Immobilienbilanz / Rentabilität: Renditeimmobilien, Immobilienkauf und Cashflow-Optimierung

Immobilienbilanz (Quelle: Alex Fischer) – Möchtest du, dass andere dein Vermögen mit aufbauen? In diesem Video erfährst du, wie du mit bestimmten Renditeimmobilien für jeden bezahlten Euro weitere sechs bekommen kannst! Ein umfangreicher Blick auf den wirtschaftlichen Teil einer Immobilie, sowohl für Geldanleger, also die, die Immobilien aus Investmentgründen kaufen, als auch Eigennutzer. Vorab kurz und einfach zusammengefasst: Stellt dir vor, du kriegt für 10.000 Euro etwas, das einen Wert von 100.000 Euro hat. Also nicht 100.000 Euro in 30 Jahren, du bekommst sofort einen Wert von 100.000 Euro. Beispiel: du kaufst einen Porsche der 100.000 Euro Wert hat, musst dafür aber nur 10.000 Euro bezahlen und du bekommst diesen Porsche schon jetzt ausgeliefert. Die 10.000 Euro musst du auch nicht sofort zahlen, sondern nach und nach. Wie fändest du das? Lerne das das Prinzip der Immobilie kennen. Mehr zu Alex Fischer.

Immobilienbilanz: Investition bis Überschuss

Wenn du gerade keine Möglichkeit hast, die das Video anzusehen (Flugzeug, Bahn, usw.): Das Transkript, mit allen Tipps, findest du direkt unter dem Video.

Tipp! Steuern, Finanzen: Das ist Chefsache. Ich verfolge Alex als Immobilieninvestor seit fast einem Jahr. Zuletzt habe ich auch sein Steuercoaching besucht, lies hier mehr über die Zeit und das, was ich im Steuercoaching gelernt habe: Alex Fischer Erfahrungen.

So funktioniert eine Immobilie als Investment

du musst eigentlich nur einmalig 10.000 Euro zahlen und kriegst sofort einen Wert von 100.000 Euro. Noch einmal, diesen Wert von 100.000 Euro hast du nicht in 30 Jahren, sondern du hast ihn sofort, die Wertsteigerung kann sofort stattfinden. Wie funktioniert das? Das werde ich euch jetzt gleich mal zeigen!

Das interessante bei der Immobilie ist, die Immobilie ist eine Bilanz. Das heißt, sie hat eine Einnahmenseite und eine Ausgabenseite. Eine weitere Besonderheit bei der Immobilie ist, dass du die 100.000 Euro nicht haben musst. Möchtest du normalerweise bei einem Aktienfonds oder bei dem Bausparer Geld anlegen, musst du 100.000 Euro haben, damit du einen 100.000 Euro Bausparer oder 100.000 Euro Investment machen kannst.

Bei der Immobilie funktioniert das folgendermaßen: Wenn du zum Beispiel gut genug verdienst. D. h. du hast als Lediger netto mehr als 2.000 Euro bzw. als Verheirateter mehr als 2.500 Euro. Dann bedeutet das, dass du schon Steuern zahlst, dass du für Bankseite einen guten Namen hast. Das heißt, die Bank ist der Meinung, du bist ein guter Kunde. Aus diesem Grunde leiht dir die Bank 100.000 Euro und nimmt als Sicherheit die Immobilie.

Lese-Tipp! Immobilienfinanzierung: Wie denkt die Bank?

Jetzt schauen wir uns diese Bilanz an.

Einnahmenseite und Ausgabenseite einer Immobilie

Ich habe schon gesagt: Die Bilanz hat eine Einnahmenseite und eine Ausgabenseite. Auf der Einnahmenseite steht als erstes mal der Faktor „Miete“. Hier rechnen wir ungefähr mit einer Größe von 5% Mieteinnahmen, entspricht im Jahr 5.000 Euro. Dann haben wir einen Steuervorteil. Der entspricht ungefähr im Jahr 1%, das wären somit 1.000 Euro. Das wäre die Einnahmenseite. Die Ausgabenseite: Dort haben wir Zinsen; wichtig bei den Zinsen, das sind Schuldzinsen. du hast dir Geld geliehen und du musst also Schuldzinsen an die Bank zahlen, dafür, dass du bei der Bank Schulden hast. Das ist sozusagen die Leihgebühr fürs Geld. Nicht zu verwechseln mit Guthabenszinsen. Das ist was anderes. Das ist, wenn die Bank bei dir Schulden hat, dann kriegst du Geld. Diese Zinsen setzen wir hier jetzt mal mit 4% an. Das würde ungefähr 4.000 Euro entsprechen.

