Haus kaufen: Finanzplanung, Makler, Provision, Kredite und Nebenkosten

Haus kaufen – Der Traum vom Eigenheim, selbstständig leben in den eigenen vier Wänden, alles selbst gestalten und nach seinen individuellen Wünschen einrichten können. Doch mit diesen Wunschvorstellungen ist es noch lange nicht getan, denn zu einem Hauskauf gehört viel mehr. Zum Ziel, sich entspannt in seinem eigenen Garten zurücklehnen und das Leben genießen zu können führt ein langer Weg. Um diesen so einfach wie möglich zu gestalten, gibt es hier die besten Tipps & Tricks, was man beim Hauskauf genau beachten sollte, und welche Stolperfallen man vermeiden kann. Allem voran sollte man sich mit gängigen Haustypen und deren jeweiligen Eigenschaften beschäftigen wie beispielsweise dem Landhaus, einer Villa oder auch der Doppelhaushälfte. Mehr Infos dazu erfährst du im folgenden Beitrag. Lese-Tipp für Einsteiger! Was müssen Anfänger beachten? Lesen Sie hier mehr: Erstes Haus kaufen!

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Der Hauskauf: Makler, Provision & Kredite

Finanzplanung – Finanzierungsmöglichkeiten und Voraussetzungen

Immobilienkauf: Von der Mietwohnung zum Eigenheim

Die Suche – Makler, Geduld und Anzeigen

Die rechtlichen Grundlagen – Kaufvertrag, Grundbucheintrag & Co.

Baugeld & Kosten – das kommt bei einem Immobilienkauf auf Sie zu

Baugeld: 6 Tipps zur erfolgreichen Finanzierung

Vor- & Nachteile – der Immobilienkauf

Hauskauf, Hausbau oder doch Mietwohnung?

Der Hauskauf: Makler, Provision & Kredite

Bei den ersten Gedanken an einen Immobilienkauf kommen sofort viele Fragen auf. Wie gehe ich am besten vor? Brauche ich einen Makler oder soll ich auf eigene Faust suchen? Wie groß soll das Haus sein, wie viele Quadratmeter und Zimmer braucht es? In welchem Gebiet suche ich und vor allem wie viel Budget benötige ich? All diesen Fragen gehen wir jetzt auf den Grund.

Tipp! Finde hier alle Haustypen von A – Z im Überblick. Definitionen, Kosten, Tipps und vieles mehr: Haustypen.

Die Anforderungen – der Weg zu Ihrer Traumimmobilie

Im ersten Schritt auf dem Weg zu Ihrer Traumimmobilie sollten Sie sich zuerst überlegen, was Sie für Anforderungen an Ihr Eigenheim haben. Wie viele Zimmer benötigen Sie und wie viel Quadratmeter sollte Ihr Haus und Ihr Grundstück im besten Fall haben? Natürlich sollte ihnen auch klar sein, in welche Gegend Sie ziehen möchten und nach diesem Schema Ihre Bedürfnisse anpassen. Ein Haus in einer Stadt wird teurer sein als ein Haus in einem Vorort oder auf dem Land. Benötigen Sie eine Schule in der Nähe oder sollte ein Supermarkt fußläufig gelegen sein. Wollen Sie einen Garten oder eine Kinderfreundliche Umgebung. Natürlich sollten Sie sich auch über das äußere Ihrer Immobilie Gedanken machen. Bevorzugen Sie einen gewissen Stil von Haus, sollte das Haus eher modern oder eher im nordischen Stil sein? Nachdem Sie diese Grundfragen geklärt haben und wissen, wie Sie sich ihre Traumimmobilie vorstellen, können Sie sich an Schritt 2 Wagen.

Immobilie als Kapitalanlage: Spezial

Teil: Klassisch oder exotisch investieren – Welche Immobilie taugt als Kapitalanlage?
Teil: Immobilie als Kapitalanlage – Worauf muss ich achten?

Finanzplanung – Finanzierungsmöglichkeiten und Voraussetzungen

Die Finanzplanung nimmt einen großen Teil bei dem Weg zum eigenen Haus ein, denn mit Baufinanzierung und Darlehen geht man eine große Verpflichtung ein, die mehrere Jahrzehnte umfassen kann. Demnach sollte sich jeder, der mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie zu kaufen zuerst einmal die finanziellen Eigenmittel prüfen. Dazu gehört zum Beispiel, ob schon Eigentum oder ein Bausparvertrag vorhanden ist und wie hoch dieses ist. Auch sollte geprüft werden welche mittel tatsächlich kurzfristig abgerufen werden können. Um einen Kredit bei einer Bank zu erhalten, wird empfohlen mindestens 10-20 % der benötigten Summe (Kaufsumme und Kaufnebenkosten) als Eigenkapital aufweisen zu können. Je höher das Eigenkapital, desto besser.

