Kaufen und vermieten: Investieren in Wohnraum, Immobilie bewerten und kaufen – Teil 1

Kaufen und vermieten: Investieren in Wohnraum – Neubau (wie im visualisierten Titelbild [Beispielobjekt Berlin]) oder direkter Kauf einer Immobile. Viele setzen auf Eigenbezug, doch wäre Vermietung nicht die wesentlich smartere Alternative (Stichwort 1: Altersvorsorge; Stichwort 2: Mieter zahlt Tilgung)? In diesem Artikel fassen ich einige der Erfahrungen von Alex Fischer zusammen. Alex Fischer hält den größten Youtube Kanal für Immobilien und Steuern. Ich habe sein Buch gelesen, Kapitel teilweise auch 3, 4x aufgrund der vielen Informationen. Kontostrukturen, „Immobilien GmbH“, Stiftungen, Steuervorteile. Immobilien sind die stärkste Kapitalanlage, wenn du mich fragst. Wenn du die richtigen Tricks kennst, kannst du viele Fehler beim Kauf einer Immobilie vermeiden. Je weniger Fehler du machst, desto mehr Gewinn bleibt als Vermieter in deiner Tasche. Von Alex Fischer habe ich so viel gelernt. Deshalb wollte ich diese Zusammenfassung zum Thema Kaufen und vermieten für dich schreiben und verlinken. All diese Artikel von Alex Fischer sind kostenlos. Solltest du auch in den Bereich Steueroptimierung kommen, empfehle ich dir meine Erfahrungsbericht vom Steuercoaching: Erfahrungen. Mehr zu Alex Fischer.

Immobilie kaufen und vermieten: Fangen wir an…

Ich habe mir am Wochenende einmal die Mühe gemacht und viele, viele Artikel von Alex Fischer durchstöbert. Alex Fischer sollte dir, wenn du meinen Blog liegt, auf jeden Fall ein Begriff sein. Ganz neu ist auch mein Artikel zu den Steuercoaching Erfahrungen (lesenswert!), im Vorfeld erschien bereits Finanzen: 7 Grundregeln. Darauf basieren auch Artikel wie Steuern verstehen, & Vermögen aufbauen. Heute richtet sich der Fokus auf Immobilien und Investitionen, vom Kauf, über die Finanzierung bis zum Thema Steuern.

Lerne hier Schritt für Schritt, wie du Immobilien kaufst und vermietest.

Ab hier sind alle Links extern und führen zum Blog bzw. den Videos von Alex Fischer

Die Ratgeber-Artikel und Videos sind alle absolut kostenlos. Ich habe so, so viel gelernt, angewendet: Immobilien Investment, Finanzstrukturen und Steueroptimierung (Steuern in privates Vermögen umwandeln). Falls du dich fragst, wer ist Alex Fischer, hier ein paar mehr Infos zum Immobilien Investor (allein 20.000 m² in Düsseldorf im privatem Besitz).

Ablauf, Grundlagen und Definitionen

Du kaufst deine erste Immobilie? Im Immobilienlexikon von Alex Fischer findest du alle wichtigen Definitionen, von Annuitätendarlehen bis Zwischenfinanzierung.

• Immobilienlexikon

Wenn du dich schon in das Thema Immobilie kaufen vertieft hast, dann kannst du dir hier auch direkt die Abläufe von Immoblientransfers anschauen.

Das sind die 4 Hauptkriterien, die du brauchst, um als Immobilieninvestor mal klein einsteigen zu können. Zum ersten brauchst du ein stabiles und regelmäßiges Einkommen. Für Singles sind das aktuell circa 2.000 Euro im Monat, für Eheleute 2.500 Euro, zusätzlich solltest du 300 je Kind und Monat rechnen. Du benötigst eine positive Vermögensbilanz (Tipp: Abfrage einer Schufaselbstauskunft hilft). Dein vorhandenes Eigenkapital zählt bei der Bank-Entscheidung. Haben solltest du 10-12%, bei einem guten Bankberater.

PS: Zum Eigenkapital lernst du gleich noch wesentlich mehr im Kapitel „Finanzierung“.

• Immobilie kaufen: Ablauf

Worauf musst du achten? Fehler vermeiden

Das Wissen um Ablauf beim Immobilienkauf ist ein Aspekt. Ein weiterer sind die Dinge, auf die du unbedingt achten musst, egal ob Eigentumswohnung, Haus oder Stadtvilla. Zum einen, als Vermieter, den Break-Even durch Mieteinnahmen, die du erzielen wirst. Durch bestimmte Entscheidungen können Steuervorteile wegfallen, du wirst irgendwann auch mit Renovierungsstau zu tun haben. Und… waren wir nicht erst beim Kauf einer Immobilie? Auch hier kommen viele, weitere Aspekte auf dich zu, insbesondre: „Lage, Lage, Lage“, sowie Ausstattung und Fläche des Objekts.

