Tiefgarage verkaufen – Bewertung, Ablauf, Verkauf und Makler, was wird wichtig beim Verkauf Ihrer Tiefgarage? Wer kauft eine Tiefgarage? Für die, die zum ersten Mal verkaufen (Beispiel Erbe) zählt aber oft vor allem: Wie viel ist eine Tiefgarage wert? Mein kleiner Ratgeber für einen ersten Einblick in den Verkaufsprozess (aus 18 Schritten) und vorab noch wesentlich grober: Was wird bei der Bewertung wichtig. Alles als erster, kleiner Einblick in den späteren Verkauf. Tipp! Sie wollen „nur“ einen einzelnen Stellplatz verkaufen? Dann lesen Sie hier mehr: Tiefgaragenstellplatz verkaufen. Für Verkäufer von Tiefgaragen, hier alles Wichtige, von Bewertungsverfahren bis zum Thema Steuern.
Starten wir zunächst mit einer der wichtigsten Fragen für Erstverkäufer: Was ist meine Tiefgarage wert? Nach den 3 zentralen Faktoren finden Sie noch alle Schritte des Immobilienverkaufs, die vom Ablauf auch für Sie und den Verkauf Ihrer Tiefgarage relevant sind, von Unterlagen, über die Makler-Frage, bis zu Kaufvertrag und Übergabe.
Starten wir mit den 3 wichtigsten Wertfaktoren:
Lage (Stadt, Stadtteil und Straße)
Zustand der Tiefgarage
Kurz-, Langzeit-Mieter / Leerstand
Lage: Stadt, Straße und Fluktuation
Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und deutschlandweit, umso besser die Lage Ihrer Tiefgarage, desto einfacher wird die spätere Vermietung der Stellplätze an Langzeit und / oder Kurzzeit-Parker. Damit die Leerstandquote so niedrig wie möglich bleibt, wird in der Wertermittlung also zuallererst ein Blick auf die Lage geworfen.
Lage in der Wertermittlung (aktuell und perspektivisch):
Makroperspektive – In welcher Stadt verkaufen Sie?
Mesoperspektive – Welcher Stadtteil?
Mikroperspektive – Welche Straße und Hausnummer?
Egal ob Kleinstadt, mittlere Städte oder Ballungsräume, jedes Jahr gibt es mehr und mehr Autos in den Innenstädten. Je höher die Fluktuation und je geringer die Konkurrenzangebote am Standort, desto besser – auch für die Rendite der Investoren.
Im nächsten Schritt kommen Käufer (wichtig, deren Perspektive zu kennen) zur Bewertung des Zustands Ihrer Tiefgarage.
Eine umfangreiche Tiefgaragensanierung wollen sich die wenigsten Investoren antun. Natürlich gibt es einen gewissen Prozentsatz, der sehr, sehr günstig kaufen will, dementsprechend nach alten bzw. wenig gepflegten Objekten, sucht. Der Zustand spielt in der Bewertung Ihrer Tiefgarage, neben der Lage, die zentrale Rolle.
Für eine konkrete Bewertung bedarf es der Ermittlung des Ist-Zustands und des Soll-Zustands.
Typische Mängel der ersten Jahrzehnte sind:
Tiefgaragen-Sohle
Bodenbeschichtungen
Betonsanierung
Rissabdichtungen
Abdichtung der Decken
Manchmal ist es auch Sanierungsstau, zum Beispiel durch Streit um Sanierung der Eigentümergemeinschaft.
Wichtig vorab, es ist nur ein Beispiel:
Die Instandhaltungskosten für Parkhauses schwanken massiv, je nach Zustand
Sehr alte Tiefgarage: 40+ Jahre alt
Hier ein Beispiel, eine wirklich alte Tiefgarage, mit etwa 100 Stellplätzen:
Sagen wir, die Tiefgarage ist mittlerweile 40, 50 Jahre alt, wirklich am Ende und in die Jahre gekommen. Umbau- und Sanierungskosten sind für den neuen Tiefgaragen-Eigentümer also unumgänglich.
Je Stellplatz der Tiefgarage können Sie in etwas mit ~ 6.000 Euro rechnen (als Gesamtprojekt), bei 100 Stellplätzen Größe.
Schon die Ertüchtigung einer Tiefgaragen-Sohle würde bei etwa 1,4 Millionen Euro liegen. Dazu kommt dann noch die Sanierung des Betons, round about 1,1 Millionen Euro.