Finanzielle Belastbarkeit

Natürlich spielen aber auch die persönlichen Lebensumstände eine Rolle bei der finanziellen Belastbarkeit. Dazu zählen beispielsweise die Familienplanung und Kinderwunsch, die Arbeitsverhältnisse der Partner und natürlich auch der Familienstand. Man sollte sich überlegen, ob in den nächsten Jahren weiter große Finanzierungen geplant sind und wie sich diese auf die finanzielle Lage auswirken. Ebenfalls ist es wichtig die dauerhaften Ausgaben festzustellen, um diese mit in die Planung einfließen lassen zu können. Dazu gehören Fixkosten, wie Versicherungen und Nebenkosten, aber auch Urlaube, Autokauf oder Rückstellungen für eine finanzielle Sicherheit.

Rückzahlungsdauer

Der nächste wichtige Punkt ist die Rückzahlungsdauer, denn man sollte sich darüber Gedanken machen, wie lange man eine Rückzahlung leisten möchte und somit auch wie lange man sich verschulden möchte. Es wird empfohlen, die Finanzierung so zu planen, dass die Schuldner bis zum 60. Lebensjahr schuldenfrei sind. Jedoch hängt dies auch davon ab, wie hoch die Tilgungsrate sein kann. Je kürzer die Rückzahlungsdauer, desto höher die Tilgung, jedoch gibt es für kürzere Kreditlaufzeiten auch etwas günstigere Zinsen. Als Faustformel sagt man bei einer Tilgungsrate von zwei Prozent beträgt die Rückzahlungsdauer in etwa dreißig Jahre.

Zusammenstellen der Unterlagen

Sind diese Fragen erst einmal geklärt, geht es ans Zusammenstellen der Unterlagen für die Banken, denn diese benötigen viele verschiedene Unterlagen um überhaupt erst ein Angebot beantragen zu können. Zu solchen Unterlagen zählen monatliche Einnahmen, die durch den Einkommensteuerbescheid nachgewiesen werden, zudem eine Aufstellung der regelmäßigen Ausgaben und des aktuellen Vermögens. Auch sollten Sie bei diesem Schritt bereits ein Kaufobjekt und im besten Fall Kostenvoranschläge haben, denn je genauer und umfassender die Unterlagen sind, die Sie vorlegen, desto schneller und besser kann die Bank ein Angebot erstellen. Vergleichen Sie viele verschiedene Angebote, von mehreren Kreditinstituten da es viele Unterschiede geben kann und Sie somit das beste Angebot für Ihr Projekt finden können.

Immobilienkauf: Von der Mietwohnung zum Eigenheim

Traumimmobilie gesucht: Grundanforderungen an Ihren Hauskauf

Im ersten Schritt auf dem Weg zu Ihrer Traumimmobilie sollten Sie sich zuerst überlegen, was Sie für Anforderungen an ihr Eigenheim haben. Wie viele Zimmer benötigen Sie und wie viel Quadratmeter sollte ihr Haus und ihr Grundstück im besten Fall haben?

Natürlich sollte Ihnen auch klar sein, in welche Gegend Sie ziehen möchten und nach diesem Schema ihre Bedürfnisse anpassen. Ein Haus in einer Stadt wird teurer sein als ein Haus in einem Vorort oder auf dem Land. Benötigen Sie eine Schule in der Nähe oder sollte ein Supermarkt fußläufig gelegen sein. Wollen Sie einen Garten oder eine Kinderfreundliche Umgebung. Natürlich sollten Sie sich auch über das äußere ihrer Immobilie Gedanken machen. Bevorzugen Sie einen gewissen Stil von Haus, sollte das Haus eher modern oder eher im nordischen Stil sein? Nachdem Sie diese Grundfragen geklärt haben und wissen, wie Sie sich ihre Traumimmobilie vorstellen, können Sie sich an Schritt 2 Wagen.