• Immobilie kaufen: Worauf achten?

Daraus resultieren viele, klar benennbare Käufer-Fehler. Die wichtigsten, bekommst du hier:

• Immobilie kaufen: Fehler

Immobilienbewertung: Lage, Bausubstanz und Ausstattung

Stopp! Bevor wir zur Immobilienbewertung kommen, hier der zentrale Faktor für den Immobilien-Kaufpreis:

Lage der Immobilie

Lage, Lage, Lage: Kaufpreis-Faktor

Schon in einem Stadtteil kann der Kaufpreis für eine Immobilie extrem unterschiedlich sein. Während eine Straße günstig ist, sind die Immobilienpreise 3, 4 Straßen weiter schon doppelt so hoch, dreimal so hoch, wie gleich noch Beispiel Berlin zu sehen. Zentraler Kaufpreis-Faktor ist zunächst immer die Lage der Immobilie. Nicht umsonst gibt es den geflügelten Spruch „Lage, Lage, Lage“, in der Welt der Immobilienmakler.

Als Immobilienkäufer (auch Käufer, Investor) hast du 3 Faktoren:

1. Makro-Lage: Wo in Deutschland?
2. Meso-Lage = Wo in der Stadt?
3. Mikro-Lage = Wo exakt liegt die Immobilie?

Makro-Lage: Wo in Deutschland?

Die Makro-Lage ist schnell erklärt, schaut man sich beispielsweise die Kaufpreisunterschiede zwischen München in Bayern und Bochum in NRW an. In München zahlt man aktuell, für ein relativ übliches Haus, 1.8 Millionen Euro bei 185 m². In Bochum wäre eine ähnliche Immobile derzeit für circa 230.00 Euro im Markt. Das 7,8-fache vom Immobilienpreis in München. In Berlin liegt der Kaufpreis für ein Haus im Bereich von 185 m² (bei gleicher Ausstattung) zwischen 749.000 Euro in der Vorstadt bis zu 2.3 Millionen Euro in Zehlendorf, und bis zu 16.7 Millionen Euro für ein Villa in Grunewald – doch dazu gleich mehr in der Meso Lage.

Beispiel Makro-Lage: Berlin

Meso-Lage: Wo in der Stadt?

Die Meso-Lage blickt auf die einzelnen Teile einer Stadt. Schauen wir hier auf das Beispiel Berlin und den extremen Unterschied, zwischen den Stadtteilen. Während einzelne Villen in
Berlin-Grunewald bis zu 16.7 Millionen Euro kosten, bekommt man in Berlin-Köpenick für „nur“ 2.8 Millionen Euro ein ganzes Mehrfamilienhaus, mit 1.400 m² Wohnfläche, 1.200 m² Grundstück und circa 48 Zimmern, verteilt auf die Wohneinheiten.

Beispiel Makro-Lage: Berlin-Grunewald

Mikro-Lage: Wo exakt? Was ist in der Nähe?

Die Mikro-Lage ist wichtig für Eigennutzer, aber auch für Vermieter. Sie beantwortet nicht nur die Frage, nach der exakten Lage (Straße, Hausnummer, Etage). Die Mikro-Lage gibt auch Antworten auf die Frage, was befindet sich in der Nähe der Immobilie? Schulen, Restaurant, Verkehrsanbindungen zu anderen Stadtteilen, Städten, ebenso wie Supermärkte und Kinos. Die Meso-Lage hätte wie hier im Beispiel direkten Zugang zu allen wichtigen, alltäglichen Bedürfnissen: Vom Café um die Ecke, über den Supermarkt bis zur Apotheke.

Beispiel Makro-Lage: Berlin-Grunewald, Teplitzer Straße

Bewertung: Wie hoch ist der maximale Kaufpreis?

Liegt der Preis zu niedrig, verschenkst du bares Geld (also dein Vermögen). Ein zu hoher Kaufpreis minimiert deinen Gewinn als Vermieter. Das Einschätzen des richtigen Angebotspreises ist einer der wichtigsten Punkte beim Immobilienkauf. Bevor wir tiefer in die Materie Bewertung von Lage, Bausubstanz, Verkehrswert & Co. kommen, hier ein Überblick zum Thema Immobilienbewertung auf Lukinski. Tipp! In den einzelnen Artikeln zu Haus, Wohnung, Mehrfamilienhaus und Grundstück findest du noch wesentlich detailliertere Informationen, zu allen Verfahrenstypen der Wertermittlung von Immobilien.

