Parkhaus verkaufen: Wertermittlung, Zustand, Mieter & Verkauf – 18 Schritte

Parkhaus verkaufen 2022 – Wertermittlung, Zustand, Makler und Mieterlisten, was wird wichtig beim Parkhaus verkauf? Wer kauft ein Parkhaus? Wer kauf vielleicht sogar Parkhäuser als Portfolio? Dieser kleine Ratgeber ist nicht für Immobilienprofis, sondern für Einsteiger. Insbesondere für die, die zum ersten Mal verkaufen (Beispiel Erbe): Wie viel ist ein Parkhaus wert? Wie läuft der Verkauf ab? Hier bekommen Sie einen Einblick in den Verkauf, die Bewertungsfaktoren und auch die Frage: Mit oder ohne Makler verkaufen? Tipp! Sie wollen „nur“ einen einzelnen Stellplatz verkaufen? Dann lesen Sie hier mehr: Parkplatz verkaufen. Für Parkhausverkäufer, hier alles Wichtige, von Bewertungsverfahren bis zum Thema Steuern.

Parkhaus verkaufen 2022: Bewertung bis Makler

Starten wir zunächst mit einer der wichtigsten Fragen für Erstverkäufer: Was ist Ihr Parkhaus wert?

Nach den 3 wichtigen Faktoren, finden Sie anschließend alle Schritte des Verkaufs, von Unterlagen, über die Makler-Frage, bis zu Kaufvertrag und Übergabe.

Starten wir mit den 3 wichtigsten Wertfaktoren:

  • Lage (Stadt, Stadtteil und Straße)
  • Zustand des Parkhauses
  • Mieter / Leerstand

Lage vom Parkhaus: Perspektive

Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und deutschlandweit, je besser die Lage Ihres Parkhauses, desto einfacher wird die spätere Vermietung an Kurzzeit- und Langzeit-Mieter bzw. Parkende. Damit die Leerstandquote so gering wie möglich bleibt, wird in der Wertermittlung also als erstes ein genauer Blick auf die Lage geworfen.

Lage in der Wertermittlung (aktuell und Entwicklung):

  • Die Makroperspektive – Welche Stadt?
  • Die Mesoperspektive – Welcher Stadtteil?
  • Die Mikroperspektive – Straße und Hausnummer?

Egal ob Kleinstadt, mittlere Städte oder Ballungsräume, jedes Jahr gibt es mehr und mehr Autos in den Innenstädten – auch später im Beispiel zum Immobilienmarkt in Deutschland zu sehen. Je höher die Fluktuation vor Ort und je geringer die Konkurrenzangebote hier am Standort, desto besser für Ihren Verkaufserfolg, aber auch für die Rendite der Investoren.

Dementsprechend spielt auch die Entwicklung des Standorts eine Rolle.

Der zweite wichtige Frage: Der Zustand Ihres Parkhauses.

Zustand des Parkhauses: Sanierung

Die wenigsten Käufer und Investoren wollen noch viel Arbeit in die neue Immobilie stecken, Sie wollen direkt Rendite erwirtschaften. Für Sie, aber auch für die, die etwas Arbeit gern in Kauf nehmen, für einen günstigeren Kaufpreis, zählt nach der Lage (Makro / Meso / Mirko) der aktuelle Zustand.

Für relativ neue Parkhäuser irrelevant, für alte wichtig. Hier ein Einblick für Sie, inbesondere Erst-Verkäufer, wie hoch die Sanierungskosten für ein solches Projekt sein können.

Typische Mängel der ersten Jahrzehnte sind:

  • Karbonatsanierung (durch Kohlendioxyd und Schwefeldioxyd)
  • Bodenbeschichtungen
  • Betonsanierung
  • Rissabdichtungen
  • Abdichtung der Decken

Wichtig vorab, es ist nur ein Beispiel:

Die Instandhaltungskosten für Parkhauses schwanken massiv, je nach Zustand

Sehr altes Parkhaus: Kosten Beispiel (100 Stellplätze)

Sagen wir, es handelt sich um ein wirklich altes Parkhaus, mit 100 Stellplätzen:

Sagen wir, das Parkhaus ist 40, 50 Jahre alt und wirklich am Ende. Umbau- und Sanierungskosten sind unumgänglich. Rechen wir grob mit ~ 100 Parkplätzen, können Sie je Parkplatz mit ~ 6.000 Euro rechnen (als Gesamtprojekt).

Schon die Ertüchtigung einer Parkhaus-Sohle würde bei etwa 1,4 Millionen Euro liegen. Dazu kommt dann noch die Sanierung des Betons, round about 1,1 Millionen Euro. Als nächstes werfen wir einen Blick auf die Abdichtung der Parkhaus-Decke. Für die neue Dämmung gegen Tropfwasser können Sie mit weiteren 0,5 Millionen Euro rechnen (Quelle: DZ Online). Die Posten werden kleiner, aber in Summe nicht unerheblicher. Dazu kommen noch Rauchabzug, Lüftung oder auch die Erneuerung der Elektro-Installation, auch um zunehmende Märkte mitnehmen zu können, wie die zunehmenden Elektroautos in den Innenstädten und Wohngebieten.