Finanzplanung: Finanzierungsmöglichkeiten & Tilgung

Suche: Anzeigen, Makler & die große Auswahl

Es gibt viele verschiedene Möglichkeiten die Haussuche anzugehen. Natürlich hat ein Makler viele Vorteile, denn er begleitet Sie von Anfang bis Ende auf ihrer Suche, kennt Insider Tipps und kann Ihnen bei der Entscheidung mit Rat und Tat zur Seite stehen. Wenn Sie aber lieber auf eigene Faust die Suche angehen möchten, gibt es viele Online Portale, wie ‘Immonet’ oder ‘Immobilienscout24’ auf denen Sie sich eine große Exposé Auswahl ansehen können. Lassen Sie auch ihre Freunde und bekannte wissen, dass Sie ein Haus suchen, denn viel kann hier auch über Kontakte laufen. Bei Besichtigungen sollten Sie das ein oder andere beachten, um möglichst viele Informationen über die Immobilie zu sammeln. Zuerst einmal sollten Sie Besichtigungstermine nur bei Tageslicht machen, so sehen Sie Mängel und Fehler viel besser als bei künstlichem Licht. Schauen Sie sich die Umgebung genau an und achten Sie auf möglichen Lärm, Gerüche und die Parkplatzsituation. Auch die Infrastruktur rund um das Objekt sollte genau erforscht werden, um zu vergleichen, ob es zu Ihren Anforderungen passt. Auch ein Gespräch mit den Nachbarn kann hilfreiche Informationen zutage bringen.

An dem Objekt selbst, sollten Sie auf den Zustand der Fassade, des Daches und des Dachbodens sowie den Kellerräumen und Fenstern achten. Wasserflecken an Wand und Decke, veraltete Fenster mit geringer Dämmung oder ein undichtes Dach können bei diesen Beobachtungen entdeckt werden. Machen Sie Bilder und von dem Objekt und eventuell fehlerhaften Stellen. Natürlich erfahren Sie durch das Exposé schon eine Menge über das Objekt, jedoch werden hier nicht alle Fragen beantwortet. Erstellen Sie sich also einen Fragenkatalog, damit Sie so viel wie möglich über das Objekt in Erfahrung bringen können während der Besichtigung. Mögliche Fragen könnten zum Beispiel folgende sein:

Müssen Renovierungen oder Sanierungen durchgeführt werden?
Wie ist das Dach und die Fenster beschaffen?
Welche Heizung befindet sich in dem Objekt, wie alt ist diese und welche Dämmung hat das Haus? Nützlich hierbei ist immer der Energieausweis, fragen Sie also auch explizit nach diesem.
Der Grundriss mit Einzeichnung von tragenden Wänden um einen möglichen Umbau planen zu können.
Die Betriebskostenabrechnung
Prüfen Sie den Lichteinfall und die Himmelsrichtungen zum Beispiel um herauszufinden, wann die Sonne in den Garten scheint.
Fragen Sie nach dem Grund des Verkaufs und der Dauer des Leerstandes
Verbleiben einbauten, wie Küche, Schränke, etc. im Haus und müssen diese übernommen werden?
Besuchen Sie verschiedene Objekte um sich eine Auswahl zu schaffen und verschiedene Angebote einsehen zu können. Bei Unsicherheiten, wie Feuchten Wänden etc. ziehen Sie lieber einen Experten zurate, und lassen Sie ihn das ganze beurteilen

Haustypen im Überblick

Die Auswahl an unterschiedlichen Hausformen mit jeweils individuellen Eigenschaften ist groß und wer in eine Immobilie investieren möchte, sollte sich mit den entsprechenden Hausformen auskennen oder zumindest auseinandergesetzt haben. Hier eine Auflistung der gängigen Hausformen mit weiterführenden Links, die zu umfassenden Beiträgen mit Informationen zu den jeweiligen Haustypen führen.

Die Suche – Makler, Geduld und Anzeigen

Es gibt viele verschiedene Möglichkeiten die Haussuche anzugehen. Natürlich hat ein Makler viele Vorteile, denn er begleitet Sie von Anfang bis Ende auf Ihrer Suche, kennt Insider Tipps und kann ihnen bei der Entscheidung mit Rat und Tat zur Seite stehen. Wenn Sie aber lieber auf eigene Faust die Suche angehen möchten, gibt es viele Online Portale, wie ‘Immonet’ oder ‘Immobilienscout24’ auf denen Sie sich eine große Exposé Auswahl ansehen können. Lassen Sie auch Ihre Freunde und Bekannte wissen, dass Sie ein Haus suchen, denn viel kann hier auch über Kontakte laufen. Bei Besichtigungen sollten Sie das ein oder andere beachten, um möglichst viele Informationen über die Immobilie zu sammeln. Zuerst einmal sollten Sie Besichtigungstermine nur bei Tageslicht machen, so sehen Sie Mängel und Fehler viel besser als bei künstlichem Licht. Schauen Sie sich die Umgebung genau an und achten Sie auf möglichen Lärm, Gerüche und die Parkplatzsituation. Auch die Infrastruktur rund um das Objekt sollte genau erforscht werden, um zu vergleichen, ob es zu Ihren Anforderungen passt. Auch ein Gespräch mit den Nachbarn kann hilfreiche Informationen zutage bringen.