Je besser die Bewertung der Immobilie, desto geringer sind Nebenkosten und Gewerbesteuer. Deshalb empfehle ich dir beschäftigte dich auch mit der Bewertung von Immobilien. PS: Das ist übrigens auch der Grund, weshalb viele einen Immobilienmakler beauftragen. Wenn du einen Kaufpreis sofort akzeptierst, zahlst du wahrscheinlich drauf. Das könntest du als Lehrgeld abbuchen. Wenn es sich um 5-stellige Beträge handelt, wird es für viele aber schnell schmerzhaft. Das Geld hättest du auch hervornagend in die Sanierung oder Modernisierung investieren können, zum Beispiel durch eine neue Heizungsanlage. Das hätte zwei positive Nebeneffekte:

1. Kaufpreis Minimierung durch konkrete Kritikpunkte (bspw. Bausubstanz)
2. Wertsteigerung durch Sanierung / Modernisierung im Wiederverkauf

Du zahlst also nicht nur weniger, du kannst das verfügbare Vermögen auch nutzen, um den Wert deiner Immobilie zu steigern. Deshalb merke dir: Je detaillierter du die Immobilie prüfst, desto eher kannst du den Kaufpreis minimieren. Worauf es bei der Bewertung von Immobilien ankommt, lernst du hier im Leitartikel.

• Immobilie bewerten

Wenn du schon eine konkrete Immobilie im Blick hast, dann empfehle ich dir noch die einzelnen Artikel zu Grundstück, Wohnung, Haus und Co.

• Wohnung bewerten
• Haus bewerten
• Mehrfamilienhaus bewerten
• Grundstück bewerten

Solltest du eine exklusive Immobilie bewerten wollen, diskret, empfehlen wir eine unverbindliche Einschätzung durch einen Experten. Wenn du uns kontaktieren möchtest, findest du unsere Kontaktdaten hier: Kontakt.

Vermietung: Rendite, Nebenkosten, Sanierung und Leerstand

Für die Kaufentscheidung musst du die Mietrendite berücksichtigen: Dazu kommen wir auch direkt im nächsten Schritt, der Vermietung. Wenn du eine Immobilie suchst, welche du direkt kaufen und vermieten willst (so, dass Mieter deine Tilgung übernehmen), dann ist die Mietrendite das Tool zu Berechnung.

Mietrendite berechnen: Für Vermieter, Grundlage der Bewertung

Wenn du nach vermieteten Immobilien suchst, schaue unbedingt auf die Mietrendite. Die Mietrendite ist jährlicher Ertrag durch Kaufpreis x 100. Es gibt es verschiedene Berechnungsmethoden, ich sage jetzt mal die einfache dazu, also:

Jahresmiete durch Kaufpreis x 100

Dein Ergebnis wird ein Prozentsatz sein. Bei Eigentumswohnungen sollte es eine Prozentzahl von 4 bis 6 sein. Sonst kaufst Du zu teuer.

Bei teureren Lagen, sinken die Renditen ein bisschen, bei schlechteren Lagen steigen sie ein bisschen.

Das ist die Range, in dem Du günstige Immobilien erkennst!

Vermietung: Lage, Nebenkosten und Steuern

Wenn du Vermieter*in werden willst, kommen viele Faktoren auf dich zu. Sie sind der Grund für deinen Erfolg oder auch Misserfolg. Umlage der Nebenkosten, Nebenkostenabrechnung oder auch, was tun, wenn der Mieter plötzlich nicht mehr zahlt? Du kaufst dir ein Mehrfamilienhaus und möchtest selbst in einer Wohnung darin wohnen, was tust du? Ganz wichtig: Steuern. Es gibt vieles, worauf du unbedingt bei der Steuer achten musst. Um welches Aspekte es sich handelt, erfährst du im nächsten Link. Hier erklärt Alex Fischer alles zum Thema Vermietung von Immobilien.

Wie schon zuvor unter „Lage, Lage, Lage“ besprochen, gibt es wie immer viel, viel Faktoren: Du musst dir ebenso gründlich die Nachbarschaft anschauen, gibt es es Leerstand? Wie ist die allgemeine Leerstandsquote? Viele leere Wohneinheiten sind kein gutes Zeichen. Informiere Dich genau über die örtlichen Verkaufspreise, um ein Gefühl für den lokalen Marktwert zu bekommen. Diese und weiter Tipps findest du hier:

• Vermietung

Miteinnahmen bis Steuervorteil

In diesem Artikel erfährst du, wie du mit bestimmten Renditeimmobilien für jeden bezahlten Euro weitere sechs bekommen kannst. Ein umfangreicher Blick auf den wirtschaftlichen Teil einer Immobilie, sowohl für Geldanleger, also die, die Immobilien aus Investmentgründen kaufen, als auch Eigennutzer. Vorab kurz und einfach zusammengefasst: Stellt dir vor, du kriegt für 10.000 Euro etwas, das einen Wert von 100.000 Euro hat.