Mieter (Langzeit/Kurzzeit) und Leerstand

Ebenfalls ein deutlicher Unterschied, bestehende Mietverträge. Gerade wenn sich das Parkhaus nicht in einer belebten Innenstadt wo der Wohnanlage befindet, sondern an speziellen Orten, zum Beispiel Messanlagen, Flughäfen oder auch sonst etwas außerhalb.

Abseits der Kurzzeit-Mieter und Fluktuation am Standort, zählt auch ein Blick auf Langzeit-Mieter und Leerstände. Zuletzt kommt es in der ersten Bewertung also auf Mieter und Potenzial des Parkhauses an.

Langfristige Mietverträge sind natürlich der Idealfall. Leerstand dementsprechend das Gegenteil. Damit Kaufinteressenten einen Überblick haben und damit die Bewertung realistisch ist, werden Informationen zu den Mietern benötigt.

Dazu kommen noch viele kleinere Parameter, in guten A-Lagen beispielsweise auch die Gewerbeflächenvermietung für Werbung (Auffahrt, Parkflächen und Fassaden).

Das sind die 3 zentralen Faktoren der Bewertung:

  • Lage (Stadt, Stadtteil und Straße)
  • Zustand des Parkhauses
  • Mieter / Leerstand

Direktverkauf an mich? Einzelner Stellplatz / gesamtes Parkhaus

Ich erhalte immer wieder anfragen, ob ich auch einen einzelnen Stellplatz kaufen würde. Fast immer ist die Antwort nein, außerhalb der Metropolen Berlin, Hamburg, Köln, Düsseldorf, Frankfurt oder München.

Meine kleine Empfehlung bzw. Tipp, sollten Sie einen einzelnen Stellplatz verkaufen wollen: Schreiben Sie Ihre Miteigentümer an. Die Liste bekommen Sie von der WEG-Verwaltung. Machen Sie einen Aushang. Wenn der Parkplatz gut vermietet ist, gerade in der heutigen Zeit von Inflation und wenig Geld von der Bank (Zinsen), sollten Sie vielleicht sogar eher darüber nachdenken, Ihren Stellpatz zu behalten.

Regulärer Verkauf Schritt für Schritt

Verkäufe von Parkhäusern sind wesentlich spezieller und umfangreicher, als der einfache Verkauf eines Stellplatzes, Parkplatzes oder einer einzelnen Garage in einer Wohnsiedlung.

Ein Großteil der Parkhäuser wird nicht über Immobilienportale verkauft, sondern über persönliche Netzwerke, häufig von guten und erfahrenen Immobilienmaklern.

Dennoch ist es wichtig für den Verkauf zu kennen, damit Sie sich gut vorbereiten können und auch einen erfahrenen Immobilienmakler für den Verkauf Ihres Parkhauses finden.

Vorbereitung: Makler, Unterlagen und Wertermittlung

Wie Sie Ihre Immobilie und den Verkauf vorbereiten.

Verkaufsphase: Netzwerk und Verhandlung

In der zweiten Phase geht es darum Ihre Immobilie vermarkten, um Käufer und Investoren mit ausreichend Bonität zu finden.

Verkaufsabwicklung: Transfer abschließen

Vom Kaufvertrag bis zur Übergabe.

Teileigentum am Parkhaus: Einzelner Parkplatz?

Zuletzt noch zur kleinsten Einheit:

Können Sie (als Teileigentümer) einen Parkplatz auch einzeln verkaufen? Der einzelne Verkauf von Parkplätzen ist möglich. Allerdings kommt es darauf an, ob es sich um Sondereigentum oder um ein Sondernutzungsrecht unterliegt. In der Regel sind überirdische Parklätze Sondernutzungsrecht, ein Verkauf bedarf also der Zustimmung der gesamten Eigentümer, wenn nicht anders in der Teilungsvereinbarung geregelt.

Hier finden Sie mehr zum einzelnen Verkauf von Stellplätzen in einem Parkhaus:

Lage, Lage, Lage! Immobilienmarkt

Parklätze sind an vielen Hotspots in Deutschland Mangelware. Deshalb direkt die erste gute Nachricht: Ihr Parkhaus bekommen Sie bei realistischem Verkaufspreis, sich verkauft. Denn allein letztes Jahr gab es 2,92 Millionen Pkw-Neuzulassungen. Laut KBA (Kraftfahrt-Bundesamt) erhöhte sich der Fahrzeugbestand in Deutschland um ganze 1,1 Millionen Fahrzeuge, im Vergleich zum Vorjahresstichtag auf circa 66,9 Millionen in Deutschland zugelassene Fahrzeuge, ganze +1,6 %.

66,9 Millionen zugelassene Fahrzeuge in Deutschland

Mit dem richtigen Käufer- und Investorennetzwerk, typischerweise durch erfahrene Makler mit erfolgreichen Deals, haben Sie Ihre Tiefgarage relativ schnell verkauft.