Mehrfamilienhaus verkaufen in Berlin – voll vermietet, mit Leerstand oder im Sanierungsstau: Der Verkauf von Mehrfamilienhäusern (auch Mietshaus / Zinshaus) ist deutlich komplexer als bei Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern – aber auch deutlich lukrativer. Bewertet wird alles: Wohnungsmix, Mieterstruktur, Grundstück, Sanierungsstand. Spezieller wird es beim Verkauf von alten Mehrfamilienhäusern, je nach Baujahr. In Berlin kommen zusätzlich Milieuschutz, Vorkaufsrechte der Bezirke und eine sehr spezielle Käufer-Zielgruppe dazu. Schritt für Schritt: Was kommt auf Sie zu? Wenig Zeit und viele Fragen? Schreiben Sie mir oder rufen Sie an, ganz unverbindlich: Kontakt.
Starten wir mit der häufigsten Frage: „Was ist mein Mehrfamilienhaus wert?“. Danach lernen Sie alle 18 Schritte des Verkaufs kennen, bis zur Schlüsselübergabe in Berlin – inklusive der Berliner Besonderheiten wie Vorkaufsrecht, Milieuschutz und der steuerlich spannenden Asset- und Share-Deal-Strukturen.
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Wie viel ist Ihr Mehrfamilienhaus wert?
Kleines Mehrfamilienhaus mit 3 oder 4 Parteien, klassisches Berliner Zinshaus mit 12 Wohneinheiten, oder große Wohnimmobilien mit Gewerbeanteil – die Bandbreite ist enorm. Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen wollen, kommt es auf eines an:
Ein fundierter, marktorientierter, realistischer Kaufpreis – der sogenannte Verkehrswert.
Berliner Preisspanne: Bezirk entscheidet
Was kostet ein Mehrfamilienhaus in Berlin? Die Spanne ist enorm und stark bezirksabhängig. Eine grobe Orientierung typischer Faktoren (Vielfaches der Jahresnettokaltmiete) und Quadratmeterpreise:
Lage / Bezirk
Faktor (Jahresmiete x)
€/m² Wohnfläche
Käuferprofil
Mitte, Prenzlauer Berg, Charlottenburg
26 – 32x
4.500 – 7.000
Family Offices, intl. Investoren
Friedrichshain, Kreuzberg, Schöneberg
24 – 28x
4.000 – 6.000
Bestandshalter, Stiftungen
Neukölln, Wedding, Moabit
20 – 25x
3.000 – 4.500
Wertsteigerungs-Investoren
Lichtenberg, Treptow, Tempelhof
18 – 23x
2.500 – 3.800
Cashflow-orientierte Käufer
Marzahn, Spandau, Reinickendorf
16 – 20x
1.800 – 3.000
Renditeinvestoren, Genossenschaften
Die Bruttoanfangsrendite liegt damit in den Toplagen Berlins oft nur bei 2,5 bis 3,5 Prozent – in Randlagen bei 4,5 bis 5,5 Prozent. Das prägt die Käuferzielgruppe entscheidend.
So bewertet man ein Mehrfamilienhaus
Der Immobilientyp bestimmt das verwendete Bewertungsverfahren. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern dominiert klar das Ertragswertverfahren – der Käufer kauft schließlich einen Cashflow:
Ertragswertverfahren (Hauptverfahren bei MFH): Jahresnettokaltmiete × Vervielfältiger, abzüglich Bewirtschaftungskosten. Liegenschaftszins in Berlin typisch 2,5 bis 4 Prozent je nach Lage.
Sachwertverfahren (Gegencheck): Bodenwert + Gebäudesachwert. Wichtig bei untervermieteten Häusern oder hochwertigem Bestand.
Vergleichswertverfahren: bei MFH selten primär – außer bei sehr ähnlichen Objekten in derselben Straße.
In der Praxis werden mindestens zwei dieser Verfahren parallel gerechnet. Auf Substanz, Baujahr, Mietverträge, Mietspiegelposition, Mieterstruktur und Entwicklungspotenzial achten wir bei der Mehrfamilienhaus Bewertung in Berlin.
Eine der häufigsten Fragen: Soll ich vor dem Verkauf entmieten? Pauschal lässt sich das nicht sagen – aber als Faustregel:
Verkaufsszenario
Preisniveau
Käufer
Aufwand Verkäufer
Voll vermietet, marktnahe Mieten
Marktüblich (Faktor X)
Bestandshalter, Investoren
Niedrig
Voll vermietet, deutlich unter Mietspiegel
-10 bis -20 % vs. Markt
Wertsteigerungs-Investoren
Niedrig
Teilweiser Leerstand
+5 bis +15 % je nach Lage
Eigennutzer-Aufteiler
Mittel
Komplett leer (entmietet)
+20 bis +40 % vs. vermietet
Aufteiler, Eigennutzer
Sehr hoch (Risiko!)
Wichtig in Berlin: Aktive Entmietung ist rechtlich heikel und in Milieuschutzgebieten sowie unter der Umwandlungsverordnung stark reglementiert. Eine Aufteilung in WEG ist ohne Genehmigung des Bezirks oft nicht möglich.
Direkter Kontakt zur Bewertung
Stephan M. Czaja (Lukinski)
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Berlin ist im Vergleich zu anderen deutschen Städten extrem speziell. Hauptstadt, A-Lage, international begehrt – nicht nur bei deutschen Käufern, sondern massiv auch aus Israel, Großbritannien, Frankreich und Asien. Die Grundstückspreise sind so hoch, dass die Cashflow-Rendite bei Erwerb selten zweistellig liegt. Das macht die Investorenzielgruppe sehr speziell:
Family Offices (Eigenkapital-stark, langfristig, Kapitalerhalt)
Bestandshalter (oft Familienunternehmen seit Generationen)
Internationale Investoren (Vermögenssicherung in Eurozone)
Stiftungen und Versicherungen (Inflationsschutz)
Aufteiler / Privatisierer (nur bedingt – durch Umwandlungsverordnung stark reguliert)
Sie müssen Menschen erreichen, die auf langfristige Wertentwicklung setzen und nicht auf sofortigen Cashflow angewiesen sind.
Deshalb werden über 70 Prozent der Mehrfamilienhäuser in Berlin mit Makler verkauft – viele davon ausschließlich Off-Market. Sie verkaufen kein Reihenhaus mit hunderten Interessenten – Sie sprechen gezielt zehn bis dreißig wirklich passende Käufer an.
Vorkaufsrecht, Milieuschutz und Umwandlungsverordnung
Das wichtigste Berliner Spezifikum, das jeder Verkäufer kennen muss:
Bezirkliches Vorkaufsrecht: In Milieuschutzgebieten kann der Bezirk binnen zwei Monaten nach Beurkundung in den Kaufvertrag eintreten – zum vereinbarten Kaufpreis. Betroffen sind Bezirke wie Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow, Mitte, Neukölln, Tempelhof-Schöneberg.
Abwendungsvereinbarung: Der Käufer kann das Vorkaufsrec
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