Das Beispiel zusammengefasst:
Beispiel für Sanierung einer alten Tiefgarage (~40-50 Jahre alt)
Unvermeidliche Umbau- und Sanierungskosten für den neuen Eigentümer
Kosten von etwa ~6,000 Euro pro Stellplatz im Gesamtprojekt (100 Stellplätze)
Ertüchtigung der Tiefgaragen-Sohle: ca. 1,4 Millionen Euro
Sanierung des Betons: etwa 1,1 Millionen Euro zusätzlich
Als nächstes werfen wir einen Blick auf die Abdichtung der Tiefgaragen-Decke. Für die neue Dämmung gegen Tropfwasser können Sie mit weiteren 0,5 Millionen Euro rechnen (Quelle: DZ Online). Die Posten werden kleiner, aber in Summe nicht unerheblicher. Dazu kommen noch Rauchabzug, Lüftung oder auch die Erneuerung der Elektro-Installation, auch um zunehmende Märkte mitnehmen zu können, wie die zunehmenden Elektroautos in den Innenstädten und Wohngebieten.
Kurz-, Langzeit-Mieter / Leerstand
Neben den Kurzzeit-Mietern vor Ort wird bei der Bewertung auch ein Blick auf Langzeit-Mieter und Leerstände geworfen. Zuletzt kommt es in der Bewertung also auf Kurz-/Langzeit-Mieter und das mögliche, zukünftige Potenzial (Sanierung, Entwicklung, Vermarktung) des Parkhauses an.
Langfristige Mietverträge sind natürlich der Idealfall und Leerstand das Gegenteil. Damit die Bewertung realistisch ist und damit spätere Interessenten einen Überblick haben, werden Informationen Ihrer Mietern gesammelt. Dazu kommen noch viele kleinere Parameter, in guten A-Lagen beispielsweise auch die Gewerbeflächenvermietung für Werbung (Auffahrt, Parkflächen und Fassaden).
Damit haben Sie 3 zentrale Faktoren der Wertermittlung:
Lage (Stadt, Stadtteil und Straße)
Zustand der Tiefgarage
Kurz-, Langzeit-Mieter / Leerstand
Direktverkauf an mich? Einzelner Stellplatz / gesamte Tiefgarage
Ich erhalte immer wieder anfragen, ob ich auch einen einzelnen Stellplatz kaufen würde. Fast immer ist die Antwort nein, außerhalb der Metropolen Berlin, Hamburg, Köln, Düsseldorf, Frankfurt oder München.
Meine kleine Empfehlung bzw. Tipp, sollten Sie einen einzelnen Stellplatz verkaufen wollen: Schreiben Sie Ihre Miteigentümer an. Die Liste bekommen Sie von der WEG-Verwaltung. Machen Sie einen Aushang. Wenn der Parkplatz gut vermietet ist, gerade in der heutigen Zeit von Inflation und wenig Geld von der Bank (Zinsen), sollten Sie vielleicht sogar eher darüber nachdenken, Ihren Stellpatz zu behalten.
Schritt für Schritt: Checkliste Verkauf
Verkäufe von Tiefgaragen sind wesentlich spezieller, als der einfache Verkauf eines Stellplatzes, Parkplatzes oder einer einzelnen Garage. Viele Tiefgaragen werden auch nicht über Immobilienportale verkauft, sondern über persönliche Netzwerke, häufig von guten und erfahrenen Immobilienmaklern.
Dennoch ist es wichtig für den Verkauf zu kennen, damit Sie sich gut vorbereiten können und auch einen erfahrenen Immobilienmakler finden.
Vorbereitung: Makler, Unterlagen und Wertermittlung
Das Wichtigste zum Thema Immobilie und Verkauf vorbereiten.
Zuletzte noch zur kleinsten Einheit: Können Sie einen Tiefgaragenstellplatz auch einzeln verkaufen? Der einzelne Verkauf von Tiefgaragenstellplätzen ist möglich. Allerdings kommt es darauf an, ob es sich um Sondereigentum oder um ein Sondernutzungsrecht unterliegt. Der Unterschied ist, sollten Sie einen Stellplatz haben, mit eigenem Grundbuchblatt (Sondereigentum), ist der Verkauf einfach. Beim Sondernutzungsrecht, dass zu einer Eigentumswohnung gehört, kann das Sondernutzungsrecht nur an einen anderen Miteigentümer verkauf werden.
Hier finden Sie mehr zum einzelnen Verkauf von Stellplätzen in einer Tiefgarage:
Parklätze sind an vielen Hotspots in Deutschland Mangelware. Deshalb direkt die erste gute Nachricht: Ihr Parkhaus bekommen Sie bei realistischem Verkaufspreis, sich verkauft. Denn allein letztes Jahr gab es 2,92 Millionen Pkw-Neuzulassungen. Laut KBA (Kraftfahrt-Bundesamt) erhöhte sich der Fahrzeugbestand in Deutschland um ganze 1,1 Millionen Fahrzeuge, im Vergleich zum Vorjahresstichtag auf circa 66,9 Millionen in Deutschland zugelassene Fahrzeuge, ganze +1,6 %.