Also nicht 100.000 Euro in 30 Jahren, du bekommst sofort einen Wert von 100.000 Euro.

Beispiel: du kaufst einen Porsche der 100.000 Euro Wert hat, musst dafür aber nur 10.000 Euro bezahlen und du bekommst diesen Porsche schon jetzt ausgeliefert. Die 10.000 Euro musst du auch nicht sofort zahlen, sondern nach und nach. Wie fändest du das? Lerne das das Prinzip der Immobilie kennen.

• Immobilienbilanz: Miteinnahmen bis Steuervorteil

Eigennutzung: Worauf musst du achten?

Du möchtest eine eigengenutzte Immobilie kaufen? Dann warten auf dich wieder neue Faktoren. Doch keine Sorgen, die ersten Antworten zur Eigennutzung bekommst du direkt hier. Tatsächlich geht es nicht nur um ein paar Element, die beim Kauf und der Auswahl der Immobilie hinzukommen, es sind direkt ein paar Punkte, die du berücksichtigen musst, bevor du den Kauf einer solchen Immobilie in Erwägung ziehst. Worauf Du beim Immobilieneinkauf für die Eigennutzung achten musst, erfährst Du hier.

• Eigennutzung
• Eigenkapital durch Eigennutzung

Falle Eigennutzung! Unbedingt lesen als Eigennutzer

Allerdings ist hier für potenzielle Eigennutzer auch ein großes ABER angebraucht. Denn es gibt eine Gefahr:

Gefahr bei Eigennutzung: Eigennutz kann dazu führen, dass du irgendwann feststellen wirst, dass du nur noch – ich meine nur noch – für dein Eigenheim oder deine Eigentumswohnung arbeitest.

… dann merkst du, dass du deine Freiheit aufgegeben hast. Deshalb nicht nur Tipps zum Eigennutz, hier noch ein sehr guter Artikel (mit Erklärvideo) zum Thema Fallen für Eigennutzer. Viele Eigennutzer machen einen Fehler. Sie kaufen sich eine Immobilie zum Eigennutz und denken: „Damit ist ihr Rentenproblem gelöst“. Denn, „sobald meine Immobilie abbezahlt ist, muss ich ja keine Miete mehr zahlen“. Das ist auf jeden Fall richtig und auf jeden Fall eine wichtige Säule, so Alex Fischer. Allerdings zeigt die Erfahrung, die er in den letzten 15 Jahren gesammelt hat, dass viele Eigennutzer ihre Immobilie, wenn sie abbezahlt ist, wieder verkaufen müssen! Warum?

Eigennutzer: „Endlich Mietfrei! Ja, aber… Zunächst nochmal zu dieser Problematik: Stellt euch mal vor, ihr seid jetzt Eigennutzer. Ihr reduziert euer Konsumverhalten, ihr richtet eure Immobilie ein, ihr investiert in sie, ihr zahlt die Raten an die Bank ab, ihr kauft euch weniger schöne Kleider, nicht mehr das neuste Auto, weil ihr einfach eure eigengenutzte Immobilie möglichst schnell abbezahlen wollt. Wenn sie abbezahlt ist, kommt ihr vielleicht in die Situation, dass ihr sie verkaufen müsst.“

• Falle Eigennutzung

Eigennutzung im vermieteten Mehrfamilienhaus

Eine „eigengenutzte Wohneinheit in einem sonst vermieteten Mehrfamilienhaus“ nutzen: Von der Idee haben fast alle Immobilienbesitzer schon einmal gehört. In Punkto Mehrfamilienhaus mögen viele „Drei Parteien Häuser“. Der Plan ist dann eine Wohnung selbst zu bewohnen, meistens der Wohnung im Erdgeschoss, weil sie einen Garten hat. Die anderen zwei werden dann vermietet.

So kann man sich nämlich von den Mietern helfen lassen, die eigengenutzte Wohnung ab zu bezahlen.

Das ist grundsätzlich eine gute Idee, wenn man denn so etwas findet.

• Eigennutzung im Mehrfamilienhaus

Finanzierung und Eigenkapital

Morgen geht es weiter mit dem #2 Teil zu „Kaufen und vermieten: Investieren in Wohnraum“. Du lernst so vieles, von Darlehensvertrag zu Kreditvertrag, Immobilienfinanzierung mit und ohne Eigenkapital sowie die große Frage Vermögensaufbau durch Immobilien: Warum investieren?