergabe
Die Schlüsselübergabe erfolgt am Tag der Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags. Der Käufer hat den Kaufpreis bezahlt und der Verkäufer übergibt im Gegenzug die Schlüssel. Durch diese symbolische Geste, beschließt man die „Übertragung von Eigentum und Besitz“ final.
Der Käufer am Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrags Eigentümer der Immobilie. Er oder sie kann in ihr wohnen oder sie nach Belieben vermieten. Damit übertragen sich auch alle Risiken und Nebenkosten. Es ist Sache des Eigentümers, eine Versicherung für das Eigentum abzuschließen (Wasserschaden, Feuer, Diebstahl…). Hinzu kommen die lokalen Steuern, Gebühren und eventuelle Miteigentumsarbeiten, die bezahlt werden müssen.
Um Dich bei der Schlüsselübergabe Deiner Mietwohnung rechtlich abzusichern, gilt es einige Punkte zu beachten. Du willst ja sicherlich nicht auf unnötigen Renovierungskosten sitzen bleiben?
- Gute Tipps zur Übergabe (extern): Schlüsselübergabe
Vorzeitige Schlüsselübergabe (vorläufiger Kaufvertrag)
Viele Käufer wollen bereits bei der Unterzeichnung des vorläufigen Kaufvertrags Schlüssel bekommen. Zum Beispiel für den Beginn von Bauarbeiten an der Immobilie, der Ladeneinrichtung usw. Diese frühe Schlüsselübergabe ist vorteilhaft für Käufer, um Zeit zu sparen oder Bequemlichkeit halber. Die Schlüssel frühzeitig zu übergeben, ohne die Unterzeichnung des Kaufvertrags abzuwarten, bringt für Sie als Verkäufer aber Risiken mit sich:
Aus der Sicht des Verkäufers
Wenn der Verkauf nicht zustande kommt, können Sie als Verkäufer einen Bewohner auf dem eigenen Grundstück haben, der keinen Anspruch oder Titel hat. Trotzdem kann er im Zweifel noch lang auf dem Grundstück bleiben. Dies kann zum Beispiel der Fall sein wenn der Käufer keine Hypothek erhält, wenn das Rathaus von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht, wenn der Käufer stirbt.
Wenn der Käufer größere Arbeiten durchgeführt hat, kann das Eigentum in seiner Substanz geschwächt worden sein. Manchmal kommt es vor, dass der Käufer bei der Ausführung der Arbeiten das Vorhandensein eines Konstruktionsfehlers entdeckt und entscheidet, dass er die Immobilie nicht mehr kaufen will. In diesem Fall kann der Käufer versuchen, vom Verkäufer eine Entschädigung für die geleistete Arbeit zu fordern, da er sich betrogen fühlt.
Wenn die Schlüssel dem Käufer vor dem Verkauf übergeben wurden und sich eine Katastrophe ereignet (Brand, Wasserschaden usw.), führt dies im Allgemeinen zu Problemen mit der Versicherung und einem Anspruch auf Deckung für die Katastrophe.
Für Verkäufer bringt die frühe Schlüsselübergabe viele Nachteile
Immobilienmakler & Ansprechpartner: ETW
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Kennen Sie schon die 3 Phasen des Immobilienverkaufs?
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