66,9 Millionen zugelassene Fahrzeuge in Deutschland
Mit dem richtigen Käufer- und Investorennetzwerk, typischerweise durch erfahrene Makler mit erfolgreichen Deals, haben Sie Ihre Tiefgarage relativ schnell verkauft.
Hier noch ein spezieller Blick auf den allgemeinem Immobilienverkauf in den größeren Städten:
Der Wert einer Tiefgarage hängt stark vom Standort, der Größe und dem Zustand ab. Grundsätzlich gilt: Einzelne Tiefgaragenstellplätze sind deutlich weniger wert als ganze Tiefgaragenobjekte.
Typ
Durchschnittswert
Standort
Einzelner Stellplatz (Standard)
5.000–20.000 €
Mittelzentrum
Einzelner Stellplatz (A-Stadt)
15.000–50.000 €
München, Frankfurt, Berlin
Doppelparker/Hebebühne
8.000–25.000 €
je nach Stadt
Tiefgarage (10–30 Plätze)
150.000–800.000 €
Stadtgebiet
Tiefgarage (30–80 Plätze)
500.000–3.000.000 €
A-Stadt Zentrum
Gewerbliche Tiefgarage (80+ Plätze)
ab 2.000.000 €
Innenstadtlage
Stand: 2026. Werte ohne Gewähr, abhängig von Lage, Zustand, Baujahr, Deckenhöhe.
Wer kauft Tiefgaragen?
Käufergruppen für Tiefgaragen sind:
Einzelstellplatz: Nachbarn, Mieter, Pendler im Umkreis – am besten per Aushang im Gebäude oder auf Immoscout/eBay Kleinanzeigen vermarkten
Kleine Tiefgarage (bis 30 Plätze): Privatinvestoren, Immobiliengesellschaften, WEG-Eigentümergemeinschaften
Tipp: Größere Tiefgaragen fast ausschließlich über spezialisierte Makler oder direkt an institutionelle Käufer verkaufen. Der klassische Privatmarkt ist für diese Objekte nicht geeignet.
Tiefgarage verkaufen: Häufige Fehler
Falsche Preisvorstellung: Tiefgaragenstellplätze werden häufig zu teuer oder zu günstig angeboten. Ohne Marktkenntnis passieren schnell ±30% Abweichungen.
Kein Bebauungsplan geprüft: Bei größeren Objekten entscheidend – darf die Tiefgarage zweckentfremdet werden? Gibt es Umwidmungsmöglichkeiten?
Mietverträge nicht geprüft: Laufende Mietverträge (Monatsparkplätze, Dauerparker) beeinflussen den Käuferkreis und die Bewertung erheblich.
Falsches Vermarktungsmedium: Einzelstellplätze auf Immoscout, größere Objekte nur über Makler oder direkt an Parkraumbetreiber.
Häufige Fragen zum Tiefgarage verkaufen
Was ist ein Tiefgaragenstellplatz wert?
Ein einzelner Stellplatz in einer Tiefgarage ist je nach Stadt zwischen 5.000 und 50.000 € wert. In München erreichen Stellplätze in zentralen Lagen regelmäßig 30.000–50.000 €, in Leipzig oder Dresden sind 8.000–15.000 € marktüblich.
Kann ich meine Tiefgarage ohne Makler verkaufen?
Einzelne Stellplätze lassen sich oft selbst verkaufen – über Aushänge im Haus, Immoscout, Kleinanzeigen. Für größere Tiefgarageneinheiten oder ganze Anlagen ist ein spezialisierter Makler sinnvoll, da der Käuferkreis sehr spezifisch ist.
Muss ich bei einem Tiefgaragenverkauf Steuern zahlen?
Wenn die Tiefgarage weniger als 10 Jahre in Ihrem Besitz war, fällt auf den Gewinn Einkommensteuer (Spekulationssteuer) an. Nach 10 Jahren ist der Verkauf steuerfrei – außer es handelt sich um gewerblichen Grundstückshandel (mehr als 3 Objekte in 5 Jahren).
Was passiert mit laufenden Mietverträgen beim Tiefgaragenverkauf?
Bestehende Mietverträge gehen automatisch auf den Käufer über (§ 566 BGB: „Kauf bricht nicht Miete“). Das ist für Anleger attraktiv – für Käufer die Selbstnutzung wollen, ein möglicher Hinderungsgrund.
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