Zustand Fassade, Dach und Dachboden

Müssen Renovierungen oder Sanierungen durchgeführt werden?
Wie ist das Dach und die Fenster beschaffen?
Welche Heizung befindet sich in dem Objekt, wie alt ist diese und welche Dämmung hat das Haus?
Nützlich hierbei ist immer der Energieausweis, fragen Sie also auch explizit nach diesem.
Der Grundriss mit Einzeichnung von tragenden Wänden um einen möglichen Umbau planen zu können.
Die Betriebskostenabrechnung
Prüfen Sie den Lichteinfall und die Himmelsrichtungen zum Beispiel um herauszufinden, wann die Sonne in den Garten scheint.
Fragen Sie nach dem Grund des Verkaufs und der Dauer des Leerstandes
Verbleiben einbauten, wie Küche, Schränke, etc. im Haus und müssen diese übernommen werden?
Besuchen Sie verschiedene Objekte um sich eine Auswahl zu schaffen und verschiedene Angebote einsehen zu können. Bei Unsicherheiten, wie Feuchten Wänden etc. ziehen Sie lieber einen Experten zurate, und lassen Sie ihn das ganze beurteilen.

Die rechtlichen Grundlagen – Kaufvertrag, Grundbucheintrag & Co.

Um ein Haus zu kaufen, müssen auch rechtliche Wege beachtet werden und viele Normen eingehalten werden. Um dies korrekt durchzuführen und den Hausverkauf auch rechten zu machen muss einiges befolgt werden.

Die Beurkundung eines Kaufvertrags – der Notar hilft bei Grundbucheintragung und mehr

Der Kaufvertrag erfüllt die Norm, die laut

§ 311b BGB eine notarielle Beurkundung vorliegen muss, wenn das Eigentum an einem Grundstück oder Grundstücksgleichen Rechten übertragen wird.

Der Eigentumsübergang wird aber nicht nach Unterzeichnung und notarieller Beurkundung geltend, sondern erst nach Eintragung im Grundbuch. Zuerst erstellte ein Notar einen Entwurf für einen Kaufvertrag, der beiden Seiten gerecht werden soll. Dieser steht einige Zeit vor Unterzeichnung fest, damit beide Parteien dieses Prüfen können. Bei des Beurkundungstermins liest der Notar den Vertrag nochmals vor und beide Parteien können Fragen stellen. Der Notar informiert darüber hinaus über die Konsequenzen des Hausverkaufs und erklärt die weiteren Schritte der Eigentumsübertragung.

Bis zur Eintragung ins Grundbuch wird der Anspruch des Käufers auf das Eigentum durch die Eintragung einer sogenannten Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert. Dieser gewährleistet, dass die Eigentumsübertragung der Immobilie sicher abgewickelt werden kann. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch wird erst dann vom Notar veranlasst, wenn der Kaufpreis komplett überwiesen wurde. Ebenfalls muss das Finanzamt mit einer Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer gezahlt hat. Ab welchem Zeitpunkt die Immobilie an den Käufer übergeht also der „wirtschaftlichen Übergang“ erfolgt, wird ebenfalls im Notarvertrag festgelegt. Ab diesem Zeitpunkt trägt der Käufer alle Kosten und haftet für das Objekt. Endgültiger Eigentümer ist er aber erst, wenn die Eigentumsübertragung vollständig abgeschlossen ist und sein Name im Grundbuch steht.

Der Besitzübergang – von Verkäufer auf Käufer

Durch den Abschluss des Kaufvertrags geht nicht nur der Besitz an einer Immobile an den Erwerber über, sondern er übernimmt auch alle mit dem Eigentum an der Immobilie verbundene Risiken, Steuern und Lasten. Dadurch kann der neue Eigentümer mit der Immobilie nach eigenem Belieben verfahren. Der Besitzübergang ist datumsmäßig genau definiert und vollkommen unabhängig von der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch, also vom Übergang des Eigentums.

Baugeld & Kosten – das kommt bei einem Immobilienkauf auf Sie zu

Nachdem Sie sich für den Kauf Ihrer Traumimmobilie entschieden haben, steht die Frage nach der richtigen Finanzierung an. Hier sollten Sie sich über alle Möglichkeiten informieren, denn mit der Entscheidung über eine Finanzierung müssen Sie die nächsten Jahre leben. Besonders für unerfahrene ist ein Immobilienkauf ein großer Schritt, weswegen Sie sich besonders sicher sein sollten, dass Sie das richtige Angebot finden.