Tatsächlich sind die Zinsen momentan sogar niedriger. Ich rechne aber lieber ein bisschen langfristiger und ein bisschen schlechter für die Immobilie, so dass ihr seht, das auch im Fall einer Zinssteigerung, das ganze immer noch funktionieren würde. Zum Thema Zinsanstieg etc. erfährst du später noch jede Menge.

Einnahmenseite der Bilanz:

• Mieteinnahmen (5%) = 5.000 Euro / Jahr
• Steuervorteil (1%) = 1.000 Euro / Jahr

Ausgabenseite der Bilanz

• Schuldzinsen (4%) = 4.000 Euro / Jahr

Wichtig bei diesem Beispiel: Es geht darum, das Prinzip der Immobilie zu verstehen.

Tilgung und Störfaktoren

Kommen wir jetzt zur Tilgung. Die Tilgung ist nichts anderes als die Rückzahlung des Geldes. Zinsen sind die Leihgebühren des Geldes, die Tilgung ist die Rückzahlung. du sorgst also dafür, dass die Schuld immer weniger wird.

Die Tilgung setzen wir jetzt hier im Beispiel mit 2% an. Das entspricht ungefähr 25-30 Jahren Laufzeit. Entspricht also im Jahr 2.000 Euro. Dann haben wir Kosten, die wir kalkulieren müssen. Dazu gehört zum Beispiel Instandhaltung, wenn mal etwas an der Immobilie repariert werden muss oder die Kosten für Hausverwaltung. Diese lassen sich nicht auf den Mieter übertragen. Sprich, es geht um Kosten, die du wirklich aus eigener Tasche bezahlen musst. Die kann man mit 1% kalkulieren, ein guter Mittelwert, diese entspricht hier im Beispiel 1.000 Euro.

Eigeninvestition berechnen: Nach Tilgung und Kosten

Jetzt ziehen wir einen Strich. 4.000 Euro plus 2.000 Euro plus 1.000 Euro, das sind insgesamt 7.000 Euro im Jahr. Eine Bilanz muss ausgeglichen sein.

Neu auf der Ausgabenseite:

• Tilgung (2%) = 2.000 Euro / Jahr
• Laufzeit: 25-30 Jahre
• Laufende Kosten (1%) = 1.000 Euro / Jahr
• [Schuldzinen (4%) = 4.000 Euro / Jahr von oben]

Wenn wir jetzt zusammen zählen, sehen wir „Mensch, da fehlen 1.000 Euro“. Das ist die Eigeninvestition. Diese setzen wir errechnet auf 1%, also 1.000 Euro, wohlgemerkt im Jahr. Bedeutet bei einer 100.000 Euro Immobilie sind das ungefähr 80 Euro im Monat. Für diese 80 Euro im Monat bekommt wir eine Immobilie im Wert von 100.000 Euro. Jetzt habe ich euch vorher gesagt, dass das tolle an der Immobilie ist, dass man einmalig 10.000 Euro investieren muss und die noch nicht einmal sofort, sondern in Raten. Dafür kriegst du sofort einen Wert von 100.000 Euro.

Das (Screenshot) ist eine Zeitspur. Beginnend im Jahr Null. Das wäre das Jahr des Kaufs. Im Jahr 30, das ist das Jahr, in dem die Immobilie abbezahlt ist. Die Immobilie mit 2% Tilgung wäre ungefähr nach 30 Jahren abgezahlt. Warum und wieso, das erkläre ich dann später noch. Hier habe ich jetzt einfach Zwischenstationen markiert: Jahr 10, Jahr 20. Wir müssen also (anfangs) 1.000 Euro Eigenanteil im Jahr bezahlen. Das heißt, wir zahlen 1.000 Euro im Jahr, mal 10 Jahre. Insgesamt müssen wir also 10.000 Euro bezahlen.

Auszug (Video oben, 6:15 Minuten)

Quelle: Alex Fischer Youtube

Faktor Mieterhöhung und Laufzeit

Dann sagen wir folgendes: Im Jahr 10 erhöhen wir einmalig die Miete um 20%. Das macht natürlich kein Mensch, aber es geht hier darum, das Prinzip der Immobilie zu verstehen und deswegen halten wir es simpel. Wir erhöhen nicht jährlich hintereinander, im kleinen Prozentsatz, sondern wir machen 10 Jahre gar nichts und erhöhen dann einmalig um 20%.

Rechenbeispiel: Nullläufer

Dann nach 20 Jahren machen wir das gleiche Spiel nochmal. Jetzt schauen wir uns an, wie sich das auf unsere Bilanz auswirkt. Im Jahr 10 erhöhen wir um 20%, das heißt, 5.000 Euro ist unsere bisherige Miete, die erhöhen wir um 20%, dann haben wir auf einmal 6.000 Euro Miete. 6.000 Euro Miete plus 1.000 Euro Steuervorteil, sind 7.000 Euro, 7.000 Euro brauchen wir, das heißt, unsere Eigeninvestition fällt weg. Das bedeutet ab Jahr 10 bis 20 zahlen wir also die ganze Zeit plus minus Null.

• Miete (erste 9 Jahre): 5.000 Euro / Jahr
• Miete (10-19 Jahre): 6.000 Euro / Jahr (+20%)
• Plus Steuervorteil (oben): 1.000 Euro / Jahr
• Einnahmenseite total: 7.000 Euro / Jahr
• Eigeninvestition (ab Jahr 11): 0 Euro

Rechenbeispiel: Positiver Cashflow

Dann im Jahr 20 erhöhen wir die Miete nochmals um 20%. Das wäre hier, 20%, wir haben jetzt 6.000 Euro Mieteinnahmen, bedeutet, wir haben dann 7.200 Euro Mieteinnahmen. Bedeutet, dass wir jetzt plus 1.200 Euro hier haben. Warum? 7.200 Euro haben wir, 1.000 Euro Steuervorteil sind 8.200 Euro, 7.000 brauchen wir nur, das heißt, wir haben einen Überschuss von 1.200 Euro. Bedeutet: Im Jahr 20-30 kriegen wir plus 12.000 Euro wieder raus.

• Miete (20-29 Jahre): 7.200 Euro / Jahr (+20%)
• Plus Steuervorteil (oben): 1.000 Euro / Jahr
• Einnahmenseite total: 8.2000 Euro / Jahr
• Überschuss: 1.200 Euro / Jahr

Cashflow optimieren und Prozess automatisieren

Man muss den Blick für „Cashflow Opportunities“ (Möglichkeiten, passiven Cashflow zu erzielen) erst schärfen. Lerne hier mehr zum Thema Cashflow optimieren und Prozess automatisieren. So kannst du dein Cashflow steigern (extern).

1. Schritt: Immobilienfinanzierung und -kauf
2. Schritt: Cashflow optimieren

Quelle: Alex Fischer

Sachwert einer Immobilie: Wertstabilität gegen Inflation

Ich habe jetzt aber ursprünglich gesagt, wir müssen einmalig 10.000 Euro investieren, um sofort eine Immobilie für 100.000 Euro zu kriegen. Das liegt daran, weil ich diesen Teil hier nicht berücksichtigt habe. Weil ich diesen Teil für Unvorhergesehenes lasse. Zum Beispiel könnte die Wohnung mal nicht vermietet sein oder es wird eine größere Reparatur notwendig. Ein weiterer Vorteil der Immobilie ist, dass du normalerweise, wenn du 100.000 Euro Guthaben hast, reduziert die Inflation dieses Guthaben jedes Jahr.

3% Inflation lassen dir nach einem Jahr nur noch 97.000 Euro bzw. nach 25 Jahren hat man nur noch 40.100 Euro

Das schöne bei der Immobilie ist, du hast einen Sachwert, dieser Sachwert steigt im Wert durch die Inflation. Wie das genau funktioniert, erklären wir nochmal in weiteren Lektionen.

Darlehen sinkt, Sachwert steigt

Guthaben sind positive Geldwerte, Darlehen sind negative Geldwerte. Das Darlehen, mit dem du die Immobilie gekauft hast, ist eine Art negativer Geldwert. Dieser negative Geldwert, unterliegt natürlich auch der Inflation. Das heißt:

Nach 30 Jahren, sind 100.000 Euro Schulden, sprich negativer Geldwert, auch nur noch 40.100 Euro wert

Diese Schere, dass Immobilie nach oben geht und die Schulden gleichzeitig nach unten, ist das, was richtig Spaß macht, mit einer Immobilie.

Merke dir: Bonität ist alles

Der eine oder andere von euch stellt sich vielleicht die Frage, Mensch, wenn das so super ist. Warum macht das nicht jeder? Ganz einfach: Es kann gar nicht jeder machen. Um das machen zu können, muss man a) ordentlich Steuern bezahlen und b) einen guten Namen bei der Bank haben. Wann hat man einen guten Namen bei der Bank? Wenn man als Lediger mindestens 2.000 Euro netto verdient oder als Verheirateter mindestens 2.500 Euro netto.

Immobilie oder Investmentfonds?

Immobilie oder Investmentfonds? Der Unterschied zwischen der Immobilie und einer konventionellen Geldanlage ist, dass du bei der konventionellen Geldanlage niemals mit 5.000 Euro ganze 200.000 Euro haben könntest. Das wird niemals funktionieren. Bei einer Investmentimmobilie schon. Warum es schlau ist, sein Geld in Immobilien zu investieren, anstatt zum Beispiel in Fonds und wie die Immobilie als Kapitalanlage funktioniert, das erkläre ich dir hier!

• Immobilie oder Investmentfonds? (extern)