Baugeld: 6 Tipps zur erfolgreichen Finanzierung

6 Tipps zur erfolgreichen Finanzierung. Lesen Sie hier 3 weitere praktische Baugeld Tipps.

Tipp 1 – Ermitteln Sie Ihre Ausgangssituation

Bevor Sie mit der Suche beginnen, sollten Sie Ihr Budget und Ihre Ansprüche genauestens festlegen. Dazu gehören die Wohnfläche, die Anzahl der Räume, die Bauweise und Ausstattung, die Lage, die Architektur, der Nahverkehr und die Entfernung zu wichtigen Orten, wie dem Arbeitsplatz oder Schulen. Wenn Sie sich Ihren Ansprüchen sicher sind, klären Sie Ihr Budget. Wie viel Eigenkapital können Sie aufbringen? Wichtig ist es auch zu ermitteln, wie hoch die zukünftigen Monatskosten maximal sein dürfen und wie viel Sie sich wirklich leisten können. Vergleichen Sie dazu Ihre momentanen monatlichen Fixkosten und Ausgaben. Wenn Sie sich eine Übersicht geschaffen haben, haben Sie einen ungefähren Einblick darein bekommen, wonach Sie suchen können.

Tipp 2 – Berechnen Sie eine Tilgung mit ein

Bei Miete und Zinsen handelt es sich um echte Kosten, bei einer Tilgung wird aber das Geld als eine Art Ratensparplan eingesetzt. Das heißt Ihre Darlehensschuld sinkt, während Ihr Nettovermögen aber steigt. Sie sollten also auch die Tilgung, die Sie monatlich für den Kredit aufbringen müssen mit in Ihre Rechnungen einbeziehen. Denke Sie daran, in wie vielen Jahren Sie die Verschuldung beglichen haben möchten und rechnen Sie mit diesem Wert. Denken Sie daran, dass die Miete, die Sie monatlich zahlen keine Wertanlage ist, während die Tilgung Ihr Nettovermögen trotzdem monatlich steigen lässt.

Tipp 3 – Vergleichen Sie möglichst viele Angebote

Je mehr Angebote Sie anfordern und vergleichen, desto mehr Auswahl haben Sie und desto eher finden Sie Ihre Traumimmobilie. Scheuen Sie sich nicht vor einer ausgiebigen Suchen und schauen Sie sich viele Immobilien an. Suchen Sie nicht nur auf Immobilienportalen, sondern auch in Zeitungsangeboten, fragen Sie Ihre Freunde und Bekannte und halten Sie immer die Augen offen. Die Mühen bei der Suche werden sich für Sie auf lange Sicht gesehen definitiv bezahlt machen.

Zwei Dinge werden Sie ständig benötigen und hören: Mietrendite, bzw. genauer die Bruttomietrendite und den Kaufpreisfaktor. Beide helfen, Immobilienangebote schnell zu bewerten. Lernen Sie hier mehr über den Unterschied und lernen Sie meine Empfehlung für Sie, als Immobilien Einsteiger kennen:

Mietrendite vs Kaufpreisfaktor

Tipp 4 – Wählen Sie eine langfristige Finanzierung

Wichtig bei einer langfristigen Finanzierung ist, dass Sie sich die Niedrigzinsen möglichst lange sichern. Am besten für die nächsten 15 Jahre oder länger. Dies gewährleistet ihnen eine solide Tilgungsrate. Setzten Sie je nach Kaufpreis 20% Eigenkapital oder weniger ein und wählen Sie ein klassisches Annuitätendarlehen. Bei diesem Darlehen sollte die Tilgung etwa 2% betragen. Fällt diese höher aus, ist auch Ihre Rendite höher im Falle einer eintreffenden Inflation. Ist diese aber geringer, erfüllen Sie nicht den gewissen Tilgungsumfang den Sie benötigen, um bei einer Anschlussfinanzierung nicht in Schwierigkeiten zu geraten. Sollten Sie zusätzlich noch einen weiteren Darlehen, wie beispielsweise einen Förderdarlehen aufnehmen müssen die Laufzeiten übereinstimmen, da ihnen sonst bei einem Verkauf Vorfälligkeitsentschädigungen drohen können.

Tipp 5 – Holen Sie sich mehrere Finanzierungsangebote

Natürlich ist es am unkompliziertesten und einfachsten das Darlehen einfach bei der Hausbank aufzunehmen und die Finanzierung darüber abzuwickeln. Jedoch gibt es große Unterschiede, was die Finanzierungsangebote von verschiedenen Banken angeht. Aus diesem Grund sollten Sie sich mindestens zwei verschiedene Angebote einholen, wenn nicht sogar noch mehr, um herauszufinden welche Bank ihnen die fairsten und besten Konditionen bietet. Verlieren Sie dabei nie den Gedanken, dass das Darlehen über eine lange Laufzeit geht und somit eine Zinsersparnis von 0,2% pro Jahr schon einen sehr großen Unterschied für Sie machen kann.

Tipp 6 – Scheuen Sie sich nicht vor Verschuldung

Eine Verschuldung ist eine große Entscheidung, wenn Sie sich aber für eine ‚gute Verschuldung‘ entscheiden, gewinne Sie am Ende sogar Geld dazu. Die Hausfinanzierung gehört zu diesen ‚guten Schulen‘, da Sie Wohnkosten sparen und sich gut gegen eine Inflation schützen. Sie gewinnen am Ende reales Vermögen hinzu und verlieren keines, wie bei einer Investition in Konsumgüter. Tilgen Sie aus diesem Grund nicht zu schnell und bleiben Sie bei einer anfänglichen Tilgung von 2% und einer Laufzeit von 15 Jahren. So brauchen Sie auch keine Angst vor steigenden Zinsen haben.

Anschlusskredit – Umschuldung und langfristige Planung

Wichtig bei der Finanzierung ist es, dass Sie Ihrer Bank beweisen, dass Sie ein zukünftiger Kreditnehmer sind. Denn für Kreditnehmern die schon einige Jahre bewiesen haben, dass Sie in der Lage sind das Darlehen vertragsgemäß zu bedienen, bieten Banken gerne auch bessere Konditionen an. Zu Beginn eines Darlehens beläuft sich die monatliche Rate meist zu einem Großteil auf Zinsen und erst im Laufe der Zeit wird der Anteil der Tilgung größer. Bei einer Umschuldung ist also meistens ein Teil des Darlehens schon getilgt. Für die Banken bedeutet dass, dass der Beleihungsauslauf geringer ist als bei einer anfänglichen Kreditaufnahme und auch der Beratungsaufwand geringer ist, da die Kunden bereits wissen, wie eine Finanzierung abläuft und was von ihnen erwartet wird. Die Bank hat also einen geringeren Arbeitsaufwand mit dem Kunden und somit wird auch die Angebotserstellung einfacher und nimmer dementsprechend auch weniger Zeit in Anspruch.

Die Banken haben also gute Gründe, Umschuldende zu umwerben, da Sie Vorteile daraus erzielen können. Aber auch für die Kreditnehmer ist eine Umschuldung oft günstiger. Abhängig von der Finanzmarktsituation können die Zinsen so günstig sein, dass es sich für Sie mehr lohnt, einen alten Kredit umzuschulden als ihn zu den alten Konditionen weiter abzubezahlen. Heute sind die Zinsen oft besser, als zu dem Zeitpunkt als Sie die Finanzierung abgeschlossen haben. Wenn also von zukünftig steigenden Zinsen ausgegangen werden kann, ist es durchaus ratsam, eine lange Zinsbindung zu wählen und sich gute Zinsen zu sichern. Somit erreichen Sie eine zügige Angleichung der Zinsen bei vorzeitiger Auflösung des alten Kredites.
Wenn Sie alles richtig machen wollen, überlegen Sie sich schon heute, wie Sie in ein paar Jahren die Umschuldung Ihres Kredites angehen wollen, um sich eine gute Anschlussfinanzierung zu sichern. Diese lohnen sich sogar noch doppelt, wenn Anbieter die Kosten der Umschuldung für den Kreditnehmer übernehmen.

Nebenkosten – versteckte Kosten beim Immobilienkauf

Bei dem Abschluss eines Kaufvertrages ist die Finanzierung schon unter Dach und Fach. Jedoch werden die Nebenkosten oft unterschätzt. Die Rechnungen von Makler, Notar, Grundbuch- und Finanzamt kommen nämlich, sobald der Kredit fest steht. Dieser wird aufgrund dessen oft zu gering angesetzt. 20 % Baunebenkosten sollten mindestens zusätzlich zum Kaufpreis in den Kredit eingerechnet werden und sind durchaus realistisch. Der Überblick zeigt die 4 größten Nebenkosten, die Sie bei einem Hauskauf erwarten.

Gebühren – Beurkundung des Kaufvertrages

Die Gebühren für den Notartermin sind wohl mit der größte Posten bei den Nebenkosten des Hauskaufs. Die Notarkosten sind zwar festgeschrieben und dürfen von diesen in keine Richtung abweichen, jedoch sind auch diese ziemlich hoch. Als Faustformel sind etwa 1,5 % des Kaufpreises festgesetzt – und das nur für die Unterschrift des Kaufvertrages. Erwerben Sie also eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 100 000 Euro, fallen Gebühren für den Notar von 1500 Euro an, die meist der Käufer zahlen muss. Die genauen Gebühren für Notare in Deutschland sind in der notariellen Gebührenordnung festgelegt, können aber auch online berechnet werden.

Steuern – Grunderwerbssteuer für das Finanzamt

Sobald der Vertrag beim Notar unterschrieben ist und der Kaufvertrag beurkundet wurde, bekommt der Käufer Post vom Finanzamt. Als Nächstes wird die Grunderwerbssteuer vom Käufer verlangt. Diese fällt etwas unterschiedlich an. Normalerweise beträgt Sie in Deutschland 3,5 % des Kaufpreises der Immobilie. In einigen Bundesländern, wie Hamburg, Berlin und Sachsen-Anhalt liegt Sie aber bei 4,5 % des Immobilienkaufpreises. Bei einem Kaufpreis von beispielsweise 100 000 Euro bezahlen Sie also nochmals 3500 / 4500 Euro für die Grunderwerbssteuer. Diese Schuld sollte umgehend beglichen werden, denn erst wenn der Betrag bei dem Finanzamt eingegangen ist, stellt dieses die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese ist zwingend erforderlich, um die Umschreibung des neuen Eigentümers in das Grundbuch vorzunehmen. Diese wird vom Grundbuchamt veranlasst und kostet erneut gebühren, die sich vergleichsweise aber gering halten.

Für eine schnelle Orientierung haben wir hier die Grunderwerbsteuersätze für alle 16 Bundesländer zusammengefasst mit Beispiel Kaufpreisen von 1 – 5 Millionen Euro, von Bayern bis Hamburg:

Grunderwerbsteuer Tabelle

Provision – Makler berechnen Ihren Anteil

Wer eine Immobilie oder ein Grundstück über einen Makler kauft, muss natürlich die Provision von diesem mit in die Gesamtkalkulation einrechnen. Die Rechnung vom Makler erhalten Sie in der Regel direkt nach der Protokollierung beim Notar. Wie hoch die Provision ausfällt variiert und ist von verschiedenen Faktoren, wie der Region abhängig. Meistens variiert Sie zwischen vier und sechs Prozent vom Kaufpreis der Immobilie. Bei einem Immobilienkaufpreis von 100 000 Euro bezahlen Sie also zwischen 4000 und 6000 Euro nur für den Makler. Jedoch ist es wichtig zu wissen, dass es sich durchaus lohnt bei der Maklerprovision Verhandlungen zu führen, denn diese ist Bekannterweise mit einem großen Spielraum verbunden. Eine empfehlenswerte Gesamtprovision von 3,48 Prozent einschließlich Mehrwertsteuer ist ein empfehlenswerter und realistischer Wert.

Vor- & Nachteile – der Immobilienkauf

Auch der Immobilienkauf bietet Vor- und Nachteile. Je nach individueller Lebenssituation bieten sich verschiedene Szenarien mehr oder weniger an. Ein Hauskauf ist jedoch immer eine große Investition und sollte in jedem Falle gut überlegt und komplett durchdacht sein. Als Entscheidungshilfe, listen wir einige Vor- und Nachteile des Immobilienkaufs auf.

Vorteile – keine Miete, Absicherung und die eigenen vier Wände

Ein Hauskauf, kann viele Vorteile bieten. Durch den Kauf eines Hauses, lebt man in seinen eigenen vier Wänden, man ist der Herr im Haus und kann es ganz nach seinen eigenen Wünschen gestalten. Zudem hat man keine monatliche Miete, die man zahlen muss und solange der Kredit abbezahlt ist stehen nur noch monatliche Nebenkosten an. Ein Haus bietet zudem viel Platz und je nach Lebenssituation viel Raum für Familienplanung und Hobbys. Zudem können im eigenen Haus jederzeit Veränderungen vorgenommen werden, wenn man dies möchte und muss diese nicht vorher mit einem Vermieter abklären. Weitere Vorteile ist die Absicherung fürs Alter, denn auch wenn die Rente nicht so groß sein sollte, kann man in seinem Zuhause weiterhin leben und muss nicht in kleinere oder günstigere Gegebenheiten umziehen. Ein Haus ist ebenfalls ein Teil des Erbes für die nächste Generation und stellt eine Wertanlage dar, denn ausgegebene Mietbeträge sind verloren und können den Kindern und Enkelkindern nicht weitergegeben werden.

Nachteile – Verschuldung und Eigenverantwortung

Zu den Nachteilen des Hauskaufs zählen zum Beispiel die meist damit einhergehende Verschuldung und Aufnahme eines Kredites. Ebenfalls ist man ab dem Moment des Kaufes für das Objekt verantwortlich und muss Reparaturen, Veränderungen usw. selbst vornehmen lassen. Zudem haben Sie viel Fläche und Raum, der ebenfalls instand gehalten werden muss und somit beispielsweise Arbeiten im Garten oder Putzen des Hauses anfallen und Zeit verzehren. Zudem sind Sie mit einem Haus an einen Standort gebunden und können nicht einfach mal so in eine andere Stadt ziehen oder für eine Zeit im Ausland leben, da Sie mit dem Kauf eine Verpflichtung eingehen.

Hauskauf, Hausbau oder doch Mietwohnung?

Ein Haus kaufen oder doch lieber eine Wohnung mieten. Die Entscheidung stellt sich uns in ganz unterschiedlichen Lebensumständen und für jede gibt es eine andere Antwort auf diese Frage. Es gibt für beide Optionen Vor- und Nachteile, jedoch überwiegt meistens eine Seite.

Haus mieten oder kaufen

Haus kaufen: Vor- und Nachteile bei der Immobiliensuche

Wohnung mieten: Vor- und Nachteile bei einem Mietverhältnis

Eine Wohnung zu Mietet bietet ebenfalls viele Vor- aber auch Nachteile. Zuerst einmal hat man weniger Verantwortung, da bei Schäden und Unfällen der Vermieter den entstandenen Schaden beheben muss. Zudem ist man sehr flexibel, da ein Mietverhältnis relativ einfach gelöst werden kann. Es ist also einfacher in eine andere Stadt zu ziehen oder sich in der Wohnfläche zu vergrößern. Jedoch muss man natürlich monatliche Beträge zahlen, die in diesem Sinne verloren gehen. Man ist also finanziell an bestimmte monatliche Ausgaben gebunden. Auch kann man in Mietwohnungen nicht so leicht Schönheitsreparaturen vornehmen, denn diese müssen immer erst mit dem Vermieter besprochen werden.

Haus Bauen: Vor- und Nachteile für das Bauprojekt

Ein Haus zu bauen ist eine große Entscheidung, die viele Vor- und Nachteile bieten kann. Beim Bauen hat man natürlich den großen Vorteil ein maßgeschneidertes Haus auf sich selbst zugeschnitten zu bekommen. Alle Entscheidungen können selbst getroffen werden, von der Quadratmeterzahl bis hin zu der Zimmeranzahl und der Raumaufteilung. Mit einem Hausbau geht aber auch ein großes finanzielles Risiko einher. Denn man hat keinen Festen Preis und das Budget wird am Ende oft überschritten. Zudem kann bei einem Hausbau viel schiefgehen, was ebenfalls ein finanzielles Risiko darstellt. Ein Vorteil ist jedoch, dass man freie Wahl hat, sowohl was das Grundstück angeht als auch den Ort, an dem das Grundstück liegt. Hier kann man ebenfalls individuell das gesamte Grundstück inklusive Garten gestalten. Zudem hat ein Hausbau den Vorteil, dass die neueste Technik eingebaut werden kann und somit eine sehr gute Energieeffizienz besteht, was Nebenkosten wieder senken kann.

Ob eine Mietwohnung, ein Hauskauf oder doch ein Hausbau sich besser eignet, ist auf die individuelle Lebenssituation abzustimmen. Alle Optionen haben Vor- und Nachteile und können gute Lösungen darstellen.

Haus mieten oder kaufen

Immobilie kaufen: Tipps vom Investor (extern)

Der Immobilienkauf aber auch das investieren in Immobilien erfordert viel Fachwissen und Sachverstand. Der beste Weg zu lernen, ist aus Erfahrungen von Profis zu schöpfen. Deshalb zum Schluss noch eine Empfehlung, für Immobilien Einsteiger.

Einsteiger Tipps + Deutschland Vergleich: Immobilie kaufen

Externer Ratgeber (Link öffnet sich im neuen Tab):

Städte Vergleich: Kaufpreise in Deutschland (extern)

In diesen einzelnen Ratgebern zu den großen deutschen Städten stehen die wichtigen Stadtteile für Immobilienkäufer, Infos zur Infrastruktur, ebenso wie Voraussetzungen für den Kauf wie Einkommen, Bonität (Kreditwürdigkeit), Banken und Eigenkapital. Viel wichtiger aber: Fehler, Risiken, Mietrenditen und mehr. Was ist für den Kaufpreis und die Bewertung entscheidend? Alles über Lage, Bausubstanz, Renovationen, Ausstattung und das alles, kostenlos.

Externe Ratgeber (Link öffnet sich im neuen Tab)

Stadt / Kaufpreis aktuell:

München ~ 8.993 Euro / m²
Frankfurt ~ 6.701 Euro / m²
Stuttgart ~ 6.324 Euro / m²
Berlin ~ 5.578 Euro / m²
Hamburg ~ 5.507 Euro / m²
Düsseldorf / Köln ~ 5.470 Euro / m²

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